内蒙古鄂尔多斯市房地产调研报告.doc

内蒙古鄂尔多斯市
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市场调研报告

目录
一、 城市地理位置 3
二、 地块所在区域概况 4
三、 产业状况 6
四、 鄂尔多斯市发展规划 7
五、 鄂尔多斯市宏观经济发展水平 8
六、 鄂尔多斯市房地产市场状况 9
七、 市场评估 21
八、 项目定位初步构想 22
九、 总结与建议 23

一、 城市地理位置

鄂尔多斯

鄂尔多斯市位于内蒙古的西南部，东、西、北三面被黄河环绕，南邻万里长城，与山西省、陕西省接壤，西临宁夏自治区。
鄂尔多斯市与黄河北岸的首府呼和浩特市、钢城包头市形成内蒙古自治区经济最为活跃的“三大火车头”。
鄂尔多斯市辖东胜区、准格尔旗、达拉特旗、伊金霍洛旗、乌审旗、杭锦旗、鄂托克旗、鄂托克前旗8个旗区。
全市总面积8.7万平方公里，2006年末全市户籍人口141.0万人，其中蒙古族17万，是以蒙古族为主体，汉族占多数的地级市。

二、 地块所在区域概况
东胜区处于鄂尔多斯高原中东部，是鄂尔多斯市的行政、经济、科技、文化、交通和信息中心。
区域总面积2350平方公里，人口46万，辖9个街道办事处、3个镇、2个在建新区。
区内有109国道、210国道、包头—东胜高速公路、包头—神木铁路、准东铁路贯穿境内。距首府呼和浩特257公里、距首部北京800公里、距鄂尔多斯机场15公里、距包头机场80公里。

2006年东胜区主要经济指标
指标
数值
同比增长(%)
1、生产总值
186.87亿元
23.7%
其中：第一产业
1.61亿元
-3.2%
第二产业
73.56亿元
25.3%
第三产业
111.70亿元
23.1%
2、实现财政收入
50．48亿元
71．6%
其中：第二产业财政收入
13.41亿元
所占比重为27.0%
第三产业财政收入
37.07亿元
所占比重为73.0%

2007年上半年东胜区主要经济指标
指标
数值
同比增长(%)
1、完成生产总值
108.56亿元
21.2%
其中：第一产业
0.22亿元
4.5%
第二产业
39.76亿元
24%
第三产业
68.59亿元
19.7%
2、全区实现消费零售总额
50.44亿元
21.5%
3、全区金融机构各项储蓄存款
230.38亿元
40.9%
其中：居民储蓄存款
101.86亿元
41.4%
4、全区累计完成房地产开发投资
20.42亿元
80.4%
5、房屋施工面积
314.66万平米
16.3%
6、商品房销售面积
69.88万平米
-20.9%
7、商品房销售额
22.53亿元
48.2%
8、房地产业实现增加值
2.51亿元
34.3%
9、商品房均价
3224元/平米
48.8%

三、 产业状况
目前鄂尔多斯市基本形成了绒纺、食品加工、煤炭、建材等几大支柱产业。

l 绒纺
鄂尔多斯是全国最大的绒纺生产基地，以将其打造成为“世界级绒纺产业科研生产基地”。鄂尔多斯的绒纺已经是驰骋世界的品牌产品。
世界最大的羊绒加工企业——鄂尔多斯羊绒集团总部就座落于东胜区内。
l 食品加工
目前鄂尔多斯市重点发展羊肉、积极发展林沙产品加工等特色产业。
鄂尔多斯市的农业人口占总人口的42.3％， 食品工业的发展，能带动整个农业的发展。东胜的鄂尔多斯酒，准旗开发杏仁露，天骄资源公司的沙棘醋也各有特色。

l 煤炭
全市已探明煤炭储量1496亿多吨，约占全国总储量的1/6。全市有东西南北四大煤田。东部即准格尔煤田，西部即桌子山煤田，南部即东胜煤田，北部即乌兰格尔煤田。目前东胜煤田已探明储量727亿吨，与神府煤田一并被为世界八大煤田之一。
l 建材
建材资源是鄂尔多斯境内的一大优势资源。资源遍布全市8个旗（市）。主要有石膏、石 灰岩、石英砂岩、石英岩、白云岩、黄土、大理石、花岗岩、石墨等。

小结：鄂尔多斯拥有得天独厚的天然能源，将成为“中国的中东”、“富豪的摇篮”。
四、 鄂尔多斯市发展规划
新行政中心
东胜区

鄂尔多斯市旧城区（东胜区）与新行政中心（康巴什）相距约为30公里。
五、 鄂尔多斯市宏观经济发展水平
指标
2005年
2006年
增长（%）
GDP
550.1
800亿元
24%
财政总收入
93.4
145.9
56.2%
固定资产投资
403.7
616．7
52.8%
社会零售品总额
151.7
182.7
15.6%
年末户籍人口
137.9
141
2.2%
人民币存款余额
305.9
388.4
27%

六、 鄂尔多斯市房地产市场状况
(1)房地产市场概况
2005年鄂尔多斯房地产开发投资17.1亿元，增长188.1%；自2006年以来，房地产投资继续呈迅猛的增速。
2006年鄂尔多斯市房屋施工面积为557.9万平方米，增长63.6%；房屋竣工面积271.6万平方米，增长25.9%，房屋竣工率为48.7%。
鄂尔多斯自06年以来，房地产交投旺盛，空置率也逐年递减。
与2006年房价相比，07年10月房价上升了近一倍，仍以较快的速度增长。

小结：鄂尔多斯是中国新兴的能源城市，经济增长居内蒙古自治区前列，人均可支配收入每年都有两位数的增辐，以此带动了鄂尔多斯房地产市场的发展，房地产的供给与需求呈良好势头。
（2）鄂尔多斯市楼盘开发分析
天骄南板块

老城区

铁西板块

天骄北板块

区域
楼盘名称
地址
市场供应量及开发规模特点
物业类型

天骄北板块
世纪城
天骄北路与伊煤路交叉口东北角
占地30万㎡，共1350户，分二期开发
6、12层
富业苑
天骄路与规划路交界处，大名公馆东行100米
占地4.42万㎡，共600多户，分二期推货
6层
安厦家园
鄂尔多斯东胜区天骄路东(伊泰大楼正对面)
占地9.8万㎡，共820户，分三期开发
6、11层
蒙欣家园
天骄北路西侧(大名公馆对面)
占地5.9万㎡,共500多户,分二期开发
6层
富锦华·绿园
天骄北路东方路十字路口西北角
占地约9万㎡，共975户，分二期开发
6层
大名公馆
天骄路与规划路交界处（伊泰集团北路800米）
占地5.9万㎡，共178户，分一期开发
独栋、联排、双拼
九亿大厦
天骄北路西侧(大名公馆对面)
占地约2000㎡，共150多户，分三期开发
9层（电梯）
万博广场
东胜区天骄路伊泰集团北50米处
占地8000㎡，共210户，分一期开发
12-16层
东方名筑
东胜区铜川镇铜川路以西（110防暴中心以南200米）
占地16.25万㎡，共440户，分二期开发
4-6层、独栋、联排
铁西板块
满世尚城
东胜区校园路与文化街交汇处
占地8.9万㎡，共600户，分三期开发
8-11层
万正·静林湾
铁西新区团结路与民族街交汇处
占地5万㎡，共188户，分一期开发
5-6层
华莹·万佳花园
东胜区团结路与文化路交界处
占地8万㎡，共360户，分一期开发
4、5层、Townhouse
老城区板块
亿利·城市华庭
鄂尔多斯西街“亿利城市花园”东侧
占地6.8万㎡，共549户，分三期开发
16-18层
恒信中央花园
东胜区伊金霍洛西街33号(原武警
占地14万㎡，共700多户，分三期开发
14、16层
正东·金地
天骄路与鄂尔斯大街交汇处
占地12万㎡，共700多户，分二期开发
12层
鑫牛大厦
鄂尔多斯大街与伊化路交汇处西南角
占地1.69万㎡，共130户，分一期开发
1-3层商场
4-17写字楼
华宇名门
鄂尔多斯西街与伊化路交界处
占地4万㎡，共755户，分二期开发
16、18层
天骄南板块
华研·水岸国际
鄂尔多斯天骄南路东,三台基水库西岸
占地180万㎡，分13期开发；其中一期有33栋，共10000户，
6-15层
恒利国际广场
天骄南路与大桥路交界西侧
占地7万㎡，共720户，分三期开发
16电梯公寓
帝景峰汇
天骄路与乌审街交界处
占地约3万㎡，共250户，分一期开发
15、18空中别墅、酒店公寓
大恒郦城
鄂尔多斯天骄南路
占地7万㎡，共512户，分二期开发
6、9、15层
馨视界
天骄路九兴饭店南100米处加油站西
占地9.4万㎡，共670户，分二期开发
6、12层
鑫河湾
薛家湾镇唐公塔2号公路北
占地2.06万㎡，共150户，分一期开发
6层（无电梯）
新行政中心区
旗顺家园
康巴什新区市中心
占地7.55万㎡，共290户，分一期开发
7-9层（电梯）

小结：(1) 目前鄂尔多斯开发的楼盘主要集中东胜区的铁西、伊煤路与天骄北路交界处等区域，而新行政中心—康巴什目前以政府公务员小区为主；
（2）从目前鄂尔多斯已开发的楼盘中看，大型楼盘有华研·水岸国际（180万㎡）、世纪城（30万㎡）、东方名筑（16.25万㎡）、恒信中央花园（14万㎡）、正东·金地（12万㎡）等，其它大部份楼盘占地面积在2000㎡至9.8万㎡之间，现时整体市场上大型楼盘不多；
(3) 去年仍以多层住宅为主，今年在售楼盘中的小高层货量增速较快，小高层和多层已成为市场主导；而别墅产品刚起步,品质水平也不高；写字楼、酒店公寓也逐渐迈向市场；
（4）大型楼盘以大面积开发，少量连续推货的市场策略；中小型楼盘以一次性开发，一次性推货的开发模式为主；目前现房比期房的销售较好，一些楼盘的拆迁问题也影响了项目的开发进度；

（3）鄂尔多斯市楼盘市场分析
区域
楼盘名称
户型
均价
（元/㎡）
市场消化量及消化速度
客户群分析
后续开发量
（套）
天骄北路板块
世纪城
65-220㎡
3500-3800
一期共1256套多层于06年3月初首推，至9月已售80%，半年售了近1000套。但二期108套电梯于07年3月推，现剩下十多套，月售只有12套。
附近旧城拆迁户、发电厂职工、能源公司高管，工薪阶层等，一期多层的投资客居多，二期电梯洋房以自住为主。
开发完毕
富业苑
75-150㎡
3200
07年4月推5、7、8号楼有96套，开售当天已基本售完7、8号楼共50多套，现剩5号楼一套80㎡二房，月售近20套。
大众化的、工薪阶层的青年白领为主。
开发完毕
安厦家园
134-141㎡
3888-4788
07年10月28日开售两栋共176套，现只售了20套。
社会中层人群，个体工商户、附近学校的教职工，工厂管理阶层等
多层、小高层
蒙欣花园
90-160㎡
4050-5000
07年5月开售二期近350套，现近售了近80%，月售近47套。
旧城拆迁户，刚成家的青年男女，主要以大众化为主要客户群。
开发完毕
富锦华·绿园
59-140㎡
3300
从07年3月份开售975套，现剩约为320套，月售77套。
主要以本地煤矿主、大型能源企业高管、政府高级公务员、工薪阶层，以及一些“炒房客”等。
300套
大名公馆
250-340㎡为主
双拼：5800
联排：5600
07年3月开售双拼、联排、独栋共178套，现剩下20套左右，月售约20套。
本地成功的私人企业主，大型企业高管、政界高官等。
开发完毕
九亿大厦
100-102㎡为主
4100
10月28日开始内部认购108套，现剩下约十多套，半月内已售了90%。
公司高级白领、公务员、外地商贸人士、附近区域的拆迁户；
开发完毕
万博广场
85—173㎡
4788
8月18日开售210套，现剩下约30套，月售60套。
伊泰集团员工、政府高官、私人企业管理层人员，旧城一些拆迁户等
两栋商务公寓、
一栋写字楼
东方名筑
90-137㎡
2900-3300
一期1、2、3、4号楼已售完；现正推二期5、6、8、17栋共96套，目前认购一般。
本地公司白领、商贸人士，以及一些热爱生活、乐观向上的青年家庭。
250套（多层、联排、独立）
铁西区
满世尚城
85-160㎡
3800-4780
于07年7月推16、18栋电梯洋房共107套，现剩约五套，月售25套。
主要是本地企事业单位高层人员，城市白领，社会新贵等。
开发完毕
万正·静林湾
101-215㎡
4388-4900
07年9月16开188套，至10月16日已售了70%，现剩下16套160、170㎡的大面积户型，两个月售了170套。
追求高品质生活的二次购房者、受过高等教育的青年才俊，大型企业的高管（其中北京设计公司总经理、广州农行行长等），以及少量投资客。
附近有一块200-300储备用地。
华莹·万佳花园
120-140㎡为主
步梯3800-3900
联排4600
于07年7月28日开售360套，现剩下50套，三个半月内销售了近300套。
主要是城市工薪阶层、大富之家、旧城区搬迁的原居民，以及近20%的投资者等。
开发完毕
老城区
亿利·城市华庭
94-266㎡
4780-5630
于8月18日开售7、8栋约96套，现剩下约二十套，月售28套。
大型企业高层管理人员，城市新兴贵族，成家立室的青年男女，以及少量回迁户。
150套
恒信中央花园
86-160㎡
内部认购：4800-4900；
现公开发售价为5100
项目先推1、2号楼，共约96套，现剩下约不足十套。
其中约80套为内部公司员工认购和安置回迁户，只有约16套对外公开发售。
600套
正东·金地
以60㎡左右为主
初步定价：
公寓5500；写字楼6500
现正咨询期间，反应热烈
因拆迁问题阻碍了工程进展，估计在明年中开售。
700多套公寓
鑫牛大厦
每层860—1400㎡
6800
于9月25日开售共148间，现剩下约31间，月售78间。
外地驻鄂市的分公司、本地民营企业为主
开发完毕
华宇名门
80-150㎡
2400-3800
07年3月底推560套，8月份售近90%。
一些旧城拆迁户、大型企业“白骨精”，政府公务员，工厂中高层职工等
近200套
天骄南板块
华研·水岸国际
104、135、143㎡为主
3500
一期共有33栋（1000多套），于11月中旬先推8栋6层高电梯洋房228套，目前已有1000多个确定意向。
商贸人士、都市白领、医生、教师、政府公务员以及一些投资客。
8000多套
恒利国际广场
45-75㎡
6000
将于11月上旬推一栋公寓192套，目前反应热烈。
社会新兴的白领、刚结婚的小口之家、自由职业者等
570套公寓
帝景峰汇
140-390㎡
4600-5800
先推三栋空中别墅共250套，于07年7月排号，10月认购，现剩下约20多套，一个多月已经售出近230套。
本地高端人士，社会上成功企业主，有较高文化的企业“白骨精”，以及少量投资者等。
酒店公寓、写字楼、商业广场各一栋。
大恒郦城
120-190㎡
价格未定
尚没开盘，目前反应热。
本项目以品质高档小区为定位，主要吸引一些追求高品味的居住环境的高端人群。
512套
馨视界
110-158㎡为主
3600-4900
于7月28日开售520套电梯洋房，三个半月内售约350套；4月初开售150套多层，至4月份底已售80%。
主要是附近区域内的拆迁户，大众化客户群为主，投资客也占了一部份。
开发完毕
鑫牛大厦
每层860—1400㎡
6800
于9月25日开售共148间，现剩下约31间，月售78间。
外地驻鄂市的分公司、本地民营企业为主
开发完毕
新行政中心区
旗顺家园
133—246㎡
不对外发售
财政公司内部订购
财政公司职工
开发完毕

小结：（1）目前鄂尔多斯市主力户型仍是100-120㎡左右的三房二厅为主，这种户型比较合理，且面积比较适中，目前鄂尔多斯市购买主力人群为新兴中产阶级；小户型仍是投资客追逐的产品，大户型占市场份额不大；
（2）开发楼盘当中，小高层多采用框架结构，多层一般采用混砖结构，但有的多层也采用框架结构；采用了框架结构，这也使户型的结构塑造增加了灵活性，易受市场欢迎；
（3）从整体市场来说，多层均价为3500元/㎡，小高层均价为4200元/㎡，别墅均价为5800元/㎡，均价比起去年上升近一倍，市场潜力较大；
（4）市场上的产品从去年的多层为主，到今年小高层为主，产品渐趋多元化，表明了鄂尔多斯市房地产市场消费需求发生了质的变化，人们渴望追求更好的居住环境；
（5）鄂尔多斯市整体市场销售速度较快，高性价比、完善的园林设计、个性的绿化景观的楼盘每月销售能达到70-80套，有的价格中等、户型设计合理的品牌楼盘销售速度更理想；
（6）鄂尔多斯市对奢侈品的消费能力强，不少高端人群往外地购房的现象较普遍（如北京、海南岛、大连等居住环境较好的城市）；
（7）鄂尔多斯的房地产市场比南方一些发达城市的房地产市场落后至少十年，产品的品质相对不高，园林绿化设计较为落后，目前以实用型产品为主导的鄂尔多斯市场难于满足高端消费人群对高品质的小区的需求；
（8）鄂尔多斯房地产市场旺季出现在4-7月，淡季出现在9-11月。

七、 市场评估
l 鄂尔多斯市依靠着矿产资源、农牧业、旅游等几大天然产业优势，近几年来经济获得了高速的增长；
l 目前鄂尔多斯房地产市场刚起步，楼盘的水平仍处在较低的水平，在强劲的社会购买力下，品质楼盘有一定的市场空间；
l 鄂尔多斯主力的户型在100-120平方之间，以实用型为主；
l 西部日照时间较短，楼距一般较宽，以保持较好的采光。鄂尔多斯全年气温落差较大，气温介于35度到零下30度，供暖设备必不可少；
l 06年鄂尔多斯房地产市场“炒房”现象严重，但由于“限制政策”一声令下，以及房价上升势头减缓，直到07年下半年投资客占购房者比重不断下降，这也表明了鄂尔多斯的房价在急速增长后，回归理性；
l 新行政中心——康巴什的小区主要是单位自建房，不对外发售；
l 鄂尔多斯是中国能源最丰富的地级市之一，被称为“中国的科威特”，未来将成为中国最富有人群的集中区域之一；
客户群分析
l 私人企业主、大型公司管理人员、都市高级白领、商贸人士等以自住为主，所占比重约40%；
l 旧城改造回迁的居民、单位员工内部认购、政府公务员的福利分房等不公开发售的，所占比重约为30%；
l “炒房客”所占比重约为30%；

八、 项目定位初步构想

1. 产品类别定位
本项目总占地约为8000亩，“首战必胜”对项目的全程开发至关重要，建议第一期开发以高品质的Townhouse和拼联别墅为主、多层和小高层为次，凭借本公司多年的高品质楼盘开发经验，开发出来的产品将会受到鄂尔多斯的高端消费群的青睐；
2. 市场定位
本项目在鄂尔多斯市属大盘，但处于相对较偏的地理位置，市场定位必须走中高档路线，才能使人们舍近求远；
3. 户型定位
目前畅销的户型仍是100-120平米三房，但市场对户型需求将从实用型到享受型转变，由于本项目属郊区大盘，120平米的中小户型仍占主要比例，150平米以上的中大户型可提高其比例，以适合高端人群的需求；
4. 客户群定位
私人企业主、大型企业的高管、中产阶级、中上层人群、二次置业者、乡镇豪客、工薪阶层以及一些投资客。

小结：
l 本项目规模在鄂尔多斯属较大型的楼盘之一，从战略上定位高档的品质楼盘，从战术上必须要尊重当地的购房者的购房习惯以及喜好，才能以较高的姿态进入鄂尔多斯市场，取得市场效应。
l 目前一些楼盘缺少必要的生活配套，很少楼盘同时配备了教育设施、休闲会所、商业步行街等，本项目规模较大，居住人口数量巨大，必须具备完善的配套工程，这也便使项目成为“明星楼盘”的因素。

九、 总结与建议

l 市场环境
在强劲增长的宏观经济带动下，房地产市场已成了鄂尔多斯经济支柱之一，随着人们生活水平提高，对房子的追求也提出了更高的要求，未来高品质的楼盘将涌现出市场，市场潜力大；但现时拥有多套房的业主也有不少，潜在的二手市场货量较大，如果业主将手上的物业投放二手市场，可能会对一手市场造成打击；
l 竞争对手
目前在鄂尔多斯的房地产开发商主要是本地开发商为主，项目的规模不大，房子的品质水平不高，园林设计水准较低，本公司凭借先进的开发理念，将成为鄂尔多斯的大型品牌开发商，开发的新产品必受鄂尔多斯中高端的客户需求，占据了市场竞争的主动；

鄂尔多斯房地产市场经过了一段快速发展的“蜜月期”之后，逐渐回归理性。

建议：鄂尔多斯经济发展势头猛，购买力水平高，高端消费力强劲，但人口总数相对少，因此本项目规模为3000-5000亩较为适宜。