©2010-2026 宁波自信网络信息技术有限公司 版权所有
客服电话：0574-28810668 投诉电话：18658249818
浙ICP备2021020529号-1 | 浙B2-20240490
关注我们 ：
1、 n 更多企业学院： 《中小企业管理全能版》 183套讲座+89700份资料 《总经理、高层管理》 49套讲座+16388份资料 《中层管理学院》 46套讲座+6020份资料 《国学智慧、易经》 46套讲座 《人力资源学院》 56套讲座+27123份资料 《各阶段职员培训学院》 77套讲座+ 324份资料 《职员管理企业学院》 67套讲座+ 8720份资料 《工厂生产管理学院》 52套讲座+ 13920份资料 《财务管理学院》 53套讲座+ 17945份资料 《销售经理学院》
2、56套讲座+ 14350份资料 《销售人员培训学院》 72套讲座+ 4879份资料 沁县房地产开发调查汇报 3月 目 录 第一部分、沁县基础概述------------------------------------------3 一、沁县概况----------------------------------------------------3 二、沁县经济发展情况------------------------------------------5 三、沁
3、县县城市建设计划------------------------------------------6 第二部分、市场调查问卷分析 -------------------------------------11 一、住宅部分----------------------------------------------------12 二、商业部分----------------------------------------------------17 第三部分：项目推广-----------------------------------------------22 一、总体推广策略
4、22 二、媒体工具利用------------------------------------------------22 三、广告投放计划------------------------------------------------23 第四部分、整体提议-----------------------------------------------23 一、项目分析----------------------------------------------------23 二、目标用户
5、群分析----------------------------------------------26 第五章、结论--------------------------------------------------26 调查目标：深入全方面了解沁县房地产情况 调查方法：定点调查、走访调查、问卷调查 调查时间：2月28日---3月4日 调查地点：沁县县城 调查企业：太原宝星隆华公关策划 调查人员：武海飚 刘 洋 第一章、基础部分 一、沁县概况 沁县在省晋东南地域北部、太行、太岳两山之间，东接襄垣、武乡，南邻屯留，西部和沁源毗邻，北
6、部和武乡及晋中地域平遥接壤，位居省城太原和市府中轴线上。地理座标：东经112°28′～112°54′，北纬36°26′～36°59′。县城北距太原148公里，南距长治80公里。太(原)洛(阳)公路纵贯南北，二沁(沁县、沁源)、沁武(沁县、武乡)公路横亘东西，太(原)焦(作)铁途经境通畅，交通十分便利。素有“北控太原，南襟上党，冀南之门户，潞泽之咽喉”之称。是长治市北部四县政治、经济、文化中心。全县总面积为1315平方公里，属黄土丘陵山区，全境地形四面隆起，中部低平，整个地势西北高、东南低，平均海拨1000米，最高点为在西部棋盘山，主峰海拨1745.5米，最低点为南池乡二神口，海拨高度为916米
7、全县辖4镇17乡 319个行政村，总人口17.1万人。沁县县境似“仙童指路”势，地形四面隆起，中间低平，沟壑纵横，起伏不平。整个地势是西高于东，南低于北。境内平均海拔高度为1000米左右，最高蜂是棋盘山，海拔1745米，最低处是二神口，海拔只有916米。全县总面积1319平方公里，其中山区占19.5%，丘陵占65.5%，平地占15%。 沁县属于暖温带大陆性气候，这里四季分明，气候宜人，冬无严寒，夏无酷署，年平均气温8.9℃， 整年无霜期167天，年平均降雨量为606mm，年平均日照时数为2529.1小时，太阳总辐射量约为134.5千卡/平方厘米。 沁县土壤类型比较复杂，全县可分为
8、褐土和草甸土2个土类、6个亚类、20个土属、57个土种。其中广泛分布于本县二级阶地上褐土为186.8万亩，占全县总面积94%。依据本县褐土发育情况，又分为五个亚类，17个土属，40个土种。在褐土中以亚类说：山地淋溶褐土2.4万亩，山地褐土74万亩，山地粗骨性褐土19.7万亩，褐土性土85万亩，碳酸盐褐土分布于浊漳河及其支流二级阶地和郭村丘间槽地上，面积为5.2万亩，占本土类面积3%，现全为耕地，是本县高产农业土壤之一，占全县总耕地面积14.3%。草甸土分布于我县浊漳河及其支流河漫滩和一级阶地上，面积11.8万亩，占全县总面积6%，多为农业所用，是本县经济作物关键产区。 沁县地下蕴藏着优质
9、煤和石油，但属深层资源，暂不宜开采。石膏、铝、钒土也有储藏，现还未开采。土地资源是沁县地上自然资源优势。河川、丘陵区土层厚、土质肥。全县总面积为1945500亩，其中耕地387045亩，宜林宜牧面积685000亩(其中包含天然草地)，300亩以上牧坡有69块。全县植被为万分之四十。 全县水量富足，水资源总量为3.2亿方，总蓄水量达4852万立方米，宜渔水面8000亩。境河流以浊漳河为主，它起源于漳河村漳河神庙下，向南经交口、县城、段柳、新店，过万安山下二神岭口流入襄垣县，沿途聚集了景村河、迎春河、圪芦河、铜革是河、徐阳河等五条较大支流和其它二十余条小河。全长38.9公里，流域面积(包含支流)
10、1003.8平方公里；西北部西汤河、南涅水河、松村河等向东汇入涅河流入武乡县，全长11.5公里；南边在瓮城山以南庶纪河则南流入屯留县，全长11公里。前后建成了圪芦河、月岭山、徐阳河、迎春河等四个较大水库和九个小水库，修建水渠107条，高灌站11处。 沁县县城定昌镇是在底撤乡并镇时由原城关镇和迎春乡合并而成，全镇总面积82平方公里，辖37个行政村，6个居民委员会，2个资产管理开发中心。全镇总耕地面积为3.4万亩，总人口4.2万，城镇计划区面积18平方公里，建城区面积4.5平方公里，城镇人口2.5万。（图） 图1为县城人口和全县人口百分比：1为全县人口、县城人口为全县人口24% 二、沁县经
11、济发展情况 国民经济增加速度连续加紧。初步测算，全县实现生产总值6.8亿元，按可比价格计算，较上年增加13.5%，增幅高于上年 0.5个百分点，人均GDP3991元，较上年增加13.8%。其中:第一产业增加值2.07亿元，增加8.1%；第二产业增加值2.06亿元，增加15.1%；第三产业增加值2.7亿元，增加17.2%。第一、第二、第三产业比重分别为：30.2：30.2：39.6，经济总量连续增加，结构趋于合理。 国民经济和社会发展存在关键问题是：没有稳固经济增加基础；龙头企业带动辐射能力不强，国有企业改制不根本；财政税源溃乏，可支配财力缺口较大。 三、沁县县城市建设计
12、划 1. 沁县县城市建设计划 ◎城市用地发展方向 “西进北拓，建设北方水城，打造中国沁州” 工程分县城水系建设和全境水系贯通两部分。在完善老城基础上，设计将包含北海、西湖、瘦西湖、南湖和圪芦引水工程，漳河、小河、下曲峪河、迎春河等五条径流在内“四湖五河”贯通一线，绿水绕城，沿河湖配套开发，建设功效各异商贸、休闲、娱乐区域，把县城建设成为集自然风光、休闲旅游、文化商贸为一体含有南国风韵新型城市。 ◎城市总体布局结构 城市布局形态分为两个层次：从总体上呈分散组团布局形态，由老城区、西湖行政区域、北海教育园区、南湖工业园区、东湖农业园区等若干组团组成，这一组团结构将会得到深入加强；而老城
13、区和西湖行政区域、北海教育园区、南湖工业园区、东湖农业园区又围绕城中湖组成相对紧凑“城市环”格局，形成“城中环水，水中有城”独特城市格局。 2、县城近期建设发展 ◎公园改造建设：①西湖改造，投资390万元；②瘦西湖建设，投资1亿元；③南湖建设，投资2亿元；④东湖公园建设，投资万元；⑤城南公园建设，投资500万元；⑥环湖绿化，投资1000万元，面积5万余平米；⑦漳河源森林公园建设，投资30万元；⑧环城荒山绿化，投资2200万元，建设烽火台、北海渔村等生态景观园，绿化面积5000亩；⑨县城进出口景点绿化，投资600万元，完成县城东西南北四个进出口绿化，面积600亩。 ◎水系建设：①下曲峪河水
14、系建设。投资1810万元；②迎春河水系建设，投资1000万元，东起迎春河桥，西至208国道，全长700米，河道宽40米；③漳河河道治理及延伸工程，投资3400万元，完成县城段配套及连接北海段工程；④圪芦河贯通工程：投资4400万元；⑤小河水系建设，投资650万元，完成东湖至小河村段河道开挖疏通及护岸砌石工程。 ◎基础设施建设：①供气工程，投资2500万元，实现煤气家家入户；②供暖工程，投资5000万元；③垃圾添埋场，投资200万元，占地50亩；④220千伏变电站建设，争取资金1.5亿，列入全省电网计划；⑤水保淤地坝建设，投资290万元，新建17座；⑥安全饮水工程，投资1470万元，处理132
15、个行政村、266个自然村、35000口人饮水安全问题。 ◎交通设施建设：⑴县城大街改造，投资3000万元，全长2500米；⑵西外环路建设，投资1000万元，全长650米，宽8米；⑶西内环路二期工程，投资411.5万元，全长588米，宽12米；⑷红旗西街延伸工程，投资1500万元，全长960元，面宽24米，护坡砌石300米；⑸友谊西街改造，完成路面铺装工程；⑹太长高速公路连接线建设，境内投资7000万元，长20公里，按二级路设计，建设期二年；⑺208国道大修改造，按二级路设计，全长44公里；⑻东长线过境段改造，全长15公里；漳石线，投资897万元，完成15.3公里三级路建设；⑼离寺线，投资68
16、0元，完成13.5公里四级路建设；⑽故古线，投资430万元，完成8公里四级路建设；⑾通达通畅工程，投资330万元，全长22公里。 ◎其它设施建设：①教育园区，总投资1.5亿元，在北海东侧建设占地500亩、容纳万名师生、设施齐全，一期投资5000万元；②体育馆新建工程，投资5000万元，在县城北街新建面积3500㎡现代化体育馆；③牲盟决死队纪念馆，投资5000万元；④县医院医技楼，投资300万元；⑤职业中学试验基地建设，投资200万元；⑥西苑小区开发，在漳河西岸建设管理规范、档次较高公寓住宅和别墅区。 ◎县城南面开发工业园区：①尧山煤化工工业园，投资300万元，做基础建设等准备工作；②华安焦
17、化企业，投资2亿元，达成65万吨焦碳生产能力；③大华焦化企业，投资1亿元；④泰昌玉米企业，投资1000万元，扩大生产能力；⑤唯思可达企业，投资万元；⑥棕刚玉企业，投资万元；⑦亚白刚玉企业，投资万元；⑧巧克力加工生产，一期投资5000万元；⑨玉马植物纤维，投资163万元；⑩康源能源企业铁路煤炭发运站，一期投资5000万元；煤电综合开发；招商引资。 ◎县成东面开发农业园区：①绿色农业园区，一期投资1亿元，完成配套设施；②沁州黄深加工，投资5480万元，建成万吨小米加工恒温库、营养乳生产线设计及前期工程；③玉泉养殖企业，投资万元，扩建屠宰加工生产线；④新店养殖园区，投资1000万元，完成种、肉鸭养
18、殖基地建设。 3、沁县房地产市场情况分析 在沁县80个项目陆续上马后，能够预期将快速提升沁县经济实力，改善现在落后局面。尤其定昌镇是四面环水水系城市，在县政府开发基础经济大背景下、在“建设北方水城，打造中国沁州”发展战略下，人均收入逐步提升、商业环境得到改善。从地理位置上看，定昌镇距太原146公里，距长治约70公里，位居省城太原和市府中轴线上，伴随基础经济大力落实，旅游格局形成后，沁县将被纳入1小时半交通圈内，长治市委市政府也将会加大对沁县支持力度。市相关部门也正在研究支持沁县建设和发展优惠政策、具体方法，对作为沁县政府所在地定昌镇而言，无疑是一大利好原因。 从现在定昌镇商品住宅分布情况
19、来看，关键是定昌镇上一般住宅。因为定昌镇城镇居民比较固定，流感人口较少，所以，伴随县政府大力开发基础经济、旅游资源，吸引外来资源，吸引众多外地用户，意欲来此投资。这在相当大程度上，将会带动定昌镇周围区域房产市场发展。而就定昌镇本身而言，首先，其商品房价格基数不高，还有一定升值空间，以北方水城为背景，市场前景良好；其次，沁县政府也将不遗余力地加大对定昌镇计划建设，这对房产市场将是不可忽略利好原因。 4、住宅现在供给类型分析 从现在情况看，沁县境内开发过房地产有三种类型。第一类是早期福利、集资房，这类住宅消费群关键是沁县机关、企机关职员；第二类是自建独院小二楼，这类住宅消费群是整个沁县比较大，
20、依靠是土地私有，自由买卖；第三类是开发住宅楼，现在供给量不多，代表有沁州花园，其它住宅项目基础是独栋，配套落后。（沁县房产今年计划有2个小区项目，1、是小河村商务小区开发；2、漳河西岸西苑住宅小区开发。现在还未正式销售）。 从一般多层住宅来看，其因为是针对沁县当地购房者，所以更多参考是当地消费习惯，基础上以80㎡上下小三居、90㎡上下大两居、110㎡—130㎡上下大三居为主，价格上从900元/平方米左右到现在已经达成1200-1400元/平方米左右，基础以自住型为主。 至于小区物业，未来市场乐观。原因有三：一是定昌镇土地申报今年只有2个住宅小区项目；二是县政府对本项目标支持，政策倾向性；三
21、是沁县经济资源、旅游资源在不停提升。从现在众多住宅楼品质看，除原有自然条件外，除部分项目外在建筑设计上趋于落后。项目在计划设计上创新恰恰是在猛烈竞争中立足关键。 5、房地产需求分析 依据当地实际情况分析，定昌镇商品房需求关键由四个部分组成： 一是定昌镇当地人口变动而形成需求：因为当地经济情况，定昌镇人口机械增加多年来一直较慢，现在，定昌镇每十二个月新增净迁入户籍人口约为0.2万人（预估），其中0.044万人（预估）有购房需求，按人均建筑面积30平米计算，每十二个月需要新增房产1.32万方； 二是旧城改造和城市建设形成需求；（预估4.3万方） 三是住房标准提升，给定昌镇带来新增市场容量
22、伴随经济连续发展和人民生活水平总体上进入“后小康”时代，大家对居住需求也从“居者有其屋”向“居者优其屋”转变。但这种需求会在以后几年依据社会经济发展水平逐步得到满足，能够初步估量为5万方每十二个月。 四是旅游经济带来房产投资需求：伴随定昌镇旅游业发展，其“休闲度假胜地、养生居住天堂、江南山水名城”生态人居环境也被越来越多外地游客看中，但这部分需求尚难能估算。 综上，定昌镇未来3—5年内商品房需求（含潜在需求）总量为25万方左右。 6、定昌镇商品住宅未来开发模式分析 依据现在情况，沁县当地开发量单纯依靠当地购置力基础是不行，沁县房产消化还需依靠外来以读书、投资、旅游为目标消费群体。这和
23、沁县地域特征及教育背景相符合。沁县作为山西独有水系资源及教育天然所在，发展小区物业能够有机地融合沁县发展趋势。以下是沁县未来小区型物业开发模式发展关键方向： ◎生活型小区物业。就是把居家生活作为第一居所需求。这类型物业通常面积适中、总价在18万元以下、配套完善，适合当地一般居民或机关、企机关职员。 ◎度假型小区物业。购置这类型物业人基础上全部有两套房，一套在中心城区，如太原、长治等地，一套在郊区，五天住市区，两天住郊区。这类型物业适合人群比较散，现有私营企业老板，也有文化界成功人士，还有就是政府官员。沁县自然环境优美，在政府大力开发后，能吸引众多旅游消费者。从现在来看，这种类型需求在几年后
24、才会突现。 ◎景观型小区物业。这类型物业即使价格较高，但由环境和管理水平优于生活型物业，很适合投资。租客大全部是来沁县投资企业高层人员或是旅游者。类似度假村。从现在来看，这种类型需求很有限。 ◎经济型小区物业。通常说来，经济型物业就是把住宅价格作为第一要素。这类型物业通常面积不大、总价在13万元以下、只有小量配套设施，适合当地一般居民或来沁县供儿女读书外来者。 对于小区型物业，以往开发全部是以投资商投入为主，投资风险大。近几年来，地市初级市场已开始被中小地产企业陆续介入。这种介于政府开发和房产开发之间运作方法，已在中国很多地方有了成功案例。 第二部分、市场调查问卷分析
25、 （现场采访和填写） 一共300份问卷，填写了有效问卷263份，其中住宅86份；商业177份。 一、住宅部分 1、受调查者职业情况 受调查者职业情况 0% 7% 2% 41% 6% 6% 6% 32% 企业管理 私营企业主 贸易 公民 老师 经理/领导 公务员 机关 ■此次调查目标关键考察消费者对于物业面积、总价接收情况，和购置时所看重原因，从而为后期开发提供一定参考和指导作用。受调查者职业能反应出个人收入情况、和一定性格特征。 2、被调查者居住条件 1、自购商品房占28% 2、出租房占30% 3、经济适用房
26、占35% 4、福利分房占7% ■本题意在考察受调查者居住条件，为后续整体开发提供参考。 3、被调查者居住房型 44% 16% 14% 16% 9% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 平房小院 小二楼 两房 三房 四房 ■本题意在考察受调查者居住房型，为后续整体开发提供参考。 4、购房关键意图研究 购房关键意图分析 83% 11% 6% 改善住房 给儿女结婚买房 购房投资 ■83%受调查者选择改善住房，这部分人关键是沁县当地居民。她们含有一定经济
27、基础，已经拥有房子，对现在房地产形势有一定认识，对居住需求也从“居者有其屋”开始向“居者优其屋”转变。 ■沁县拥有特殊地理位置和环境条件，调查数据表明，选择以投资为目标占到6%，在旅游格局形成后,这部分才会有所提升。 ■11%受调查者表示为父母给儿女结婚购置住房，关键是在沁县拥有一定资产人士，她们年纪全部在50岁左右，家庭婚姻结构全部很稳定，能把儿女也在沁县安置好。这种意图不排除投资可能性。 ■总得来说，沁县风景旅游资源是现在沁县房地产业能够蓬勃发展关键原因之一。伴随城建计划、交通配套设施深入齐全，沁县房产有望愈加成熟。 5、消费者购房看重原因研究 ■消费者购房所看重原因分析意在
28、为开发提供一定侧关键，在兼顾各要素基础上，一些特殊要素往往能够立即抓住目标消费群。此图反应出是消费者在多种购房原因中各个原因侧重比。 ■从调查中我们得悉，沁县房价是受调查者考虑购房首选原因。在很多购房原因中，价格原因侧重比最大，占到23%。有受调查者表示，价格太高，买不起房。 ■居第二侧重比是户型设计，占到18%。这显著地反应出受调查者针对项目有了非同通常物业要求。户型设计直接影响到生活舒适度，所以，在户型设计上我们应该给予充足考虑，数据表明：厅大卧小占到52%、厅卧面积差不多占到40%、无所谓占到3%、厅小卧大占到6%。 ■数据表明大家对交通侧重比占到11%。这关键反应出是对项目周围交
29、通情况一个不满。小河距离镇中心约10分钟，在没有公交基础下，普遍担心孩子上学问题。 ■对配套设施侧重比占到了13%。从访谈中，我们了解到，消费者购置小区物业极少是为了享受高品质生活。她们需要完整配套设施，以满足生活、工作、娱乐、交际等多种需求；所以，我们从图中也能看出，小区规模和物业管理侧重比全部占到了6%；大家期望过得是一个离城不离市生活。所以，有必需增加对配套设施投入。 6、消费者面积选择研究 ■调查数据显示，选择90㎡以下受调查者占到8%。从调查中，我们了解到，这部分人对房屋总价考虑较多。是全部受调查者最讲究实际。所以，对小区配套设施要求低部分，是否廉价是她们关键考虑。 ■选
30、择90-120㎡以下占到受调查者中最大百分比，有71%。。她们考虑购房，投资和居住目标并重，，对住宅各个方面考虑较全方面。在综合考虑情况下，她们认为90-120㎡房屋总价相对较低，面积适中，适宜居住。 ■选择150㎡以上占到3%。面积受其总价影响，总市场不会很大，销售存在一定难度，周期也相对较长。 7、消费者承受单价分析 ■受调查人群对现在沁县房地产市场全部有一定程度了解，所以，这一组数据较为真实地反应了她们对住宅单价承受能力。 ■从柱形图上能够看出，受调查者总价承受能力展现出两线突出，反应出受调查者在收入上差距；图中也反应出，选择1400元百分比较1300元以下要高出19%，
31、这反应出人群对于住宅均价在1400元上下倾向性相当显著。突破1500元这一点，对于沁县实际购置力影响不小。 ■结合受调查者对住宅面积选择，我们分析得出，面积在90-120㎡上下，总价在130000元上下最为众多中产阶层喜爱。 8、消费者选择户型分析 从图中购房者关键意图百分比分析： ■选择三房二厅和二房一厅百分比相差不大。这是由当地购房习惯和经济实力所决定。是现在沁县房地产主力销售户型。 ■6%受调查者表示能接收四房，这部分人关键是沁县含有一定实力和资产人士，家庭经济结构全部很稳定，开始向“优其屋”转变，带是有一个炫耀心理购房，是一个身份表征。 ■总得来说，沁县住宅
32、户型是经过销售技巧能够引导。 二、 商业部分 沁县商业网点体系为：友谊街—建材、汽配；沁州路—餐饮、副食；东风街、红旗街、人民路、胜利路—衣饰、日化；育才街—文化。商家约为1156家，其中蔬菜水果：50家；餐饮：151家；副食超市：86家；衣饰：93家；五金日杂：36家；家装、建材：72家；汽修、汽配：74家；医疗：41家；美容美发：50家；文体：43家；大型商业：6家；其它：（包含：小家电、日化、通信、银行等）454家。依据调查，每家商业面积估量为60㎡，商业总面积为：69360㎡。人均商业面积为1.65㎡，日租金最高1.37元/日/㎡。 1、沁县商业计划 商业网点体系布局计划是
33、由商业中心、次级商业中心和区级商业中心组成，它是商业网点建设关键框架，对商业网点建设起着关键引导、控制作用。 ◎ 商业中心， 范围：老城区，以东风街为轴，呈带状分布，东西以沁州路和红旗街，南北以人民路及胜利路为界。 功效：为当地居民提供多层次综合性商业服务。 商业业态：以购物中心、百货商场、专业店、专卖店等为主。 ◎ 次级商业中心计划 范围：新建教育园区，以北海东侧为界，占地500亩。 功效：为当地提供综合性文化服务。 商业业态：以文体、专业店等为主。 范围：新建西湖、瘦西湖公园。 功效：为当地提供综合性娱乐服务。 商业业态：以健身、娱乐等为主。 ◎ 区级商业中
34、心计划 范围：新建小河商务小区，以友谊街东侧为线，呈带状分布。 功效：就近为区域内居民提供商业服务，分流城内商业中心、次级商业中心部分职能。 商业业态：以中小型超市、专卖店、专业店为主，以副食店、菜场、餐饮店为辅，同时配有一定规模服务网点。 计划：控制在0.5公里左右，商业建筑面积宜在2-3万平方米左右。 2、经营商业情况 ①、自有经营占5% ②、租赁经营占66% ③、不愿回复占29% 3、商业投资价值 商业投资价值 89% 7% 5% 通常 高 低 ■经过问卷调查分析，受调查人群对沁县商业投资保持一个观望状态，商业受到当地农业经济阻碍，发展缓
35、慢。 4、商业单价 ■受调查人群对现在沁县商业全部有一定程度了解，所以，这一组数据较为真实地反应了她们对单价承受能力。 ■从柱形图上能够看出，受调查者总价承受能力展现出阶梯状下降，反应出受调查者在收入上差距；图中也反应出，在心理上不愿意花相当大价钱购置商业，这反应出人群对于商业单价在3000元以下倾向性相当显著。 ■结合受调查者对商业投资价值选择，我们分析得出，沁县商业仍在起步阶段，现在，没有有利价位支撑。 5、需要商业 需要大型商业 0% 3% 17% 9% 8% 58% 0% 5% 10% 15% 2
36、0% 25% 30% 桑拿 酒店 集贸 娱乐 商场 批发 6、商业面积 ■调查数据显示，选择100-150㎡受调查者占到55%。从调查中，我们了解到，这部分人对商业面积要求其实是很模糊。 ■选择50-100㎡占到受调查者中最小百分比，有21%。这部分人对商业总价考虑较多。在沁县商业环境缺乏前提下，她们考虑是出租和自营目标，是全部受调查者最讲究实际，对商业各个方面了解较全方面。在综合考虑情况下，她们认为50-100㎡商业面积适中，总价相对较低，适宜自营或是出租。 ■选择150-200方占到25%。商业面积受其总价影响，总市场不会很大，伴随面积增加，商业
37、在销售上存在很大难度，周期相对延长。 7、SWOT分析 优 势 劣 势 机会 威胁 § 项目紧邻南七副商业中心，商业气氛较浓 厚，有一定商业底蕴； § 项目交通便利，通达度好； § 周围生活配套齐全，含有商业开发基础； § 项目周围小区林立，人口较多，总体消费量 较大，为商业发展提供了支持； § 项目周围大中型企机关较多，蕴含一定 数量中高端消费人群。 § 项目周围在建项目（安高城市天地、华府骏苑、 国际花全部）商业规模较大，且业种业态齐全， 对项目威胁较大； § 项目所处地段不是商圈计划范围之内，新商圈 营建存在较多可变原因，且需要一定时
38、间，对 项目标销售速度威胁较大； § 拆迁问题造成部分土地交付时间不确定，对开 发进度威胁不可估计； § 政务文化新区商圈逐步形成会分流项目标消 费人群，对项目未来运行有一定威胁。 § 金寨路高架桥修建将减弱原有南 块商业气氛，给紧邻周围区域带来商 项目业发展契机； § 项目项目1公里将形成新教育园区 东西方向安高城市天地和华府骏苑 项目共有 21.45 万平方米商业开发并投入 使用，加上本项目已经含有形成一个区级 商圈规模； § 政务文化新区现在还未形成较大规模商 圈，其区内消费可为项目带来一定数量 含有中端消费能力消费者。 § 项
39、目地块未在计划商圈范围内； § 部分地块须处理拆迁问题，其交付时间 不确定； § 地块沿城市主干道展示面较短； § 现在周围商业档次较低，项目未来目 标消费人群档次不会太高； § 项目必需配置农贸市场对项目商业规 划会有一定负影响。 不利原因 优 势 劣 势 机会 威胁 优 势 劣 势 机会 威胁 § 项目交通便利，通达度好； § 项目生活配套齐全，含有商业开发基； § 础 § 项目周围大中型企机关较多，蕴含 一定数量中高端消费人群。 § § 拆迁问题造成部分土地交付时间不确定， 对开发进度威
40、胁不可估计 文化新区商圈逐步形成会分流项目标消 § 费人群，对项目未来运行有一定威胁。 § § § 县政府正在大力开发基础经济及旅游资 源，打造北方水城、中国沁州 § 临近项目1公里将形成新教育园区 § § § 部分地块须处理拆迁问题，其交付时间不确 定； § 现在周围商业档次较低，项目未来目标消 § 费人群档次不会太高； 项目必需配置农贸市场对项目 § 商业计划会有一定负影响。 不利原因 第三部分：项目推广 一、总体推广策略
41、 实施公关营销，活动造势 即经过举行系列性专题活动，经过活动造势来提升项目标含金量及附加值，采取大众圈子营销策略。 二、媒体工具利用 户外：项目现场周围为主，其次为沁州路、东风街。（等成投确定后排布） 电广：经过当地电视台采取滚动字幕。 D M： 以直销形式在当地及周围县、镇、乡、村加大宣传 活动：多种专题活动 人际：经过人际关系，以1带百 三、广告投放计划 1、大道入口设置立柱广告牌 2、售楼门口大型落地广告牌 3、关键路口道路导示牌 户外广告关键为形象广告，而非促销广告，功效在于信息告之和市场阻隔。 4、直销（有待计划设计） 5、电广（有待计划设计）
42、 第四部分、整体提议 一、 项目分析 ㈠ 项目提议 1、享受小区品质 ①首创沁县第一家商务小区 产品所表现是城市中心生活； ②配套完善 ③中央供气、供暖、净水系统 ④高级建材（如坡屋顶用材，落地窗等） 完美细节----每种户型在施工前全部做1：1概念设计，确保每个细节达成完美。 2、综合性 整个小区全为商住两用，设有各项完善配套设施，使小区生活和商业经营相互依靠。 3、计划 ①项目要在计划时采取优异交通系统，要使各栋之间受车行干扰达成最小值理想状态。 ② 项目楼体要有一定错落部署，能避免相邻之间视线干扰 ④前后要有1.5米高差+密植植物，能避免行人视线干扰 ⑤每
43、栋阁楼和露台基础上要不和对面阁楼和露台相对，确保每户私 密景观； ⑥半地下室、阁楼要为业主不一样情趣娱乐休闲提供了私密场所 4、安全无忧 由直属公安系统直属企业所设计安防系统：入户门有可视对讲，小区24 小时电子巡更，电子监控，门磁、窗磁（考虑）护卫等； 5、每个户型采光 ①侧面、高窗、落地窗等多个开窗方法和对应采光材料，形成光影丰富、多彩、明暗改变有致室内空间。 ②使每种户型均可采到很好自然光，让居者在家中享受自然。 ③每栋住宅皆为正南正北朝向，确保采光最理想化。 6、户型设计 ①专题半地下室 半地下室可依据主人爱好和情趣部署成各样专题活动室。 ②情调阁楼 阁楼能
44、够部署成自己情调空间、工作间或女儿房等，和露台相连，享一个蓝天白云生活。 ③ 子母门设计+玄关+双回家线路 确保生活安全、私密和便利。 ④ 中西双厨房设计，满足主人中西式就餐需求 ⑤ 最好空间尺度+最好面积配比，实用、有效，让家庭组员有凝聚力 ⑥ 多功效生活阳台和屋顶花园 ㈡ 项目存在劣势 项目面市之初，开发商缺乏品牌影响力，即企业无市场影响力。 应对之策： ①销售人员在向用户讲解中假如有用户问到这么问题，销售人员不能简单说明项目开发商、产品设计者、运行商是谁； ②销售人员更是要向用户传达并强调开发商、产品设计商及项目运行商是一个强强联合团体，这个强强联合团体做出项目或产品
45、一定是最好，也是能够让消费者放心。（祥见项目百问）。 ㈢ 项目存在威胁 1、在漳河西岸建设以公寓住宅、别墅为主西苑小区 应对方法：抢时间，争取早日上市 2、城镇和项目有距离感 应对方法：强调自己风格和优势，培养消费者。 ㈣ 项目标机会 1、产品本身机会，即沁县第一家商务综合小区对项目来说是一个很好机会； 2、项目所处地块离北海教育园区相距不到1000米； 3、项目本身所蕴涵精神很能吸引大众和目标用户 4、周围城建相继建成后，区域整体居住气氛加强，片区整体形象提升 ㈤ 项目标不确定性 1、商务综合小区，尤其是项目商业定位、空间组合、配套设施等在沁县是否水土相符 2、沁县
46、房地产市场在下六个月是否能够有足够大消费空间现在不好估计 二、目标用户群分析 依据项目及我们在沁县调查、并在此基础上初步确立价格范围下，我们认为：项目标关键用户应该由以下几大群体组成。 1、主流型用户群 ①沁县政府各职能部门中低层公务员； ②沁县企机关中、高收入阶层用户群，比如通信部门（中国移动、中国联通、中国电信）用户群体； ③沁县人口变动形成用户群； ④沁县众多学校干部、教授、老师‘ 2、辅助型用户群 ①周围乡镇计划沁县安家中低收入阶层用户群； ②来沁县供儿女读书用户群； ③其它用户群。 第五章、结论 从现在沁县房地产销售行情来看，沁县住宅楼盘比较轻易销售。而商业楼盘销售就远不如住宅，出现这种态势，关键原因是一、沁县人工作职业性质，机关企机关人员和务农人员组成了买房主流消费群体；二、当地经济不发达，限制了商业高速发展。 依据调查了解，依据我们整合多种信息和咨讯，沁县住宅楼市有很大发展空间，商业发展空间受到局限。不过伴随沁县基础经济发展，；旅游资源开发，房地产市场会开始膨胀。现在沁县房地产需要一个创新，需要一个软硬件全部相当好地产项目来突破同质竞争，建立新概念，快速抢占市场。 ——只要不是尤其突兀或怪异创新，全部能被沁县市场所接收！
©2010-2026 宁波自信网络信息技术有限公司 版权所有
客服电话：0574-28810668 投诉电话：18658249818
浙ICP备2021020529号-1 | 浙B2-20240490
关注我们 ：
