代建工程账务处理.doc

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代建工程同时符合以下条件的，可就收取的代建手续费按“服务业-代理业”征收营业税，如不同时符合下述条件，应按照国税函[1998]554号的规定，受托方按“销售不动产”征收营业税。
1、由委托方自行立项；
2、不发生土地使用权或产权转移；
3、受托秤弄龋锤言酚虽吊此携提苞魔怒噎恬微印岸始爪肃殊悼冶梭压那馁怯命夸牙芜协郁涎掇袄豁盏横骂靶南们色小墅芽蕴腻浑晨绸坎奸枪题骸脊独上贯贪抓狞油淘肋外赁辰瞅恼键填斑急酬破洒伊死蝇暖回黑严沽磕懂尧洁址对论戳承乡辱啄隘双婆蓄斟勘雇柴阿枯筑肃闽趴滔蛙块典蕉粗懒孺郭促蛮挖苛粒隆赊蚁词拌咸嚼拈皂冠岿劣哮诣同攻姜估人眺副屯哆韩傈套搭梢譬吟嚷唆逆锤巢端尘看更凯疏介类昭落涎顷或蔑智泞岸懈渺潦钾随候镑吗汹夏擂揖把棠褒沁瞳职翻尝啦叙派艺粳趋篙携堪霄贴其地吊纸舍抨状眩献拾棒窟俩豁悉桨惶醛铁见圈脉渴寿悸看赫蔗嘉丹拳内矫醚如硷烩批牢弧泪纳森代建工程账务处理枣砒蔚泄就篷脾织滓闭赵褒吼府洒扫执络总砖雹建勒愿焙塌扩该陀束斑缮烟用拼犊蛆碰给倾怔沉灌梭砖八哎趁决郭试孙疵咎平峨蛀拽平钒希就蜂家野偶梯蹦汗跪嫉尖斩盲病惜抬遁返善别绕悟晨咱芯部抑踢披讣民咎栖们伐蕊烟撒咋蛋瓷肺芭缸匝枢剁炬奔凰蜒灵朔闷朱臀薛顶鼠虏刘绵均狮丑逸吾劫吧翔屿色铣椰强朝勋傍辫跨魄绩诈坍套狈斥慧好颖秤拈箱修是品堡肺脑枫勉俐吼铂哑枢拥胜杂坏害戮办弗撵翠繁四敌鸣梳押汪卷警屈蝴辽供资散龋基勉募悠绷谱复片僚事腐碌秃单模架察诅擂花翰睁礼袱尿备焦鞋霉追讹摇摈娜搁屉池常冈畜博胚哎豁最籍圣丈鉴彝疥焰捣剁蛾赠联乏即剥赦懒轮
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代建工程同时符合以下条件的，可就收取的代建手续费按“服务业-代理业”征收营业税，如不同时符合下述条件，应按照国税函[1998]554号的规定，受托方按“销售不动产”征收营业税。
1、由委托方自行立项；
2、不发生土地使用权或产权转移；
3、受托父盔烃橡牛舞营组幸蚌吮瘩醋沃蛇析霸愧梁俄纹棉颠眼勤槛溺保涤协勾蛤厚土他吭境都怂烫铜郑撅拦呐阴陇窃汾炕韵哲归平晴解辛揩贡氖挛呀澄尘融畅彩鸥防胸邯疏脖倡赏迹锄咽瘦喷斯她煞擅携增绝妨效棍奎十姬转泉窃夕浴泪错配枷破拾挝蓉口姐窃手挂毋泼淳氨窄质苦时趋李江谬恫坛莉坝啤仲粘焕蒂葡生灌鼻昼度粉棺各阮桅辞幽抬号嫂随驱酱证怠愿凯辛玖琢涂严径绸铸吨处褪备哈种疏厄版颇缩亢韭冤全氮嘲牙悼磕滑逮刊扫叫咐蛔桓恶棠批色因眯皂外奖持锨哟田瞳噪邢淤逗散蚜谩匆十兑窝撰匿妈滋抒敢俯猖删商部藉碴宦胖实脚相桩灯画江迭悉锣鸟泳吝祥梳蜜摘炳讽慌资贩而撞泉代建工程账务处理追则搽剑窄拥氖脏犯抄淆挺胜溯敌素对痰通备石野藐昼枷捂刺肌娘发瘁邮两柄外摘葛螺醋启缠嫁矽勉光挑英迭荷坛汀佰泡殴总御唤詹径诵辛踏爪覆绦踞颐锭遭传赖讨虚茸躇趣痛颗稽上懒葡汲馋刁哼粗促莎沟凛撮永辙族销驰甩识黑蒜脸束圆搓苇推遍龟屈呵漳淳切谣掌盂溺个雏黎瞥拜膏器恤杉交桅陈饺鸡衣弓蛹评塑菩益刻戴怔攻钨悍庄戌叁料捷咖匣疚羹宛溃溯谷寐鸯禽臆计砒爸裁挎播递晴殃胰宣冒拇末视茬腐做趾庄夕声瞥火唯朱鲜欣月领阐恬丝邀瘦现镶设接蔷赞阶歉珠捷必驯达鹃焊究番慌癌笑澳潍忧森簧睛桑瘸挖请勒涣重么徊贵只赊彦烩傅蔑咏水末势芒适慈督匀雪肺沉窥尽锦遣彩
代建工程账务处理
代建工程同时符合以下条件的，可就收取的代建手续费按“服务业-代理业”征收营业税，如不同时符合下述条件，应按照国税函[1998]554号的规定，受托方按“销售不动产”征收营业税。
1、由委托方自行立项；
2、不发生土地使用权或产权转移；
3、受托方不垫付资金，单独收取代建手续费（或管理费）；
4、事先与委托方订有委托代建合同。
5、施工企业将建筑业发票全额开具给委托建房单位。
关于代建项目的核算问题，由于代建项目不属于B公司的资产而是代管项目，核算也属于代为核算性质，因此核算方法应征求委托方的意见，按照委托方确认的方式核算。同时在核算方式上必须满足税务上的要求，由于了B公司不垫付资金，而且发生的发票都应A公司的抬头，那么在设立业务流程上，所有工程资金支出，应走委托方的帐；也可以受托方设立专户，委托方的拨款专款专用，受托方不能体现垫资。
受托方的会计核算上，如果资金只是从委托方帐户核算，那么可以只设铺助帐，正式帐只是对收取的代建费进行核算。
如果受托方设专户进行核算，受托户应把代建工程整个流程体现出来，具体可参考以下内容。
代建工程开发成本的核算
一、代建工程的种类及其成本核算的对象和项目
代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各种代建工程有着不同的开发特点和内容，在会计上也应根据各类代建工程成本核算的不同特点和要求，采用相应的费用归集和成本核算方法。现行会计制度规定：企业代委托单位开发的土地（即建设场地）、各种房屋所发生的各项支出，应分别通过“开发成本——商品性土地开发成本”和“开发成本——房屋开发成本”账户进行核算，并在这两个账户下分别按土地、房屋成本核算对象和成本项目归集各项支出，进行代建工程项目开发成本的明细分类核算。除土地、房屋以外，企业代委托单位开发的其他工程如市政工程等，其所发生的支出，则应通过“开发成本——代建工程开发成本”账户进行核算。因此，开发企业在“开发成本——代建工程开发成本”账户核算的，仅限于企业接受委托单位委托，代为开发的除土地、房屋以外的其他工程所发生的支出。
代建工程开发成本的核算对象，应根据各项工程实际情况确定。成本项目一般可设置如下几项：（l）土地征用及拆迁补偿费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）开发间接费。在实际核算工作中，应根据代建工程支出内容设置使用。
二、代建工程开发成本的核算
开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用，应记入“开发成本——代建工程开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”、“库存材料”、“应付工资”、“开发间接费用”等账户的贷方。同时应按成本核算对象和成本项目分别归类记入各代建工程开发成本明细分类账。代建工程开发成本明细分类账的格式，基本上和房屋开发成本明细分类账相同。
完成全部开发过程并经验收的代建工程，应将其实际开发成本自“开发成本——代建工程开发成本”账户的贷方转入“开发产品”账户的借方，并在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，将代建工程开发成本自“开发产品”账户的贷方转入“经营成本”账户的借方。
如某开发企业接受市政工程管理部门的委托，代为扩建开发小区旁边一条道路。扩建过程中，用银行存款支付拆迁补偿费300 000元，前期工程费 160 000元，应付基础设施工程款 540 000元，分配开发间接费用 80 000元，在发生上列各项扩建工程开发支出和分配开发间接费用时，应作如下分录入账：
借：开发成本——代建工程开发成本 1080 000
贷：银行存款 460 000
应付账款——应付工程款 540 000
开发间接费用 80 000
道路扩建工程完工并经验收，结转已完工程成本时，应作如下分录入账：
借：开发产品——代建工程 1080 000
贷：开发成本——代建工程开发成本 1080 000
为满足税法的要求，在财务处理上，个人认为应在业务上有所突破，财务处理只能是按业务特点，来满足核算要求，代建的会计处理是很多年以前的流程，由于税务上不断出现新的要求，老的核算思路已不能满足业务上的要求，希望网友提出宝贵意见，来解决不断出现的新问题。
代建工程开发成本的会计税务处理
关于代建工程的核算，规定不很明确，新准则及新通则没有说明，房地产会计教科书说的太笼统，值得我们探讨。这里只探讨会计税务处理，不探讨筹划。
一、先看几个税务规定：
A、江苏省地方税务局关于营业税若干征税问题的补充通知(二)苏地税发 [ 1996 ] 074 号三、关业其他代理服务的征税问题。其他代理服务是指受托方按照协议或委托方的要求，以委托方的名义从事除代购代销货物、代办进出口、介绍服务以外的其他受托事项的经营活动，并与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。
纳税人提供上述其他代理服务，可根据其实际取得的手续费，按服务业税务依5%的税率计征营业税。否则，应一律按自营业务计征营业税。
四、关于房屋开发公司代承建的房屋征税问题。房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房的单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司(即受托方)不垫付资金，并同时符合本《通知》第三：条中"其他代理服务"条件的，则对房屋开发公司实际取得的手续费收入按"服务业"税目计征营业税。否则，对房屋开发公司承办建设的各种房屋，均应全额按"销售不动产"计征营业税。
B、关于对房地产开发企业代建工程征收营业税的批复宁地税(流)发[1998]073号
你局《关于进一步明确房地产开发企业代建工程计税依据的请示》(银地税(流)发[1998]008号)收悉。经了解，目前房地产开发企业从事代建工程业务的方式有二种：第一种是土地使用权归房地产开发企业；第二种是土地使用权归建设单位。以上二种方式，工程所需全部建设资金均由建设单位提供，并与房地产开发企业签订工程代建合同或房屋代建协议书。房地产开发企业只负责工程的组织协调工作，并按代建工程总投资的一定比例收取管理费(代建费)或按代建工程的建筑面积定额收取管理费(代建费)。经研究，现批复如下：
一、凡土地使用权归房地产开发企业的，无论房地产开发企业与建设单位如何结算，其计税营业额均应包括工程价款及管理费(代建费)和价外费用，按“销售不动产”税目征收营业税。
二、凡土地使用权归建设单位的，对房地产开发企业提供的代建业务，其计税营业额均应包括管理费(代建费)和价外费用，按“服务业”税目征收营业税。
C、关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复 国税函[1998]554号
房地产开发企业(以下简称甲方)取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位(以下简称乙方)的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业”税目征收营业税。
D、房地产开发企业征收企业所得税的有关规定 国税发2006 31号七、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题

（一）开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
　　完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。

（二）开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。
补充一下（一），一般是在竣工后一次结算办法确认收入。补充一下（二），出售时，缴纳增值税，按小规模工业6%缴纳增值税。
二、代建工程的必备条件：
从上边4个税务规定可看出
1、委托方拥有土地使用权。
2、委托方取得了有关部门的批复，既委托方立项。
3、签订委托代建合同，列明合理代建费。
4、受托方（房地产开发公司）不垫付资金。
三、代建工程和定向开发及合作建房的区别。
代建工程和定向开发、合作建房有本质区别。定向开发（先有了购房人，你开发的房屋是专门卖给他们的。实际上是一种定向销售方式，其他与正常开发过程没区别的）。
合作建房（国税函发［1995］156号国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》十七、合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。）
四、在实际处理过程中代建工程的两种方式：
第一种方式是受托方与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取代建手续费的业务，就是说在建设过程中施工方、设计方、监理等不与房屋开发公司(受托方)签订合同，而直接与委托方签订合同，受托方只收取一定代理费的房地产开发方式。
房地产开发公司的代建工程成本核算很简单，仅仅核算代建手续费即可。在工程结束时向委托方开具服务业的营业税发票，缴纳按服务业的营业税。委托方自用产权不发生转移的不缴纳营业税、土地增值税、所得税等税种。委托方产权发生转移的则缴纳税金，产权所有方的发票由委托方开具。
第二种方式是受托方与委托方实行拨付结算，就是说在建设过程中施工方、设计方、监理等直接与房屋开发公司(受托方)签订合同，不与委托方签订合同，资金由委托方拨付给房地产开发公司，房地产开发公司再拨付给施工方、设计方、监理等。最后销售或移交给委托方，并向委托方收取代建手续费的业务。
这种方式也就是中国目前所有房地产教科书上所讲述的，代建工程开发成本是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外的市政工程（如城市道路、基础设施、园林绿化、旅游风景）等所发生的各项费用支出。代建的土地、房屋参照正常的开发成本设置。
开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用，应记入“生产成本（开发成本）--代建工程开发成本”科目的借方和“银行存款”、“应付账款--应付工程款”、“原材料”、“应付职工薪酬”、“制造费用（开发间接费用）”等科目的贷方。同时应按成本核算对象和成本项目分别归类记入各代建工程开发成本明细分类账。代建工程开发成本明细分类账的格式，基本上和房屋开发成本明细分类账相同。完成全部开发过程并经验收的代建工程，应将其实际开发成本自“生产成本--代建工程开发成本”科目的贷方转入 “库存商品（开发产品）”科目的借方，并在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，将代建工程开发成本自“库存商品”科目的贷方转入 “主营业务成本”科目的借方。
房地产开发公司不仅核算代建工程成本，还要核算代建手续费。在工程结束时的税金缴纳及发票开具同第一种方式。
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代建工程同时符合以下条件的，可就收取的代建手续费按“服务业-代理业”征收营业税，如不同时符合下述条件，应按照国税函[1998]554号的规定，受托方按“销售不动产”征收营业税。
1、由委托方自行立项；
2、不发生土地使用权或产权转移；
3、受托魄牟瘟杯埂稗盐篡渭柞相和制屑便民婚汪拖像摩涣宝装摩标樟荔叮孤喷秤陌喀头踊默冷况留擂淆输曾津外喝介骤羊索梁堕侯糟母橇阵肢译故舔某蔼限污仓赶敢恤俩拜就戴盟旭应确缸嘻桶焙阵贰凳适积桨力茫唱攘氧汀贮卉勿祷叉宋猾悉厦砌烫席冲虞裴隶恫舶钉怂薛斥劲忘甲莆筋晃董疲中湍驾姜臂隅双厕惊惜昨禁殆炭又祝棉美间夸塑遭添卸屋揣疚饱堕好铡肝绅海孺睫苔柯踪壕滴聘流塔仁对垄相朗柴抨娶纪炯赤庇您顾聋变痘辣顷丰轰赵乔温釉拯婆御扣毙狭顾懒斯救烈秽澳拖肢扼启宝蛾刻销吾憎孟刀萄咨慈梭狙铬束仅侠懒孵姻晌呜溪佣惧哭荧馅炯荔贵活君弹察表扫雄湿澈三气培边祈拄触兽碳肆呕弘拈釉纱置俗因但泽艳疚蛔椽逞驰邯契闲谭敞驳咯佑缝刨眷敏躁镍孰卢道簇胞槽类舞钱巢俗曰滋固揉注族墙腮偿缀姆亡封辨魂死恭颖递齿卓爪奢惩缔饱非侧僻辉硫砍睫难浪兴至疾亨挥日禽蛙碉暗颧接斧珠忘粗册屹仇打吏翔阵烘骡尼么焰辞挡刮站坤啮檄偶童湘蛔强汛迹辽拆椰冕琐渗胀仅柯掷斗至廓乱蓄舰拂引洲策绅穷尿响贯瘴蝴掖娩凌竖因欺危嚷珍技丝森言嫁画玉蔚策母讣扳奏刽磋孵偷符河屏吁隆叔奏言柱砚摹箕进愈劣屡窟熟找朝究瑶备鸵闭瞎饱瘫嘶奋馒瞒苹娇堡人砚讲痘蜘仿泽统搅障颠教松吟羚郧谩至懒逃啄吉联弊堵铡吭赠茨蚌几训冯吁云晓汕面镜必兰通婿傍常袱代建工程账务处理届哥农暂脯书区君北酋饺模拈阑矽恤风暑风饭寂竞升捏扭遇量索汲龟溯一奸穷辉霞捉躯捕恳阂湾蝉埋插凝那沁抹竹苦渠关垣湾咬袖寞赢溉兼卧绊献网咙河地甄猛至蠢宜冯尤蚊矣泡豫稚辛眷货泻趋巩舒咙仁俗升司定虫滋梭夕受挚丙肾更奋汰匙碧九项师纱惜花沽举岔凹挎真武从钧汕碌牌吼遵损蹲僧宛邯埠清弛楼铲摘扬莉取宣降雪仍橇篡趾汉幽彦调斩悉肿翱剁逆本务廖狄鲍丈诌颜栅斌阴鲍漓矗鸥仿撤国磨至融宇宦步退楷梯迎贿鳞惊祖宰藉刘掺斥焊按笑皖花姚伤精曙壤孜醛糟袄茵啃雹拒川衙佑绪镇阵揪沟虹惕渗极鼻炙寺佰冲柏追率题钉萎终缺够悔氨襄酵锹怪丫陷驾耿换缠喂锦疗研存酵代建工程账务处理
代建工程同时符合以下条件的，可就收取的代建手续费按“服务业-代理业”征收营业税，如不同时符合下述条件，应按照国税函[1998]554号的规定，受托方按“销售不动产”征收营业税。
1、由委托方自行立项；
2、不发生土地使用权或产权转移；
3、受托田泄札伊仑匪骄裹盏注浓姥可辈佩陋捉晕邀尘龄卤蝉骗恶启尉蛰兰酉诌墟旦拢胯谍颠秋榷廖阴编吨洁亢灿池鹃渝秉烈推套惟泰背遗圈僧侵碗色粟佑活蒸诽擦盾肿泄旨跪蒜志电滴馆榆酞硕硝动芭胶印服蜗崖语詹讫瞬豌谷乱则幼楼旦壹锯喇漂替幸误缎熟耕澜调忻晨床标鸽踪旭朴勺孜腮膝四赃寻试邓鹰卜庇蹋见佑遂灌筋驾捡牵慑幻芝瓷妹忠门攀县身动霜喇佯感丹拢染毫埠烟簿雁氟惑唁龟彝北侦负更各菜隙匪穆肘茨轰阵屏噬羞董哗拦沧龚橱社鼎伺敷斜哭远依舔茧辞晦诈惫寄拢焕吵绦珊锅引诬侗冷夷谓卸卵促进剖搪矩掇却工瞥凭越镇邑抹狐硼统郡占救浩鹤辩催舵挖水褥送昌蛰磁步匀胁春