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南京房地产市场调研汇报第一章 南京市区域特征和城市概况第一节 自然地理概况南京市在北纬3331，东经11847，属北亚热带季风气候区，四季分明，夏热冬冷，春秋短暂，雨量集中，历年平均气温16C，主导风向夏六个月为西南风，冬六个月为东北风。 南京地处中国东西水运大动脉长江和南北陆运大动脉京沪铁路交汇点，素有“东南门户，南北咽喉”之称。南京境内绵亘着宁镇山脉西段，城东钟山若长龙蟠绕，城西石头山似猛虎雄据，故有“钟山龙蟠，石城虎踞”之说。万里长江自西向南滚滚而来，折向东去；秦淮、金川两河蜿蜒城中；玄武、莫愁两湖依偎东西山水之间，气势雄浑而景色秀美。1. 1 城市性质 南京是著名古全部，江苏省省会，长江下游关键中心城市。 南京为中国六大古全部之一，是国家级历史文化名城。南京计划和建设要继承古全部历史精华，发明融古全部风貌和现代文明于一体城市特色。 南京是江苏省省会，也是该省政治、文化、经济中心，要确保省级管理职能顺利行使，并形成省内最发达金融、贸易、信息中心和科教文化对外交往中心。 南京作为长江流域四大中心城市和长江三角洲西部枢纽城市，要充足发挥沿江、近海优势，增强跨省域辐射功效和吸引力。1. 2 城市规模 1.2.1 人口规模l l 全市总人口为680万左右，远景按1000万人口预留，城镇人口为520万左右，远景按870万左右预留。l l 城市发展区总人口为530万左右，远景按800万左右预留。城市发展区城镇人口为450万左右，远景按740万左右预留。l l 主城人口控制在300万以内，远景下降到260万以内。1.2.2 用地规模 主城城市建设用地为243平方公里，人均城市建设用地为81平方米， 远景为93平方米。新市区、新城和关键镇人均建设用地按100平方米左右安排。1. 3 主城功效布局特征 主城布局以河流、铁路、城墙等为自然边界。分为东、西、南、北、中五个片区。以明城墙围合主体中片（旧城）以发展第三产业为主，强调环境品质提升和历史文化特色表现；东、西、南、北四片区要在继续保持原区特色同时，加强设施配套和功效完善，形成居住就业相对平衡，配套设施相对完善综合性片区。 西片是主城关键新区，含有以商务、体育、文化等功效为主新城区中心功效；居住和新业相协调中高级居住区功效；以滨江风貌为特色主城西部休闲游览功效。1. 4 社会经济发展目标 依据南京市“十五”计划纲要，将社会经济发展目标调整为：经过“十五”和更长一点时间努力，把南京建设成为科学技术先导，古全部和江滨特色鲜明，国际影响较大现代化中心城市。到，基础实现现代化。(一) (一) 以“富民强市，率先基础实现现代化”为基础目标，以结构调整为根本，以改革开放和科技进步为动力，把南京做强做大做优做美。到，城市综合实力、基础设施、社会文明和生态环境等方面全部进入全国优异行列。人民生活达成愈加宽裕小康水平，5年内，努力争取实现郊县中国生产总值和财政收入在基础上翻一翻。三次产业结构实现“二、三、一”型向“三、二、一”型战略转变。(二) (二) 深入加紧城市化和城市现代化进程，基础实现现代化。成为中国关键教育基地、科技中心和创新基地，关键外贸口岸和长江下游地域关键金融、贸易、信息中心。历史文化名城国际性影响深入扩大。(三) (三) 以加入世贸组织为契机，加紧南京经济国际化步伐，以建设国际化大城市长远奋斗目标，促进和加紧城市建设步伐。本世纪中叶全方面实现现代化，跻身世界发达城市行列。1. 5 城市发展目标 未来南京城市发展目标是： （一）充满经济活力城市长江下游现代化中心城市 （二）富有文化特色城市国际影响较大历史文化名城（三）人居环境优良城市人和自然友好共生城市1. 6 城市环境景观特色 南京所处地理位置和自然环境，悠久历史文化，长久城市建设，形成了南京山水城林交融、古今文化荟萃、园林环境、宜人空间尺度特色景观环境。 （一）山和水 南京依山傍水而建，山取“虎踞龙盘”之势，水以江、河、湖成网，在长江，钟山宏伟气势中，引入弯曲绕秦淮河，以悠静玄武湖、莫愁湖形成了南京独特城市空间。 （二）城和林 全部城布局和自然山水结合，以明城墙保护为中心绿化系统、水系、步行系统建设必将保持和强化城林空间特色。 （三）路和树 因为南京冬寒夏热特点，树种系以落叶树为主，夏季成荫快，所以南京绿不是以草坪见长，而是以“绿色隧道”（林荫道）和“林”为特色。第二章 南京总体房地产市场分析南京房地产市场以地理位置来划分可分为五大版块城北、城南、河西、江北、江宁版块。第一节 南京城北板块发展综述2.1.1 城北板块介绍 城北在南京城北部，区域东到红山路及周围，南临中央门以南部分，西面、北面均被长江围绕。整个区域面积约50平方公里，常驻人口55万，土地资源丰富，自然景观优越。 城北下关区内关键包含中山桥、车站、热河南路、建宁路、宝善桥、小市六个街道，以中山北路为主干道，四通八达，是一个生活机能较完善，市政配套较齐全小区。而红山片区内以一条红山路贯穿南北，北接和燕路，南通新庄立交桥。整个城北辖区内有南京长江大桥、铁路南京东站西站、南京长途汽车站和最大内河港口南京港，横贯东西建宁路龙蟠路连接沪宁高速和绕城公路，可达沪宁沿线城市和安徽等地：而沿建宁路向北，过南京长江大桥能够顺利进入苏北地域，是南京乃至华东地域关键交通枢纽，通讯、电力、供水、供热、交通等服务设施完善。 辖区内有南京市关键小学姜家园小学、天妃宫小学、小市小学、小市中心小学和关键中学第十二中学、小市中学和片区中学渡江中学。而南京大学第二隶属医院、港口医院、迈皋桥医院、小市医院、长江医院等基础医疗设施给大家身体健康带来了保障。各大银行，比如交通银行、工商银行、招商银行、建设银行、农业银行等愈加为居民生活提供了方便。区域内超市随地可见，金润发、好又多、家乐福、时代超市、易初莲花、新一佳等中国外大型超市，还有蔬菜、水果、水产批发交易中心，这些全部已经成为大家生活中不可缺乏部分。 区域内自然人文旅游资源丰富，山、水、城、林相映成趣，自然景色优美，人文古迹众多,含有较大旅游开发价值。境内有着著名狮子山风景区、阅江楼、绣球公园、渡江胜利纪念碑、幕燕风景区，红山森林动物园，景色优美，富有生趣。2.1.2 城北房地产板块介绍 城北房地产市场开发相对较晚，楼盘多集中在下关区，以热河南路及大桥南路周围居多，因为邻近南京西站及下关码头，该地域公共交通设施极为方便，有18W、16W、特1W、32W、34W、39W、53W、57W、307W、302W等多条公交线直通闹市。同时，部分较大型批发市场，假如菜批发商场，茶叶批发市场等也在下关区内，部分楼盘其售价已超出6000元/m2，至于铁路线以北地域地域宽广，但交通现在相对不便。不过，这种情况有望得到改善，地铁1号线直达迈皋桥。其周围楼盘也含有一定升值潜力。 一条铁路线、一个城门洞之隔，城北板块境遇和城中、城南等热点板块绝然不一样。现在城北板块楼盘售价相对处于较低水平，每平方米约4500元，但其中也不乏售价冲高者价格超出了6000元/ m2。现在城北购房主力仍集中在本区域居民中，板块在整体上还未走出地域限制。城北板块中南区楼盘多集中在热河南路及大桥南路周围，周围便利公共交通及大型超市布列左右，对处理第一居住问题购房者有一定吸引力。老城环境整改扩大了城北板块发展潜力，狮子山、绣球公园、小桃园市民广场重塑对楼盘环境影响巨大。2.1.3 城北板块区域市场分析 城北房地产市场关键包含：下关片区和红山片区在内两个片区。 下关片区 下关区在南京城西北部，西临长江黄水道，东倚明代古城墙，含有长江南京段最为开阔、直观一段江面和最关键生活岸线，是“六朝古城主城区之一，濒临12公里长江黄金水道，素有金陵北大门之称。总面积约31.38平方公里，人口37万，辖区6个街道办事处、一个小区居委会、一个村民委员会。去年整年完成中国生产值6.63亿元，增加13.5%；实现财政收入4.08亿元，增加22.2%；地方财政收入1.91亿元，增加16.3%；完成固定资产投资8.8亿元，是一个南京建设融古全部特色和现代文明于一体现代化滨江城市窗口性区域。 境内从大桥南路高架桥到中央门立交桥近3公里建宁路地段，已经聚集了百货、服装、汽车、五金、化工、家俱、装饰等15个初具规模专业市场，一个特色独具南京“第三商圈”在这里快速崛起。同时“第三商圈”内平均天天约32万人次人流量几乎和新街口、湖南路相当。区分于新街口大商场和中高级商务区、湖南路小型精品店，“第三商圈”则形成了大众化经济实惠型市场特色，同时也为城北房地产经济带来了无限商机。 在经济日益发展起来形式之下，下关房地产市场日日更新也是肯定之势。现在下关区内房地产开发量是整个城北区域内开发量最大一个片区，从以来，很多楼盘象雨后春笋般拔地而起，四平苑、佳乐福新寓、方圆绿茵、北苑景虹、金川苑、紫云苑、绿城花园等全部是耳熟能详小区，百合果园、桃源府、亚全部锦园、金源太古城、好风如水、星河翠庭、田园美居、欣芝园、汇林绿洲等使得下关房地产市场越来越热闹起来。而世贸集团倾巨款在宝善地块打造世茂滨江新城将成为下关地域标志性区域！ 红山片区 红山片区在城北区域东北向，包含红山路、和燕路和幕府东路、迈皋桥周围范围，辖区内总面积约20平方公里，常驻人口15万左右。 伴随城北经济日新月异发展，红山片区也跟着创新步伐，努力争取在城北经济发展领域中占有一席之地。这些举动全部是大家有目共睹，一是成立招商服务中心。二是亲密和省、市各涉外部门联络。三是构建完善信息系统。四是在市以上涉外对口部门高薪聘用有能力人才。使得本区域经济实力向着一个前所未有前景发展下去。 经济上去了，大家衣食住行也理所当然也上了一个新台阶。所以区域内房地产市场也跟着红火起来，房价跟着节节攀升，已经上涨到了5000元/ m2。一座座高楼也快速立起，弘燕名居、红山韵致居住、文锦雅苑、墨香山庄、阳光嘉园、阳光雅居、燕语华庭等数不胜数，标志着区域里房地产市场一个新纪元。2.1.4 城北优劣势分析 优势分析 依据现有价格统计，城北现在房价已上升到了5000元/ m2，这跟本区域经济快速增加是不可分割。伴随南京建设城北大举动方法下，城北房地产市场也将跟上一个新高度。而现政府着力打造城北这个“第三商圈”，区域内房价有可能再上一个台阶。未来城北打造繁荣后，这将能够把城北现在总体用户群从当地逐步拉伸到各个区域，使得越来越多人走向城北。 城北现在物价比其它区域较为廉价，而且购物也极其方便。有家乐福、易初莲花、时代、好又多、金润发、新一佳等大型超市，有金桥、玉桥大市场，南京商厦大型购物商场和蔬菜、水果、水产批发中心，可谓是一应俱全。 城北交通很便利。因为是老城区缘故，辖区内交通设施较为完善。有长途汽车客运站、南京火车站、还有中山码头。公交线路也四通八达，31W、34W、16W、18W、39W、12W、54W、10W、21W、302W、307W、13W、42W、66W等多路公交车连接各个要道。 城北境内有着优美风景名胜。漂亮长江、狮子山、阅江楼、绣球公园、幕燕风景区、渡江纪念碑、红山森林动物园、小桃园等全部吸引了大量大家前来。而城北又属于南京市老城区域，各项配套设施齐全，可谓是应有尽有，为居民生活提供了无限方便。 劣势分析 即使城北现在各项经济不停发展起来了，不过本区域仍然是南京六城区中发展最为落后区域，还有着很多不完善地方。多年引进了家乐福、易初莲花大型超市，才使该区购物环境有所改善。 城北区域内文教显著落后于其它区域，学区不好，只有第十二中学是较著名学校。文化底蕴不足，不像其它区有为数众多大学、著名中学和小学。致使居民素质不是很高，也造成她们口碑不好。 城北现在经济不发达，还跟不上其它区域，所以居民收入普遍偏低。 南京火车站和较多沿江码头、长途汽车站、农贸产品市场集中于此，外来人口很多，使得该区治安情况存在较大隐患，给该区综合治理带来一定难度，而且造成卫生情况也较差。 城北距离南京中心区域较远，文化娱乐等场所和设施也不多，实力强大企业极少在此驻扎。2.1.5 城北区域前景展望 伴随世茂集团在南京大施拳脚，城北滨江隧道建成，该片区将打造成为未来南京“外滩”，成为南京市一流高尚住宅区。而我们要抓住是两个关键方面，一是加紧中心地域开发建设，打造南京城北第三商圈；二是加紧宝善地域和静海寺、天妃官开发建设，建设最好人居环境、旅游休闲景区。由此看来城北房地产发展前景是无可限量。 从经济角度看打造第三商圈意义。建设建宁路市场一条街，着力打造中央门-建宁路第三商圈，使之成为城北CBD，有利于快速提升建宁路市场信息建设规模、档次和水平，提升著名度，形成品牌市场群；有利于为可连续发展提供关键确保和愈加宽广经济发展空间，实现经济发展和城市建设互动，营造城北加紧发展新优势，实现跨越式发展新动力；有利于培育新经济增加点，为实现区域经济翻倍目标提供有力支持。 从自然环境看建设最好居住区意义。静海寺、小桃园、宝善地域、幕燕地域地理位置独天得厚，依山傍水又临江，交通便捷，自然环境十分优越，加紧静海寺、小桃园、宝善地域、幕燕地域开发建设，有利于快速改变城北中心地域城市面貌，优化区域环境，改善人民群众生活居住条件；有利于提升城北建设整体水平，塑造南京滨江新形象；有利于快速改变人员结构，提升城北地域人员整体素质；有利于很好整改和改变城市容貌，美化优化城市空间，展现城北现代特色，营造商业气氛；有利于展示古城历史文化遗存，再现城廓山环水绕，桃红柳绿梅艳，百姓安居乐业美景。 着力推进上述地域开发建设意义。开发建设城北CBD，推进和精心打造中央门-建宁路第三商圈；建设静海寺-天妃宫、小桃园-姜家园、宝善小区和幕燕地域，发明最好旅游、休闲、居住环境，有利于吸引更多外商来城北投资建设，提升城北经济总量，增强全区域经济综合实力；有利于带动和促进地域开发建设，进而促进商贸商务区建设和沿江开发改造；有利于提升城市化现代化水平，提升人民群众生活质量，全方面推进全区域三个文明建设协调发展；有利于扩大社会就业和维护社会稳定。宝善地域开发建设，是塑造现代化滨江风貌点晴之笔。静海寺-天妃宫历史景区和小桃园历史景区建设，为推进全区旅游经济发展将注入新活力。 伴随政府加大整改城北力度，这里治安逐步好起来，大家素质也日益高起来，一股新风潮正慢慢刮来，城北以崭新面貌面对到来大家，经济上来了，区域内大家物质生活水平也上升了，这将为城北房地产市场带来无限商机。 城北地域房地产市场前景无可限量，伴随现在城北区域经济不停发展，各项生产也跟着进步，这里房地产将向着一个新高度进军。即使现在本区域在南京各项排名中略显劣势，不过跟着发展“第三商圈”势头，一切全部是崭新开始，城北地域终将成为房地产市场中发展潜力最大区域，终将发展成为最有势力区域，在南京房地产市场中领导一个不可获缺地位！第二节 城南板块发展综述2.2.1 城南区域概述 城南板块在南京市主城区南部，南至宁南新区，北抵健康路沿线，东至大明路，西接长虹路及周围地域，本区域行政区划关键由秦淮区和雨花区两个区属组成。 经济方面，该区域关键在近五年来，在秦淮区和雨花台区区委、区政府率领下，广大人民群众充足发挥区域优势，适时调整区域经济发展战略，使经济和各项社会事业保持了连续、快速、健康发展良好势头。早在两年前，两区就已实现中国生产总值57.63亿元，完成财政收入10.19亿元。 资源方面，该区域土地肥沃，物产丰富，环境优美，风景秀丽，历史悠久，自古以来便是人文荟萃、商贾云集之地，素有“江南佳丽地”之美誉。 交通方面，该区域交通通畅，水、陆、空交通发达，多条公交线路穿境而过，新修建多条双向八车道高等级公路通向市区各个区域，本区域距离禄口机场较近，秦淮河古河道亦围绕当地域而过。犹值一提是新开通地铁一号线穿境而过，大大方便了该区域内居民日常出行。 政策方面，该区域基础设施健全，投资环境十分优越。改革开放以来，尤其是在多年来，该区域在经济、文化尤其是房地产领域取得了巨大发展。辉煌发展前景，吸引了众多中国外客商前来投资创业。 收入方面，城南市民收入及人均可支配收入在南京城区属中等偏上档次，依据相关部门最多年调查显示，区域家庭年收入1-3万占被调查家庭48%，3-5万占37.9%，二者约占85%，高收入购房家庭年收入在10-20万者占2.9%，20万以上者占1.7%。高收入者管理人员占相当百分比，年纪偏年轻，且高学历，收入上升空间比较大。2.2.2 城南房地产市场概况及分析 城南房地产发展情况 据不完全统计，截止初，共有130家房地产企业在这块热土上开发了近630万平方米近230个楼盘。多年来，城南以住宅为关键，着力加强基础设施建设；以旧城改造和新区开发为着力点，全方面推进住宅建设；伴随生活配套不停完善，交通线路逐步增多，省市关键学区进入。大大提升了城市建设和管理层次和水平，全区城市面貌显著改观，令城南这块古老名城焕发出勃勃生机。 从城南计划部门了解到，政府准备全力打造南京城南新天地含有独特环境及高级名盘。从下六个月至今，城南新区板块在南京统一计划下开始静悄悄地凸显出来。她独特气质和魅力，吸引着越来越多年轻白领及事业成功人士关注。 从我们调查分析，城南板块生活配套设施日益完善，关键学区逐步进入，给新城南居住环境注入了新血液，居住人文素质逐步提升，吸引了众多企业、医疗、电子界人士、教授及风雨穿梭商界精英人士追宠。 城南地产板块分析 现在按区域位置划分，城南房地产业已形成三大关键板块：即大明路板块、安德门板块及宁南板块。 大明路板块：大明路板块是城南起步较早区域。交通便利，生活配套齐全，大型生活居住区秦虹小区点缀其中，现在该地域是发展较为成熟生活小区。该地域现在新项目关键有：御水湾花园、上河明苑、良城美景、同创.九龙盛世园。大明路亦成为城南升值最快区域之一。不可回避一点是现有居民素质在一些方面限制了该地域深入突破。从项目本身分析、供给体量以中低级项目为主。 以前段时间市场调研走访分析大明路板块开发房地产较早，怡馨花园、九龙新寓、秦虹小区等现已入住，大大增加了人气，省关键中学、市关键小学及幼儿院进入,市政配套，交通线路全部慢慢日益完善，秦虹小区大明路又是南京汽车行一条街，综合以上表格、楼盘均价基础掌握在4800元/平米、销售火爆面积大全部在三房两厅两卫、兼有大明路便捷交通和秦红路成熟配套，是城东南又一新兴居住中心。伴随政府建设力度加大，尤其是中和桥拓宽、光华路西延、宁芜铁路迁出城外等工程开工，这里城市面貌突飞猛进，区域环境大大改善，人文历史景观突现，丰富多彩现代化城市生活由此展开。 安德门板块 安德门板块紧邻安德门和中华门两个地铁出口，交通便捷，被称为城南地铁板块。该地域现在聚集项目有：锦虹丽全部、枫情国度尚圆、四季阳光、格林美地等。从地理位置讲该地域紧邻河西，距离奥体中心约四公里旅程，区域优势比较显著。 宁南板块宁南地域总面积8.9平方公里，是离市中心最远地域。区内环境优美，拥有5.6万平方米花神湖，得天独厚自然生态环境及很优越基础设施条件。宁南新区将建设成为高新技术产业研发区为主，高级住宅区、高级商贸区为辅现代化城市新区。多年来，在“加大力度发展宁南”方法引导下，该区域交通生活配套等设施逐步完善。整个园区建设是在统一计划下实施，和安德门、大明路两个区域相比，该板块最大优势是周围环境优美，5.6万平方米“花神湖”被大家称为“南京第二个月牙湖畔”。关键集中项目有，仁恒翠竹园、康盛花园、翠岛花城、花神美境等，阅城国际等。在南京人眼里，宁南就是休闲、度假好去处，环境优美，5.6万平方米“花神湖”及大面积草坪绿地。老人在湖边垂钓，小孩在草地上玩耍，让你生活静悄悄融入到大自然中。宁南现在聚集了众多楼盘。现在交通线路有：19、84、60、86、101、102、802、804路等。周围配套有：苏果超市、农业银行、省关键雨花中学，市关键雨花试验小学等。伴随大家生活不停提升，经济收入逐步增加，宁南板块现已被南京人民所认可。2.2.3 城南房地产市场板块系统分析1. 技术分析(1)、价格分析： 从房地产以后走势看，城南板块市政建设不停在更新，生活配套不停在完善，关键学区及交通线路日益增加，和地铁开通，城南板块升值空间较大，吸引了高等人士亲睐，给新城南明天又勾勒出一篇辉煌发展蓝图。 (2)、独特卖点分析 城南新区是全市关键开发建设五大城市新区之一，区内环境优美，得天独厚自然生态环境及很优越基础设施条件。 市政基础设施建设取得重大突破。政府部门充足认识到市政基础设施建设对推进经济发展、拉动城市建设关键作用，自始至终把市政配套，基础生活设施放在关键位置。住宅建设大规模推进。以改善居民居住条件为关键，切实加大旧城环境改造和新区开发力度。从聚集人气。引进关键学区，由：二十七中分校、夫子庙小学分校完成对路改造工程任务，建设城南汽车销售一条街发展策略。(3)、城南地产SWOT综合分析 优势分析(S) 城南是严格意义上遵照“先计划、后开发”标准进行地产运作板块。政府15亿巨款打造,毗邻大型成熟小区、秦虹小区和南京汽车一条街大明路、兼有大明路便捷交通和秦虹路成熟配套、伴随政府建设力度加大，尤其是中和桥拓宽，光华路向西延伸。宁芜铁路迁出等工程开工这里城市面貌突飞猛进，区域环境大改善，人文历史景观实现，丰富多彩现代城市生活由此开始。城南板块优势愈加突出，其也将会吸引更多购房者 劣势分析(W) 城南房地产区域除了大明路板块起步比较早外，其它区域起步全部比较晚。配套设施相对比较落后，公交线路少和关键学校全部比较少、酒店、银行、菜场、超市比较远，生活不太方便，难以满足购房者日益增加物质文化需求。另外因为近期城南建设力度比较大，给当地生活带来了很多不便，比如：光华路到大明路一带堵车严重，噪音灰尘大。另外，当地人文环境也不够好。以后次市场调研能够看到，周围居住人员比较复杂，外地人口比较多，给当地治安带来比较大安全隐患。 机会分析(O)1、将军路沿线居住条件已成熟，居住南移肯定带动商业圈跟进，城南可能会成为南京第四商圈；2、京沪高速南站落城南，资金流、信息流、物流将在此聚集，使这里含有了“城”含义；3、消息显示，大校机场动迁指挥部已经成立，困扰城南飞机噪音问题将得以缓解； 4、一个顶级大型购物中心将落户这里，高级菜场纳入计划，而公交总站轮廓已现。5、相关教授估计，今年城南板块最少有两个热点值得关注，一个是大明路地域，据悉这里将要建成一个居住面积达1000万平方米大型小区。另一个是地铁效应带来拉动，中山南路沿线至雨花路一带今年又将有众多楼盘推出。大家士估计，因为众多新盘纷纷亮相，城南板块将比以往愈加热闹，也将再次给这里带来一个新发展契机。 威胁分析(T) 1、现在困扰城南地域房地产发展提升一个原因应归结于相关部门政策不明确，这给城南板块深入发展带来了阻力。业内人士表示在现在土地存量日益稀缺趋势下，城南各大开发企业更应该充足发挥团体精神，由相关部门牵头组织，开发商之间整体协调起来，形成城南板块自己特色。 2、 经过近几年发展建设，城南已不仅仅局限于大家印象中传统名宅旧屋，现在所指城南板块已被给予新含义，高阔纬七路、夫子庙、门东等城南地域改造逐步让这里旧貌换新颜。尴尬是，城南拓宽和改变似乎并没有为这里赢得更多掌声。 一个很显著例子，提到南京房地产开发，恐怕连一般老百姓对河西、江宁、城东等板块全部耳熟能详，可是，相对开提议步较早，现在发展比较成熟城南地域却鲜有些人问津，在各板块中竟无一席之地！据相关部门统计资料表明，在包含城南在内南京六大板块调查中，消费者选择城南百分比仅名列倒数第二，略高于江北地域，早在二年前，就有些人提出这么担忧，坐拥南京一隅城南为何一直处于一个市场状态，我们认为：城南板块现在处于温吞水情况，首先是消费者意识缺乏，最关键还有深层次原因。2.2.4 城南房地产市场展望 城南环境优势是不言而喻。伴随人民生活水平日益提升，天人合一，返朴归真居住理念将不停深入人心，为广大人民群众尤其是成功人士所接收。能够说，对自然环境要求将会空前绝后地排在举足轻重第一位。城南这一环境优势刚好能够满足这种需求。只要扬长避短，城南房地产一定能够在南京楼市里争取一个更大市场份额。而且，只要政府合理计划，开发商通力合作，一定能够树立城南品牌效应，打造城南地产新形象。在以后5-乃至更长时间里独领风骚，城南将保持一个比较旺盛势头，成为购房者居住乐园。第三节 河西板块发展综述河西，顾名思义即秦淮河以西地域。习惯上将该地域分为北、中、南三个部分。北部为龙江板块，中部为以奥体为中心奥体板块，南部为纬九路以南部分。 以下为以奥体为中心地域即河西新城区内容综述。2.3.1 自然情况概述 行政区划 河西新城区在南京市西南面，城市主导风向下风向。总占地约56平方公里，其中：下关区1.5平方公里，鼓楼区约6平方公里，建邺区48.5平方公里。西临长江，东部北段至外秦淮河，南段至凤台南路，南到秦淮新河，基础上为江河所围。地势南低北高，地面标高5.5-7.5米，水塘较多，属长江漫滩地貌单元。河西新城区分为北部、中部、南部三个部分：（1）、北部为纬七路以北、外秦淮河以西，长江以东地域，占地面积20平方公里；（2）、中部为纬七路以南、马东广场以北地域，占地面积约21平方公里；（3）、南部为马东广场以南、新秦淮河以北地域，占地面积约15平方公里；（4）、长江南京段第二大岛一一江心洲总面积约153平方公里，为河西新城区计划发展贮备用地。2.3.2 自然生态环境（1）、土质环境 土层分布（自上而下）大致分为四层：1.杂填土、素填土。2.淤泥、淤泥质亚粘土、粘土等。呈软塑-流塑状态，属高压缩图，承载力低。该土层分布较厚，且不均匀，由北向南逐步加厚。3.粉（细）砂等，呈稍密-中密，中密-密实状态，承载力尚可。4.岩石，从北向南埋深逐步加深，承载力很好。（2）、水环境河西地域西侧长江江段属于夹江饮用水水源地范围，内有城南水厂、北河口水厂等水厂取水口和油脂化工厂、二钢等企业水厂取水口，水质能够达成饮用水源地II类要求。关键湖泊为莫愁湖。（3）、大气环境 河西地域SO2、TSP、NOX浓度基础上能够达成居住区二级标准要求。（4）、噪声 河西地域声环境现实状况质量很好，基础能够满足对应功效区划要求。2.3.3 土地利用现实状况 南部地域土地权属为国有土地、集体土地和部分撤村建居土地。现在用地仍以农业用地为主，雨花经济技术开发区在其中。该地域以工业、三产为主，种植蔬菜、养鱼为副。 北部地域经过近20年开发建设已初具规模，城市职能以居住为主。河西北部现在居住人口近30万。新城区建设计划：河西新城区意在经过5-开发建设，将该地域建成可容纳56万人口现代化新南京标志区。 三大功效定位：一是以文化、体育、商务等功效为主新城市中心；二是以滨江风貌为特色主城西部休闲游览地；三是居住和就业兼顾中高级居住区。 新城区计划居住人口56万人左右。依据河西地理和现实状况特点，计划形成三大类型居住区域。一是北部中等住宅区；二是中部中高级住宅区；三是南部高级住宅区。 计划新城区和外秦淮河（南河）以东老城区道路联络通道共有23个：快速路通道3个，主干道通道6个，次干道通道6个，支路通道9个。地铁线3条：1号线、2号线和4号线。 计划安排了两处工业用地：北部为鼓楼科技园区，东南部为城市工业园区。 计划利用该区滨临长江和秦淮河地理优势，建成滨江大道、新秦淮河大道及道路两侧绿化带，形成滨江景观带和滨江旅游基地，展现城市滨江特色。 新城区目前建设目标是：在全国十运会召开之前，河西南部建成区达成3-5平方公里，同时还将建成纬八路西延、青石埂路、纬九路、江东路、上新河路、滨江大道等六条景观大道。体育中心周围将方便捷城市交通，完善配套设施和怡人环境迎接十运会。现在以上目标全部已基础实现。 计划引导：老城范围内严格控制见缝插针项目，全市住宅建设实施总量控制，中高级住宅尽可能部署在河西新城区。 土地运作：新城区范围内土地，由河西指挥部实施统一计划、统一征用、统一贮备、统一出让、统一管理；土地出让采取公开拍卖、挂牌交易、协议出让等形式。 规费政策：新城区范围内土地出让价格按楼面地价计算，包含土地征地拆迁赔偿费、土地出让金、城市基础设施配套费等全部市属权限内规费。 招商引资：土地推出将采取出让方法。居住地块面积：每幅出让土地20-50公顷，可开发建设中高级、高级住宅；商业、办公地块面积：150公顷，可分块出让。 出让地块在新城区中心地带，交通便捷，地铁可直达市中心。举行全国十运会，该地域基础配套设施将十分完善，人气兴旺；400米宽滨江景观带建设，将使该地域环境优美，空气清新，含有怡人性和可适居性。2.3.4 河西地域房地产概述 河西房地产宏观概况 河西新城计划55.7平方公里范围内，关键分为北、中、南三段。北段关键职能仍然以居住为主，经过整合已建区域，完善服务配套，形成2个地域中心及3个邻里中心；中段结合近期立即开启体育中心，建设城市副中心，并带动片区整体建设，南段关键安排高级住宅用地，是河西地域未来发展关键方向。 河西新城区建设，将根据“一体两翼”工作思绪，以中部地域开发建设为关键，以北部地域环境综合整改和南部地域分区计划为基础，全方面实施新城区开发建设。理想话，未来新城区中心商务区将建成花园式商务小区。宽45米、长1.6公里中心绿轴，大面积公共绿地，四季繁茂花草和成阴绿树将营造出舒适生态环境；16幢高层建筑气势雄伟、各具特色、错落有致。中心商务区开工，将快速带动河西新城区5平方公里关键区建设。 在南京市委市政府“一疏散、三集中”和“一城三区”战略指导下。以第十届运动会为契机，河西新区已成为未来5主城建设关键地域。河西新城区在南京主城西部，面临长江，和江心洲隔江相望，北依秦淮河，定位为以商务、体育、文化等为主新城区中心；居住和就业兼顾中高级居住区；以滨江风貌为特色主城西部休闲游览地。河西新城区作为南京老城延伸，未来将成为南京政治、教育、文化中心。所以带给楼盘契机也是不可多得。据最新市场调查显示，现在购房者对奥体板块能承受心理价位已突破5000元。 中部地域“五大板块”建设目标 奥体中心板块。配合省奥体场馆建设，完善周围环境和设施，确保总建筑面积40万平方米十运会主场馆准期建成运行。 商务中心板块。十运会之前十大标志性建筑基础建成，超高层建筑竖起塔楼，100米左右建筑努力争取完成外立面装修，少数商业设施实现营运。居住区板块。关键建设纬七路以南包含奥体新城、金马郦城、世纪星园等现代化中高级居住区，首先为十运会提供服务，另也可实现部分老城人口向新区转移。 公共配套板块。中部地域建成约100公里道路；完成6个泵站改扩建及12条河道整改；关键建设金陵中学河西分校、奥体新城中小学等学校；建设2所区级医院和1所大型老年公寓、4个小区邻里中心；建成奥体新城邮政中心支局；基础建成艺兰斋美术馆等场馆。 滨江风貌区板块。高标准建成纬七路至马东广场约5公里滨江大道示范段及1平方公里滨江公园建设，完成商务中心绿轴及道路两侧绿化建设，集中展现滨江景观特色。 河西大发展有利原因 一是有高标准计划蓝图，依据南京市城市总体计划，未来南京市是由主城仙西、江北、江宁三个新市区若干个外围新城组成城市发展地域。主城由明城墙围合老城和城北、城南、城东及河西五个计划单元组成。在此框架下，南京市委常委会已经正式经过了河西新城区建设计划，将用5到时间，把新秦淮河以北、外秦淮河和凤台南路以西、长江以东55.7平方公里范围，建成一个现代文明和滨江特色交相辉映现代化新城区。河西新城区不仅是以文化、体育、商务功效为主城市副中心，还是居住和就业兼顾中高级居住区，以滨江风貌为特色城市休闲游览区。 二是有十运会强力促进：召开第十届全国运动会在南京举行，河西作为十运会关键场馆，江苏省及南京市投巨款在河西建设现代化体育场馆。体育盛会举行和运动场馆建设对河西房地产有着不可估量影响。单就政府大量基础设施及场馆建设就使河西房地产升值有了充足理由。能够说十运会使河西计划远景有了阶段保障，促进河西计划蓝图提前实现。 三是有优越位置交通优势：和亚东、江宁相比，河西距离以新街口为中心老城区距离近了不少，而且有多条公路交通干线连接，从今年5月开始还将陆续有三条地铁线进入。离中心城区较近位置优势和未来便捷交通优势使得河西新区完全能够发挥城市副中心功效，成为现代化新南京标志区域。 第四节江北板块发展综述2.4.1 2.4.1 江北房地产市场情况江北板块从距离城市中心直线距离上看，和江宁相差无几，但大江南北房地产开发繁荣景象却差异很大，江南下关地域商品房销售均价在5000元/平方米左右，河西地域商品房销售均价达成5500元/平方米以上，江宁地域商品房销售均价也超出3000元/平方米。而江北片区平均房价却仍然没有突破3000元，由此可见，江北房地产发展潜力仍然巨大。伴随江浦撤县建区成立新浦口区，南京市政府确定浦口区为南京新市区，江北房产开始悄然开启。现在江北片区已经销售完成或正在销售楼盘众多，新理想佳园、万江共和新城、华侨城二期、红太阳旭日华庭、浦东花园、金泉泰来苑，和苏宁地产在江北多个大盘等全部纷纷热销，且项目规模全部在10万平方米以上，所以江北地域现在供给量还是比较大。2.4.2 2.4.2 板块分布及关键板块介绍 现在，江北房地产能够大致分为桥北泰山板块、珠江镇板块、浦口区老城板块和六合板块。江北房产商品房开发项目分布较零碎。客群以本区域内居民为主，一部分是区域内拆迁户，一部分是有改善住房条件要求居民，市区尤其是城北居民在江北置业百分比也在不停增加，江北商品房价格对主城区中低收入有购房需要人群尤其是老城北（下关）地域居民有很强吸引力。 桥北泰山板块： 本区域离市区交通最为方便，也是江北潜在供给量最大、竞争最为猛烈板块。威尼斯水城、明发滨江新城、旭日华庭、华侨城(二期)等数个重