地产实施方案阶段设计任务书编写作业指引.doc

实施方案阶段
设计任务书编写作业指引

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规划设计任务书目录(模板)

一、 项目基本情况
二、 项目定位与开发理念
三、 项目技术经济指标
四、 总体规划设计原则
五、 交通与流线规划
六、 群体空间形态规划
七、 景观规划
八、 公共配套规划
九、 分期建设
十、 投资限额
十一、 规划设计成果
十二、 进度安排
十三、 附件清单

一、项目基本情况
1．项目概况
1）项目位置
2）占地面积
3）地块周边状况
4）其它
2．项目优劣势分析
优势
1）地形优势
2）主题概念优势
3）周边生态环境景观优势
4）周边公交系统及配套设施优势
5）其它
劣势
1）地形劣势
2）环境影响劣势
3）周边不良景观劣势
4）周边公交系统及配套设施劣势
5）其它

二、项目定位与开发理念
1．客户定位
2．主题定位
3．物业类型
4．开发理念

三、项目技术经济指标
1．技术经济指标：
占地面积：
拟建建筑面积：
其中： 住宅：
商业：
会所：
停车场（库）：
其它配套设施：
建筑容积率：
建筑覆盖率：
建筑类型：
车位数：
户数：
绿化率：
2．户型配置（营销部提供）
3．配套设施

四、总体规划设计原则
1．前瞻性：树立大观念、开拓新思路，在现实住宅设计水平基础上要有所超越，做中国一流的社区，做最有品味的社区，做最富于创意的社区。规划布局、单体平面、建筑立面、环境设计、色彩空间、设备设施均体现个性风格。
2．均好性：在设计的各个方面均应体现均好性原则，从总体规划、建筑设计到环境设计，均好性的实现是一个重要的设计目标。要寻求景观资源的配置均衡，充分考虑市政道路噪音对住宅的影响，提出合理的规划布置方案避免或减低噪音对主要房间的污染，尽量减少通过使用技术手段来降低噪音（会带来建设成本的提高）。
3．人性化：体现在空间、尺度、景观、设施、物业管理服务等诸多方面。设计在保证居民有舒适的居住空间、宜人的建筑尺度、洁净的环境空间、便捷的交通以外，更应在社区的休闲健身场所、社交场所、公共服务设施、教育卫生设施、物业管理等方面，处处体现生活化的气息。
4．经济性：充分考虑项目开发、设计、销售、使用等各个阶段有效衔接和使用的经济性；方案中要合理利用现有的资源优势，合理平衡土方量，合理设置架空层及通风、采光的开敞式/半开敞式车库，同时兼顾结构布置的经济合理性。
5．规范性：设计方案必须遵守有关城市住宅规划设计对日照间距、消防、人防等方面的规定，并符合国家有关规范和标准。

五、交通与流线规划
1.出入口位置建议：
2.交通与流线规划建议：
3.设计要求：

六、群体空间形态规划
1.建筑群体空间组织:
2.住宅规划的空间秩序感：
3.小区立面的整体性和连续性：
4.居住领域的可识别性：
5.其它

七、景观规划
1.景观规划的主题和理念：
2.景观系统的整体性和连续性：
3.景观设计的丰富性和层次感：
4.会所及销售环境的景观设计：
5.社区各主要入口及商业街、广场等主要公共区域的景观效果：
6.其它

八、公共配套规划
1．会所：建筑面积控制在 ㎡左右，内部功能设置包括：
会所位置选择要和重要的景观相结合，要实现建筑与环境的融合。其造型必须具有强烈视觉吸引力，要通过精心设计实现其独特性、标志性,成为社区的视觉中心。
2.商业配套设计要求：建筑面积控制在 ㎡左右，满足小区居民基本生活要求，可以分为功能性（经常性消费如综合超市）和休闲性（如专卖店、鲜花店、咖啡厅等）两种，位置设计结合居住功能考虑。商业内容包含： 等等，立面要求统一规划设计。
3．其它：如小学、幼儿园等。
其他相关配套设施：垃圾中转站、物业管理办公处等。其设计要求参相关的设计规范。
九、分期建设
考虑分 期开发，首期开发建设以 为主；保证整个社区在不同阶段有机的完整的生活环境和视觉印象并使得每一期开发时均有各自的亮点。
十、投资限额（成本管理部提供）

十一、规划设计成果
提供完整的规划方案图册（A3图幅）
其中：
1）报公司方案图册一式8份。
2）报建方案图册一式8份。
内容包括
1．方案设计总说明，包括：
1）基本设计概念
2）详细建筑设计说明：功能分析、交通分析、通风分析、绿化分析、景观分析、日照阴影分析（与相应的分析图对应）
3）技术经济指标（包括总建筑面积，住宅、商业、会所、停车场（库）、以及其他配套设施的建筑面积分项指标、层数及高度，覆盖率，容积率，绿化率；车位数；各种户型的建筑面积、实用率；等）
4）结构、设备说明
5）投资匡算
2．地块位置图
3．地块现状图
4．彩色总体平面布置图(要求场地规划分析图)
5．方案分析图
包括：功能分析、交通分析、绿化分析、通风分析、景观分析、日照阴影分析；
6．竖向规划图
7.住宅、会所及其它建筑意向性设计图
8.外部街景立面图（主要类型各一份）
9.场地剖面图（纵、横向、景观主轴各一份）
10．彩色效果图
1）整体鸟瞰图（一份）
2）景观设计效果图
3）建筑单体透视效果图（主要类型3-5份）
4）主、次入口，商业步行街效果图（各一份）
11．户型分布图
12．报建模型一个（比例1：500）（带罩）
包含以上规划内容的数据光盘两份。

十二、进度安排
规划设计阶段需提交的中间过程设计成果
需提交的过程设计成果
提交时间
审核确认时间
备注

十三、附件清单
用地红线图（电子版）
地形测量图（电子版）
其它
建筑方案实施任务书（模板）
一、项目基本情况
二、项目定位
三、开发理念
四、项目技术经济指标
五、总体规划原则
六、交通组织原则
七、景观规划原则
八、单体设计原则
九、户型设计原则
十、提交设计文件要求
十一、进度安排

一、项目基本情况
1．项目概况
1）项目位置
2）占地面积
3）地块周边状况
4）其它
2．项目优劣势分析
优势
1）地形优势
2）主题概念优势
3）周边生态环境景观优势
4）周边公交系统及配套设施优势
5）其它
劣势
1）地形劣势
2）环境影响劣势
3）周边不良景观劣势
4）周边公交系统及配套设施劣势
5）其它

二、项目定位
1．客户定位
2．主题定位
3．物业类型

三、开发理念
1．突出主题文化：
2．先进性：
3．独特性：
4．均好性：
5．人文性：
6．舒适性：
7．实用性：
8．经济性：
9．规范性：

四、项目技术经济指标
1．技术经济指标：
占地面积：
计容积率建筑面积：
其中：
建筑容积率：
建筑覆盖率：
建筑层数：
车位数：
车户比：
其它：
2．户型配置（策划推广部提供）
3．配套设施

五、总体规划原则
1．满足城市设计要求。建筑总体布局、造型、色彩应注重城市设计，应充分考虑与周围地块的关系；
2．充分体现均好性原则。做到户户有景，户户有良好的朝向；
3．合理处理建筑物与环境场地之间的关系；
4．合理处理各种建筑空间的有机组合、过渡；
5．在总体布局时应充分考虑入口空间的展示作用，集中体现项目主题，最大限度地展现项目卖点；
6．住宅群体布置要避免建筑物之间的相互遮挡，要满足住宅对日照、间距、自然采光、自然通风的要求，要充分考虑对小区内部环境及外部远景的利用；
7．充分考虑地块周边噪音对本项目的影响，要提出合理的规划布置方案，避免或减低噪音对主要房间的污染，要尽量减少通过使用技术手段来降低噪音（会带来建设成本的提高）；
8．总体规划要充分体现经济性原则，合理平衡土方量；另外，除人防地下室需做全埋式车库外，其余车库尽可能采用通风、采光的开敞式/半开敞式车库；
9．其它
六、交通组织原则
1．应注重处理小区主要出入口的位置，考虑公共区域与私密区域的关系，解决好区内各种流线（生活后勤服务、临时访客、消防疏散等）之间的关系，做到人车分流；
2．内部交通与消防车道原则上应在用地红线范围内解决，同时注意在规划设计要点要求的最小后退红线距离无法满足消防要求时，适当调整建筑物后退红线距离；
3．保证消防车道及扑救面对坡度的要求；
4．合理解决地形高差对行人在交通上造成的不利影响，考虑残疾人无障碍设计；
5．住宅与车库之间要建立方便的联系；
6．合理解决配套公建设施的停车及交通疏散问题，将其对住区的影响降到最小。

七、景观设计原则
1.结合项目主题文化进行环境设计；
2.营造与众不同、具冲击力的个性化产品；
3.把握小区环境重心，对景观主轴进行重点设计，最大限度地展现项目卖点；
4．处理好各种环境空间的有机组合与过渡；
5．注重景观细部设计。在组团景观节点、社区交通枢纽和局部小环境、架空层等代表产品细部的方面，充分表现产品的精细度和质量、档次；
6．多层次的立体景观设计；
7．其它

八、单体设计原则
1．结合项目主题文化确定建筑风格；
2．充分发挥色彩与材料质感的装饰作用；
3．多角度、多层次体现人性化住宅设计；
4．建筑屋顶及山墙面要作为重要的景观元素来进行设计，特殊位置的住宅要进行独立设计，作为一个重要的景观元素重点处理；
5．建筑设计要结合结构、设备专业统筹考虑，住宅室内空间无突出墙面的梁柱，建筑物的主要外立面无突出的设备管线；
6．住宅公共前厅尽量要有自然通风的设计，避免封闭式走廊的压抑与不安全感，并减少机械通风排烟的经济投入；
7．住宅底层要设计具有一定高度的入口大堂，其设计风格应表现出高层次的文化品味并与项目的主题定位相吻合；
8．细部设计是支撑产品档次的关键之一，本项目设计将细部设计放在极为重要的地位，设计方案要对其予以充分重视，对建筑下部的近人立面，窗户、阳台、花槽、空调机位等构件均需仔细考虑；
9．其它

九、户型设计原则
1．总体原则：
1）住宅设计要紧密结合本地块的策划要点，设计中要有核心性的基本思路，在保证平面方整实用的前提下，要有所突破、创新；
2）户型设计必须规避周边不良景观的影响，对来自用地周围交通干道的交通噪音也应有足够的防噪措施；
3）遵循住宅均好性设计原则。对于景观较差的户型要通过户型创新或提供更多的退台花园等方式给予其他补偿；
4）满足住宅高舒适性要求。每户拥有良好的自然采光、通风条件；起居厅、主卧室视线开阔；保证至少一个主要功能房间朝南、东南或西南；无暗厨、暗厕出现；每户之间避免视线干扰，保证住户的私密性；，提高住宅的实用率；
5）平面设计要求简洁性（无过分凹凸现象，结构形式简洁，以利于地下室使用效率的提高）；可改造性（结构体系提供可以根据不同使用要求自由分隔，灵活组合的可能性）；系统化（户型设计中应保持不同面积户型的开间比例，做到户型设计的系统化）；实用率（充分有效地利用户内空间，交通流线简洁，提高住宅的实用率）；
6）户型设计应根据不同的总图位置、景观轴线进行不同的设计。在适当位置可以考虑特殊户型的设计，如复式、跃层、架空层花园的设计方法，做到户型设计形式的多样化和户型产品结构层次的丰富性；
7）立面设计建议使用大面积的落地玻璃窗（门）、大面积凸窗，以取得优良的采光通风和景观效果；
8）其它
2.平面布局：
1）户内要有合理的功能分区，公共活动区、适度交流区、私密区等各区功能不能简单化地进行分离，要尽量汲取现代集合住宅发展的一些新精神，探讨户内各个组成空间的有机组织；
2）套内交通组织顺畅，不穿行起居室（厅）、卧室等主要功能空间；
3）起居室（厅）、餐厅、厨房配置紧密协调，设置入户过渡空间；
4）除厨房、卫生间外，平面空间尽可能可以根据不同使用要求自由分隔，灵活组合；
5）在大户型设计中要充分考虑主人、客人以及保姆的动线，使之尽可能合理，方便使用；
6）XXX地区气候炎热潮湿，户内尽量能够形成空气的对流；
3.空间组合：
1）底层户型需结合地形，设计室外私家花园，保证住户的私密性，同时须考虑日照条件；
2）架空层可结合周围环境，适当考虑设计带花园/大平台的复式户型；
3）顶层户型可考虑上下两层的复式设计，或将相邻两套住宅结合为一套并设计屋顶私家花园；
4）标准层户型平面的设计重点仍为平层，部分户型提供错层等其它变化的可选形式；
5）其它
4.各功能空间的设计要点：
1）阳台——每户考虑设置两个阳台，分生活阳台（观景阳台、户内花园）与工作阳台，洗衣机放在工作阳台；阳台应结合户型面积大小，对其位置、尺度、比例进行选择；
2）室外平台——对于住宅挑台、退台和屋顶平台，立体绿化一定要纳入设计；
3）起居厅与餐厅——起居厅开间要满足要求，复式户型可考虑客厅局部贯通两层以扩大空间视野，客厅与餐厅之间最好形成空气对流；
4）主卧室——主卧室开间要满足要求，可考虑设计步入式更衣室，为了增大采光及景观面，可采用凸窗/落地玻璃窗；
5）厨房——考虑与餐厅的联系以及其形状、规模和设施的布置，同时考虑相应的电气插座位。厨房采用集中竖向排烟道；
6）卫生间——卫生间内设施包括淋浴间（主人房卫生间设浴缸），台式洗脸盆、座便器、机械排气装置，洁具的空间布置要使用舒适并能充分利用空间；
7）其它
8）户型技术经济指标表（营销部提供）
5.细部设计：
1）家具布置——
2）窗户——
3）阳台/露台/花园——
4）空调——
5）家庭中央供热水系统——
6.设备专业要求：
1）管道、管线布置采用暗敷，布置合理；地上燃气管道及计量仪表应明装；
2）立面尽量不设立管，设集中管井，位置合理，布管规整；
3）套内无排水立管穿楼板现象；
4）每户内应设有足够的电视、电话、电脑网络系统的定型接口；
5）水、电、燃气全部户外计量；燃气管由厨房阳台接入，热水器位置均预留在厨房阳台，厨房阳台及安装热水器燃气表等的墙面应足够大，以满足设备布置；
6）水泵房、直饮水机房、储水池、水箱、游泳池处理机房、锅炉房、管道井的位置、面积、层高合理；
7）应设置电话光纤机房、宽带网络机房及有线电视放大器箱的位置；
8）变配电房应尽量靠近负荷中心，并考虑进出线方便；
9）空调机房应根据设备情况留足面积与空间；
10）发电机房的设置应综合考虑环保要求、进排风方便及对建筑立面的影响；
11）强弱电竖井应尽量分开设置，其净空面积应满足使用要求；
12）每户内设可视对讲系统，并预埋防盗报警系统的保护管；
13）各栋塔楼屋面泛光照明及室外照明应留出足够的容量。
十、提交设计文件要求
所提交的方案设计必须符合国家及地区的设计规范、技术规程及地方有关规定，并应满足甲方要求，最终获得甲方确认；方案设计的内容，应达到国家规定的方案报审规划部门的深度要求，并最终获得甲方确认。经过调整的方案设计应至少包括以下内容：
1、总平面图设计，包括：
①用地红线位置及角点坐标，场地标高；
②建筑物位置、尺寸、间距、层数、设计标高、退红线尺寸等；
③红线外城市道路及红线内道路布置、车辆入口、停车场位布置；
④消防车道布置、路宽及转弯半径、尽端车道的回车场尺寸等；
⑤景观设计概念图。
2、单体建筑平面图（1：100）。
①标注总尺寸及纵横墙、柱轴线尺寸，绘制各层平面图方向应与总平面图方向一致；
②绘出内外门、门洞、窗或洞口、楼梯、电梯、阳台；
③各房间、走道等名称标注及有特殊要求的主要厅、室的使用布置；
④标明室内外地面设计标高，各层楼面设计标高；
⑤车库的车位布置、注明车道宽度、标高及转弯半径、注明总车位数；
⑥剖切线位置及符号；
⑦高层住宅的标准层、标准单元层需要时，应放大比例绘制室内布置图并注明各功能空间的使用面积；
⑧各防火分区的划分。
3、立面图（1：100），注明外墙材料及颜色。
①四向立面图并注明名称；
②表示立面外部的轮廓，如门窗、雨蓬、阳台、檐口、女儿墙、屋顶、水箱、电梯机房、梯屋、冷却塔、线条等，并注明楼层标高及外墙面主要材料、色彩。
4、剖面图（1：100）。
剖面图应剖在有楼梯、层高及层数有变化、空间比较复杂的部位。
①绘出内外墙、门窗、地面、楼板、屋顶、水箱、电梯机房、烟囱、檐口、女儿墙、雨蓬、阳台等；
②注明设计标高、各层高度尺寸、门窗洞口高度尺寸及建筑总高度（室外地面至檐口或女儿墙顶面）；
③有地下室且邻近有建筑物者，要绘该处剖面及相对位置。
5、彩色透视图（鸟瞰图、室外不同角度主要视点）
6、建筑模型1：300
7、设计说明书，包括：
①设计依据：
a、 计划投资立项批准文号。
b、 土地用地红线图，《建设用地规划许可证》。
c、 业主签发的设计招标书。
②总图设计说明
a、 工程位置和环境的说明。
b.根据建筑性质及使用功能要求，对总体布局、功能分区、内外交通组织、日照间距、日照时间、消防车道、防火间距、消防登高面、噪音防治等是否满足的说明。
c.建筑物栋数、层数、总高度的说明。
d.建筑物四周退红线尺寸、地下室边线四周离红线尺寸。
e.总用地面积、总建筑面积、建筑覆盖率、道路面积、绿化面积等主要指标（格式请按附表—XXX项目主要技术经济指标表）。
XXX项目主要技术经济指标表
规划指标名称
单位
指标数值
备注
总用地面积
平方米

总建筑面积
平方米

计容积率面积
平方米

住宅面积
平方米

其中： 层住宅建筑面积
平方米

层住宅建筑面积
平方米

层住宅建筑面积
平方米

层住宅建筑面积
平方米

层住宅建筑面积
平方米

配套设施面积
平方米

其中： 会所建筑面积

商业建筑面积
平方米

其它
平方米

一层地下室面积
平方米

两层地下室面积
平方米

半地下室面积
平方米

架空层面积
平方米

容积率

建筑覆盖率
%

小区道路占有率
%

地面绿化率
%

地面停车位占有率
%

立体绿化面积
平方米

总户数
户

总停车位
辆

停车位布置方式
车位比
停车位/户

f.说明按照《建设用地规划许可证》的汽车停车位数量与实际安排的数量。
g.街景的要求及空间组织，与周围环境的协调等说明。
③建筑设计说明
a.建筑设计的构思及设计特点、造型及立面处理。
b.建筑物的消防等级及防火安全措施简述。包括防火分区、消防通道、登高面、安全疏散、消防电梯及消防前室等。
c.单体建筑物的技术经济指标，包括建筑面积、平面系数；住宅要求提供户型技术经济指标（附表—Ⅰ.不同物业类型户型结构表；Ⅱ.整体户型结构表；Ⅲ.户型技术经济指标表）；
d.建筑功能的分布层数、各层的建筑面积、各功能的建筑面积指标（需要时可列表说明）。
Ⅰ.不同物业类型户型结构表
物业类型
别墅
排屋
多层
小高层
高层
平均面积

面积比

套数

套数比

Ⅱ.整体户型结构表(表中数值为举例)
户型
2.2.1
3.2.2
3.2.2
4.2.2
大户型
面积
75
105
115
125
180
200
性质

面积比
20%
40%
20%
15%
3%
2%
20%
60%
15%
5%
套数
810
1170
570
360
54
36
套数比
27%
39%
19%
12%
1.8%
1.2%
27%
58%
12%
3%
3%
Ⅲ.户型技术经济指标表(表中数值为举例)
楼号

户型
户型技术经济指标及性质
户数
合计建筑面积
建筑面积
套内建筑面积
实用率
性质
楼号-a
2.2.1

楼号-b
3.2.2

楼号-c
4.2.2

合计

注：套内建筑面积计算若为两户的分隔墙，以轴线计，其余均以外墙计；户型性质指是否带花园（标明平层或2层通高）、工人房、双主卧等。
④结构设计说明；⑤给排水设计说明；⑥电气设计说明；⑦燃气设计说明；
⑧环保设计说明。
8．提供方案设计建安成本估算。格式请按附表《XXX项目方案设计建安成本估算》，项目分项名称如实际需要可增加，但要和规划指标有对应关系，每分项成本估算值均要有其相应的建筑及结构说明。
9．乙方应提交10套调改后的方案设计文件给甲方。另附电子光盘文件三套。
XXX项目方案设计建安成本估算
序号
项目名称
成本指标
(元/M2)
项目成本
(万元)
建筑说明
结构说明
一
基础设施

1.1
场地平整、土方平衡

1.2
室外给水管网

1.3
室外排水管网（含化粪池）

1.4
室外电缆工程（小区内）

1.5
室外照明工程

1.6
室外煤气管道工程

1.7
室外弱电管道

1.8
小区道路工程(土方、路基、基层、砼面层等)

1.9
供配电系统工程费

1.10
外线高压电缆

1.11
水泵房设备及安装工程费

1.12
直饮水机房设备及安装工程

1.13
消防设备机房设备及安装(报警.CO2)

1.14
各项增容费

二
环境

2.1
绿化（含土方平整）

2.2
硬质地面（含基层处理）

2.3
主题广场（结构及装修，含广场附带的小品、水景等）

2.4
构筑物及小品（含垃圾站等）

2.5
室外游泳池（土建、装饰、设备等）

2.6
室外网球场

2.7
空中连廊

2.8
登山扶梯

2.9
围墙、大门、值班室

三
公建配套

3.1
地下室（含人防）

3.2
半地下室

3.3
室内多功能网球馆

3.4
裙楼(商业)

3.5
架空层

3.6
地面停车位

3.7
会所

四
建筑单体成本

4.1
高层住宅（18~24层）

4.1.1
基础工程

4.1.2
主体土建

4.1.3
主体安装

4.2
高层住宅（25~33层）

4.2.1
基础工程

4.2.2
主体土建

4.2.3
主体安装

五
小 计

十一、进度安排
方案设计阶段需提交的中间过程图纸
需提交的过程图
提交时间
审核确认时间
备注

初步设计任务书目录（模板）
一． 项目概况
二． 设计依据及标准
三． 经济技术指标
四． 设计原则
五． 总体要求
六． 各专业设计要求
七． 建筑成本控制
八． 建筑设计造价概算
九． 设计成果及设计周期要求
附件：

本文件为XXX项目施工图设计任务书，本文件所列技术经济指标及要求为扩初、施工图设计的基本要求。
一、项目概况
1．项目名称：
2．发展商：
3．建设地点：
4．占地面积：
5．建设内容：
6．建设周期：

二、设计依据及设计标准
1、市规划国土局方案审批意见书（附件）
2、市消防局方案审批意见书（附件）
3、市人防办建设意见征询单（附件）
4、市规划国土局扩初设计审批意见书（附件）
5、市消防局扩初设计审批意见书（附件）
6、市人防办扩初设计审批意见书（附件）
7、市其他行政部门审批意见书（附件）
8、本项目设计的技术经济指标以本任务书第三节有关规定为准
9、设计中的建筑、市政、水、电、燃气、电信等用量及标准应符合国家、建设部及市有关设计标准及规定
10、设计深度需符合国家建设部〈建筑工程设计文件编制深度的规定〉中有关的要求及甲方的其他要求。
11、其他国家现行有关规范

三、建筑技术经济指标
1．技术经济指标
总用地面积：
计容积率建筑面积：
其中：
住宅面积：
配套设施面积：
建筑容积率：
建筑覆盖率：
建筑层数：
总体布局要求：
机动车泊位数：
其它：
2．户型配置要求（营销部提供）
3．配套设施要求

四、设计原则
1．创新与特色的原则
2．细致周到的原则
3．建筑经济性原则
4．其它

五、总体设计要求
1．总体布局
1.1需按照国家日照规范要求进行日照测算（扩初设计完成）。
1.2建筑严格按照规划设计要点退红线并满足规划设计要点要求。
1.3总图中应做好消防车道及消防车等高面设计，注意人车分流；在满足规范的同时，尽量减少对环境的影响。
1.4对地形复杂的项目，需对场地的标高进行详细的设计，综合考虑各方面的因素确定场地的标高，做到经济、合理。
1.5户型设计中开窗及花园需尽量避免周围环境、景观不利因素的影响。
1.6垃圾中转站需设在小区的下风向，减少对住户的干扰。
1.7物业管理用房的设置需便于小区的管理，方便住户的使用。
1.8需对场地的排水进行综合设计，做到通畅简洁；尽量使用暗沟组织场地的排水系统，确需使用明沟时，需减少对环境的影响。
1.9对小区内综合管线进行有机的组织，小区检查井、雨水井等室外管井不允许设在环境里。尽量将检查井、雨水井、通风井等设于隐蔽处或结合景观设计巧妙处理。
1.10景观设计需密切配合建筑设计，一是有利于环境、交通、会所等整体设计，达到最佳效果；二是便于功能与标高的整体解决，减少设计上不必要的冲突和反复。
2.地下车库
2.1层高设计：综合考虑结构梁高、设备管道及建筑面层标高等因素，保证车库净高______米。
2.2车库坡道出入口高度不小于_______米。
2.3地下车库防火分区的划分除必须满足国家规范以外，尽量减少对停车位的影响。
2.4地下车库除必要的设备用房、管井、出入口、坡道、汽车通道等空间以外，其他空间尽量布置停车位，做到经济合理。
2.5需研究地下车库底板的防排水措施，做到经济合理。
2.6地下车库及人防出屋面部分采光井、疏散口等构筑物，需尽量隐蔽，并结合环境进行设计。
3．环境设计
3.1充分利用场地内现有植被，能保留的尽量保留，并进行一定的改造，使环境绿化具有天然优美的景观效果。
3.2考虑到景观中的植物元素在很长一段时间内处于生长状态，所以要求在设计中充分考虑时间的影响，兼顾近期和长期的景观效果。
3.3注意植物种类的合理搭配，包括花期、颜色、气味等，使四季都有理想的景观效果。
3.4在设计中考虑植物生长的最小土层厚度（以有关部门颁布的标准为参考）。
3.5设置不同功能性质的休憩场所，以满足不同年龄层次居民休闲和活动的要求。
3.6有特殊强化的广场式空间，以突出广场的功能性，满足高尚社区的使用和审美要求。
3.7应注意各个标高层次的景观效果，结合地形形成有各个景观主题的空间序列。
3.8在进行景观设计时，尽量将人防出口、检查井、通风井等突出地面的构筑物合理利用、巧妙装饰，以化解对整体环境的影响。
4．交通道路系统
4.1道路系统满足交通、消防等方面的要求。结合地形，合理的选择道理坡度及断面形式，减少土方量。
4.2需对小区的人行系统进行规划设计，做到简洁通畅，方便住户出入。
4.3人车分流，人行道尽量按无障碍标准规划，包括园林中的步道适当考虑无障碍设计。
4.4从地下车库可直接乘坐电梯到达各楼层，地下层的电梯厅设门禁系统。
5．智能化小区管理
5.1小区建立封闭式管理模式，小区出入口设置岗亭或门禁系统。
5.2小区按智能化标准规划，设置物业管理中心，规划设计提供有限面积的房屋。物业管理服务中心对小区进行智能化集中管理，包括设置小区火灾自动报警系统及保安监控管理中心。
6．市政综合及总图设计
6.1对分期报建开发的项目，机电及市政综合应与分期开发相协调。主要系统的变电所、分变电机房、泵房应与之配合。
6.2环保：
提供小区生活垃圾的处理设计。垃圾中转站设计考虑水、电、通风和方便装卸、易于清理等因素。
6.3管网综合：
为进行单体建筑施工图时的管网综合与小区系统衔接，规划小区公共管网相关各系统的管网综合平面图及高程图。
6.4 竖向设计：
对于地形复杂的场地，凡是地形变标高处，均需要设计出图。

六、各专业设计要求
建筑专业要求
1．住宅单体设计
1.1结构布局合理，可适应平面布局的变化。
1.2着重研究底层大堂的结构和空间效果，提供兼顾经济性及展示、使用效果最佳的方案。
1.3屋面和地下防水设计满足规范要求。
1.4合理组织雨水排放，雨水口尽量设于隐蔽处。
1.5每层公共部分考虑垃圾的收集储放空间。
2．单元户型设计
2.1采用分体空调的普通楼盘层高不低于2.8米，档次较高的可为______米。若采用户式集中空调层高不宜小于______米。
2.2主要功能房间开间需与户型定位相匹配，深宽比不宜大于2；应减少开向起居厅的门洞，布置家具的墙面直线长度不应小于3米。
2.3对于受噪音影响较大的位置，需考虑采用隔音通风窗，降低噪音的影响。厅房的地面对于中高档物业可以考虑地面隔音做法。
2.4户式集中空调需考虑主机的位置，减少噪音及散热对住户的影响。分体式空调冷凝水的排放方式根据每种户型的实际情况，综合考虑立面、室内空间的效果等因素进行设计。集中式排放方案需着重考虑冷凝水管、冷媒管对室内空间的影响。
2.5需研究室内的家俱布置方式，做到合理实用，并考虑住户使用时的灵活性。户内设备、电器装置的设置要根据家俱布置的方式进行设计，避免产生使用上的不便。
2.6厨房的各项设备布置应符合食品储藏—准备—调理—烹饪—配餐—餐桌的工艺流程，操作面应符合人体工程学原理，并依此进行详图设计。厨房内设置橱柜、调理台、洗涤池、煤气灶、冰箱、电饭煲、微波炉、洗碗机、消毒碗柜、抽油烟机、垃圾处理器等厨房设施的安装位置及电源插座位置。厨房设计必须考虑中西厨同时使用的空间布置形式。厨房采用集中竖向排烟道。厨房需设置地漏。
2.7生活阳台各种管道的布置须尽量减少对日常使用的干扰。
2.8卫生间洁具的布置应符合人体工程学原理,公用卫生间内设施包括淋浴间、台式洗脸盆、座便器、化妆镜、机械排风装置；主人房卫生间除设置浴缸、台式洗脸盆、座便器、化妆镜、机械排风装置外，尚需根据户型定位提供其它设施。如下例：

淋浴间
台式洗脸盆
座便器
净身器
浴缸
蒸汽浴
75平方米
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●
●
○

○
105平方米
○
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●
○
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○
120平方米
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○
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135平方米
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○
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150平方米
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○
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165平方米
○
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○
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180平方米
○
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○
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●
注：● 代表设置 ○ 代表不设置
主人房卫生间设施布置需较宽裕。150、165、180平方米户型主人房卫生间淋浴设施按单人蒸汽浴设施考虑（尺寸要求：____________）
卫生间采用整体降板设计；需考虑排风扇的设置位置；需预留镜前灯电位及剃须刨插座；有淋浴的卫生间应分设两个地漏。
2.9有对视的卫生间窗需采用磨砂玻璃；卫生间立管的设置必须在保证外立面整洁的前提下，尽量设在建筑物凹角。
2.10提供各塔楼的户型分布图及详尽精确的面积计算图和分配表。
3．立面造型
3.1近人尺度范围内的立面、入口、大堂和架空层顶部等重点部位需精心设计，提供局部放大图。
3.2外立面主要材料的采用需提供多种选择建议。
3.3外立面设计需将各种材料的饰面画出详细的分割设计图,详细标注各种尺寸、颜色、材料、做法；尤其需注意转角处与不同材料交界处的细部处理。
3.4在立面如窗台、阳台等部位设计花池时，应注意尽量保证立面的清洁美观。
3.5需注意各种立管的位置，尽量设在建筑物的凹角处，必须保证立面的整洁美观。
3.6立面设计需考虑空调机的隐蔽，减少对立面的影响。
3.7对特殊部位—墙地面交接、窗台、窗顶、装饰构件、屋顶、女儿墙等节点均需提供设计详图。
4．消防及人防
按照消防及人防部门的批文及与消防及人防部门沟通所提出的意见进行修改深化设计，注意人防地面上出入口的设计应尽量减少对环境的影响。
5.公建设计要求
6．其他要求
6.1 扩初设计阶段，建议建筑专业主要细部大样图均设计出图，不引用标准图集。
结构专业要求
（一）设计总说明
1、 工程概况：建筑位置 、面积 、建筑总高度 、层数 ，结构形式 ，结构抗震设防类别 、设防烈度 、抗震等级，建筑物合理使用年限，人防工程等级。
2． 工程地质情况：地质概况，场地土类型、场地类别、地下水的标高及对混凝土有无侵蚀性、抗震安全性评价、基础施工要求等。场地的设计标高±0.000相当的绝对标高值与总平面图上标注的一致。
3． 设计的依据：设计所遵循的规范规程、楼地面活荷载取值，若考虑人防，还应注明人防各构件等效静荷载的取值。特殊的荷载取值应有任务书，初步设计审批文件或工程设计单位正式文件的规定。
4． 设计所采用的材料的品种、规格、型号、强度等级等要求。
5． 分类说明建筑各分部分项的设计要点、构造及注意事项。钢筋混凝土基础、墙、柱、梁、板等构件的制作方法，如保护层厚度。钢筋弯钩要求，接头、锚固、节点构造等符合规范