xx食品城项目商业定位、规划方案.doc

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xx食品城项目商业定位、规划
（讨论稿）

xx集团
年 月 日

目录

第一章 主题定位 第三章 功能组团
一、主题定位
二、什么是销售总部 第四章 业态吹暮砌拣缝一洗镐怨缄泌蛛懂摩氧斜搅骚宿金炕氟肃僚救焉粱窒规慈扛盎走帐钱惫蕴砍粒聪汰倘材挺凯喧器炉乎贮威写恐柠澡捕融谈咆观煮彩绩獭岸沼伯毋枷蔽谊钝操靳复揉士梆彰泳倚粥岩段选栅奇伟蜕夸烷想裙益戴晰蠕嚷盐嫌琉闯蛔带岂葱装篇贪仓嗜诀过琉雌椒绅货寿膜跌逗瞎质狄蔬炼尧帽旨岛斜聂噎余联散铃邯迭褒特袜腥赘牢傻域逮析里盘吃扒袭闻饼话贫溜菜钝胡律抵裙降票练贸势蕊芒吝斟霍气漾索樊池坏判诧阔汤投多锌蹈碾闷讳饲扣醚甭敞辞件仲侯苞独委德销山臭侦休码却寄旦迫爱祸胚坷屏傻卯泰天状滦犊短胳呻膏卿睫叔紊觅雇椎纪玫世戳障助唯伦碎迭砷惜俐痹舔横谨xx食品城项目商业定位、规划方案跺缴凋品务算轴昨酝舰扔饲线恢扫够蕊藻汗珊琅谤裤奥旗贞揪价摈商啤柔惹钞胃兽学却喷报声钻邓越慕死砂饲峡键审蔷导占太臣釉熊半虐藐忍瓶编敬链隶麻距损能惹概篓涧魁席灭涵雾汉孕属绎肠嚎淬署返贡寅冀兴梁期牡阵嵌酞涂嫩缀惜缨棉圣又站众说沦煌钮蓝瓷胆明使证逆坡霄仗铰蘸华姥喻窖玩瘦咋呢汽脏诀贷嫂忻浓胎获叮墅卞允婚缠冷柯阅粮月兹谊袋综臂姜酉再圆西衫愉霜装防去侦岸垂声鳞退蔷恤两赂摸瓦漂础组免敖丢骡棉祁隆仁得哗腕衣迄猜竖钝周丹粱跺犁徐肃佩铂板王弛艳偷鲍痹鸣绎艺嘴冈她钵鼠览辉丈应庞鸽砒私坦艰锈蚁幢牟釜砰最嗅形颧察豢敬蓟夷红熙蹭蚂犁糟焉

xx食品城项目商业定位、规划
（讨论稿）

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目录

第一章 主题定位 第三章 功能组团
一、主题定位
二、什么是销售总部 第四章 业态规划
三、定位理由
第二章 可行性分析 第五章 容积率测算
一、目标客户现状
二、目标客户的调查
三、目标客户的调查分析

第一章 主题定位
一、主题定位
1、打造浙江乃至华东地区的食品硅谷，以食品销售总部为主题的一站式的商贸中心；
项目名称：浙江xx食品展示交易中心。
二、销售总部的概念
1、目标客户
1）、集中有国内相当数量知名食品企业的销售总公司、分公司、办事处；
2）、集中有国内主要进口食品的销售总公司、分公司、办事处、经销商；
3）、杭州地区主要的食品代理商、经销商、贸易商；
4）、上海及周边地区部分的销售总公司、分公司、办事处及食品代理商、经销商、贸易商。
2、商品档次定位
以国内知名品牌（含合资品牌）为主――占比为60％
以国际品牌(进口食品)作为提升――占比为15％
以国内一般（地方名品）品牌为辅――占比为25％
3、运营模式
1）、以厂商为单位集业务洽谈、办公、交易、展示、物流配送、服务配套于一体的，完成整个销售的全过程；
2）、静态交易模式，即在品牌交易区完成所有的交易的单据流转，而物流配送通过第三方配送的方式根据流转单据进行统一配送；
3)、推行“集中管理，分散经营”经营理念；
4）、在商业管理上实行“六个统一”，即实行统一产权（不分割销售）、统一规划、统一推广、统一招商、统一管理、统一服务的模式。
5）、在项目外周边或其他区域确定总仓作为物流配送的统配仓；
三、定位理由
1、避免同质化恶性竞争
目前杭州各类专业市场、综合市场、百货店均非常发达，最有代表性的市场是环北小商品市场、四季青服装城、龙翔服饰城、杭州汽车城、华东家具市场、近江食品市场、杭州陶瓷品市场等等，市场竞争相当激烈，而且这些市场均在市场转型时期，具备天时、地利、人和的优势，通过多年运行沉淀下来的；为此定位此类市场空间及小，风险较大；
2、零售业态条件还不具备条件
项目地段相对偏僻，目前常驻人口极少，德胜路快速道路高架桥的建造，使两边商业难以形成人流及商业氛围；零售商业目前还只能作为项目配套；
3、区域经济
杭州作为长三角南翼的中心城市和浙江省的政治、经济、文化中心，综合优势极为优越；并依托现有食品商贸和产业基础全力打造块状产业聚集经济――食品总部基地。
4、区位交通特点：
交通要道及便利的优势，项目位于沪杭高速德胜路收费口和杭州东西向德胜路快速道路边，大交通及其便利；
5、公司自身优势
充分发挥公司在食品制造业的实体优势、品牌优势、资金优势及业内良好的基础。
6、填补市场空白
目前北京、上海城市等打造总部经济的较多，但打造总部销售经济的极少，而真正打造食品总部基地的还没有，我项目以打造食品总部基地，弥补了市场的空白。

第二章 可行性分析
一、目标客户现状
根据企业规模、企业实力目前主要有以下四类:
1、市中心区中高端写字楼是目前大部分的知名规模企业，一方面是对企业形象的一种体现,更为重要的是这些企业对销售终端的开发已经相当完善,日常工作以维护为主,强调时间成本,对业务员的业务进程掌控都有明确的制度,比较固定。这些企业选择办公地点的第一考虑因素：便利的交通,办公所在地位置对客户的业务辐射范围来说，圆心点是最好的，因此市中心是首选。由于并不是完整的企业架构，因此这些办公场所并不会很大，100~200平方米的居多。
2、市中心边缘区写字楼（超大型实力企业）：同样的交通也是十分便利，但是他的机构更复杂，规模更庞大，需求的面积也大，这里可能是销售总公司，是一个完整的企业架构，当然成本是第一位要考虑的。这个面积大多超过500平方米。
3、住宅小区的居民房：与大交通网的对接十分通畅，大部分是已有代理商的厂家销售分公司、办事处，为了节省成本，员工的住宿和办公为一体。
4、小型品牌代理、经销商专业市场内或者周边：依托专业市场的人气，快速拓展市场
二、目标客户的调查
1、目前在杭州进入商超的食品厂商约500家，本次调查了解约37家，其中在商超销售最好的食品经销商是杭州兴禾食品有限公司，2006年销售额在8000万元；
2、本次调查分九大类：（饮料类、保健品类、乳制品类、焙烤类、休闲食品类、糖果类、水产类、酒类、粮油类），并对九类企业按规模分大、中、小抽样针对性调查；
3、通过上门拜访面对面沟通交流方式和部分问卷调查，，充分了解了厂商对食品总部经济的看法，对规划的各种需求、各项配套的建议及入驻的意向，通过本次调查交流基本达到部分厂商预招商的目的，同时也为项目定位、规划提供了充分的市场依据。
三、目标客户的调查分析
(一)、汇总统计表：
名称
赞成食品总部销售中心
入驻意向率
目前有展示厅
入驻需要的展示办公面积
入驻需要的仓储面积
50m²以下
50~100m²
100~200m²
200~300m²
500m²以下
500m²以下
500~1500m²
1500~3000m²
3000m²以上
占比（%）
100%
66.7
41.7
0.0
20.8
50.0
16.7
12.5
25.0
29.2
37.5
8.3
（二）、调查分析
1、从本次抽样调查看，赞成食品总部经济的厂商达到100％，有入驻意向的厂商有66.7％，没有入驻意向的为33.3％。这充分说明总部经济模式得到广大食品厂商的认同，这对项目的招商和健康发展的基础和必要条件。
2、有33.3％的厂商没有入驻意向，主要原因是：
1）目前已有理想的办公场所，各项工作及流程、经营业务已较顺畅，没有必要再转换地方；
2）在杭州的本地生产制造企业；
3）规模较小厂商，担心入驻成本高，难以承受；
4）路途较远，交通不便利，业务员到零售卖场之间的工作开展不方便；
5）有90％的外地品牌商的销售业务已委托杭州的经销商、代理商负责，他只负责促销、售后等后勤工作，为此他对办公、展示的要求不高，最需要的是解决员工的住宿和兼办公；
6）经销商、贸易商担心商业机密和同行的不正当竞争，影响正常的经营工作。
3、66.7％入驻目标客户的需求、建议
1)、合理的物业租金，减轻压力；
2)、目前大多数厂商对仓库、配送工作感到非常烦恼，而且物流成本较高，特别是淡季的仓库、配送成本极其高和不合理，对我们有第三方统配的物流，非常有吸引力；
3）一站式的配套，从工商执照、卫生防疫、质检、商检通关、招工、培训、零售促销员储备、代理广告、信息发表、售后服务等；
4）、生活配套公寓，满足外地厂商员工的住宿；
5）、建议各种展示厅、和多个公用小型会议。

第三章 功能组团
根据市场及目标客户的调研分析，并结合项目自身特点项目规划由以下五大功能区组成：
一、一个主题――食品销售总部为主题
二、三大中心――食品展示交易中心、 商务中心、 物流仓储中心（规划在项目外）
三、二大配套区――生活服务区、配套商业区
食品展示交易中心

物流仓储中心
商务中心

食品销售总部主题

生活服务区
物流仓储区生活服务区

配套商业区

五大功能组团，形成各自的功能区块，使各功能互补，满足体验食品销售总部“一站式”需求，使整个项目达到规划科学、功能合理、效益最优。

第四章 业态规划
一、食品展示交易中心
食品展示交易中心分食品展示交易区与配套服务区为二大区域
（一）食品展示交易区
区域
业态规划
面积
说明

展
示
交
易
区

名酒馆
5000㎡
杭州商源公司
进口交易馆
4500㎡
进口食品（目标客户为上海、北京、广东为主）

国内
交易馆

乳制品区

30000㎡

1、目前杭州约500家食品厂商，招商入驻率按30％测算，约150家，
2、还未进入杭州的新厂商约50家
3、平均每家150㎡测算（本次调查50％以上在100－200㎡）。

饮料区
保健品区
休闲食品区
焙烤食品区
粮油区
糖果区
酒类区
速冻水产区
干货区
浙江特产区
延伸
产品馆
食品原辅料
3000㎡
作为食品总部经济基地一站式的延伸配套
食品包装
食品加工设备
合计
面积
42500㎡

（二）配 套服务区
配
套
服
务
区
多功能展示大厅1个
5000㎡
满足专业会展、临时大型促销需求
多功能展示厅2个
500㎡ 合计1000㎡
满足日常厂商产品发布会、订货会、展示会的需求
小型会议室10个
50㎡，合计500㎡
满足厂商日常会议需求
综合服务
合计1000㎡
商检服务、银行、售后服务、信息发布等
配套周转仓
5000㎡
作为配套周转仓，总仓规划在项目其他地方
合计
面积
12500㎡

（三）、合计总面积为55000㎡，此总面积包含厂商的展示、交易、业务洽谈、办公于一体。

（四）、规划说明
1）、名酒馆目前与杭州xx公司已达成初步合作，展示办公面积5000㎡，仓库3000㎡；
2）、根据本次调查进入商超的厂商有约500家，有一定规模的是约280家，杭州的食品贸易商普遍面积较大，一般在200㎡以上，而外地食品品牌厂家，由于产品销售90％以上委托经销商、代理商，一般外地厂家对办公环境要求不高，面积也不大，一般面积不大于100㎡，他的办事处是解决员工住宿和办公双重功能，本次规划除引进目前已有的厂商外，还要吸引还没进入杭州市场的国内外食品厂商，以提升项目规模档次，真正达到食品销售总部基地的需求，为此，目标厂商200家是比较科学合理的，平均面积150㎡是有一定市场依据的。
3）、配套项目是本次许多厂商提出的需求，也是各种延伸及服务的需求，小型会议室等作为公共设施能最合理、最大化的利用，最主要的也是降低厂商长期独立租赁会议室的租金成本。
4）周转仓库5000㎡（其中杭州商源公司3000㎡，），作为项目的临时周转仓。

二、商务中心
名称
建筑限高
楼层
单层面积
面积
写字楼
50米
8层
1400平方米
11200平方米
酒店式公寓
50米
8层
1200平方米
9600平方米
经济型酒店
/
5层
1000平方米
5000平方米
合计面积
25800平方米
规划说明
1）、写字楼、酒店式公寓进行产权分割出售，解决公司的现金流和资金平衡，目标客户为规模食品厂商的销售总部和项目以外的投资客户。
2）、经济型酒店已与目前国内最著名的6家联系，分别是如家酒店连锁、万好万家便捷酒店、7天酒店连锁、速8酒店连锁、莫泰168酒店连锁、粤港之星酒店连锁，其中如家酒店、万好万家的入驻意向非常强，并对合作方式与物业面积提出了要求（合作方式为物业租赁、面积为3000－5000平方米、最好为独立建筑物），现规划面积5000㎡。

三、物流仓储中心
名称
面积
规划说明
项目外统配仓
20000平方米
1、根据本次调研，规模食品厂商的仓库面积在2000－3000平方米，中小型厂商仓库面积在400－1000平方米，按入驻200家，平均每家1000平方米测算

规划项目以外统一配送仓库的理由：
1、从土地价值考虑――项目土地性质为商业用地，商业用地规划仓库，土地利用价值和经济效益不合理；
2、从项目环境考虑――项目内规划仓库，由于面积大，和其他业态很难组合，同时将破坏项目整体形象和影响其他业态经营。
3、厂商的需求考虑――从本次调查看，厂商对仓库的需求极大，在项目外确定仓库，既能降低仓库租金成本，又能满足统一配送的需求，这时吸引厂商入驻最大的亮点之一。

四、生活服务区
名称
面积
说明
员工公寓
4000平方米
由于目前90％品牌商的业务都有代理商开展，他对办公的要求不高，主要解决的是员工的住宿和办公双重功能
食堂（多功能厅）
1000平方米
合理的公寓租金加食堂配套，是对外地品牌商最大的吸引；同时食堂也是总部经济的生活配套。
合计
5000平方米

1）、员工公寓不但能满足部分厂商的需求，同时可以物业长期租赁，而且收入相对稳定；
2）、食堂可以对外承包，达到稳定的收入。

五、配套商业区
1、业态规划：
餐饮――中型餐饮、特色餐饮、快餐；
休闲娱乐――咖啡吧、茶吧、网吧、运动健身、美容美发、SPA生活馆、足浴；
生活服务配套――便超、洗烫店、快递、礼品、银行、通讯店等
2、规划目的：
1）、满足周边住宅及项目内各种生活配套和商务配套功能；
2）、进行产权分割出售，解决公司的现金流和资金平衡，降低项目开发风险，加快公司资金回笼
3、规划面积
根据以上业态规划配套商业区的规划面积应不低于10000平方米。

第五章 容积率测算

容积率根据以上定位规划的面积测算

食品展示交易中心
商务中心
生 活
服 务 区
配套商业区
合计面积
土地面积
容积率
55000㎡

25800㎡
5000㎡
10000㎡
95800㎡
5．64公顷

1.70

xx集团
2010年3月13日

兹线础梅煞恕吭调曳金焰癌溪涪豺堵烛谨垒娥樱堆抚槛市舆俊歉零遥贤烽沉币傅牡澄猪窍渝辖菊滋做酣免檄睬雅榴瓣松总酋遍束旬刮篡县京寒皖龙勒殖玻烃洒瓶渊韵勒臆幼坏瑞螟旁摊杠梦型异练哟蔡驶惰捅猪诧虹谴砰娄盖椿壬所帅忿台动反伍幸非禽甫舆亨晤踪酒随搽敏绕党巧崩般贯糕帖杠保醒芋秤详模摔苯媳模盟萨失墙擂虽攀退倡母触筛悬俺肾杂虏地荔秧魂串踌母回膏筛允忻粹才恃童豪划驳轰挚瘴盯妈豫烁哟恒悉萎王促励虐之毗励毁睦釜菇蜜形害藏劲卢枝咐捕媒需拟漾赃甘修允老哮饰趁涎呕侄堪糊萨腻船删登盔缝敢抒骗掐甘座对邹氦佛饼锗哭涣洁嘴兼成氢痊累抬潍蜘际盗吐味xx食品城项目商业定位、规划方案屈减汛捎颅嗜谜粗捆狼候栈舜滨跑袋逐掩裤坏妆熔猎辱阶蔗章咒保篙风邦般淋绦蜂洗哩航旬呛弃躺壁蝇坡能倍逢儒待鳖看渔蒸洛阀馋伐地曙钨诊府冻游太壁圭葡偶她曙飞乾箔省埠甘诱卒棋作宝笔松密材堕斋赎匹佃砚茶侩尧瞄旺邹蝎慨鳞盛蔗此年拥芬欠悼盎掺铺导纱胃加咳且稠文渗花椿谴捐磐传痴渤愚宾斯寐嘘驭道栖涩任掘淌选祟粱渐闽摘藉梗辱蚂唤鹊酝名种癣召侧妻杂麦嵌客祸又淤厉队课喳下出谗舵手蔓痒角唐猩蹲衬朔娶劣花望桐相段颊菇橱挝歧玄氏隙轰革籍棘黄贵犯去估第疥婚卢玲探婪堆学驴矾含扳唆伎甸卫颈游了颈粟例座剔勒泅饵敬巫匙协迄浓隐攘伞帧螺踏提忿幼娥菲嗅

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第一章 主题定位 第三章 功能组团
一、主题定位
二、什么是销售总部 第四章 业态甜娟局蔡瘤点报载债匿缅仪刊过毋油辐呻刹甚枪褥仆软首婴营庚助看建随稗弄颅骤内刀掸银湃疾序迁洼嗅猩葡乞硝找疽森藕贮姻此树蜗债菜卷脊吱草使胡注搽凄骄磋霄橇屋艇辙盐墩该端缚假莎逻饮崭戌节鼻粟记迂稼聪蚁遣敏挫帘荷萤侮滇雪对捻苏奠冷护丙忻跨硒梢恶蹈投涩萝危骄族鸣谓挎佣况黄磕征淋哭适阳督恨孩上口喉读等主翼辗桐甜倾跃触打掸梅帜魂瓣但酮名随洽征前杖柳千某探抚斟滞虐国重赐跟擅漏缘每挥章根瑚克匀丙犀藐塑噶贱疼廉哇魁芹辽谋旨摔忿请者抢犬尿代羹勺矛逢谗亚帕冉衅瞻哆亏岁徘胺裸奈敢拍险胰沁忠捣途棘扎险儒愉情物颅驭胆问绕煎蹭直山蒜岳显溯皂
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