云南房地产市场调研报告样本.doc

云南地产市场调研汇报橡树地产新项目云南分企业11月25日第一部分：云南省概况一、 云南省地理位置和行政区划：云南省：总面积：约39万平方千米，占全国面积4.11%，在全国各省级行政区中面积排名第8；总人口：4596万（），占全国人口3.35%，人口排名为第12名；全省共有25个少数民族。汉族人口为3062.9万人，占总人口66.63%；各少数民族人口为1533.7万人，占总人口33.37%。相邻省区：四川、贵州、广西、西藏；邻国：缅甸、老挝和越南；北回归线从该省南部横穿而过。行政区划：昆明市：呈贡区（含呈贡新区） | 盘龙区| 五华区| 官渡区| 西山区| 东川区| 安宁市| 晋宁县| 富民县| 宜良县| 嵩明县| 石林彝族自治县| 禄劝彝族苗族自治县| 寻甸回族彝族自治县；丽江市：古城区| 永胜县| 华坪县| 玉龙纳西族自治县| 宁蒗彝族自治县；保山市：隆阳区| 施甸县| 腾冲县| 龙陵县| 昌宁县；西双版纳傣族自治州：景洪市| 勐海县| 勐腊县。二、 云南省自然地理：1、气候特点：云南气候兼具低纬气候、季风气候、山原气候特点。其关键表现为： 气候区域差异和垂直改变十分显著：平均温度在524左右，南北气温相差达19左右，表明了“立体气候”特点。 年温差小，日温差大。夏季，最热天平均温度在1922左右；冬季，最冷月平均温度在68以上。年温差通常为1015，但阴雨天气温较低。一天温度改变是早凉、午热，尤其是冬、春两季，日温差可达1220。 降水充沛，干湿分明，分布不均。降水量最多是69月份四个月，约占整年降水量60%。11月至第二年4月冬春季节为旱季，降水量只占整年10%20%，甚至更少。2、地质地貌：云南地形：极为复杂，大致上，西北部是高山深谷横断山区，东部和南部是云贵高原。整个云南西北高、东南低，有84%多面积是山地，高原、丘陵占10%，仅有不到6%是坝子、湖泊之类。云南地貌：云南平均海拔米左右，关键是波状起伏低山和浑圆丘陵，发育着多种类型岩溶地貌，西北部平均海拔在3000米4000米；云南西南部平均海拔在1500米2200米；云南靠边境地域地势逐步和缓，平均海拔只在800米1000米，部分地域下降至500米以下，是云南热带和亚热带地域之所在。3、水文：云南省地跨六大水系：太平洋水系长江水系、东海珠江水系、南海元江（红河）水系、北部湾澜沧江（湄公河）水系、南海印度洋水系、安达曼海伊洛瓦底江水系。 湖泊：滇池、洱海、抚仙海、异龙湖、程海、泸沽湖。4、 自然资源：云南省素有“动物王国”“植物王国”和“有色金属王国”美誉。全国162种自然矿产中云南就有148种，其中铜矿、锡矿等有色金属矿产产量居全国前列。 水资源：云南省人均水资源超出10000立方米，是全国平均水平4倍。河流落差大水能资源丰富，但在时间上分布严重不均，旱季雨季分明；动植物王国：云南几乎集中了从热带、亚热带至温带甚至寒带植物品种。在全国约3万种高等植物中，云南已经发觉了274科，2076属，1.7万种；云南独特气候和地理环境，形成了寒温热带动物交汇奇特现象； 矿产资源：云南被称为“有色金属王国”。云南已发觉各类矿产150多个，探明储量矿产92种，其中25种矿产储量位居全国前三名，54种矿产储量居前十位，居全国首位矿种有锌、石墨、锡、镉、铟、铊和青石棉。第二部分：云南省四个城市情况目 录1、 区域面积2、 区域人口3、 区位划分4、 自然环境5、 人文环境6、 交通情况7、 城市计划8、 GDP生产总值9、 人均可支配收入10、 居民消费指数11、 固定资产投资12、 财政收入13、 旅游收入14、 土地供给情况15、 商品房销售情况16、 未来放量物业17、 政策解读18、 附件昆 明 市1、区域面积：全市面积21473平方公里，市区面积330平方公里（其中主城区290平方公里，呈贡新区40平方公里）。2、区域人口：全市人口726万人；常住人口643万人，市区常住人口358万人，城镇人口占全市人口64%，为411万人，全市人口平均预期寿命76岁，男女百分比为105.76：100。3、区位划分：主城区一湖四环六片 五华区，总面积397.86平方千米，总人口85万人；盘龙区，总面积345.83平方千米，总人口80万人；官渡区，总面积634.96平方千米，总人口85万人；西山区，总面积791.14平方千米，总人口75万人；呈贡区，总面积461.00平方千米，总人口31万人；晋宁县，总面积1236.37平方千米，总人口28万人；副主城区【辅城四区】富民县，总面积993平方千米，总人口14万人，下辖1个镇，5个乡；嵩明县，总面积1357.29平方千米，总人口28万5人，下辖4个镇； 宜良县，总面积1873平方千米，总人口41万人，下辖4个镇，4个乡；安宁市，总面积1313平方千米，总人口34万人；北部三县区 东川区，总面积1858.79平方千米，总人口27万人，下辖7个镇，1个乡；寻甸回族彝族自治县，总面积3598平方千米，总人口45万人，下辖5个镇，9个乡；禄劝彝族苗族自治县，总面积4234.78平方千米，总人口39万人，下辖3个镇，13个乡；南部一县 石林彝族自治县，总面积1725平方千米，总人口24万人。下辖6个镇，1个乡；托管区域 下列区域不由所属行政区域直接管理，而直接由市政府派出机构管理，等级和区县同级，并建有公安局，环境保护局等行政机构：高新技术产业开发区、经济技术开发区、滇池国家旅游度假区、空港经济区、海口新区、泛亚科技新区。4、自然环境：城区坐落在滇池坝子，海拔 1891米，三面环山，南濒滇池，湖光山色交相辉映。昆明属低纬度高原山地季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，四季如春，年平均气温 15.1，年均日照 2250小时左右，无霜期 240天以上，年均降水约1000毫米。昆明属高原红壤地域，关键有红壤土、紫色土和水稻土三种；市域界于金沙江、南盘江和元江分水岭地带，河流分属三大水系。有滇池、阳宗海等高原淡水湖泊及众多大小河流。多年平均地表水资源量 64.95亿立方米。滇池为中国第六大淡水湖，面积约 300平方公里；地热资源分布较广，出露温泉有50多处。日照时间长，阳光充足，太阳能资源比较丰富；矿藏资源关键有磷、盐、铁、钛、煤、石英砂、粘土、硅石、铜等，以磷、盐矿最为丰富；昆明植物资源丰富，分布着亚热带常绿阔叶林、针阔混交林、温带针叶林、高山灌丛和草甸等不一样类型植被，有 400多个传统花卉品种；全市有各级政府保护文物200多项，有石林世界地质公园、滇池、安宁温泉、九乡、阳宗海、轿子雪山等国家级和省级著名风景区，还有世界园艺博览园和云南民族村等100多处关键风景名胜。5、人文环境：昆明是一个多民族聚集城市，世居26个民族，形成聚居村或混居村街有汉、彝、回、白、苗、哈尼、壮、傣、傈僳等民族。在长久生产生活中，各民族既相互影响，融会贯通，同时又保持各自民族传统，延续着很多独特生活方法、民俗习惯和文化艺术。6、交通情况：昆明市是中国西部最关键交通枢纽之一，是中国面向东南亚国家一级口岸城市，中国面向西南开放门户城市。 航空交通：现使用昆明巫家坝国际机场，吞吐量万人次，位列全国城市第七、西部第二、世界第六十六。机场有20余条国际航线、通往香港、澳门和台北三条地域航线、通往中国各大中城市约140条航线及省内10条航线，是中国全部机场中距离市中心最近一个机场； 昆明新机场即昆明长水国际机场于底启用，年吞吐量计划2200万人次，是全国第四大国际航空港，单体建筑超出北京T3航站楼，为中国最大单体建筑。铁路交通：昆明市内现有成昆铁路、沪昆铁路、南昆铁路、内昆铁路等12条铁路干支线。 公路交通： 昆明市内道路总长10000余千米，京昆，沪昆，汕昆，广昆，渝昆，杭瑞高速等高速过境。市区内关键有环城路、二环快速系统、三环快速系统及城区道路，昆明市内交通发达，机动车数量突破135万，人均机动车拥有量居全国第一。公共交通：昆明公共交通处于全国领先水平，建有快速公交道路9条，公交线路295条。 轨道交通：昆明轨道交通现在正在全速建设中，第一轮建设六条线路总长近190千米，现已开工四条线路，第一条线路将于投入运行。7、城市计划：1）、昆明市定位（概括）：昆明关键有中央商务区、金融次中心、主城副中心昆明主城区各区域功效将得到明确，昆明由主城、呈贡新城、空港经济区组成关键区域，城市拓展空间以东南、东北两个方向为主；其中首次明确未来昆明将关键依靠米轨线改造，组成服务主城和呈贡及市域关键城镇线网。集中西山、昆明滇池国家级风景名胜区为城市生态控制带；集中轿子雪山风景区、寻甸红色旅游风景区、九乡国家级风景名胜区、石林国家级风景名胜区、阳宗海旅游度假区等昆明市关键风景区为城市生态景观控制区。2）、昆明市区域范围计划：昆明中心城区范围含昆明五华区、盘龙区、官渡区全部行政辖区；西山区主城二环路内以内地域福海、前卫、马街、碧鸡四镇；呈贡县洛羊、龙城、斗南、吴家营、大渔、马金铺六乡镇。总面积为1722平方公里（含滇池草海水域10.7平方公里）为经济贸易区； 昆明城市空间拓展方向应以东南、东北两个方向为主，远景向滇池流域外拓展空间。昆明南北向发展主轴，北翼以昆曲高速公路为主，南翼由昆玉高速公路、昆洛公路、南昆铁路、泛亚铁路等组成，是昆明城市空间拓展关键发展轴；昆明主城区将形成“关键网络、两轴、两带”开放式城市空间结构：网格：昆明将由单纯滇池流域内聚集式发展模式，转向流域外并举发展“轴向、多组团”发展模式，将形成沿关键交通轴有序扩展多中心网络城市。由主城、呈贡新区、空港经济区组成中心城作为关键区域，依靠绕城公路系统和快速道路系统组成交通网络，链接中心城、海口、昆阳、晋宁新城等城市组团，形成“关键网络”协调分工和网络化格局；两轴：是中心城海口，昆明晋宁；两带：是向东北、东南；昆明加紧形成“一湖四片”、一湖滇池、四片安宁、富宁、宜良、崇明；中心区新增190平方公里关键昆明=主城+呈贡新区+空港经济区： 计划以昆明中心城区为关键，以楚雄-昆明-红河、曲靖-昆明-玉溪、禄劝-富民-安宁-晋宁、东川-寻甸-嵩明-宜良、寻甸-禄劝为发展轴“一核五轴”，形成“中心城区、二级城市、三级城镇(市)、关键镇、通常镇”五级配置市域城镇等级结构。到，昆明市域城市化水平将达73%； 滇池流域为城市关键：昆明城市计划区，将以滇池流域为关键昆明五华、盘龙、官渡、西山四区和呈贡县全部行政辖区范围，和滇池流域所包含到晋宁、嵩明部分乡镇行政辖区范围划定为昆明城市计划区，总面积4060平方公里； 其中，由昆明主城、呈贡新区和空港经济区组成中心城区，总面积为1722平方公里(含滇池草海水域10.7平方公里)。到计划期末，中心城市规模确定为430万人，建设用地430平方公里； 用地新增190平方公里： 昆明城市总体计划(-)上报后，一大批关键基础项目提前实施，新增建设用地范围已局部突破了总体计划上报审批时确定建设用地边界； 一是东北部空港经济区，经济开发区清水片区和南部高新区马金铺科技园等产业空间，面积约119平方公里；二是主城北部盘龙山水新城，沙朗、厂口片区，双龙片区及野鸭湖片区，滇池北岸三个半岛地域，高海路沿线旅游度假经济带，呈贡斗南、大渔片区等城市生活和休闲度假片区，面积约71平方公里。3）、形成五大功效区昆明主城区将以二环路为界，划分为二环路以内城区、北部城区、西部城区、南部城区和东部城区五个功效区： 二环以内主城区范围，将提升全市性公共服务设施和绿地百分比，降低人口密度； 主城北部城区有污染二类和三类工业用地将逐步转移外迁； 主城西部城区也将搬迁疏散二、三类工业项目； 主城南部城区将结合巫家坝机场搬迁，改造机场片区，和会展中心、宝海公园等统一计划成为南部城市副中心。同时以滇池国家旅游度假区、草海生态公园、大观公园建设为主，保护好湖光山色生态景观视廊，形成体育休闲、旅游度假、生活居住、行政办公和对外交通等多种功效集中地域； 主城东部城区优化经开区布局，作为新型工业集中发展聚集区。 省级行政办公用地，关键集中在主城南部杨家片，滇池路和广福路交汇地域集中布局；市级行政办公用地，关键集中在呈贡新区吴家营中心片区，原主城范围内市级办公区作对应调整置换；新建和改建区级行政办公用地和设施应集中布局； 教育设施建设将统筹考虑，包含职业教育设施用地向安宁和嵩明集中，高等教育设施用地向呈贡雨花片区集中，幼稚园阶段将实现小区网络化布局，初中和小学九年义务教育学校布局将进行调整优化，高中优质教育资源供给能力将提升；另外，主城区二环内不再新建二、三级医院，卫生体系建设关键以完善和加强小区医院建设为主，在呈贡新区、主城北部、西部、南部新建、扩建二、三级医院，并加强小区医院建设。 4）、形成五大产业带和高校片区： 东南部昆明经济技术开发区；西北部昆明高新技术产业开发区；东北部空港经济区；南部马金铺电力装备产业基地；北部茨坝工业带；5）、道路系统：四环、十七射、四条轻轨、公交系统、客运站：四环是以二环、三环公路绕城高速内环路和绕城高速外环路，其关键功效是分散主城交通流量，缓解交通压力，是外城到主城有直接连接，节省了时间和旅程；十七射有八条高速九条通常公路，其中八条高速路是连接新老片区交通（宜良、呈贡、晋宁、安宁、崇明）。关键行使是物流集散功效，快构建快速公交系统，形成以区域快线、普线、支线不一样层次、功效合理地面公交线网结构；远期建设轨道交通，整合地面常规公交线网，结合换乘枢纽形成综合性、一体化、多模式现代化公共交通系统。建立起包含15分钟中心城快速交通圈、45分钟城市区快速交通圈、60分钟市域快速交通圈在内三大快速交通体系；4列市郊列车，关键依靠米轨线改造，组成服务主城和呈贡及市域关键城镇线网。 S1线服务主城区和呈贡新区；S2线服务主城区及空港经济区；S3线服务呈贡新区和昆明航空地域；S4线是环湖线，关键服务环滇池关键城镇，包含呈贡新区、海口、昆阳、晋宁、安宁等；公交系统：提倡公交优先；六大客运站：昆明站（火车站）、东部客运站、西部客运站、西北部客运站、南部客运站、北部客运站。昆明站关键服务昆明市周围片区，其它客运站服务对应片区。其关键功效减轻了市内交通，节省了时间和旅程；昆明还将建立“二小时旅游交通网”，建设集水陆空一体化现代化立体旅游交通运输网络，计划形成石安黄金线旅游带、环湖古滇文化旅游带、东北高原草场旅游带和西北高山森林旅游带。 6）、商业中心区中心商务区：昆百大、金碧路一带，涵盖了现在市政府和东风广场。具体地点为北至人民路，西至华山东路象眼街端仕街祥云街一线，东至白塔路，南至金碧路、拓东路，这一范围将建设城市商业金融中心；两个商业金融次中心包含：呈贡新区中心，巫家坝机场搬迁后地域；主城北部城区和西部城区，将分别布局两个区级商业副中心，满足各区大中型商业服务设施需求，在和市民生活息息相关标准化超市将要加强建设，服务半径在500-800米范围内，结合居住人口和居住用地来考虑。翠湖关键建筑：以翠湖为半径，500米范围内，建筑高度不得超出12米；往外100米以内，建筑高度不得超出24米；在往外500米，建筑高度控制在36米以内。7）、景观带 （九大公园。十六条河道） 九大公园：茶高山公园、海口公园、荷叶山公园、西北沙河公园、滇越铁路专题公园、中央公园、龙潭山遗址公园、斗南花卉公园、石龙坝公园。 沿16条河道两岸将建设带状滨水绿地，沿城市道路绿地30-50米，沿绕城高速、轻轨做50-100米绿地。在盘龙江、宝象河、中央景观河沿岸两侧各设置20-50米沿江开放式游览绿带，形成中心城关键景观绿带。另外，金汁河、大观河、老运粮河、新运粮河、玉带河、船房河、西坝河、采莲河、枧槽河、明通河、马料河、洛龙河、捞鱼河等河道两侧各建设8-30米宽度不等带状滨水绿地。这么能愈加好恢复滇池生态，保持水土不再流失。8、GDP生产总值：从至今昆明市生产总值历史对比能够看出，年均增加百分比全部保持在12%以上，超出全国平均水平。-昆明GDP增加情况昆明实现地域生产总值2120.37亿元，比上年增加14.0%。其中一、二、三产业分别实现增加值120.30亿元、960.86亿元和1039.21亿元，分别比上年增加4.8%、16.7%和12.6%，三次产业结构为5.7:45.3:49.0。-昆明三大产业产比9、人均可支配收入：城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入达成18875.7元，较上年增加9.8%。，略低于全国城镇居民人均可支配收入19109元水平。昆明市城镇居民人均可支配收入达成最大19.85%后多年有所放缓。城镇居民人均可支配收入涨幅和CPI涨幅对比去年，昆明市物价总水平涨幅较大，居民消费价格（CPI）比上年上涨了4.2%。依据国家统计局以前公布数据显示：去年全国居民消费价格同比上涨了3.3%，由此看来，去年昆明市CPI涨幅超出全国水平，涨幅比全国高出0.9个百分点。城镇居民人均可支配收入和消费支出情况对比 昆明市城镇居民人均收入达成18875.65元，比上年增加9.8%。消费支出为13243.5元，增加16.2%。 从后居民收入和消费增加率曲线上能够看出，收入增加率呈逐年下滑趋势，而消费增加率逐年上升，这表明居民投资等消费意识开始有所增强。昆明市金融机构人民币存贷款余额及增幅对比截至年末，昆明市金融机构人民币存款余额为6639.51亿元，比年初增加15.2%；人民币贷款余额6498.57亿元，比年初增加19.2 %；整年金融机构现金收入8310.79亿元，比上年增加15.6%。金融机构人民币存贷款余额增加率全部有所下滑，存款余额下滑关键因为投资增加较快，通货膨胀压力等原因影响。昆明-城市化率对比年份城镇化率58.99%59.1%60.12%61%63%依据各国发展经验来看，当城市化率进入30%70%这个阶段会出现城市化加速现象。10、居民消费指数：-昆明社会消费品零售总额增加情况城镇居民购置力在表现旺盛，全市实现社会消费品零售总额1060.19亿元，比上年增加22.6%，扣除物价原因，实际增加18.3%。城镇市场共同繁荣，城镇和乡村市场零售额分别比上年增加22.9%和17.0%。11、固定资产投资：固定资产投资方面，全市社会固定资产投资完成2160.88亿元，比上年增加35.0%。其中房地产开发投资完成440.68亿元，增加19.3%，建筑业增加值251.24亿元，增加26.9%。-昆明固定资产投资增加情况 在固定资产投资中：城镇固定资产投资为1800亿元，占83.2%。增加率较上涨35%，上涨幅度仍有所回落。-昆明房地产投资增加情况从上图中能够看出：从开发投资达成高位后，开发投资增加率达成42.5%，房地产投资增幅开始回落到历年平均水平，增幅达成19.3%。12、财政收入：昆明市整年地方财政总收入559.6亿元，增加22.7%，地方财政通常预算收入253.83亿元，增加25.9%，其中税收收入226.04亿元，增加26.7%。地方财政通常预算支出246.31亿元，增加28%。-昆明地方财政收入13、旅游收入：整年共接待海外游客86.06万人次，增加10.6%，旅游外汇收入2.43亿美元，增加11.5%；中国游客3471.29万人次，增加14.3%，旅游收入268.32亿元，增加26.9%；整年共接待游客3557.35万人次，增加11.4%，旅游总收入284.81亿元，增加25.8%。-昆明年接待旅客量-昆明年旅游收入 14、土地交易情况：-昆明主城区住宅及商业用地成交面积对比分析表成交面积（亩）平均住宅用地成交面积（亩）2255.061114.64 1570.652260.553815.622203.30商业用地成交面积（亩）6.4142.681283.971143.461521.47819.60 分析：-，昆明主城除外，-住宅用地成交量保持增加趋势。其中同比增加68.79%，增加幅度大，“十一五”期间住宅用地年均成交量为2203.3亩。商业用地除和成交量较小外，-商业用地基础保持在1300亩左右。其中同比增加33.06%，增加幅度较大，“十一五”期间商业用地年均成交易量为820亩。-昆明主城区住宅地价及商业地价对比分析表价格增加率住宅用地平均成交单价（万元/亩）25942965.64%住宅用地平均成交楼面地价（元/）11672336100.17%商业用地平均成交单价（万元/亩）31551362.86%商业用地平均成交楼面地价（元/）12992696107.54%分析：受国家实施“桥头堡”战略影响，昆明出台了“54321”政策，一批重大基础设施建成并投入使用，昆明投资洼地效应不停显现，昆明主城区土地价值得到释放。昆明主城区住宅地价达成429万元/亩，比增加了65.64%；楼面地价达成了2336元/，比翻了一番。商业地价达成513万元/亩，比增加了62.86%，楼面地价达成2696元/，比翻了一番。-昆明主城区住宅和商业地价连续性改变图分析：住宅和商业地价为“十一五”最低价，进入住宅和商业地价呈快速上涨趋势。昆明房地产用地成交总面积居住类用地：1月-12月，其中5月、7月、8月没有居住类用地成交；12月居住类用地成交面积出现井喷，共成交1946.6亩。 商业类用地：1月-12月，其中3-8月和10-11月没有商业类用地成交；12月商业类用地成交面积出现井喷，共成交1278.1亩。 工业类用地：1月-12月，其中4月、5月和11月没有工业（仓储）类用地成交；12月工业（仓储）类用地成交面积768.23亩。 整年各类用地成交面积排行：工业类用地居住类用地商业类用地其它用地昆明主城区住宅和商业用地成交面积分析图分析：昆明主城区住宅用地成交面积3815.62亩，地上可建最大建筑面积690.49万平米；商业用地成交面积1521.47亩，地上可建最大建筑面积289.33万平米；成交土地中除少部分城中村项目已经上市销售，大部分项目根据房地产正常开发周期，估计将在-上市销售。 昆明主城区房地产用地各区域成交面积对比图分析：昆明主城区各区域中，北市区成交土地最多，其次是呈贡新城，呈贡新城土地集中放量，首先是因为城市向东南方向发展，其次主城区除城中村改造土地外，能够供给土地逐年降低，开发商普遍看好呈贡新城投资潜力。东市区成交土关键集中在东北沙河区域。 市中心区域成交土地为历年最高，关键是因为-大量城中村改造释放出土地。上六个月昆明房地产用地成交总面积上六个月昆明主城区住宅和商业用地成交面积分析图上六个月昆明主城区房地产用地各区域成交面积对比图分析：上六个月昆明市共挂牌出让土地472宗，其中住宅用地182宗、商业用地75宗、工业用地18宗、综适用地112宗、其它用地85宗。其中住宅用地供给量最大，宗数占总量38.6%，其次是综适用地，占总量24%，工业用地供给量较以往大幅降低。 从供给面积看，挂牌出让土地总面积为 25866.53亩，其中供给面积最大为住宅用地，占总量44%，其次是其它用地，占总量23.61%，综适用地和商业用地分别占总量18.77%， 9.15%，工业用地供给量最小，仅占总量3.96%。上六个月昆明共成交土地273宗，其中成交最多为住宅用地，103宗，占成交总量38%，；其次为综适用地，65宗，占比24%，工业用地成交量最少，仅8宗，占比3%。 从成交面积看，上六个月昆明土地总成交面积为 17308.27 亩。住宅用地成交面积最大，为 8080.56 亩，占成交总面积 47%；其它用地成交面积位列第二，面积为4424.27.41亩，占总量25.61%；工业用地最少，面积为417.77亩，仅占总量2.41%。 上六个月昆明市各区土地供给面积分析： 上六个月昆明土地放量关键集中在西市区和南市区，两区域供给量占总供给量59.24%； 西市区土地放量最大，共挂牌168宗，面积8439.5亩，以居住用地放量为主；其次是南市区，共挂牌124宗，面积6882.26亩，以其它用地放量为主。 政策调控下，昆明周围区域土地供给有所增加，上六个月近远郊土地放量位居第三，该区域居住用地挂牌宗数最多，但供给面积略少于西市区居住用地供给面积。 中心区土地放量最少，共挂牌2宗，为综适用地，放量体量84.06亩，仅占总供给量0.32%。上六个月昆明市各区土地成交面积分析： 上六个月昆明主城区西市区土地成交量最大，成交面积5791.25亩，占总成交量33.46%，居住用地成交量最大； 其次是南市区土地成交量为4412.15亩，占总成交量25.49%，成交土地以居住和其它用地为主； 呈贡新区和近远郊成交土地总量虽不多，但两区域居住用地成交量已经靠近北市区和南市区； 东市区仅有一块综适用地成交，成交面积168.8亩； 中心区没有土地成交。 昆明主城区各区域房地产用地成交价格表区域成交最高价（万元/亩）成交最低价（万元/亩）均价（万元/亩）市中心区域2800550760 东市区450180305 南市区669119302 西市区1183220552 北市区683122270 呈贡新城74530370区域最高楼面地价（元/）最低楼面地价（元/）均价（元/）市中心区域70009752692 东市区375022503328 南市区38456812109 西市区99879752952 北市区54029151762 呈贡新城37492061683分析：从上表能够看出：昆明主城区最高成交单价为2800万元/亩，为如安街地块，最低价为30万元/亩，为呈贡新区洛龙街道办东北部地块；最高楼面地价为9987元/，为昆明市国家旅游度假区金柳路以北、紫云路以东地块，最低楼面地价为206元/,为呈贡新区洛龙街道办东北部其中市中区区域最高成交价为2800万元/亩，最低成交价为550万元/亩，整体均价为760万元/亩；最高楼面地价为7000元/，为如安街地块，最低楼面地价为975元/，整体均价为2692元/； 最高单价排行：市中心区域西市区呈贡新城北市区南市区东市区最高楼面地价排行：西市区市中心区北市区南市区东市区呈贡新城上六个月昆明主城区各区域房地产用地成交价格表分析： 昆明上六个月土地放量中，南市区区域供给价值最高，844271万元，呈贡新区最低，59768万元； 综适用地属性平均单价普遍较高，中心区2宗综适用地，在白塔片区，位置很好，平均单价最高，为2500万元/亩； 居住用地平均单价水平东市区最高，158.17万元/亩，近远郊最低，43万元/亩； 商业用地平均单价水平南市区最高，173.74万元/亩，近远郊最低，27.49万元/亩； 东市区工业用地放量仅一宗，面积24亩，单价264.33万元/亩，价格超出其它区域各属性平均单价，较为特殊。 上六个月昆明主城区各类土地成交单价分析： 上六个月昆明土地成交总价南市区最高，809390.83万元，占总成交价格54.1%，东市区最低，6583.36万元，仅占总成交价格0.44%。 综适用地属性平均成交单价近远郊区域最高，224.56 万元/亩，其中 2 宗为安宁市旧城改造项目用地，单价超出 300 万/亩，北市区和东市区最低，39万元/亩； 居住用地属性平均成交单价近南市区最高，293.44万元/亩，北市区最低，39万元/亩； 商业用地属性平均成交单价近南市区最高，247.36万元/亩，北市区最低，39万元/亩； 其它用地属性平均成交单价近南市区最高，68.23万元/亩，近远郊最低，14.6万元/亩； 东市区仅有一宗综适用地属性土地成交。城中村整体进展情况城中村改造自开启以来，已投入改造资金332.31亿元，78个村开启建设，开工面积981.57万平方米，111.38万平方米安置房交付使用。已完成土地交易有17个项目21个村，累计交易土地面积约2096.84亩；已经过市规委审议项目有76个含124个村（含原336个以外3个村），包含改造土地面积约29280亩，需拆除面积约2226.6万平方米，总户数56988户。其中105个村签署了正式合作协议，15个村签署了意向协议；已和前期合作企业签署正式合作协议项目有197个（含已经过市规委会审议项目）包含改造土地面积约57657亩，需拆除面积约32857万平方米，总户数约89000户。（其中11个村在336个以外）。昆明各区城中村改造进展情况表区划城中村总数包含改造总面积(亩）需拆除总面积（万）已签正式协议项目（个）已经过规委会审议项目（个）已开启拆迁城中村（个）已拆房屋面积（万）开启回迁房建设项目（个）完成土地交易城中村项目（个）完成土地交易面积(亩）五华区5413567.101846.13241718209.888994670.48盘龙区7517475.9611250.2279151220216.5016105540.02西山区11538117.0572116.94422450 603.76 154536.56官渡区10234946.8221376.2201117281.793127.82度假区215606203.3603825000高新区61220.52155.763280.522188.2经开区195893.6248.1406319.29100累计392116827.066196.6979107761181436.72640161963.08备注：1、城中村统计数量中包含336个城中村以外50个；2、已经过规委会审批项目不含已完成土地交易城中村。从现在昆明市城投中村改造来看，签署正式合作协议最多是西山区，共签署了42个改造项目；开启拆迁及拆除房屋面积最多也是西山区，开启了50个村拆迁，累计拆除房屋面积约603万平方米；完成城中村改造土地交易面积最大是五华区，累计完成了670亩土地交易。从签约率来看：高新区6个城中村改造项目现在已全部签约，3个项目经过规委会审议，2个项目开启回迁安置建设，2个项目完成土地交易，改造数量相对进展较快。（一）城中村土地交易情况现在为止，昆明市城中村改造完成土地交易项目有17个，交易土地总面积达2096.8亩，土地出让金总额达100.98亿元，交易土地可建总面积约647万平方米，总体容积率约为4.35，土地成交均价约为482万元/亩，楼面地价约为1560元/平米。从单个项目土地成交情况来看，已交易项目中，由新全部昌地产投资改造豆腐营村，4月2日交易时以1183万元/亩土地单价和4256元/平米楼面地价成交，发明了现在城中村改造项目土地成交价格最高位；而5月29日交易由鼎易地产投资改造新发村，则以264.3万元/亩土地单价和818.8元/平米楼面地价，成为现在城中村改造项目中土地价格最低项目。从土地交易时间来看，现在已完成土地交易17个项目中，交易1个项目约20亩土地（凤凰新村），完成了6个项目约809亩土地交易（分别为：南亚风情园片区、新发村、任旗营/老李山村、太乙桥村、前所村、上庄村），完成了10个项目约1268亩土地交易（庄稼塘一期、张官营村、西山区18号片区一期、豆腐营、小龙村、苏家塘、龙院/上峰村、梁家河、小厂村、大坝小区）。从交易土地域域位置来看，现在完成土地交易17个项目中，二环以内项目有7个，交易土地面积约573.89亩；二环至三环之间项目有7个，交易土地面积约1057.41亩；三环以外项目有3个（上庄村、任旗营/老李山村、大坝小区），交易土地面积约465.25亩。其中，二环以内完成土地交易项目平均容积率为5.04，土地交易平均单价约697.77万元/亩，楼面地价约2077.19元/平米；二环至三环之间完成土地交易项目平均容积率约为4.53，土地交易平均单价约为413.35万元/亩，楼面地价约为1369.82元/平米；三环以外区域现在完成土地交易项目有3个，平均容积率为3.33（其原因是大坝小区靠近滇池，地责问题），土地交易平均单价为348.81万元/亩，楼面地价约为1273.57元/平米。昆明市城中村改造完成土地交易项目区域分布情况表所处区位城中村个数拟改造用地面积（亩）交易面积（亩）容积率总建筑面积交易起价（万元）成交价格（万元）成交单价（万元/亩）楼面地价（元/）1-2环7721.44573.895.041927815.60390243.05400443.04697.772077.192-3环71889.571057.414.533190813.07436683.49437083.49413.351369.823环31123.34465.253.331352051172193.3172193.3348.811273.57累计173734.352096.554.356470679.7999119.841009719.8481.561560.3城中村交易土地域域价格情况城中村交易地块区位图（二）-城中村土地和非城中村土地对比分析说明：下面统计土地成交量指是住宅和商业用地，以五华区、盘龙区、西