100个房产经纪人要遇到的问题.doc

100个房产经纪人要遇到的问题 分享到：新浪微博 腾讯微博 QQ空间 开心网 网易微博 2008-6-12 浏览1596 评论0 我来说两句 一、?客户在下订之前，称过户当天一次性付款，不愿交订，怎么办？ 答：向客户出示国土局产权转移流程表，并解释流程表中每一步客户可能面临的风险，如业主没有收定，他/她不可能交房产证押在中介公司，他/她就有可能卖给任何一个客户，我们也就有可能失去购买的良好时机；如当天付款过户没有足够的时间查清业主产权是否清晰。如果不交订金，交易条件、违约责任等不明确，草率联系过户，是对双方很不负责的态度，更容易发生问题。 二、?客户在看过房之后，要求说明此房的业主为什么出售此房，而业主真正售房的理由又不能说出来，怎么办？ 答：商品社会里客户买卖物业是一件很平常而又很正常的一种行业（或事情），正如我们不能问买方：您为何要买房一样，客户会产生一种反感，而这样对我的销售工作是非常不利的。但如果碰上一个客户非打破沙锅问到底时，你不妨告诉他/她，业主发财了，要移民、换大房、别墅了，相信你买了这房今后也会飞黄腾达。 三、?客户在看房之后并商讨好价格，要求见业主面再谈，落实一下业主是否真的此价出售，怎么办？ 答：在您未完全确定下来（下担保金）时，业主不会也没时间过来跟您面谈，业主委托我们公司找客户，如果没有收定前每个客户都要见业主，那业主委托我们公司不就没有意义了吗？公证、过户时业主必须亲临现场签字，如证实此价不实，您可以投诉并退还不实价差也不迟。 四、?客户在一家公司反复订过多次房产都未购买成房子，已经对中介公司失去信心，但是这时我公司又有一套房非常适合他，该怎么样使他重树信心，向他推销此房，如果他看中此房，迟迟不到公司下订，怎么办？ 答：首先让客户了解我公司的经营理念，诚信服务和办事程序，找到该客户在其它公司退订的原因，用自己专业理论说服客户，给客户推荐楼盘时一定要信息准确，重信誉、守承诺，让客户感觉到你跟其它公司的业务员不同，以你的真诚打动客户，让客户感觉到我们公司就是与其它中介公司不同，为其着想，把他当朋友而非客户，消除客户的防范意识，让其重树信心跟您买房，当他看中了您手中的房时，就可以编一些故事。诸如：业主就要到其他中介去收定，或者是同事的客户正在查阅有关资料，并到档案大厦查档去了等等，让他产生一种危机感。 五、?在价格、房子、产权都落实满意了，后因某种原因订不下来，或者说下不了决心，该如何跟进？ 答：多与客户沟通，了解客户真正的需要，了解真正存在的问题并解决问题。 六、?客户在没有交定金之前要求出具房地产证原件，怎么办？ 答：客户没有交定之前要求见房产证原件本身有些不合情理，因为业主只有在收定时才可能将房产证押在公司，但我们可采取双管齐下的方法，让客户来交定的同时业主来收定，分开安排在两个不同的会客室，然后借口房产证需要复印一份留底而拿到客户的面前，看后收定。 七、客户买房的同时，要求把小孩迁到附近学校读书，而条件不够，该怎么样解决？ 答：这本身不是我们房地产中介能够解决的问题，但是，深圳市政府有这样规定，九年义务教育中，小孩按所辖片区就近上学，如果你看中了某所学校，想让小孩在哪读书，就必须先解决户口的辖区问题，然后再按就近上学之规定提出申请，否则，根本就无法解决。 八、客户要求房款交到交易中心资金监管，怎么办？ 答：1、交易中心和我们一样都是合法的地产经纪机构，公司每天都有大量的业务在受理，并且公司客服部比交易中心从业人员更专业更全面更系统，房产交易除了产权过户还有大量的事要做，通过我公司的售后服务，能让你省心、放心、舒心的买好房子。如果你一定要监管，我公司要求由建行进行监管。 2、订金和税费绝对不能监管，业主没收订金谈什么监管，即使监管也可去建行监管。 3、告之客户在本公司购房必须按本公司付款程序，否则不予办理。 4、对这样的要求，第一时间就应该拒绝，因为：这违反公司原则；这是对我们的一种污辱，是对我们公司极大的不信任；交易中心也是中介公司，同行是冤家，我们没有理由帮他拉生意，长别人的威风，灭自己的志气。定金部分就更不用说，业主不收定，更没有人跟客户去资金监管。如果还不行，则要求客户到银行实行监管。 5、定金、佣金、税费、水电押金不能押管。房款尽量做工作，不在深房交易中心监管。 九、客户质问为什么要下10%的定金，我们应该怎样回答？ 答：当你交10%订金后，公司会转给业主，公司就会收业主房产证，办理一些手续，如你下太少订金，业主会不收，也不放心把房产证给公司，就无法保证客户买到此房，并且该订金会计入房款。 十、签约时客户对房款转入中介公司有异议，怎么办？ 答：树立信心、娉戏瘢每突私夤镜木婺市抛纯觯约巴晟埔滴竦牟僮鞴娉獭故竟镜南喙刈柿希鞴镜氖盗推放啤?/p 十一、客户交订时称你公司仍可能继续高价出售此房，想对公司进行约束时怎么办？ 答：肯定地告诉对方，我们公司不会这样做。第一，没理由这样做，也没有必要这么做，高卖也只能收1.5%的佣金。第二，如这样做了就失去您对本公司的信任，公司不会只看眼前的利益，公司希望客户是公司的永久客户。 十二、为什么要在公证过户前付全款？ 答：公司为了保障双方利益，需将房地产证原件交到国土局，不能随意撤消，业主要求必须将房款付中介公司才会到国土局签字。 十三、客户交订时称付10%定金没问题，但要求同时交钥匙，怎么办？ 答：不可以交钥匙，只有在付清全款，房屋产权转移确认后才能交钥匙，这是对买卖双方的负责，也避免了不必要的问题发生。 十四、客户要把自己的房卖出去后，才能订看中的那套房，但有不肯贱卖原房产，市场价暂无法成交，无法两套房的卖与买同步进行，如何说服客户下订？ 答：建议客户将原有的房产做个贷贷款作楼盘首期，以租供楼。，以 十五、客户相中某物业，但又对该物业离奇的低价产生怀疑，而不能下定时，怎么办？ 答：1、低价因为业主急售，怀疑只会错失良机2、至于产权的清晰与否，可以通过过户前的产权查档了解清楚。 十六、为什么中介公司不能赔定，而只可以吃定？ 答：出于交易过程中的时间顺序而导致不能赔定与客户。1、首先我公司受理业主委托；2、我司通过一定渠道（广告、推介）找到客户，与客户签了购房委托书，并收取定金；3、业主确信我司已收订，才会来我司签署售房委托书，并收取订金，留房产证原件在我司（以举止防业主有条件将该房售予他人）。如果我司与买方签了赔订，可能由于时间差的问题，业主会改变售出价格或意愿，而致我司未收益告赔订。 十七、客户要求将（房产内）渗水的部分修补好再交订，怎么办？ 答：1、与原业主协商，把渗水部分修缮好；2、说服客户，正因为由于该房产有渗水现象，才导致该物业卖目前这样的价格，业主认为如果要将渗水部分修好，就不会卖这样的价了。 十八、客户问：这房我较满意，现交定金可以，但我老公（老婆）看后不满意，我要退定，行不行？ 答：1、首先告诉他/她，这样是不可以的。定金的含义就是交定这一刻起所卖物业被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了定字的意义。2、房屋买卖而签署的合同是慎重的文书，收到定金后我公司会转给业主，不是我公司不退而是业主不可能退。如果你对房屋本身还有疑问，请带上家人抓紧时间现场察看，一旦落订，我公司需要尽快落实，并及时转订业主。如果在其间先有其他客户要落订，公司不能承诺细一定你能买到，请您仔考虑。 十九、客户看房并且交订金之后，业主突然改变价格，要求更高的价格出售此房，怎么办？ 答：1、出现这种情况，我们只有晓之以情，动之以理。从我们所付出的费用和劳动说起，以期达到感动业主的目的；2、寻找报纸广告找出相同楼盘的最低价，与业主谈价，找人看房，把价格往最低处砍，打击业主心理期望值；3、可以从法律的角度上要求业主履行合约，否则，由此产生的法律后果将由业主全部承担。 二十、收订后，有其它客户出高价，怎么办？ 答：1、公司原则上不支持这种做法。因为这样做的结果必定失去第一个客户，对公司的信誉和品牌都是百害而无一利的。也会让客户对公司的服务宗旨诚信产生怀疑，久而久之，将得不偿失。但是努力做好第一客户，极力说服第二个客户?，给他介绍其他物业这是很容易做到的。这样两个客户都做成，由一个客户变两个客户，何乐而不为呢？2、如果第二个客户出价远高于第一个客户，我们也可以考虑第二个客户，但必具备一个先决条件：盘、客户必须有一方可以做全权委托，从而保证这部分高出的利润我们一定能赚到为原则。这时我们对第一个客户需要找一个很好的理由，比如业主已经在其他公司收了定金，我们的动作慢了一步等等，尽可能把责任往业主身上推，以期达到既不得罪客户，又可达到让他高高兴兴地在我们手中买其他房产的目的。 二十一、客户首其款准备不足，要求按揭贷款成数提高，而银行又无法满足客户，怎么办？ 答：1、说服客户想办法，比如，向亲戚朋友预支、借钱等；2、看客户是否有物业在手，如果有可以向银行申请个贷。3、如果是企业法人、国家公务员则可以向银行申请高额按揭款。4、特别关系的还可以找银行特批高额按揭款。 二十二、和客户签买房合同时，交房时间、煤气、水电、管理费的交接时间，怎么确定？ 答：请详细翻阅客服部桌面的合同范本，特殊情况由客户与业主自行商议、确认。 二十三、客户要求自己买保险，怎么办？ 答：不行，原则上各大银行规定在指定的保险公司购买保险，客户只能按规定需要向保险公司购买保险。 二十四、如成交价高于房产证原价，而利润只有双俑时，客户要求买卖合同填成交价，而业主只承担填合同价税费时，怎么办？ 答合蚩突得鳎抵鞯鼻暗氖奂凼遣话叱龇坎鄣哪遣糠炙敖鸬募鄹瘢绻突岢忠闯山患厶钚矗?、高出的部分税费业主要加到成交价中；2或是由客户承担高出的这部分税费，这个问题普遍存在，特别提醒业务人员注意，在收取客户订金时一定要与盘方业务员充分沟通，如果确定原房产证价低于成交价时，必须在收定委托书中注明：现售成交价必须按房产证原价填写。 二十五、业主往往在过户的同时一定要收到全款，条件打不到业主就不卖了，这时候该怎么处理？ 答：1、业主的这种条件是绝对不可能做到的。现实中的过户，只不过是将现售买卖合同，三级市场转移申请表、房产证原件以及买卖双方的身份证明等资料递进了国土局的办文窗口而已。递件并不代表过户，出税单五个工作日后产权才可做变更登记，如果有查封等限制转让的因素，将给公司造成巨大风险；2、要充分展示公司的实力，让客户相信我们，其他的问题自然就解决了；3、万不得已建议到银行实行资金监管，这样可以充分保障双方的利益，相信客户、业主均能接受。 二十六、客户有反悔心理，故意拖延办手续和付房款，在合同中找问题、挑毛病，以达到其退定的目的，怎么办？ 答：1、收到定金后我公司会转给业主，不是我公司不退而是业主不可能退，定金的含义就是交定这一刻起所卖物业被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了定字的意义。2、签署购房合同时，已经注明了最后的付款和办文时间，如果客户有反悔表露，应该郑重向客户表明，提醒客户最后办文时间，否则按合同规定执行。 二十七、由于客户目前面临困难无法及时将房款交给公司，要求拖一段时间过户，怎么办？ 答：关键在于我们能否按客户需求，与业主协商达成延期付款协议。我们尽量满足客户的需求，因为只有这样，才能使该交易圆满完成。否则，只有依约而行。 二十八、房子交接时，客户发现房间与原看房和收定有误，要求业主赔钱，怎么办？ 答：1、购、售委托书明文规定，物业内现有装修和设施、设备不得拆除或附送物业内现有家私家电等的，如果交房时交现房和合约中之规定有异议时，业主应承担全部责任，我们有义务和责任要求业主履行约定，否则，我们将在房款中扣除一部分作为客户的补偿，除业主在物业恢复所签合约时之状态。2、委托书中没有注明，而买方、卖方、中介三方有口头承诺的，出现问题中介公司由经办人是否与卖方协调解决并承担相应责任。 二十九、此房风水是否不好？ 答：1、房产经纪必须熟悉房屋结构、朝向、通风、采光等要素，用专业术语，比如座北朝南等等，也有因人而异的，比如与人的生辰八字相关，就看你怎么说。关键是你说的让客户开心、信服，这里的风水就是好的。 三十、客户交定后发现有中介公司的价格比我公司低，要求降价，否则要求退定，怎么办？ 答：1、如果我公司按行文规定收取双佣，则告诉买方，房屋售价可以在过户时直接向业主确定，至于其他中介公司存在着不良竞争行为，告诉买方可不予理会。或我公司按约履行。2、如买方能提供或你预测到买方定能提供有力证据证明我公司赚了利润，我们必须返差额。 三十一、业主委托的物业售价高于市价，而又迟迟不愿降价，怎么办？ 答：1、了解出售动机、确定跟进方案。2、加强与业主的多方面沟通，以媒体上的相同楼盘的最低价进行对比。3、带人看房当场谈价，找出其房产的劣处。 三十二、如果客户不去银行签署按揭合同，怎么办？ 答：1、先了解客户为何不去签署按揭合同、对症下药，若不签可以直接告诉客户,2、用合约来制约他，用法律来威胁他，用房产的交付使用权来打动他，买房的目的就是为了使用，如果不能使用花那么多钱先买个产权又何用，晓之以情，动之以理，从感情上来劝说他，买房是人生的一件大事。 三十三、转定以后，业主要求收到全款后方付锁匙，如何办理？ 答：1、分两种情况：一次性付款可以；如按揭的，做业主工作，要买方签定银行抵押贷款转到业主的账上，消除业主的防范心理。2、同客户协商，在业主收到全款后交房。 三十四、业主要求高额定金，怎么办？ 答：1、定金的给付只是公司对业主有意购买其所售物业的一种诚信的表示，虽然质押了业主的产权证明，这也是业主向公司表示不会再售予他人。2、告知业主在产权没有彻底转移前，公司每天都存在着高风险，如果出现问题，将给公司带来无法弥补的损失。3、定金的承付中介公司是有规定的，原则上给付1万元，总金额高的物业最多不得超过2万元。 三十五、业主收定，但不愿留下房产证，如何处理？ 答：1、首先，业主收定是必须将房产证质押在公司的，否则，不能保证业主不会将此房高价出售，中介公司也无法保证客户的利益。2、业主不留下房产证，中介公司就会存在着巨大的风险。 三十六、交钥匙是不是等于交房，区别在哪？ 答：首先交钥匙等于交房。交房同时应同时具备以下几个条件：a、物业已转到买方名下；b、物业处于闲置状态；c、物业无租约纠纷；d、三方（业主、客户、中介）当场验房和抄水、电、煤气等相关杂费的费用指数；e、交钥匙并结清该物业。 三十七、非房产证上权利人来收定，怎么办？ 答：绝对不可以。因为非权利人无权将权利人的房产变卖，更无权代权利人收取定金或房款。除非持有公证的授权委托书。 三十八、业主收订时没有带房产证或房产证抵押或尚为买卖合同的情况，怎么办？ 答：原则上这种情况是不可以付定金的。但有时应视当时的情况灵活处理。1、业主去拿或可以先签好合同，然后派人上门去拿，验实无误，证、钱同时交接。2、房产证质押时涉及到谁赎楼的问题。若业主自己赎楼则留下按揭合同、保险费单等有价有效文件、资料，付定5000元，由有关人员陪同前往银行赎楼。若需要公司赎楼的除抵押前述资料文件外，还必须签订借款合同和借款借据，承担5%的融资费，并全权委托公司办理赎楼和转让事项，不付定金。3、若为买卖合同的可付给业主适当定金，并将买卖合同、付清房款证明、发票等相关资料质押在公司，并由有关人员陪同前往办理相关手续，直至出房产证，同时提醒业主承租一手房产证税费。 三十九、业主没有定时查档，如何处理？ 答：1、业务员提前用房产证复印件核实产权；2、通知业主先到档案大厦查档，否则，公司不能付定或仅付少量定金。 四十、签约时，业主不愿预留水、电押金，怎么办？ 答：1、押金必须预留，否则无法清偿物业交结前费用，必须预留，这是公司规定。2、不预留的先决条件是业主凭当月缴费清单和业务员来结算房款，所示指数要与业务人员的抄房指数相符。 四十一、业主不能如期交房，怎么办？ 答：公司业务人员有义务及时提醒业主交房时间和迟交房的危害以及所应承担的法律责任。如果还是不行，公司则按市价扣除当期的租金及赔偿补给客户。 四十二、业主不同意按揭，怎么办？ 答：1、凭按揭流程的客户解释在过户前银行会出具承诺函，以保证房款无风险。2、讲清按揭与一次性在时间上只差半个月，付款程序基本一致。3、说服业主按揭与一次性付款没有什么不同，深圳人的超前意识使90%以上的人都选择银行按揭，如果不同意银行按揭可能失去很多出得起钱的客户，对业主不利。 四十三、客户、业主要求佣金打折，怎么办？ 答：1、佣金打折是对我们所提供的服务的打折，是对我们提供服务质量的否认。2、行业的规范不允许打折。3、从公司经理成本的角度来讲也不能打折。 四十四、由于业主的原因，不能如期过户，怎么办？ 答：向客户说明原因，求得客户理解和原谅，并承担客户会尽力尽可能地督促业主及早过户。向业主说明合约的法律效力和违约将承担的法律和经济责任。 四十五、业主要求见税单收全款，怎么办？ 答：1、出税单并不代表产权转移。2、出具税单?并非完全意义上的过户，只有完税后四个工作日内（可咨询国土局），在国土局的电脑资料上实现完全过户，在此之前由于原业主的任何债务都可能遭遇到有关部门的查封。为避免这种风险，公司规定完税后五个工作日内付清全款。 四十六、怎样防止业主出具房产证时，所委托物业的资料与先前委托有误？ 答：解决这个问题的唯一办法就是在接受委托时索取房产证复印件，或系统查验房产证原件。 四十七、收到客户定金后，业主不涨价，不肯收定、不签委托、不签合同，怎么办？ 答：1、除非业主不想卖房，否则就是心中有一个结，找到这个结，就可以找出解开这个结的方法。2、向业主阐明利害关系，否则无法保障业主利益。 四十八、收到客户定金后,客户要求见业主，此时有差价，怎么办？ 答：1、弱国利润大，可以先过多一道户；2、想办法说服一方做委托；3、如利润不大，敬请放弃差价心理，保证双佣。 四十九、客户交定金后，不承认业主和中介签署的公证委托，怎么办？ 答：业主能将全权委托办给公司，说明业主完全信任公司。同时全权委托具备法律效力，包括国土局、银行、公证处都予以承认，客户没有理由不认可，否则，是对法律的蔑视。 五十、过户后，客户要求退件并更改买卖合同，怎么办？ 答：1、向客户解释递件后，文件规定不能撤件；2、原则上这样的事情是不可以发生的，除非万不得已，退件的原因很多，诸如：由于价格填错造成高额税费；权利人错写或少写；房产名称、标号等填错等等，退件必须买卖双方当事人到场，并书面提出申请，国土局酌情处理。 五十一、业主自身没有能力赎楼，但不付相关费用，怎么办？ 答：赎楼存在高风险，必须交付相关费用，如不付赎楼费用，无法完成交易。 五十二、业主要求向买家收取煤气及有限电视开户费，怎么办？ 答：所有成交物业内的设备是否免费过户，这在客户交定和业主收定签约时就有明确规定，依约而行。 五十三、没转定前产权清晰？交定后做了抵押（或被查封），怎么办？ 答：1、向业主阐明合约的严肃性和法律效力，在最短的时间内追回定金；2、通知客户，说明情况，并承诺重新帮他另找一套满意的房；3、向有关单位申诉，以期追回定金。 五十四、业主收定金后，不同意把该物业的户口迁走，怎么办？ 答：根据有关法律的规定：同一物业内不可以有两个户主存在，业主既然将该物业出售，同时也就放弃了该物业的户籍权，没有理由不把户口迁走。根据有关辖区管理的规定，业主的新居长期没有户籍也是不允许的。有关的规定也会促使业主把户口迁走，只是时间问题。 五十五、收定后，权利人出事，怎么办？ 答：任何事情发生后都会有一个处理结果，如：业主出意外了，必定有遗产继承人?；业主犯案或残疾了或其他原因不能亲自前来办理有关手续，可以请公证处派人上公证委托给一个业主信任的人，当然还有其他等等，都必定有解决的办法，就看我们怎样去做，怎样做好而已。 五十六、业主收定后又把原物业做了装修，不肯按原协议出售，怎么办？ 答：1、说服客户接受装修；2、说服业主将物业折价后处理；3、按原约执行，所造成的损失由业主自行承担。 五十七、公司物业出售、客户要做按揭，需向银行提供什么资料？ 答：须提供：售楼董事会决议；法人代表证明；法人授权委托书；法定代表人和被授权人身份证原/复印件；营业执照原/复印件；买卖双方所签定的房地产买卖合同；房产证原/复印件。 五十八、业主没有向银行抵押贷款，房产证在手上，该物业是否一定可以转让？ 答：不一定，有可能存在限制转让的情况，如查封、担保、发展商欠款、刑事案件等情况。 五十九、业主刚开始没能力赎楼，但在办理手续时，突然又可以赎楼怎么办？ 答：可以，如果公司赎楼资金还没有付出，如业主自己要求赎楼，可以免收赎楼费，如合同条款中注明赎楼的，就该收取手续费用，因为我们已准备好资金，我们的费用已产生，就应收取相应的费用。 六十、业主说自己可以赎楼，等见到客户时又说资金紧张，怎么办？ 答：如没有能力，可以由公司去赎楼，但需要支付相关费用。 六十一、客户委托书收回时，他说：我们没在委托书上注明交易完墒备梦惺橐栈兀趺窗欤?br答：交回购房委托书，是现在你已有现售合同，房产证原件（复印件）、抵押合同在手，以上资料注明，我公司已为你成功购到你的物业，并已办理好水电等过户手续，合同已终止，所以 六十二、签约时，客户提出佣金在交易完成时支付，怎么办？ 答：不可以。因为办理过户时交易部已完成前期工作，以后的工作由负责售后服务的客户服务部继续跟进，所以公司要求在签署购房委托书10天内付清佣金和房款。 六十三、带顾客去看二、三次房，再带去看时业主突然不再给看，怎么办？ 答：及时与业主沟通，尽快找出业主不给看的原因。 六十四、业主大多数不签委托书，怎么办？ 答：这个时期的业主还处在培养期，我们应该做以下工作：第一，接到盘源第一时间去看房；第二，见业主一定要做好准备工作，对物业的环境、配套、交通及行情等有一个非常清晰的了解，作为专类人士，你还必须对业主的物业提出一些合理化的建议，让业主感觉你很专业、敬业，而且为他着想，建立一定的信任度；第三，第一次广告前通知业主，广告后给业主汇报。? 六十五、客户要求所购房产写自己儿女名字，而自己儿女不满18岁，怎么办？需要准备什么资料？ 答：只要具备合法身份证明的国内公民都可以在深圳购买商品房。但不满18周岁没有懂事行为能力或限制民事行为能力的公民，购房时需提交其监护关系证明和监护人身份证明。 六十六、业主是外资企业，公司房转让需提交什么资料？客户要求做按揭，业主方要提交什么资料？ 答：须提交：1、加盖有工商局执照复印专用章的企业法人营业执照复印件；2、法定代表人证明书、委托书（原件），法定代表人、委托人身份证复印件；3、境外企业或组织提交的资料按规定须公证或人证（原件）。香港区域内的，有经国家司法部认可的律师楼见证，并经出入境事务处盖章确认；其他境外企业或组织须有驻该国或地区大使馆（领事馆）盖章确认。人证内容一般包括有效的商业登记证、董事会决议、董事证明及身份证复印件、授权委托书和受托人身份证复印件。 六十七、客户咨询物业具体位置、楼层等房源要素，如何解答？ 答：1、如果判断是真实客户，除特定房号、业主情况以外，有所选择的告诉客户物业基本状况，其他的见面看房后商议。2、避实就虚，告诉他相同的房号、朝向和非本栋的栋号或不同的楼层，告诉他附近显著的标记，如：花园、泳池、会所、游乐场等，其他的等看房见面时详细介绍。3、可说在某大型建筑附近，不方便说出具体方位，只说某楼以上，某楼以下。 六十八、客户看完物业后，无任何手续意见，怎么跟踪？ 答：1、多与客户沟通，详细了解客户的具体意向和对物业的满意度！哪些因素客户不满意，充分战士物业的优势。2、做为业务员必须主动帮助客户分析已看过的物业，提出专业性建设性的意见，如果发现该物业不适合客户就要及时为客户寻找其他的物业，并告诉客户我是最优秀、最专业的业务员，一定能为你找到您最喜欢、最满意的物业。 六十九、客户愿意签看楼书，但不出示身份证件，也不写签身份证号码，怎么办？ 答：1、看楼出发前一定要与客户说明看楼要求，说明看楼书只是对看楼行为的约束，前提是成交后，开始履行承诺。2、查验身份证只是为确认一下客户所签的名是否真实，未必真要签下身份证号码。签看楼书也是对我们服务的认可和承诺。 七十、客户以公司名义购房，个人签看楼书可以带去看房吗？ 答：拿看楼书到客户公司盖章后才能看房。 七十一、业主咨询房价，但又不留电话，说考虑一下再联系你，怎么办？ 答：靠平时的业务积累，靠灵活的应变，及时给出物业合理售价，或周边类似物业市场售价，取得双方信任，才能留住对方电话，除之无更好办法。七十二、我公司无客户合适的物业时，如何才能留住客户电话？ 答：了解客户的详细要求，在自己的头脑里很快找出客户合适的物业进行报价，或者给客户比较好的建议，取得客户的信任，从而留住客户的电话。 七十三、看楼时，业主与客户之间相互沟通，甚至互留电话，怎么办？ 答：严正声明自己的立场和公司的要求，并当场收回纸片，要求相互尊重。 七十四、同行有实在客户要求合作时，怎么办？ 答：不合作是公司要求。如不需要再看房，经过公司同意后谈合作条件。 七十五、如何让客户相信，我公司不吃差价？ 答：公司本着专业、正直的经营理念，公平、公正、公开的态度，营造公司一流品牌，让客户成为公司长期的无形资源。公司承诺假一赔十的原则，赚一万赔十万元。 七十六、遇到中介公司以客户名义跳盘，如何防范？如何处理？ 答：个人购买时要求客户到公司签署看楼书，出示身份证后看房。公司购买，要求业务员到对方公司签看楼书，取营业执照复印件并盖章后看房。 七十七、业主有多套类似物业，客户签署了看楼书只看了一套就相中，最后私下与业主成交的是另一套，能否收回佣金？ 答：看楼书无效，就很难收回佣金。 七十八、客户向我们提出想看我们和业主方签的售房委托书，可以吗？ 答：不可以，因为是中介公司，我们须对你的资料和业主资料进行保密。 七十九、客户向我们交了保险费有没有保险合同？ 答：有，在退抵押金同时，银行会将保险合同附上，第一受益人为银行。 八十、客户问我们先到国土局递件，再到银行申请贷款，行吗？ 答：不行，因为银行审查贷款资格时，要看房产证，如先去过户，房产证已送到国土局，银行无法批贷款承诺函给你，另一方面，业主必须看到银行承诺函后，才会去国土局签字。 八十一、客户问现售合同最后房地产经纪人及房地产经纪机构应该盖章，我们是房地产经纪机构，怎么我们公司没有盖章？ 答：目前，深圳市买卖现售合同只有一种版本，房地产中介可以不用盖章，主要是您同业主之间签订合同，国土局确认。 八十二、客户问现售合同中第七条甲方应将该宗房地产土地使用权出让合同书的复印件交给乙方，土地使用权出让合同书规定的权利和义务同时转移给乙方。该土地使用权出让合同书以产权登记部门保存的合同副本为准。他们为什么没有收到甲方的土地使用权出让合同书？ 答：这一条，是指甲方向发展商购买一手房产证，在房产证未办好之前，就有此合同书，你现在是已有房产证的过户，房产证已经证明你是合法权利人，拥有对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。 八十三、业主问申请按揭贷款时为什么他们要到银行来？这应该是客户的事。 答：你去银行的目的主要是向银行确认客户购买物业的贷款直接放在你的帐号上，这是我们和银行对您收款负责任。 八十四、客户问已签抵押合同，可否提前还款？ 答：可以。? 八十五、业主无法偿还银行贷款，现委托给你们中介应如何办手续？ 答：你须带上抵押合同到我公司签订售房委托书、借款合同。查清你借银行多少供楼款，在去办理赎楼手续前，你须向我公司签借据，带上抵押合同、身份证、婚姻证明（如已婚须配偶同去）到公证处办理委托书。 八十七、业主不肯提供房产证原件或复印件，怎么办？ 答：说服业主提供房产证第三页（房产资料）即可。 八十八、客户看房时不表态，怎么办？ 答：有些业务员在带客看房时过于热情，滔滔不绝，而客户却一声不吭。到最后一句考虑考虑结束此次看房，搞得业务员一头雾水，不知所终。其实，这里业务员犯了一个错误：就是无的放矢，这种毫无目标的夸夸其谈是没有人欣赏的。所以我们的业务员要设法引导客户开口说话，说出其所想所好所需，不仅如此，我们的业务员还要善于聆听。聆听中可以了解客户的真正需求，可以随机应变，改变自己的策略，可以投其所好，有的放矢。 八十九、客户出一个超低价时怎么办？或者说：客户为什么会出超低价？ 答：当客户出了个超低价时，可能有两种情况，业务员应根据当时的情况做出判断，并采取相应的措施加以应付，第一，客户出的超低价不是很离谱，只是这种价很难谈到或很难成交，这时，我们的第一反应应该是客户在探底，有可能成交，那么，我们应该面带笑容的说：我知道您在跟我开玩笑呢！你的笑容和回答让客户感觉到他开的这个价根本就不可能，同时，又要让他有面子下台，并告诉客户决定价格的权力不在于我们而在于业主，我们没有决定权，第二，客户出了根本就不可能的价，这时我们就不能会错意，以为客户还价就有希望了，其实，这是客户以进为退的手段，他是在存心为难你，拒绝你，因为他根本就看不上这个物业，而又不好意思直接拒绝你而已，这个时候我们应该顺着台阶而下，告诉他这个物业不适合他，我们给他另找，这样大家都留着面子，日后还有机会。 九十、客户暴露出购买冲劲的时候，怎么办？ 答：客户看房有时会有一种冲动，这种冲动持续时间往往都不会太大久，而且稍纵即逝。我们应该及时抓住这种冲动促使成交，在看房或谈判过程中，如果发现客户对你所介绍的物业表现出极大的兴趣，或者所出的价格在你的底线以上或左右时，应该不失时机地逼定，一定让他空手出了门，谁保证没有更好，价格更低的物业供他选择呢？ 九十一、现有年产权的住宅，哪些可自动顺延年，哪些不可以？ 答：年月日之前所批的地不可顺延，因为那时的土地都是行政划拨用地，年月日后所批准住宅用地，发展商有签土地出让合同的都可顺延。 九十二、产权转让时，哪些人有优先购买权利？ 答：、国家有优先购买权；、共有人有优先购买权；承担人有优先购买权。 九十三、原房产证以暂住证号码填写，证件号码一栏过户时应递交哪些资料？ 答：到所办暂住证的派出所开具证明，证明权利人曾在此办过暂住证。并带上现有的身份证和房产证原件，买卖合同原件即可。 九十四、正在按揭的物业要售予第三方，能否在原按揭银行办理转按揭手续？ 答：物业要出售必须做产权转移，而产权转移须在清晰的情况下才可办理过户，正在银行按揭的不可以过户，须将银行所欠款项还清，才可拿出被抵押的房产证，注销完毕才可做转移登记，然后再办理二手楼按揭手续。 九十五、我通过你们公司买了一套二手房，但你们为什么不能开发票？ 答：我们公司属于中介性质的公司，收取的只是佣金，不具有开具房地产购房发票的权利。如果您有开发票的需要，请备齐所需资料等到所属国土局的办文窗口开具与房产证购房价格相符的购房发票。 九十六、个人与个人之间借货用商品房抵押登记需提供什么资料？怎样办理？ 答：、准备资料有：房地产抵押登记申请表份；房地产证原件；抵押借款合同书三份（合同书需电脑打印，可参考银行样本）；抵押人和借款人身份证明；准备上述资料去国土局办理即可。 九十七、业主为两个人名而不是夫妻，其中一个转让给另外一人该怎样办理？ 答：这种转让也属于正常的三级转让，但产权也只转让一半。所以转让价格也是原房产证的一半。以转让后的房产证登记作为计税依据。 九十八、夫妻双方离婚后怎样办理产权变更登记，需要提交哪些资料？ 答：房地产转移登记申请表份；房地产证原件；离婚证、协议书原件及复印件或法院的调解书、判决书；变更方业主的身份证复印件（协议的双方必须共同申请，法院调解除外）；属所在单位房最好需提供原产权单位同意变更的证明原件（商品房不用、项）；属在住宅局购房的需提交离异后产权变更审批表原件（在住宅局领取）准备好上述资料去国土局办理即可。 九十九、当客户来电咨询时，称已同其它公司看过我公司广告的某楼盘，由于价格等因素，一直未能成交，我公司业务员此时应对的最佳策略是什么？ 答：最佳的策略是答应客户与我公司签看楼书和承诺书，然后安排业主和客户见面，向客户阐明我公司一贯立场，透明操作，诚信服务。具体操作的程序视具体情况处理。 一百、当客户去看房时，坚持要与业主交换联系方式，业务员在现场该怎么办？ 答：首先看房前经纪人应策略地预防，分别与客户、业主方阐明不能跳开中介公司的观点，坚决制止此类情况的发展，若已交换，再告诉客户看楼书和委托书的法律效力以及由此行为所引起其所负的相关法律责任。 合同备注：（最新版本） 1、?买方清楚该物业产权尚在银行按揭中，买、卖双方确认在该状态下所签的合约有效。 2、?买方须于?年?月?日前将首期款（全款）人民币?元存入经纪方指定帐号，并委托经纪方代卖方缴清银行按揭欠款，赎出房地产证。 3、?卖方须于?年?月?日前到公证处办理不可单方取消的全权委托书给经纪方。 4、?买方须于?年?月?日前准备好真实、有效的按揭资料给经纪方，以备申请按揭之用。 5、?买卖双方须于?年?月?日前到国土局办理转让过户手续。 6、?买卖双方自行约定签署北京市房地产买卖合同（现售）时，按原房产证登记价登记。超出部分做为购买该物业内装修之费用。 7、?该物业以现状出售，卖方同意附送装修及家私电器（详见家私清单），卖方须于收到全部楼款叁天内，将上述物业交予买方使用。 8、?买卖双方同意签署北京市房地产买卖合同（现售）时买方以?名义签署，此人亦同意并遵守此合约的所有条款。 9、?买方须于卖方签署本合约壹天内补足定金人民币?元整。 10、如买方支付定金或楼款时用公司支票?支付，付款公司须开具代付购房款证明。 11、卖方凭房地产证收取定金，同时预留人民币?元做为水、电、管理费、煤气费等杂费押金，待交楼并结清滞留费用后由经纪方将余额退还给卖方。 12、上述条款，买卖双方均无异.