房地产市场调研报告样本.doc

重庆市房地产市场调研汇报目录 一、 重庆市房地产市场环境概况二、 1、 人口概况2、 经济发展概况3、 居民生活水平4、 城市计划二、重庆市房地产消费市场特征1、 重庆购房者人口结构特征2、 重庆市房地产市场消费需求总体情况3、 重庆市主城区域住宅需求特征4、 重庆市消费群体特征和购房行为三、重庆市房地产市场形势及发展趋势1、 重庆市房地产市场形势2、 重庆市房地产发展趋势四、结语一、重庆市房地产市场环境概况 1、 人口概况 依据11月1日进行第五次全国人口普查数据显示，重庆市总人口为3090.45万人（包含外来人口，不包含外出人口），年平均增加率为0.66%，自然增加率为2.90，城市化率33.09%。 人口年纪结构：0-14岁人口为677.78万人，占21.93%重庆市总人口3090.45万人 15-64岁人口为2168.57万人，占70.17% 65岁及以上人口为244.10万人,占7.90% 城镇人口结构：城镇人口为1022.78万人，占33.09%重庆市总人口3090.45万人 乡村人口为2067.67万人,占66.91% 全市共有家庭户928.98万户，家庭户人口为2984.27万人，占总人口96.56%，平均每个家庭户人口为3.21人。 人口受教育结构： 教育程度 人数（万人） 占总人口%大学（大专以上） 86.58 2.80%高中（含中专） 265.67 8.60%初中 909.02 29.41%小学 1340.85 43.39%文盲 214.78 8.9% 2、 经济发展概况 全市实现中国生产总值1750亿元，比上年增加161亿元，是重庆直辖以来经济总量增加最多十二个月。按可比价格计算，比增加9%，高于全国1.7个百分点。增加速度列全国第18位，在全国位次比上年提升了5位。 以来，全市经济增加速度显著加紧，展现出效益和速度同时增加良好态势，整体经济运行显著好于预期。初步测算，上六个月全市完成中国生产总值875.56亿元，按可比价格计算，比上年同期增加10.1%，增幅同比提升1个百分点，高于全国水平2.3个百分点。第一产业增加3.0%，第二产业增加13.1%，第三产业增加9.1%。从运行态势看，今年以来全市经济增加速度稳步攀升。从月度累计增幅观察，除1月份受不可比原因影响增加9.8%，其它多个月增幅渐次走高。2月份为9.1%，3、4月份上升到9.2%和9.3%，进而达成5月份9.6%，上六个月又深入上升到10.1%，这也是3月以来连续28个月增幅最高月份。从季度走势上观察，上六个月增加10.1%，比一季度提升0.9个百分点，也是自1998年以来同期增幅最高。 从经济增加匹配相关原因看，部分和经济增加亲密相关指标同时增加，展现出多年少有一致性。16月，发电量增加了11.0%，创了近几年同期最好水平，内河和空港货物吞吐量分别增加11.0%和13.2%。从经济增加地域结构看，上六个月城市发达经济圈实现增加值345.94亿元，比上年同期增加8.8%，占全市39.5%；渝西经济走廊实现增加值271.57亿元，增加12.8%，占31.0%；三峡库区生态经济区实现增加值258.05亿元，增加9.0%，占29.5%。重庆市关键经济指标以下(%)：增加 上六个月增加 增加估计中国生产总值 9.0 10.1 9.5-10.0全社会固定资产投资 22.3 24.5 18-20社会消费品零售总额 8.7 8.7 8.7城镇居民可支配收入 7.1 5.9 8.0农村居民人均纯收入 4.2 10.7(现金收入) 4.0居民消费价格总指数 101.7 100.6 99.5 3、 居民生活水平 九五时期是重庆市社会、经济、城市建设发展较快时期，在短短几年内使重庆市城市建设、社会经济迈上了新台阶。经济增加为改善人民生活，提升市民收入打下了基础。据重庆市城市社会经济调查队对主城区300户城市居民抽样调查资料显示,九五期间，城市居民生活水平有了实质性提升：据统计，城市居民人均可支配收入由1995年4413元增加到6276元，增加了42.2%，每十二个月以7.3%速度稳定增加，扣除价格原因，实际增加6.3%。人均消费支出由1995年3932元上升为 5475元，增加了39.2%，扣除物价原因，每十二个月实际增加6.8% 。最能反应居民家庭生活水平恩格尔系数由五年前48.7%下降为40.4%,主城区居民生活水平已基础实现小康。城镇居民收入继续增加，依据重庆市国民经济和社会发展统计公报显示：整年城市居民人均可支配收入6721.09元，比上年增加7.1%。城市居民人均消费支出5765.07元，增加5.3%。依据据重庆市统计局日前披露数据显示，上六个月城市居民人均可支配收入3614.94元，比上年同期增加5.9%，6月末城镇居民存款余额达成1475.18亿元，增加11.9%。图示以下：单位（万元） 1995年 （估计）人均可支配收入 4413 6276 6721.09 7229.88人均消费支出 3932 5475 5765.07 从以上数据能够看出，重庆市经济正向良好方向发展，居民购置力正在逐年增加，伴随收入水平提升，居民用于消费性支出在不停增加同时，非消费性支出也日益成为居民支出关键组成部分。4、 城市计划依据重庆城市计划，未来重庆将是一个以主城区为中心由中等城市、卫星城市等共同组成城市群，未来城市发展首先是主城区扩大， 其次是中等城市、卫星城形成。对房地产业来说，这就意味着发展机遇不仅仅停留在主城区，各中等城市、卫星城全部将有很好发展空间。根据重庆市政府制订20年发展计划，在十五期间关键是处理重庆交通问题，形成枢纽重庆格局。重庆地理位置，在整个国家区位中处于南北中间，东西中间，重庆在整个中国地图几何中心位罟。不过这个几何中心，现在是南北交通屏界，连东西纽带壁垒。重庆市政府提出“一千亿元、五管齐下，打造枢纽重庆”。“五管齐下”包含：一是机场改造，机场规模要扩大五倍；二是铁路，现有四条铁路变成八条铁路，形成四通八达铁路交通；三是高速公路环线，五年以后增加500公里，现在是300多公里，整个800多公里高速公路形成全国西部枢纽；四是航运，万吨级拖船能到重庆主港，努力争取使重庆成为长江上游航运中心；五是管道运输，就是柴油、汽油管道和天然气管道等。“五管齐下”处理重庆在全国交通格局同时，处理重庆市内交通，今年处理通县油路，也就是各个县到主城油路、二级路，明年建成八小时重庆，即重庆任何一个远郊县城，到市中心大致上8个小时。实现“半小时主城”。十五期间重庆市总投资有六千亿左右，其中一千亿处理交通问题，到时重庆将成为东西间交通纽带、南北间比较顺畅通道，交通便捷必将带来新经济区形成。 二、重庆市房地产消费市场特征 1、 重庆购房者人口结构特征 依据重庆房地产展示交易会住宅需求调查汇报资料显示，重庆购房者展现下列人口结构特征： （1） 消费者年纪组成：50岁以下年纪段有较强购房欲望，占整个购房者百分比为86.2%。30岁以下购房者占整个购房者百分比最重达成48%，该年纪段正是消费者成家立业阶段，购房需求较大；4150岁年纪段在整个购房者中百分比居次席，该年纪段购房行为关键是二次置业，为儿女买房。 （2） 消费者文化程度组成：含有较高文化程度消费者超出了半数，说明消费者文化程度越高，购房愿望越强烈。 （3） 消费者家庭月收入组成：因为购房行为在支付能力和支付期限等方面不一样于一般商品消费行为，购房群体收入水平显著高于居民平均收入水平。采样样本平均家庭月收入2325.5元，和相比增加18.33%。其中家庭月收入为1500元以下样本比重同比下降6.24%；15012500元、25013500元样本比重分别增加7.02%、12.32%。2、 重庆市房地产市场消费需求总体情况依据重庆市国土和房屋管理局最新信息表明：重庆房市价格展现稳步增加态势，广大消费者对价格承受力也在稳步增强。 全市个人购房比重已经达97.6%。从消费市场来看，房地产经济经过多年来快速发展，消费者对房价现实状况有了理性认识，对日渐提升房价，广大消费者承受力也在稳步增强，以往简单追求低价住房情况已经有了较大改观。据去年11月房交会问卷调查，52.4%被调查者表示，在抵押贷款支持下，可承受住房单价在1500-元/平方米（以往这类调查，选择1000元/平方米以下房价者占大多数）。这种和市场进程同时增强心理承受能力，为产业发展提供了宽广空间。 重庆经过直辖以后数年发展，影响住宅产业发展三大原因已经发生了极大改变。消费水平：重庆总体收入水平逐年增加，中高收入经营者、白领、银领阶层人数在扩大，对住宅产生了更高级次需求。消费理念：受优异地域及国际化居家方法和理念影响，住宅阶梯式消费观念已被普遍认可。市政环境：伴随城市化进程发展和半小时主城区实现，中远郊交通情况将得到极大改善，生活、出行愈加便捷，居家在郊区，已成为可能和现实，且将成为一个时尚。从市场容量考察，人口规模增加必将带来更大需求。现在重庆城市化率为33%，而全国平均城市化率为37%，这一情况将在未来内根本改变。估计内重庆城市化率达成50%，城市人口将增加600万，假如按每人20平方米市场需求，600万人要1.2亿平方米住房需求；再加上现有1000万人并没有达成人均20平方米，形成约4000万平方米市场需求。十年重庆大致上要建差不多1.6亿平方米住宅，意味着在未来内，每十二个月可能有1700万平方米市场需求。 同时重庆市政府已经把房地产业作为支柱产业来发展，为了确保这个极具带动力产业良好发展，将会有很多利好消费政策出台，对于消费需求刺激含有很大引导作用。 3、 重庆市主城区域住宅需求特征 依据重庆房地产展示交易会住宅需求调查汇报资料显示，重庆市住宅需求关键特征概括以下： （1） 北部城区需求连续上升，渝中区退居其次。受城市计划和政策倾向影响，北部城区深入拓展和配套不停完善对广大市民含有相当大吸引力。渝中区因为城区配套较为完善，传统城市中心观念已深入人心，在相当长一段时间内一直为消费者购房首选区域，但受城市发展空间和价格限制，和市民对居住环境要求越来越强烈等原因影响，住宅郊区化日益显著。 （2） 对现房需求比重下降，期房接收程度提升。就重庆市各区房地产交易所提供资料显示，近两年实际成交房屋类型中，期房成交量显著多于现房。即使大家对现房需求程度远远高于期房，但伴随房地产市场逐步规范，开发商实力不停增强，大家对期房信心深入增加，从而使消费者对期房需求比重提升。能够预见，在以后一段时间内大家对期房需求量会深入增加。 （3） 小区深受市民喜爱。小区在居民心目占据了相当位置，尤其是小区多层建筑和小区小高层建筑深受欢迎。对居住环境愈加看重和大家生活习惯决定了消费者对小区情有独钟，这也是现在市场上多数单体建筑销售进度相对较慢关键原因之一。 （4） 房屋类型需求呈多元化格局，平层仍是购房首选。错层结构在前两年一直受到市场追捧，一段时间内占据相当大市场份额，但此次调查显示大家在追求住宅空间改变同时，大家重新审阅并认可平层布局简练、实用和低价。因为消费者需求个体差异及本身承受能力等很多原因，平层占据市场主导和房屋类型多元化格局还将一直延续下去。 （5） 重视室内个性化装饰，清水房仍是市场需求主流。现在清水房仍是市场需求主流。因为清水房相对低价和消费者对房屋装饰个性化追求，对清水房需求在相当长一段时间内不会发生较大改变。 （6） 三居室成为市场需求主力户型。90130平方米三居室成为现在市民需求主流。首先受生活水平提升影响，其次受现在重庆市家庭人口结构影响，市场对三居室需求在短时间内不会发生改变，并会在以后很长一段时间延续。尽管近两年市场环境显示小户型市场销售形势看好，但市场需求主流不会因为局部个体消费而改变。 （7） 房价仍然是影响市民消费第一要素。依据发达国家房地产规律显示，一个地域房地产价格就是一平方米房价等于白领阶层30天收入，因为重庆市整体居民收入相对偏低，消费者将房价作为首要考虑原因也在情理之中。 4、 重庆市消费群体特征和购房行为 依据重庆房地产展示交易会住宅需求调查汇报资料显示，重庆购房群体展现下列消费特征： （1） 住宅需求消费群体类别：第一类：年纪40岁以下文化程度：高中以下该群体住房状态为公房或租房占67.8%。第二类：年纪35岁以下文化程度：大专以上该群体住房状态为公房或租房占61.8%。第三类：年纪：4150岁文化程度：高中以下该群体住房状态为公房占67.9%。第四类：年纪：3650岁文化程度：大专以上该群体住房状态为公房占49%，住商品房占27.9%。第五类：年纪：50岁以上文化程度：中专以上该群体住房状态为公房占57%。 （2） 各类消费者群体欲购房面积比较：70130平方米住宅得到各类消费群体超出70%样本认同。 （3） 各类消费者可接收单价比较：单价在1800元/平方米以下分段成为各类消费群体关键选择区域。 （4） 各类消费者对配套设施要求比较：对各类消费群体进行纵向比较发觉：第五类消费群体对医院、花园和林木花草看重程度超出了其它消费群体，对超市和学校看重程度则低于其它消费群体；前四类消费群体最看重菜市和超市；第一类消费群体对学校选择比重高于其它消费群体；菜市对第三类消费群体则更为关键。 （5） 购房决定原因 重庆市消费者购房决定原因排序依次为：价格合理、交通便利、户型合理、环境良好、周围配套完善、有增值潜力、物管规范。交通便利、价格合理和户型合理仍然是影响消费者购房最关键决定原因。 伴随生活质量提升，大家越来越渴望靠近自然，靠近绿色，绿化率高低正逐步成为大家衡量生活质量标准；但统计结果却和此不尽一致，首先是因为当物业不能满足全部要求时，自然要有前后次序，价格和交通是通常消费者全部比较看重方面，环境良好只能在其后；其次，尽管开发商提出“生态住宅”、“环境保护住宅”等新概念，但对于一般消费者来说，只是在基础绿化基础上增加了部分华而不实配套设施，住宅环境整体雷同未能对消费者组成有效引导。 “有增值潜力”所占比重相对增大，显示出投资者对房地产市场信心增加，也是这两年重庆市房地产市场逐步攀升结果。伴随房地产市场日益规范，将会吸引更多房地产投资者。 作为“售后服务”物业管理是开发商品牌延伸，和购房者日常生活息息相关，但统计结果显示物管原因排列决定原因最末位，原因在于购房者对物管认识尚待提升，其次重庆市物管起步较晚、发展水平相对不高现实状况也使购房者对房屋售后服务缺乏足够信心。 三、重庆市房地产市场形势及发展趋势 1、 重庆市房地产市场形势： 目前重庆市房地产总体形势是：房地产投资规模连续快速增加，商品房销售价升量增，产业发展理性化程度深入提升，房地产市场秩序深入好转。 （1） 房地产投资迅猛增加，城镇住房离别短缺时代。 承接直辖以来房地产投资连续增加走势，16月，重庆市累计完成房地产开发投资82.19亿元，同比增加29.4%，占全市投资总量22.9%；其中住宅建设完成投资49.7亿元，增加30.2%。房地产开发施工面积3154.53万平方米，同比增加38.6%，其中住宅施工面积2194.38万平方米，增加41.4%；房地产开发新开工面积795.21万平方米，同比增加22.4%，其中住宅新开工612.46万平方米，增加24.3%。房屋完工面积206.32万平方米，同比增加7.7%，其中住宅完工162.79万平方米，增加22.6%。l6月累计销售（不含预售）商品房面积220.86万平方米，同比增加23.8%；其中住宅189.78万平方米，增加28.9%。两项指标继续展现出销售量大于完工量可喜局面。16月商品房销售额31.71亿元，同比增加13.5%，其中住宅销售额21.72亿元，同比增加21%。和此相对应，截止6月末，全市空置十二个月以上商品房面积216.38万平方米，同比下降3.2%，其中空置十二个月以上住宅面积79.81万平方米，同比下降2.8%。在这种连续发展形势下，城镇住房离别了短缺时代，人均居住面积达成11.59平方米。居民住房需求由单纯“数量型”转变为“质、量并重型”。 （2） 相关政策互动，引发楼市销售升温 继去年四季度调高城市建设配套费标准后，今年6月中旬，市政府又连续出台两项激活房地产市场利好政策路桥收费实施年票制和上调土地出让金标准。这三项政策形成了协力，“刺激楼市销售升温。尤其是路桥收费改革增强了渝中区及周围房地产市场辐射力，直接引发了“路桥概念”相关楼盘销售出现“井喷”行情。黄花园大桥北桥头南方上格林、金科花园、长安华全部和渝澳大桥北桥头东方家园等小区在6月下旬均一反往年淡季情景，销售量成倍增加。上六个月二手房交易连续增加，主城区二手房成交99万平方米，成交金额8.29亿元，同比分别增加30.6%和19.9%。 （3） 整理房地产市场秩序，改善住房消费环境针对十多年来重庆市房地产市场粗放式管理模式存在弊端，重庆市政府将作为房地产市场“监管年”。着力抓好四方面工作：首先是加强房地产法制建设，业内普遍关注重庆市城镇房地产交易管理条例已经于6月7日市一届人大40次会议审议经过，将从8月1日施行，该条例从严格商品房预售许可审批制度、加强预售资金监管、预售信息公告、中介机构管理等方面为市场管理提供了法律依据，有效降低了面积欺诈、产权纠纷、及延迟交房等违约现象，提升了商品房预售“门槛”；重庆市城镇房屋拆迁管理条例也已经市政府审定报市人大。其次是开启房地产市场秩序整理工作，6月25日，黄奇帆副市长主持召开“全市整理和规范房地产市场秩序工作电视电话会”，布署了房地产开发项目管理、商品房销售管理、物业管理和收费、中介服务市场管理、“两证”办理和清理“四久工程”等关键工作。第三是强化制度建设，商品房买卖协议实时联机立案制，商品房销售现场公告制，开发企业、中介机构、物业企业不良统计公告制、计划变更听证制、广告公布审查制等一系列市场制度已陆续实施。四是于5月2326日举行了以“诚信交易，放心购房”为专题全市春季房地产展示交易会，四天房屋成交面积128.91万平方米，成交金额24.39亿元，取得圆满成功。上述举措将极大地改善重庆市住房消费环境，深入激活房地产市场。 （4） 商品房开发转向“集约经营”，产品展现“精品化”趋势。 经历了若干年大规模建房高潮，开发商已经投入更多精力关注购房者高层次发展诉求，着眼于营造楼盘个性化特点，如强调新技术新现代主义（旭日凤凰城），突出运动场所“泛运动”概念小区，显山露珠山景、江景；水景住宅小区等，从而使上市楼盘亮点频现。在开展品牌竞争同时，同一区域开发商开始探索高效利用会所、学校等配套资源和用户资源联合模式，将房地产楼盘个体竞争推向了区域和板块间竞争更高层次。 目前城镇居民对住房需求由以往单一地满足居住者生活需要，上升到了满足发展需要更高层次，这种诉求已经得到开发商认同，开发商“理性”化程度大为提升。不管是渝海“在水一方”、龙湖“香樟林”、“南方上格林”，还是“海棠晓月”、泰正花园、华宇广场，这些精品小区从“以人为本”、“人和自然”等角度出发，充满了对居住者全方位人性关心。 （5） 银行信贷向房地产业全方面渗透 住房消费性信贷发展已经成为大势所趋，住房金融品种不停创新。伴随国家激励消费性信贷政策出台，作为消费信贷主渠道之一住房消费信贷业务迅猛发展，以往房地产消费缺乏金融支撑单兵突进情况得到改观，截止末，全市个人住房贷款余额113.87亿元，是同期房地产开发贷款61.85亿元1.84倍，住房贷款已经实现了由开发贷款向消费贷款重心转移，增大了贷款安全性，改善了信贷结构。个人住房占同期全社会个人消费贷款总量（137.02亿元）83.1%，显示出住房已经真正成为广大居民消费热点。 2、 重庆市房地产发展趋势 基于重庆市政府将房地产业作为带动增加支柱产业，同时结合重庆市房地产实际情况，重庆市房地产发展趋势将表现在：土地市场化进程加速，房地产市场监管力度加强，市场服务日臻完善，房价继续上升，市场竞争加剧，小区和楼盘品位深入提升。（1）土地市场化进程加速，市场透明度显著增强。 ，相关部门将充足发挥“以地聚财”职能作用，全市经营性用地招标、拍卖率将达成50%以上。加大建设用地清理和闲置土地处理力度，全方面规范土地市场。土地供给公告制度深入完善，土地收购、贮备机制初步建立。城市地价动态监测工程开始开启，将在全市建立起地价监测网络，充足利用地价调控供求，控制总量，集约利用作用，增强政府宏观调控经济能力，土地市场透明度将显著增强。 （2）房地产市场监管力度增强，市场行为深入规范。 从一定意义上讲，是房地产市场“监管年”。伴随整理房地产市场秩序工作深入开展和产业理性化程度提升。房地产开发企业、中介机构和物业管理企业行为将深入规范，房地产市场服务日臻完善，消费环境有效改善。开发商和购房者、中介机构和消费者、物业企业和业主之间开始建立起良好互信关系。 （3）政策性效应逐步显现，房价稳中有升。 路桥收费改革、土地出让金上调、土地市场化供给等拉动房价上涨政策性滞后效应将在下六个月逐步显现。这些政策对房地产市场影响是长久，从去年商品房预售价2157元/平方米比前年1679元/平方米提升28.5%已经能够看出：房地产价格可能保持继续攀升格局。作为重庆市政府扩大消费，拉动经济增加一项关键内容，下六个月将出台实施加紧发展房地产市场，扩大住房消费政策，在加紧住房货币分配工作、降低房地产交易税费、完善住房金融配套政策等方面采取可操作方法，深入促进住房消费。 （4）市场竞争加剧，小区楼盘个性化特点突出。 因为重庆市房地产开发规模较大，商品房施工面积创下3654万平方米天量，估计今年将有大量小区和楼盘进入销售期，市场竞争将深入加剧，要想在日益猛烈竞争中立于不败之地，必需从消费者需求出发，强化个性。沙坪坝区“学林雅园”发挥文化区优势，南岸区“海棠晓月”强调温泉概念，渝北区“在水一方”以环境定位取胜，渝中区“御景江山”突出江景特点良性竞争能够在合理价位上提供尽可能完善产品。四、结语伴随城市化和房地产市场化进程加速，重庆市房地产市场发展空间很大，经过市场结构调整和市场秩序整理，增量市场和存量市场相互促进，相互补充，未来市场会继续供需两旺。这关键是因为：（1）现在重庆城市化率为33%，目标为50%，每十二个月增加快要2个百分点，将对重庆房地产业发展带来很大需求空间；（2）土地市场化进程加紧，市场透明度增强，将推进房地产市场发展；（3）加速危旧房改造，将长久拉动房地产业发展；（4）二手房上市门槛深入降低，中介机构日趋成熟规范，必将深入活跃房地产市场。 现在重庆市房地产业所取得发展是在房地产业真正意义上进入市场经济情况下（停止住房实物分配、个人成为买房主体）由销售热带动，也就是由消费拉动投资，且这种消费是以居民购房自住消费为主。 城市房地产市场形势发展，取决于多方面原因。一是经济发展原因。上海、北京、广州经济基础好，人均收入高，居民购置能力较强，房地产市场发展速度就快些，浙江省民营经济发展很快，大大加紧了居民致富速度，肯定支撑较高购房能力，造成房地产较快提升。二是政策原因。上海房地产市场活跃、有序，政府采取了一系列刺激和激励居民住房消费政策和方法，尤其是二手房市场活跃，住房金融服务到位，所以出现了广大居民购房热。天津市前三年采取了加紧危房改造巨大工程，在这一“刚性需求”拉动下，使天津房地产市场出现连续三年购销两旺。三是市场原因。关键指产品供求情况。 在看到重庆市房地产市场巨大发展潜力同时，我们也应清楚看到其存在风险原因，包含：重庆市二手房市场发展和一手房市场不能协调发展；土地成本存在上涨趋势，效益降低风险加大；重庆市居民收入处于较低水平，没有足够有效需求支持房价连续上涨。所以假如我们决心介入重庆房地产业话，必需高度重视产品结构问题。在市场经济下，只能由产品供给结构去适应产品消费结构，而不可能让消费者去购置不适应她们消费水平和爱好产品。同时，在具体项目标选择上，应考虑到重庆市土地价格上涨对资金供给要求和利润空间压缩。