地房地产市场形势的调研报告样本.doc

房地产行业协会-上海房地产市场形势调研汇报 - 上海房地产市场保持连续、稳定、健康发展态势，房价涨幅回落，供给略大于需求走向逐步明朗化，后市发展继续看好。本刊今日独家发表市房地产行业协会上海房地产市场形势调研汇报，为广大读者科学地分析和判定市场提供客观公正信息。 依据协会新一届理事会相关加强房地产市场形势调研分析要求和中国房地产业协会相关开展房地产市场调研通知。上海市房地产行业协会邀请相关行政部门和研究机构负责同志共同组成调研组，对上海市房地产市场形势进行专题调研，并形成本调查汇报。 一、和1-7月上海房地产市场发展基础情况 1、房地产项目土地供给情况全市房地产项目供给土地2809.53公顷，比上年增加3.8%。其中住宅项目供地2268.07公顷，占80.72%。 17月房地产项目供给土地1517.66公顷，占上年供给总量54.02%。其中住宅项目供地1282.59公顷，占84.5%。 上海市和1-7月各区房地产项目土地供给情况 注：住宅面积包含商品住宅、商住、中低价房用地。其它用地不包含工业用地。 依据市房地资源局土地处编报土地出让金（不含动折迁费）地价指数，上海地价涨幅较大，涨幅显著下降。 上海土地交易价格指数土地用途第四季度同比指数 土地宏观调控关键方法是：（1）加大推行用地预审制度力度。即在项目立项、选址阶段，用地管理部门对项目用地规模、吸纳资金强度、土地产出率等进行预审，增强土地供给参与宏观经济调控能力。（2）扩大和完善经营性用地由市场配置供给机制。不停规范和扩大公开招标范围，实现市场调整、政府调控。同时，逐步推进出让地块由毛地向熟地转化供给方法。（3）完善土地供给结构、平衡区域分布，平抑房价。去年下六个月以来，一是增加中低价房土地供给量，计划近三年每十二个月推出300万平方米中低价房土地。二是做好土地供给区域平衡，内环内、内环至外环、外环外供给土地根据3、3、4百分比实施。并依据市场改变，把握好中低价房和一般商品房用地供给百分比，和商业用地市场投放量等问题。（4）控增量，逼存量。开发商手中持有相当数量土地，加上分期开发项目用地和相当比重待售房产和投资性购房，使未来土地市场供求有很大不确定性，间接影响调控效果。同时，深入对已批经营性用地进行梳理，采取方法“逼”其加紧开发进度，尽早进入市场。然后依据存量土地消化情况决定土地供给力度，平衡市场需求。（5）推进土地贮备制度建立和实施。土地贮备是实现土地出让由毛地向熟地转换前提，首先可降低政府因毛地出让可能负担违约风险，同时可避免开发商以之为由拖延建设期限或变更用途。2、房地产开发投资及市场供求情况完成房地产开发投资901.24亿元，同比增加20.3%，增幅同比提升1.6个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资36.8%。 1-7月，上海房地产投资延续了上年“总量扩张，高位运行，稳健发展”势头，全市房地产开发投资完成620.44亿元，同比增加17.7%。增幅分别比去年同期和上六个月下降5.6和2.7个百分点，低于全国平均水平10.9个百分点，居全国倒数第五位。房地产占全社会固定资产投资35%，居各行业之首。 上海房地产开发投资完成额和同比增加情况 伴随公有制经济在竞争行业有效退出，使非公有经济取得发展空间和平等竞争机会，本市房地产投资主体中非公有制占绝对优势。1-7月，在房地产投资中，国有经济完成53.98亿元，同比下降24.4%，比重为8.7%；非公有制企业完成566.46亿元（其中外资90.97亿元），增加24.3%，比重91.3%，比重比去年增加4.9个百分点。 从商品房投资和销售角度观察，商品房销售增速快于商品房投资增速，展现出投资和消费双向拉动发展势头。 上海房地产投资同比增加和商品房销售同比增加比较 从房地产市场供求关系角度看，全市总体展现供求基础平衡、供略小于求市场格局。，上海商品房完工2491.84万平方米，同比增加25.6，和销售面积之比为1:0.95。其中商品住宅完工2139.99万平方米，增加25.3，和销售面积之比为1:1.03。1-7月，全市商品房完工950.09万平方米，同比增加6.9%，和销售面积之比为1:1.23。其中，商品住宅完工823.04万平方米，同比增加6.2%，和销售面积之比为1:1.16。 17月上海商品房分区域供求情况 3、商品房价格变动情况依据统计数据，上海商品房销售均价（每平方米，下同）5118元，同比增加23.8%；其中商品住宅销售均价4989元，同比增加24.4%。17月，上海商品房销售均价5374元，其中商品住宅5009元。17月各月商品住宅销售价格环比涨幅分别为1.9%、0.9%、1.0%、0.9%、1.5%、1.3%、0.7%。 鉴于上海房市基础是预售市场，商品房预售价格才能反应房市即时价格。依据商品房预售登记立案数据：上海商品房预售均价5897元，同比增加20.5%；其中商品住宅预售均价5717元，同比增加19.0%。17月商品房预售均价6464元。17月各月预售商品住宅价格环比涨幅为1.35%、1.00%、1.63%、1.15%、1.21%、1.06%、2.25%。 总来看，上海房价上涨较快，仍呈上升趋势，但涨幅已经回落。分析本市房价上涨原因，关键有以下几点： 一是市场需求旺盛。首先，是动拆迁居民需求；其次，是市民改善本身居住条件需求；再次，是市民“买涨不买跌”心态，对市场良好预期造成提前消费行为。还有一个很关键原因，上海市民有着很强“居者有其房”观念。 二是成本推进。因为城市基础设施大规模推进，使多年来上海土地价格不停上升（土地成本约占房地产开发成本4成左右）。同时，“三材”（钢材、水泥、木材）价格大幅度攀升，造成了商品房建设成本不停上涨。 三是投资性购房比重较大。去年下六个月统计局、市房协联合调查，投资性购房比重在16.6。其中本市居民、外省市人士、境外人士投资性购房，在投资性购房总量中百分比分别为59.8%、24.6%、15.6%；在各自购房总量中比重分别为14.1%、17.8%、37.1%。投资性购房造成市场虚拟需求增加，对商品房价格上涨起到推波助澜作用。 四是“两外”人士购房比重占1/4。据商品房预售登记立案数据，、外省市及境外人士购置商品房比重分别为24.3%（18.7%5.6%）、24.7%（19.4%5.3%）。“两外”人士需求上升，也影响房价上升。 五是商品房结构不合理。因为房地产开发企业过分集中于中高级商品房建造，造成市场上较难觅到中低价位商品住房，从而无形中抬升了平均房价上升。 因为房价是房地产市场晴雨表，房价过高会提升城市商务成本，影响投资环境；加大金融机构潜在风险，增加居民购房还贷压力。房价下跌会造成房产贬值，消费者持币观望，等候房价再降，从而引发市场疲软，金融机构贷款难以收回等一系列问题。所以，在确保城镇居民收入增加前提下，保持房价平稳，稳中有升，对开发商、消费者、金融机构及社会经济发展全部至关关键。 4、商品房空置情况末，上海商品住宅空置257.94万平方米，比年初降低25.8%，其中空置1年、13年、3年以上分别占62.4%、28.9%、8.7%。 7月末，上海商品住宅空置94.57万平方米，比年初下降63.3%，其中：空置1年以内、13年、3年以上分别占56.2%、35.8%、8.0%。 上海商品房空置情况 单位：（万平方米）5、房地产资金起源情况房地产资金起源展现多元化态势。上海房地产开发企业资金起源关键是中国贷款、自筹资金、预收购房款等。全市房地产开发企业1294.77亿元资金起源中，国家预算内拨款为零，中国贷款282.7亿元，占24.2%；利用外资34.14亿元，占5.1%，其中外商直接投资17.18亿元；自筹资金313.91亿元，占17%；其它资金起源664.01亿元，占38.4%，其中定金及预收款580.39亿元。 以来，经过依靠市场化运作，上海房地产建设资金筹集能力继续保持较强能力，关键依靠定金预付款及银行贷款。1-7月，上海房地产建设共到位资金978.93亿元（超出本市房地产开发投资完成额57.8%，资金筹集能力较强），同比增加18.8%，增幅高出开发投资增加1.1个百分点。其中定金及预付款、中国贷款和自筹资金分别为413.78、241.01和244.7亿元，增加14%、19.9%和23.7%，占资金起源42.3%、24.6%和25%。自筹资金中房地产企业自有资金102.09亿元，资金自有率10.4%，自有资金比重较低。 6、上海城市房屋拆迁情况上海10个中心城区房屋拆迁速度比上年放缓，拆迁速度显著下降，有已经影响建设项目标进度。 上海中心城区房屋拆迁情况 房屋拆迁存在关键问题：（1）因为国家实施宏观调控，对房屋拆迁实施计划控制，计划比上年已经下降，控制在8万户以内。，计划再下降，控制在6万户以内，而且核发拆迁许可证要求也相对提升。所以在实施拆迁时，速度已经放慢。（2）现在落实国务院305号令，按房地产市场评定价进行货币化安置，拆迁居民拿到货币款跟不上房地产市场价格上扬，要买市场上商品房，还要贴很多钱，有些经济条件不好家庭存在困难。（3）适宜于房屋拆迁居民购置居住商品房数量少。原居住在中心城区居民，住房面积全部比较小，据抽样调查，约有29%居民原居住水平较低，但市场上商品房面积大多在100平方米以上，缺乏50-70平方米面积房屋，加剧了房屋拆迁矛盾。 7、存量房产市场情况上海二手房市场发展快速，其发展速度已超出商品房市场。二手房交易2306.28万平方米（和当年商品房销售面积之比为0.97:1），同比增加28.8%，高出商品房销售增加8.1个百分点。1-7月，二手房交易1535.77万平方米（和同期商品房销售面积之比为1.3:1），同比增加24.6%，低于商品房销售增加1.7个百分点。 上海存量房产交易情况 二手房房价呈连续攀升态势。均价4240元，同比增加41.6%，其中住宅均价4490元，同比增加35.9%。1-7月均价5594元，其中住宅均价6217元。1月二手房住宅成交均价5215元，一路抬升，5月份曾出现小幅回落，6月份又有回升，7月份达成6217元，比上年底累计增加13.1%，比去年同期增加41.3%。 二、上海房地产市场形势分析 总体上看，上海房地产市场保持连续健康发展势头，供需两旺，市场繁荣，而且房价涨幅已经回落，供略大于求走向已经明朗，后市发展继续看好。 1、目前上海房地产市场存在关键问题 一是市场结构问题，关键表现在中低价位商品住房供给量不足现在，上海房地产市场供求矛盾有所缓解，但商品住房供给结构矛盾仍然比较突出：首先，从单价上来看，单价在每平方米6000元以下、适合城镇居民动迁安置和工薪阶层改善居住条件需求中低价商品住房供给量偏少，占总量百分比不足60%。据上海市房地产交易中心数据，今年上六个月，全市预售登记面积1459万平方米，其中3500元以下占22.6%，3500-6000元占31.7%，6000-9000元占32.1%，9000元以上占13.6%；前两项累计，每平方米6000元以下占54.3%（为36.9%）。其次，从总价上来看，因为开发商建造房型普遍较大，适合工薪阶层需求面积100平方米以下、总价在5060万元左右商品住房较少。100平方米以下住宅预售登记套数占预售登记总套数百分比为27.8%，上六个月为34.5%。另外，从区位分布来看，价格较低房屋通常全部处于环线之外、交通不便之地，据统计，每平方米单价6000元以下商品住房关键分布在中环线以外，其中，3500元以下大部分集中在外环线以外，面积为253万平方米，占76.8%。 造成中低价位商品住房供给量不足原因是多方面，包含地价上涨和拆迁成本增加等。但中低价位商品住房供给不足，对市场带来影响是多方面：（1）上海现在业已初步确立了一个以大众消费为主体、满足多层次购房需求、适合中国外人士消费房地产市场体系，中低价房供给量不足不利于房地产市场体系完善。（2）近几年来，上海房价涨幅过快，中低价房供给量不足，不利于平抑房价。（3）住房制度改革以来，大家对处理住房问题观念已发生了很大改变，由过去“要住房、找政府”转向了现在“要住房、找市场”，中低价房供给量不足，不利于适应这一转变需要。 二是市场基础问题，关键表现在住房保障体系覆盖面较小 从市场经济发达国家经验看，在市场机制对住房资源进行基础性配置同时，更需要主动发挥政府在社会保障方面功效为市场有序运行“保驾护航”，市场机制完善是建立在住房保障体系完善基础上。多年来，上海在不停健全房地产市场运作机制同时，开始逐步探索建立廉租住房社会保障体系，但覆盖面较小，仅1万多户，不足全市总户数0.3%。因为住房保障体系覆盖面小，使得相当一部分不含有经过“市场方法”处理住房问题能力居民，被迫进入市场，对房地产市场形成巨大压力，使市场难以按经济规律运行。目前，房价问题成为一个极为敏感社会问题，其症结在于住房保障体系不完善。 三是市场政策问题，关键表现在调控房地产市场方法缺乏综合性 房地产业事关国计民生，政府加强宏观调控是十分必需。但现在调控手段关键以行政手段为主，缺乏综合性。如加大土地供给调控力度、控制拆迁总量、限制期房转让等方法，均属政府采取行政调控方法。尽管这些方法能够起到一定作用，但轻易给人形成政府“管得太多”印象，假如在调控手段上，少采取行政手段，多采取金融和财税方法，易于被人接收，将会起到愈加好调控作用。 2、宏观调控对上海房地产市场影响 去年以来，尤其是今年上六个月，中央政府和上海市政府在经济和房地产市场调控上，推出了一系列政策方法，在这些政策方法影响下，目前上海房地产市场表现含有某种复杂性或说模糊性。 今年4月25日，央行决定将商业银行存款准备金率在8月份已经提升1个百分点基础上，再提升0.5个百分点。两次变动将降低商业银行23千亿元资金使用，降低对全国各行业放贷总量。将这些总量摊到上海，再摊到房地产开发和消费中去，绝对量应该还不是很大，估量就是几十亿元。多年，上海房地产市场开发性投资达成900多亿元，消费性投资达成1500多亿元以上。降低贷款对上海房地产那么大投资量来讲，百分比是很小。所以，降低存款准备金率对上海房地产市场影响，是实际，但较为有限。 今年4月28日，国务院决定提升钢铁、电解铝、水泥和房地产开发项目资本金百分比。房地产开发资本金百分比，去年已从25%提升到30%，这次又提升到35%。两次变动，对房地产开发企业资金有重大影响。以上海房地产多年900多亿元投资额粗略计算，要求开发企业增加近90亿元资本金，似乎是难以做到。不过，资本金提升应该是针对具体项目。对已开工项目，资金筹集正在进行或靠近完成，也不存在补足资本金问题。但对于未开工欲开工项目，则须增加资本金约1/6。这么，对于自有资金不足企业将产生影响，或迫使一些企业退出，或驱使一批企业联合。而这些影响即使发生，也是针对新项目，它可能抑制房地产市场供给，也是在明后年事。 今年4月29日，国务院决定用六个月时间，对土地使用进行整理。在此期间，暂停征用农田用于非农建设。应该讲房地产开发假如包含农田征用，也有很多项目要暂停。不过，这一情况发生，基础上是在六个月时间内，要对商品房供给降低产生实际影响可能也在两三年以后，甚至更后。其实，上海多年用于商品房开发出让土地，已经有一定数量，短期内土地使用不会尤其担心。 今年以来，金融系统为防患风险，重申去年因房地产行业强烈反对而未全方面实施央行121号文件。除了文中两项适度收缩房地产金融方法之外，还有部分方法也在酝酿或正在部分地域实施。比如，对于高级房屋购置贷款收紧，对于住房第二次购置贷款收紧，对于二手房购置贷款收紧，暂停转按揭，等等。其实，各地情况有所不一样，有地方房市太热，购置贷款适度收紧，无可厚非；有些地方基础正常，热度稍高，购置贷款微弱收紧，也不是绝无可能。而上海正是属于后者。假如上海实施微弱收紧购置贷款方法，其作用如同撇去水面上若干浮沫，正是客观需要，不至于全方面影响上海房市真实消费需求。 上海市政府认为近一两年来上海房价偏高，涨幅偏大，决定要加以调控，连续采取了部分调控方法。 方法一，从去年开始，扩大中低价位商品住房用地安排和建设。一个是配套销售给市区动迁居民，并在5年内不得出售。首批300万平方米，在去年底陆续完工销售。今年，安排350万平方米。估量未来一两年内，每十二个月再安排300万平方米。另一个是定向用于农民动迁，今年开工450万平方米。两种用房今年可能上市近千万平方米。该项方法作用，一是从价格结构上，总体降低平均销售价格，抑制过高房价。二是降低市场供给压力，有缓解供求、平抑房价之效。 方法二，从去年开始，降低旧城改造和动拆迁速度，由上年9.9万户降到7.9万户，今年将更少。这一方法不仅是降低由动拆迁带来矛盾和纠纷，而且也是降低动拆迁带来对住房市场需求压力，是完全有效、正确。 方法三，今年4月1日，开始实施商品房销售网上立案和登记制度。该制度要求，在房屋被同意预售后必需在网上公开挂牌交易，处理供需双方信息不对称问题，提升了市场透明度，规范了交易行为，同时也起到对房市主动调控作用。即，显示真实供给、真实需求和真实价格，抑制短期炒楼及哄抬楼价等行为。显然，它有利于市场稳定运行，但决无使市场有实质起落可能。 方法四，今年4月20日，开始实施期房限转方法，即限制期房在完工交房之前转让行为。该方法意图是降低短期炒楼行为，去除虚假需求，调整供求矛盾，平抑房价，保护真实消费需求。这是一项温和、然而又是相对有效调控方法。 上述调控方法概括起来看，中央方法偏重于收缩建设投资规模，也从金融安全角度出发对消费有所节制，但关键在控制供给。上海方法既抑制短期虚假需求，也从供给结构和数量上给予调整和扩大，抑需促供二者并重。其实际影响关键是适度收缩即期消费、又适度扩大即期供给。中央和上海政策调整对市场心理预期影响可能较大。比较起来，看低市场心理预期大于看高市场心理预期。 中央和上海地方调控方法对上海房地产市场具体效应能够分三个时期来讲。 短期效应供求矛盾趋缓、价格趋稳。大家认可现在上海房地产市场存在着一定程度供不应求，尤其是住宅。中央和上海调控方法协力，会促进供求平衡，也造成价格稳定，这是肯定结果。在下六个月，最晚在明年上六个月，这些效应会慢慢地显现出来，并将连续一两年，或许更长。 中期效应供给有不确定性，需求仍然乐观。上海调控方法是控需促供双管齐下，应该不会对中期供给产生困难。不过，中央调控关键在控制供给，控制供给效应在两三年以后才会表现出来。假如，上海方法能够在稳定中期供给问题上深入和中央方法互为补充话（似乎较难，关键是土地和资金），那么中期供给才不会有问题。总而言之，中期供给有不确定性。这是地方政府须要尤其留心，因为中期供给及其和需求平衡，影响着世博会，或更多。对上海真实需求是看好，当然中期需求仍乐观。 长久效应应该讲这次宏观调控连续时间不会很长，对上海房地产市场长久效应（通常是指5年以后）也会逐步淡出，严格而言谈不上长久效应。所以，似乎也能够脱离此次调控来看上海房地产市场长久前景，看好1020年。 综合上述政策改变和心理预期对上海房地产市场影响，能够得出以下结论：上海房地产市场短期供求矛盾有所缓解，有利于价格稳定。只要不发生突发性事件，上海房价上升幅度有所减缓，但总体房价不会下降。当然，也不排除部分街坊、部分品种、部分楼盘实际价格某种程度下降。假如从上海中期、长久房地产市场发展趋势来看，实质需求长久旺盛格局基础不变，供给除中期稍有不确定性之外，长久则不成问题。可见，上海房地产市场长久稳定和兴旺是完全能够连续。 3、今年下六个月和未来两三年房地产市场发展态势 首先，分析今年下六个月房地产市场发展态势：（1）市场供求总量将基础平衡。现在，商品住房需求关键来自市民改善住房条件、旧区改造和基础设施建设动拆迁、外省市和境外人士购房等方面，并考虑投资性购房原因，整年需求总量约2600万平方米，今年上六个月已实现商品住房需求1400万，下六个月估计需求量仍在1200万以上。同时，因为施工面积增幅较大，整年约7200万平方米左右，其中新开工2600万平方米左右，今年上六个月已新开工1500万平方米，下六个月估计还将开工1100万平方米以上；整年可供上市面积约3000万平方米左右，今年上六个月已同意预售1200万平方米，下六个月伴随宏观调控形势明朗化，同意上市预售面积将大幅增加，估计在1500万平方米以上。所以，下六个月市场供求总量将基础平衡，从求略大于供向供略大于求转化。 （2）市场供给结构将趋于合理。上海房地产市场既面向当地居民，又面向全国，还面向世界。伴随配套商品房加紧建设和一般商品房供给量增加，整年一般商品住房可供上市面积将较大幅度增加。上六个月全市每平方米3500元及以下配套商品房上市供给量已达226万平方米，下六个月将陆续上市近300万平方米，整年供给量约520万平方米；同时，每平方米6000元以下一般商品住房上市供给量估计近1000万平方米。在不停满足多层次住房消费需求同时，大众化、当地化商品住房供给量将有较大增加，从而推进市场供给结构逐步优化。 （3）商品住房销售价格涨幅将逐步回落。因为政府调控和市场调整双重影响，和供求关系调整和供给结构优化，商品住房销售价格仍趋上涨，但房价上涨过快势头将得到遏制。下六个月起房价涨幅将逐步回落，整年增幅将显著低于去年。 再分析未来三年房地产市场发展态势经营性项目用地供给量保持在5400公顷以上，平均每十二个月1800公顷以上；强化土地收购贮备机构，逐步推行熟地供给。 完成房地产开发投资量2300亿元以上，年均完成750亿元以上，占当年全社会固定资产投资比重约1/3。 商品房完工量保持6000万平方米以上，平均每十二个月万平方米以上，其中，低价位商品房300万平方米以上。 新建商品房销售量保持6000万平方米以上，平均每十二个月万平方米以上。 存量房买卖成交量，超出当年新建商品房销售量，达成2500万平方米以上； 房地产业支柱产业地位基础确立，房地产业增加值占全市中国生产总值8%左右。 “十五”以来，在上海经济连续稳定发展推进下，在“九五”期间出台深化住房制度改革和规范、搞活房地产市场一系列政策举措积聚能量和效应继续不停释放，上海房地产业一直保持着连续稳定健康发展走势，展现以市场机制为指导，以有效需求为依靠，健康向上繁荣局面，房地产市场更趋成熟，房地产市场运行机制已基础形成。除此以外，上海房地产市场连续发展面临着众多外在有利原因：上海经济仍将保持两位数增加，市民收入水平稳步提升，住房市场需求继续趋旺；现代化国际大城市和国际经济、金融、贸易、航运中心城市定位，正在吸引更多海内外资金、技术、企业和人才进入上海、投资上海；上海世博会场馆开发建设，城市发展面临新一轮建设，浦江两岸综合开发、旧区改造、小城镇建设和轨道交通建设等将会扩张房地产投资和消费。总而言之，以后几年，上海房地产市场连续性需求量仍然较大，仍有较大发展空间和增加潜力。政府也将会采取一系列方法，保持上海房地产市场连续健康稳定发展。 4、目前上海房地产市场需要关注和研究问题一是宏观调控力度问题今年上海出台了一系列宏观调控改革方法，力度是否合适，正在酝酿部分政策方法，如降低预售门槛等是否要继续出台，现在尚难作出判定。因为政策效应显现有一定迟后性，提议让已出台政策方法稳定一段时间，做好政策效应后评定，跟踪观察政策效应显示程度，最少待到明年第一季度房地产市场趋势明朗化后，再视市场连续健康情况，研究宏观调控力度是否加码或松动。 二是土地供给问题房价问题归根结底是供求关系问题。现在上海房市基础上还是卖方市场，土地投放量不仅不应缩减而且还应合适增加，以形成供略大于求市场格局来平抑房价。土地投放多少适宜，包含结构、布局须要认真研究测算。同时，内环线内土地无几，房价涨势不会减；外环线外土地放量，愿去者不多，需要引导消费。加紧轨道交通建设是有效引导。如松江轨道交通建设放缓消息一披露，松江房子销售立马受影响。 三是银行房贷问题房地产开发商是对银行依靠程度很高行业，开发投资资金关键起源于银行贷款和预售房款，而预售房款很大一部也是购房个人银行贷款。辩证地看，依靠是相互，银行对房地产行业依靠程度也很高，极难找到比房贷风险更小来替换。同时上海房地产开发投资增加显著低于全国平均水平，应该不属于投资增加过快“部分地域和部分行业”，不宜搞“一刀切”。现在开发商已经显著感受到收缩房贷压力，有些开发商试着和境外基金、银行和外地财团接触。所以，上海房贷应适度从紧，紧中有松，对部分信誉好开发商、预期好项目，贷款上应给予支持，这有利于确保房市供给量，同时内资银行也无须要将这部分贷款业务拱手让人。 四是动拆迁问题动拆迁住房需求对商品房市场来说是刚性需求，因为拆迁户即使买存量房，而卖出方也将购置商品房。拆迁9.8万户，住房需求约1000万平方米，超出当年商品房销售量二分之一。以来实施控制拆迁总量，减缓市场需求，平衡供求关系是正确。但现在不是控制问题而是拆不动问题，并已影响到建设进度，也可能造成市场需求锐减。怎样保持适宜拆迁量，怎样确保拆迁户权益，这是一个亟需研究棘手问题。 五是市场分流问题上海土地资源稀缺，土地投放量如能保持在现有水平并争取逐年略有增加已属不易。在供给量不可能有较大增加前提下，平衡供求关系，肯定要控制需求量增加。这就需要研究市场分流问题。从政府职能看，要加紧完善住房保障体系，尤其是低收入家庭、中低收入家庭住房保障措施。从市场看，要加紧培育发展租赁市场，形成从租房到买房梯次消费结构，让老百姓全部住得起房。 三、上海地产行业要认清形势、坚定信心、抓住机遇、排难而上 经过调查研究，总体上看，现在上海房地产市场总形势基础上是健康、有序、稳定；结构是基础合理，供求是基础平衡，价格是基础平稳。在三个基础前提总体向好情况下，还要看到三个“没有变”：房地产业作为新支柱产业地位没有变；改善城市面貌和环境责任没有变；改善市民、农民居住条件任务没有变。只要正确把握好房地产市场形势，有正确决议，一定能做到稳定有序发展。 认真分析形势，要坚持三个观念：一是全局观念。房地产是宏观经济一部分，必需要了解国家和一个地域、一个城市经济全局，服务全局，服从全局。二是发展观念。发展是硬道理，只有发展才能处理房地产市场存在困难和问题。发展有困难，不发展更困难。要迎难而上，排难而上，知难而上。三是创新观念。理念要创新，管理要创新。坚持三个观念，坚定对房地产市场连续健康发展信心。 目前要主动探索、研究、完善三个“市场”：一级市场要深化研究，二级市场要发展完善，尤其是租赁市场是个微弱点，也是个难点，这是处理很多矛盾一个关键区域。为何现在动拆迁有困难，其中有一条，安置赔偿费用没有能力去买产权房。假如我们研究好租赁房，就能处理这个问题。我们要激励开发商投入到租赁市场中去，看看居民是不是能接收，开发商是不是有微利。这也是需要去研究讨论问题。 在房地产开发中还要注意三种情况：第一个情况是有资金有土地有开发能力开发企业，在一段时间里继续发展壮大是挡也挡不住，在宏观调控形势下有利于她们发展，而且是有规范发展；第二种情况是有土地没有资金开发企业，可能这些企业缺乏融资渠道，一段时间以后土地要出手；第三种情况既没有土地也没有资金开发企业，就有可能要联合、要转产、要倒闭。这么就为优势企业提供了发展空间和机会，也为弱势企业提出调整经营策略、调整发展方向挑战和机遇。