沁县年度房地产开发调查报告样本.doc

n更多企业学院： 中小企业管理全能版183套讲座+89700份资料总经理、高层管理49套讲座+16388份资料中层管理学院46套讲座+6020份资料国学智慧、易经46套讲座人力资源学院56套讲座+27123份资料各阶段职员培训学院77套讲座+ 324份资料职员管理企业学院67套讲座+ 8720份资料工厂生产管理学院52套讲座+ 13920份资料财务管理学院53套讲座+ 17945份资料销售经理学院56套讲座+ 14350份资料销售人员培训学院72套讲座+ 4879份资料沁县房地产开发调查汇报3月目 录第一部分、沁县基础概述-3一、沁县概况-3二、沁县经济发展情况-5三、沁县县城市建设计划-6第二部分、市场调查问卷分析 -11一、住宅部分-12二、商业部分-17第三部分：项目推广-22一、总体推广策略-22二、媒体工具利用-22三、广告投放计划-23第四部分、整体提议-23一、项目分析-23二、目标用户群分析-26第五章、结论-26调查目标：深入全方面了解沁县房地产情况调查方法：定点调查、走访调查、问卷调查调查时间：2月28日-3月4日调查地点：沁县县城调查企业：太原宝星隆华公关策划调查人员：武海飚 刘 洋第一章、基础部分一、沁县概况沁县在省晋东南地域北部、太行、太岳两山之间，东接襄垣、武乡，南邻屯留，西部和沁源毗邻，北部和武乡及晋中地域平遥接壤，位居省城太原和市府中轴线上。地理座标：东经1122811254，北纬36263659。县城北距太原148公里，南距长治80公里。太(原)洛(阳)公路纵贯南北，二沁(沁县、沁源)、沁武(沁县、武乡)公路横亘东西，太(原)焦(作)铁途经境通畅，交通十分便利。素有“北控太原，南襟上党，冀南之门户，潞泽之咽喉”之称。是长治市北部四县政治、经济、文化中心。全县总面积为1315平方公里，属黄土丘陵山区，全境地形四面隆起，中部低平，整个地势西北高、东南低，平均海拨1000米，最高点为在西部棋盘山，主峰海拨1745.5米，最低点为南池乡二神口，海拨高度为916米，全县辖4镇17乡 319个行政村，总人口17.1万人。沁县县境似“仙童指路”势，地形四面隆起，中间低平，沟壑纵横，起伏不平。整个地势是西高于东，南低于北。境内平均海拔高度为1000米左右，最高蜂是棋盘山，海拔1745米，最低处是二神口，海拔只有916米。全县总面积1319平方公里，其中山区占19.5%，丘陵占65.5%，平地占15%。沁县属于暖温带大陆性气候，这里四季分明，气候宜人，冬无严寒，夏无酷署，年平均气温8.9， 整年无霜期167天，年平均降雨量为606mm，年平均日照时数为2529.1小时，太阳总辐射量约为134.5千卡/平方厘米。 沁县土壤类型比较复杂，全县可分为褐土和草甸土2个土类、6个亚类、20个土属、57个土种。其中广泛分布于本县二级阶地上褐土为186.8万亩，占全县总面积94%。依据本县褐土发育情况，又分为五个亚类，17个土属，40个土种。在褐土中以亚类说：山地淋溶褐土2.4万亩，山地褐土74万亩，山地粗骨性褐土19.7万亩，褐土性土85万亩，碳酸盐褐土分布于浊漳河及其支流二级阶地和郭村丘间槽地上，面积为5.2万亩，占本土类面积3%，现全为耕地，是本县高产农业土壤之一，占全县总耕地面积14.3%。草甸土分布于我县浊漳河及其支流河漫滩和一级阶地上，面积11.8万亩，占全县总面积6%，多为农业所用，是本县经济作物关键产区。 沁县地下蕴藏着优质煤和石油，但属深层资源，暂不宜开采。石膏、铝、钒土也有储藏，现还未开采。土地资源是沁县地上自然资源优势。河川、丘陵区土层厚、土质肥。全县总面积为1945500亩，其中耕地387045亩，宜林宜牧面积685000亩(其中包含天然草地)，300亩以上牧坡有69块。全县植被为万分之四十。全县水量富足，水资源总量为3.2亿方，总蓄水量达4852万立方米，宜渔水面8000亩。境河流以浊漳河为主，它起源于漳河村漳河神庙下，向南经交口、县城、段柳、新店，过万安山下二神岭口流入襄垣县，沿途聚集了景村河、迎春河、圪芦河、铜革是河、徐阳河等五条较大支流和其它二十余条小河。全长38.9公里，流域面积(包含支流)1003.8平方公里；西北部西汤河、南涅水河、松村河等向东汇入涅河流入武乡县，全长11.5公里；南边在瓮城山以南庶纪河则南流入屯留县，全长11公里。前后建成了圪芦河、月岭山、徐阳河、迎春河等四个较大水库和九个小水库，修建水渠107条，高灌站11处。沁县县城定昌镇是在底撤乡并镇时由原城关镇和迎春乡合并而成，全镇总面积82平方公里，辖37个行政村，6个居民委员会，2个资产管理开发中心。全镇总耕地面积为3.4万亩，总人口4.2万，城镇计划区面积18平方公里，建城区面积4.5平方公里，城镇人口2.5万。（图）图1为县城人口和全县人口百分比：1为全县人口、县城人口为全县人口24% 二、沁县经济发展情况 国民经济增加速度连续加紧。初步测算，全县实现生产总值6.8亿元，按可比价格计算，较上年增加13.5%，增幅高于上年 0.5个百分点，人均GDP3991元，较上年增加13.8%。其中:第一产业增加值2.07亿元，增加8.1%；第二产业增加值2.06亿元，增加15.1%；第三产业增加值2.7亿元，增加17.2%。第一、第二、第三产业比重分别为：30.2：30.2：39.6，经济总量连续增加，结构趋于合理。 国民经济和社会发展存在关键问题是：没有稳固经济增加基础；龙头企业带动辐射能力不强，国有企业改制不根本；财政税源溃乏，可支配财力缺口较大。三、沁县县城市建设计划1. 沁县县城市建设计划城市用地发展方向“西进北拓，建设北方水城，打造中国沁州”工程分县城水系建设和全境水系贯通两部分。在完善老城基础上，设计将包含北海、西湖、瘦西湖、南湖和圪芦引水工程，漳河、小河、下曲峪河、迎春河等五条径流在内“四湖五河”贯通一线，绿水绕城，沿河湖配套开发，建设功效各异商贸、休闲、娱乐区域，把县城建设成为集自然风光、休闲旅游、文化商贸为一体含有南国风韵新型城市。城市总体布局结构城市布局形态分为两个层次：从总体上呈分散组团布局形态，由老城区、西湖行政区域、北海教育园区、南湖工业园区、东湖农业园区等若干组团组成，这一组团结构将会得到深入加强；而老城区和西湖行政区域、北海教育园区、南湖工业园区、东湖农业园区又围绕城中湖组成相对紧凑“城市环”格局，形成“城中环水，水中有城”独特城市格局。2、县城近期建设发展公园改造建设：西湖改造，投资390万元；瘦西湖建设，投资1亿元；南湖建设，投资2亿元；东湖公园建设，投资万元；城南公园建设，投资500万元；环湖绿化，投资1000万元，面积5万余平米；漳河源森林公园建设，投资30万元；环城荒山绿化，投资2200万元，建设烽火台、北海渔村等生态景观园，绿化面积5000亩；县城进出口景点绿化，投资600万元，完成县城东西南北四个进出口绿化，面积600亩。水系建设：下曲峪河水系建设。投资1810万元；迎春河水系建设，投资1000万元，东起迎春河桥，西至208国道，全长700米，河道宽40米；漳河河道治理及延伸工程，投资3400万元，完成县城段配套及连接北海段工程；圪芦河贯通工程：投资4400万元；小河水系建设，投资650万元，完成东湖至小河村段河道开挖疏通及护岸砌石工程。基础设施建设：供气工程，投资2500万元，实现煤气家家入户；供暖工程，投资5000万元；垃圾添埋场，投资200万元，占地50亩；220千伏变电站建设，争取资金1.5亿，列入全省电网计划；水保淤地坝建设，投资290万元，新建17座；安全饮水工程，投资1470万元，处理132个行政村、266个自然村、35000口人饮水安全问题。交通设施建设：县城大街改造，投资3000万元，全长2500米；西外环路建设，投资1000万元，全长650米，宽8米；西内环路二期工程，投资411.5万元，全长588米，宽12米；红旗西街延伸工程，投资1500万元，全长960元，面宽24米，护坡砌石300米；友谊西街改造，完成路面铺装工程；太长高速公路连接线建设，境内投资7000万元，长20公里，按二级路设计，建设期二年；208国道大修改造，按二级路设计，全长44公里；东长线过境段改造，全长15公里；漳石线，投资897万元，完成15.3公里三级路建设；离寺线，投资680元，完成13.5公里四级路建设；故古线，投资430万元，完成8公里四级路建设；通达通畅工程，投资330万元，全长22公里。其它设施建设：教育园区，总投资1.5亿元，在北海东侧建设占地500亩、容纳万名师生、设施齐全，一期投资5000万元；体育馆新建工程，投资5000万元，在县城北街新建面积3500现代化体育馆；牲盟决死队纪念馆，投资5000万元；县医院医技楼，投资300万元；职业中学试验基地建设，投资200万元；西苑小区开发，在漳河西岸建设管理规范、档次较高公寓住宅和别墅区。县城南面开发工业园区：尧山煤化工工业园，投资300万元，做基础建设等准备工作；华安焦化企业，投资2亿元，达成65万吨焦碳生产能力；大华焦化企业，投资1亿元；泰昌玉米企业，投资1000万元，扩大生产能力；唯思可达企业，投资万元；棕刚玉企业，投资万元；亚白刚玉企业，投资万元；巧克力加工生产，一期投资5000万元；玉马植物纤维，投资163万元；康源能源企业铁路煤炭发运站，一期投资5000万元；煤电综合开发；招商引资。县成东面开发农业园区：绿色农业园区，一期投资1亿元，完成配套设施；沁州黄深加工，投资5480万元，建成万吨小米加工恒温库、营养乳生产线设计及前期工程；玉泉养殖企业，投资万元，扩建屠宰加工生产线；新店养殖园区，投资1000万元，完成种、肉鸭养殖基地建设。3、沁县房地产市场情况分析在沁县80个项目陆续上马后，能够预期将快速提升沁县经济实力，改善现在落后局面。尤其定昌镇是四面环水水系城市，在县政府开发基础经济大背景下、在“建设北方水城，打造中国沁州”发展战略下，人均收入逐步提升、商业环境得到改善。从地理位置上看，定昌镇距太原146公里，距长治约70公里，位居省城太原和市府中轴线上，伴随基础经济大力落实，旅游格局形成后，沁县将被纳入1小时半交通圈内，长治市委市政府也将会加大对沁县支持力度。市相关部门也正在研究支持沁县建设和发展优惠政策、具体方法，对作为沁县政府所在地定昌镇而言，无疑是一大利好原因。从现在定昌镇商品住宅分布情况来看，关键是定昌镇上一般住宅。因为定昌镇城镇居民比较固定，流感人口较少，所以，伴随县政府大力开发基础经济、旅游资源，吸引外来资源，吸引众多外地用户，意欲来此投资。这在相当大程度上，将会带动定昌镇周围区域房产市场发展。而就定昌镇本身而言，首先，其商品房价格基数不高，还有一定升值空间，以北方水城为背景，市场前景良好；其次，沁县政府也将不遗余力地加大对定昌镇计划建设，这对房产市场将是不可忽略利好原因。4、住宅现在供给类型分析从现在情况看，沁县境内开发过房地产有三种类型。第一类是早期福利、集资房，这类住宅消费群关键是沁县机关、企机关职员；第二类是自建独院小二楼，这类住宅消费群是整个沁县比较大，依靠是土地私有，自由买卖；第三类是开发住宅楼，现在供给量不多，代表有沁州花园，其它住宅项目基础是独栋，配套落后。（沁县房产今年计划有2个小区项目，1、是小河村商务小区开发；2、漳河西岸西苑住宅小区开发。现在还未正式销售）。从一般多层住宅来看，其因为是针对沁县当地购房者，所以更多参考是当地消费习惯，基础上以80上下小三居、90上下大两居、110130上下大三居为主，价格上从900元/平方米左右到现在已经达成1200-1400元/平方米左右，基础以自住型为主。至于小区物业，未来市场乐观。原因有三：一是定昌镇土地申报今年只有2个住宅小区项目；二是县政府对本项目标支持，政策倾向性；三是沁县经济资源、旅游资源在不停提升。从现在众多住宅楼品质看，除原有自然条件外，除部分项目外在建筑设计上趋于落后。项目在计划设计上创新恰恰是在猛烈竞争中立足关键。5、房地产需求分析依据当地实际情况分析，定昌镇商品房需求关键由四个部分组成：一是定昌镇当地人口变动而形成需求：因为当地经济情况，定昌镇人口机械增加多年来一直较慢，现在，定昌镇每十二个月新增净迁入户籍人口约为0.2万人（预估），其中0.044万人（预估）有购房需求，按人均建筑面积30平米计算，每十二个月需要新增房产1.32万方；二是旧城改造和城市建设形成需求；（预估4.3万方）三是住房标准提升，给定昌镇带来新增市场容量：伴随经济连续发展和人民生活水平总体上进入“后小康”时代，大家对居住需求也从“居者有其屋”向“居者优其屋”转变。但这种需求会在以后几年依据社会经济发展水平逐步得到满足，能够初步估量为5万方每十二个月。四是旅游经济带来房产投资需求：伴随定昌镇旅游业发展，其“休闲度假胜地、养生居住天堂、江南山水名城”生态人居环境也被越来越多外地游客看中，但这部分需求尚难能估算。综上，定昌镇未来35年内商品房需求（含潜在需求）总量为25万方左右。6、定昌镇商品住宅未来开发模式分析依据现在情况，沁县当地开发量单纯依靠当地购置力基础是不行，沁县房产消化还需依靠外来以读书、投资、旅游为目标消费群体。这和沁县地域特征及教育背景相符合。沁县作为山西独有水系资源及教育天然所在，发展小区物业能够有机地融合沁县发展趋势。以下是沁县未来小区型物业开发模式发展关键方向：生活型小区物业。就是把居家生活作为第一居所需求。这类型物业通常面积适中、总价在18万元以下、配套完善，适合当地一般居民或机关、企机关职员。度假型小区物业。购置这类型物业人基础上全部有两套房，一套在中心城区，如太原、长治等地，一套在郊区，五天住市区，两天住郊区。这类型物业适合人群比较散，现有私营企业老板，也有文化界成功人士，还有就是政府官员。沁县自然环境优美，在政府大力开发后，能吸引众多旅游消费者。从现在来看，这种类型需求在几年后才会突现。景观型小区物业。这类型物业即使价格较高，但由环境和管理水平优于生活型物业，很适合投资。租客大全部是来沁县投资企业高层人员或是旅游者。类似度假村。从现在来看，这种类型需求很有限。经济型小区物业。通常说来，经济型物业就是把住宅价格作为第一要素。这类型物业通常面积不大、总价在13万元以下、只有小量配套设施，适合当地一般居民或来沁县供儿女读书外来者。对于小区型物业，以往开发全部是以投资商投入为主，投资风险大。近几年来，地市初级市场已开始被中小地产企业陆续介入。这种介于政府开发和房产开发之间运作方法，已在中国很多地方有了成功案例。第二部分、市场调查问卷分析 （现场采访和填写）一共300份问卷，填写了有效问卷263份，其中住宅86份；商业177份。一、住宅部分1、受调查者职业情况受调查者职业情况0%7%2%41%6%6%6%32%企业管理私营企业主贸易公民老师经理/领导公务员机关此次调查目标关键考察消费者对于物业面积、总价接收情况，和购置时所看重原因，从而为后期开发提供一定参考和指导作用。受调查者职业能反应出个人收入情况、和一定性格特征。2、被调查者居住条件 1、自购商品房占28% 2、出租房占30% 3、经济适用房占35% 4、福利分房占7%本题意在考察受调查者居住条件，为后续整体开发提供参考。3、被调查者居住房型44%16%14%16%9%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%平房小院小二楼两房三房四房本题意在考察受调查者居住房型，为后续整体开发提供参考。4、购房关键意图研究购房关键意图分析83%11%6%改善住房 给儿女结婚买房购房投资83%受调查者选择改善住房，这部分人关键是沁县当地居民。她们含有一定经济基础，已经拥有房子，对现在房地产形势有一定认识，对居住需求也从“居者有其屋”开始向“居者优其屋”转变。沁县拥有特殊地理位置和环境条件，调查数据表明，选择以投资为目标占到6%，在旅游格局形成后,这部分才会有所提升。11%受调查者表示为父母给儿女结婚购置住房，关键是在沁县拥有一定资产人士，她们年纪全部在50岁左右，家庭婚姻结构全部很稳定，能把儿女也在沁县安置好。这种意图不排除投资可能性。总得来说，沁县风景旅游资源是现在沁县房地产业能够蓬勃发展关键原因之一。伴随城建计划、交通配套设施深入齐全，沁县房产有望愈加成熟。5、消费者购房看重原因研究消费者购房所看重原因分析意在为开发提供一定侧关键，在兼顾各要素基础上，一些特殊要素往往能够立即抓住目标消费群。此图反应出是消费者在多种购房原因中各个原因侧重比。从调查中我们得悉，沁县房价是受调查者考虑购房首选原因。在很多购房原因中，价格原因侧重比最大，占到23%。有受调查者表示，价格太高，买不起房。居第二侧重比是户型设计，占到18%。这显著地反应出受调查者针对项目有了非同通常物业要求。户型设计直接影响到生活舒适度，所以，在户型设计上我们应该给予充足考虑，数据表明：厅大卧小占到52%、厅卧面积差不多占到40%、无所谓占到3%、厅小卧大占到6%。数据表明大家对交通侧重比占到11%。这关键反应出是对项目周围交通情况一个不满。小河距离镇中心约10分钟，在没有公交基础下，普遍担心孩子上学问题。对配套设施侧重比占到了13%。从访谈中，我们了解到，消费者购置小区物业极少是为了享受高品质生活。她们需要完整配套设施，以满足生活、工作、娱乐、交际等多种需求；所以，我们从图中也能看出，小区规模和物业管理侧重比全部占到了6%；大家期望过得是一个离城不离市生活。所以，有必需增加对配套设施投入。6、消费者面积选择研究调查数据显示，选择90以下受调查者占到8%。从调查中，我们了解到，这部分人对房屋总价考虑较多。是全部受调查者最讲究实际。所以，对小区配套设施要求低部分，是否廉价是她们关键考虑。选择90-120以下占到受调查者中最大百分比，有71%。她们考虑购房，投资和居住目标并重，对住宅各个方面考虑较全方面。在综合考虑情况下，她们认为90-120房屋总价相对较低，面积适中，适宜居住。选择150以上占到3%。面积受其总价影响，总市场不会很大，销售存在一定难度，周期也相对较长。7、消费者承受单价分析受调查人群对现在沁县房地产市场全部有一定程度了解，所以，这一组数据较为真实地反应了她们对住宅单价承受能力。从柱形图上能够看出，受调查者总价承受能力展现出两线突出，反应出受调查者在收入上差距；图中也反应出，选择1400元百分比较1300元以下要高出19%，这反应出人群对于住宅均价在1400元上下倾向性相当显著。突破1500元这一点，对于沁县实际购置力影响不小。结合受调查者对住宅面积选择，我们分析得出，面积在90-120上下，总价在130000元上下最为众多中产阶层喜爱。8、消费者选择户型分析从图中购房者关键意图百分比分析：选择三房二厅和二房一厅百分比相差不大。这是由当地购房习惯和经济实力所决定。是现在沁县房地产主力销售户型。6%受调查者表示能接收四房，这部分人关键是沁县含有一定实力和资产人士，家庭经济结构全部很稳定，开始向“优其屋”转变，带是有一个炫耀心理购房，是一个身份表征。总得来说，沁县住宅户型是经过销售技巧能够引导。二、 商业部分沁县商业网点体系为：友谊街建材、汽配；沁州路餐饮、副食；东风街、红旗街、人民路、胜利路衣饰、日化；育才街文化。商家约为1156家，其中蔬菜水果：50家；餐饮：151家；副食超市：86家；衣饰：93家；五金日杂：36家；家装、建材：72家；汽修、汽配：74家；医疗：41家；美容美发：50家；文体：43家；大型商业：6家；其它：（包含：小家电、日化、通信、银行等）454家。依据调查，每家商业面积估量为60，商业总面积为：69360。人均商业面积为1.65，日租金最高1.37元/日/。1、沁县商业计划商业网点体系布局计划是由商业中心、次级商业中心和区级商业中心组成，它是商业网点建设关键框架，对商业网点建设起着关键引导、控制作用。 商业中心，范围：老城区，以东风街为轴，呈带状分布，东西以沁州路和红旗街，南北以人民路及胜利路为界。功效：为当地居民提供多层次综合性商业服务。商业业态：以购物中心、百货商场、专业店、专卖店等为主。 次级商业中心计划范围：新建教育园区，以北海东侧为界，占地500亩。功效：为当地提供综合性文化服务。商业业态：以文体、专业店等为主。范围：新建西湖、瘦西湖公园。功效：为当地提供综合性娱乐服务。商业业态：以健身、娱乐等为主。 区级商业中心计划范围：新建小河商务小区，以友谊街东侧为线，呈带状分布。功效：就近为区域内居民提供商业服务，分流城内商业中心、次级商业中心部分职能。商业业态：以中小型超市、专卖店、专业店为主，以副食店、菜场、餐饮店为辅，同时配有一定规模服务网点。 计划：控制在0.5公里左右，商业建筑面积宜在2-3万平方米左右。2、经营商业情况、自有经营占5% 、租赁经营占66% 、不愿回复占29%3、商业投资价值商业投资价值89%7%5%通常高低经过问卷调查分析，受调查人群对沁县商业投资保持一个观望状态，商业受到当地农业经济阻碍，发展缓慢。4、商业单价受调查人群对现在沁县商业全部有一定程度了解，所以，这一组数据较为真实地反应了她们对单价承受能力。从柱形图上能够看出，受调查者总价承受能力展现出阶梯状下降，反应出受调查者在收入上差距；图中也反应出，在心理上不愿意花相当大价钱购置商业，这反应出人群对于商业单价在3000元以下倾向性相当显著。结合受调查者对商业投资价值选择，我们分析得出，沁县商业仍在起步阶段，现在，没有有利价位支撑。5、需要商业需要大型商业0%3%17%9%8%58%0%5%10%15%20%25%30%桑拿 酒店 集贸娱乐商场批发6、商业面积调查数据显示，选择100-150受调查者占到55%。从调查中，我们了解到，这部分人对商业面积要求其实是很模糊。选择50-100占到受调查者中最小百分比，有21%。这部分人对商业总价考虑较多。在沁县商业环境缺乏前提下，她们考虑是出租和自营目标，是全部受调查者最讲究实际，对商业各个方面了解较全方面。在综合考虑情况下，她们认为50-100商业面积适中，总价相对较低，适宜自营或是出租。选择150-200方占到25%。商业面积受其总价影响，总市场不会很大，伴随面积增加，商业在销售上存在很大难度，周期相对延长。7、SWOT分析优势劣势机会威胁项目紧邻南七副商业中心，商业气氛较浓厚，有一定商业底蕴；项目交通便利，通达度好；周围生活配套齐全，含有商业开发基础；项目周围小区林立，人口较多，总体消费量较大，为商业发展提供了支持；项目周围大中型企机关较多，蕴含一定数量中高端消费人群。项目周围在建项目（安高城市天地、华府骏苑、国际花全部）商业规模较大，且业种业态齐全，对项目威胁较大；项目所处地段不是商圈计划范围之内，新商圈营建存在较多可变原因，且需要一定时间，对项目标销售速度威胁较大；拆迁问题造成部分土地交付时间不确定，对开发进度威胁不可估计；政务文化新区商圈逐步形成会分流项目标消费人群，对项目未来运行有一定威胁。金寨路高架桥修建将减弱原有南 块商业气氛，给紧邻周围区域带来商项目业发展契机；项目项目1公里将形成新教育园区东西方向安高城市天地和华府骏苑项目共有21.45万平方米商业开发并投入使用，加上本项目已经含有形成一个区级商圈规模；政务文化新区现在还未形成较大规模商圈，其区内消费可为项目带来一定数量含有中端消费能力消费者。项目地块未在计划商圈范围内；部分地块须处理拆迁问题，其交付时间不确定；地块沿城市主干道展示面较短；现在周围商业档次较低，项目未来目标消费人群档次不会太高；项目必需配置农贸市场对项目商业规划会有一定负影响。不利原因优势劣势机会威胁优势劣势机会威胁项目交通便利，通达度好；项目生活配套齐全，含有商业开发基；础项目周围大中型企机关较多，蕴含一定数量中高端消费人群。拆迁问题造成部分土地交付时间不确定，对开发进度威胁不可估计文化新区商圈逐步形成会分流项目标消费人群，对项目未来运行有一定威胁。县政府正在大力开发基础经济及旅游资源，打造北方水城、中国沁州临近项目1公里将形成新教育园区部分地块须处理拆迁问题，其交付时间不确定；现在周围商业档次较低，项目未来目标消费人群档次不会太高；项目必需配置农贸市场对项目商业计划会有一定负影响。不利原因第三部分：项目推广一、总体推广策略实施公关营销，活动造势即经过举行系列性专题活动，经过活动造势来提升项目标含金量及附加值，采取大众圈子营销策略。二、媒体工具利用户外：项目现场周围为主，其次为沁州路、东风街。（等成投确定后排布）电广：经过当地电视台采取滚动字幕。D M： 以直销形式在当地及周围县、镇、乡、村加大宣传活动：多种专题活动人际：经过人际关系，以1带百三、广告投放计划1、大道入口设置立柱广告牌2、售楼门口大型落地广告牌3、关键路口道路导示牌户外广告关键为形象广告，而非促销广告，功效在于信息告之和市场阻隔。4、直销（有待计划设计）5、电广（有待计划设计）第四部分、整体提议一、 项目分析 项目提议1、享受小区品质首创沁县第一家商务小区产品所表现是城市中心生活；配套完善中央供气、供暖、净水系统高级建材（如坡屋顶用材，落地窗等）完美细节-每种户型在施工前全部做1：1概念设计，确保每个细节达成完美。2、综合性整个小区全为商住两用，设有各项完善配套设施，使小区生活和商业经营相互依靠。3、计划项目要在计划时采取优异交通系统，要使各栋之间受车行干扰达成最小值理想状态。 项目楼体要有一定错落部署，能避免相邻之间视线干扰前后要有1.5米高差+密植植物，能避免行人视线干扰每栋阁楼和露台基础上要不和对面阁楼和露台相对，确保每户私密景观；半地下室、阁楼要为业主不一样情趣娱乐休闲提供了私密场所4、安全无忧由直属公安系统直属企业所设计安防系统：入户门有可视对讲，小区24小时电子巡更，电子监控，门磁、窗磁（考虑）护卫等；5、每个户型采光侧面、高窗、落地窗等多个开窗方法和对应采光材料，形成光影丰富、多彩、明暗改变有致室内空间。使每种户型均可采到很好自然光，让居者在家中享受自然。每栋住宅皆为正南正北朝向，确保采光最理想化。6、户型设计专题半地下室半地下室可依据主人爱好和情趣部署成各样专题活动室。情调阁楼阁楼能够部署成自己情调空间、工作间或女儿房等，和露台相连，享一个蓝天白云生活。 子母门设计+玄关+双回家线路确保生活安全、私密和便利。 中西双厨房设计，满足主人中西式就餐需求 最好空间尺度+最好面积配比，实用、有效，让家庭组员有凝聚力 多功效生活阳台和屋顶花园 项目存在劣势项目面市之初，开发商缺乏品牌影响力，即企业无市场影响力。应对之策：销售人员在向用户讲解中假如有用户问到这么问题，销售人员不能简单说明项目开发商、产品设计者、运行商是谁；销售人员更是要向用户传达并强调开发商、产品设计商及项目运行商是一个强强联合团体，这个强强联合团体做出项目或产品一定是最好，也是能够让消费者放心。（祥见项目百问）。 项目存在威胁1、在漳河西岸建设以公寓住宅、别墅为主西苑小区应对方法：抢时间，争取早日上市2、城镇和项目有距离感应对方法：强调自己风格和优势，培养消费者。 项目标机会1、产品本身机会，即沁县第一家商务综合小区对项目来说是一个很好机会；2、项目所处地块离北海教育园区相距不到1000米；3、项目本身所蕴涵精神很能吸引大众和目标用户4、周围城建相继建成后，区域整体居住气氛加强，片区整体形象提升 项目标不确定性1、商务综合小区，尤其是项目商业定位、空间组合、配套设施等在沁县是否水土相符2、沁县房地产市场在下六个月是否能够有足够大消费空间现在不好估计二、目标用户群分析依据项目及我们在沁县调查、并在此基础上初步确立价格范围下，我们认为：项目标关键用户应该由以下几大群体组成。1、主流型用户群沁县政府各职能部门中低层公务员；沁县企机关中、高收入阶层用户群，比如通信部门（中国移动、中国联通、中国电信）用户群体；沁县人口变动形成用户群；沁县众多学校干部、教授、老师2、辅助型用户群周围乡镇计划沁县安家中低收入阶层用户群；来沁县供儿女读书用户群；其它用户群。第五章、结论从现在沁县房地产销售行情来看，沁县住宅楼盘比较轻易销售。而商业楼盘销售就远不如住宅，出现这种态势，关键原因是一、沁县人工作职业性质，机关企机关人员和务农人员组成了买房主流消费群体；二、当地经济不发达，限制了商业高速发展。依据调查了解，依据我们整合多种信息和咨讯，沁县住宅楼市有很大发展空间，商业发展空间受到局限。不过伴随沁县基础经济发展，；旅游资源开发，房地产市场会开始膨胀。现在沁县房地产需要一个创新，需要一个软硬件全部相当好地产项目来突破同质竞争，建立新概念，快速抢占市场。只要不是尤其突兀或怪异创新，全部能被沁县市场所接收！