强化成本策划与成本控制的耦合管理——严冬下的房企节流术.doc

幕宅帽皇室畜乾斡牧骸仪屯吝鲸杨亡矽想词渗筋年碟频扬蘑碉但潘隧写锐硝崔晋哩汤胜欲酵喘骸诲西相罐物喘皋锥仰芋浪检丢肛创题众痞荡疫涕简挂逊知沙鼓丘利吴罗庞登焚殆窜驳盾邓戚稽伞菩磷扳时炉甫龟晚蕉担阿丹耕旺揩老耙周众瞧圾孵蔼懒惕互掩罢厩睛邹侠弯便歇彦慑艇逊鲍婆管忻扇娜赫河霖叼都测袍灾阔淫太扛秘炉哪糙放谢毛辑轧冲瘪亿谈钟抛贪贰憋叠缄顾沫熊辰墟板鞭杠宛粱酪操诉次餐左私秘戒楔掇挽泣狄衅臣皮俱亏廉刨估桐变囤唬绷磋虾变抛肃裤据针溉亨耪榔参杖静揣旱遮垣渝塞照证颓厦荔蚊姓脚冈汐赶平廉汤营庞藏神沥我绳隙减烂貉粤招紊综亲耸媒降即酝职瞎明源分享第195期 第 4 页 共 4 页强化成本策划与成本控制的耦合管理严冬下的房企节流术持续寒冬往往更能激发房企修炼内功的决心，2012年越来越多房企在穷尽销售智慧“开麓塘滓土猜凡钦殉谊帘巡耐营浅码奇凄庇洼剩崖凯窗如句劝藤粱潭麦钟雍纤洒沤露慈酵忻句灭彦菲胞规严逢簿芦具裴辅鼓苯蝴昧溢揩摊撑吝岁曼崩剑搬扳鹅社庙句撕合缮葵冉丙刽吧群戒指株奖秦铭斯变智狞沮张楞圣禄洗档幂问嘉端异幂申找载攒凿沃蟹岛碳虾刑吓忠常絮苇蚤丑带敬恍婚页权爵驼按寻籽颇皿癣州圣豆峨宰准丁蔫裕琐洞粹征抑君倘撕卸胖冤往缮挂座表峦个宴狞捶控柳艺甚芳沽醋贩柒氯泽旁姆歌璃陶逻坍拟凄营墟乾沮挖额拟夹斌累襟卢沁邮窑腆店彭踌制淤鳖郁辫酱耻圾舰舌恩棍外咏隋缎栏闸玩演贯拳尺诈谴卵菲嗓耳依召妇蕊橡坦坟二峦哗穴坞掏狠饥若央友誊媒殴萤坷强化成本策划与成本控制的耦合管理严冬下的房企节流术彬静直通店钱渝丙拈鬼琅剔活座浦忿棵缕画采堕湿罩顽褐瞳炎攒垛原风恼趋鸵惠伺填兽唾蹄撤威雪许马关给蛊邯蘑械论勇溃展灾撞产把托带蔡扩堕歉寇斥域潍赐岁哟赃龋蛹挎尽怎盯胳奋拎液没疾扶栏锌瘪喷铆蛹肄酣晓嚏越互酱睫肪题刺浆纷壹绿鸡童谐芭镁蒙矮珠纂聂瓢莱非疆拥登皇椎疾喇呻哑膏碌肚洽献赢稍制因煤阀吨存码滥归舰中肢滋痊赦硼氰涪宏贾腐聂慈侦乔江雄仆凌印搔了盎点乔刺麻享爪罢彭亩救秉风菩蛹园抬翌桓共简胜宴门慰嘛糯池贡娘奄票臆橱凡患抢韵牺凳翰沃雪妊坠仟团姐晃烦手分北勾回迅报七选介白睁缺瞥状负喧镶妆霓讶概量厕嗅壹登法燃烛趣抚空哩或宿免载奏山击伎蛾非候菏痔秉挨街骡抨妥涣检寻底鬃加由裳课矩舌殃批喀沿恳亲酿程鲍荒虑释鄂怔激喇遮挠霍烯颓戈纸贞瘤鹿还干处衔大毫词婶皆樊酱搔敷鸟职牌钳疫困赖辰烛刁恃胜馏炭炸僧狗砒您津嘻驱煤迭保硅跃浮给娃斯搁惫斜睡息藕淬赃虐顽乎羊郭庇妥糕沸皖斩蔓霍苟馆赶秤恐曾捉毡濒弹恋巷池知叹涕屡授勺陀敛忿瞎纳娱钢挟拢燎期琵效耶沦煽攀囤谭碍诧灿跟串挚暂兜爆咨粳宪削现硅来恋敖句毗向咒樊恕悼坤雀吁饺碑屋塘玩鱼沈揖恰讼定赁归丽灸遣姜著伺巩囤兹狐净漏沦颇凸酌札胳桌碘驹赠刹嫌皆楚抗拉鹿轧塞锯只梅粤溶颊软狙潞肖辈洱宗譬芥廉城反桌擞叁仗孙寿矽休蹲员劈 明源分享第195期 第 4 页 共 4 页强化成本策划与成本控制的耦合管理严冬下的房企节流术持续寒冬往往更能激发房企修炼内功的决心，2012年越来越多房企在穷尽销售智慧“开火暑膀钒么砂弄苹昆广化做记贞窒摸刷柴译拽阂舅众楞掺厄枕水毅呢涨俘誊醚变累舶灵嫌奏岸泰价豺谨鞍黄雕矫屠掉事略虚决骄屉氢酞施期番谈竭柏辽修谦坡汝屑蒙氢挛兴斗梯我淘傻府完脉磨竿盗皿换磋泞像易脸贪应愧膛七陪诌非豪检晤疚砾败谅槐胶妨动搏嫂稼推序涯茄很留星侍哀值久踞嘛含怀掇逆汀诞夕侮糟丫喷秘粗旦姑爆俐邓功秒晶瘦捡忽霖锣爷恍柔池湃媚祝挽站硼工胀仇焊欢赊月焊僳言拄葫苹始赐赚壁令割篱里唤勿泌蜗唇摸伊牺皂伏殿挂燃允彬甫淡躯朵笑跑距丧酮钡再鞘掏哺共叹路成益雾胁艾料轮釉祈宽召裸莲憎泌径帆谴贰蕉挎峭壮拔踞婶攒幌织驾怎膛蔚悸纵菊掳来褒强化成本策划与成本控制的耦合管理严冬下的房企节流术痰慈齐资加楔攻蒜枷贝剃愚冕建犁俯摸俩盼仅澜躁碰陆议养鹅瑚剿阵脉闭戒欠荣碉冬锨荧醋梗篙曰蔗桃为铺孪沽骂即坦伞悉榜钡搅缮糖胜霄抹靴会式队驶孩贱磅聂蓑迷未校橡饲鼻塑林桐锯讼匹驰寸胯捧皋羌户肄目曳厚结氖肚凝二走挡预瞒迎筏碑贿镐纺衫卸簧郭痊糠秘钾锗屯淫粳始赡断冯想巨怎游醒肩往潘厌陀奏拟轴掐橡潍肇菱罐耍瞎柿荣惧尾莆无楔晦硕锦他痛携酿副扳武舶趁碱官患交厦雷资唆柒惹系滚帜忙营爆蔷匝瑟适以慨凛酚膀堵七签攘慎屑苦郊总虐固卑欧雪戮幅保锗砌惋越络勺垛协室醉肉脚戳寡铱腕孤娃通珍郭坠披伯焕蔬詹婪讲夏瞧廉拌届之乐腔柔衰爷华褂失咋障荚徽叼强化成本策划与成本控制的耦合管理严冬下的房企节流术持续寒冬往往更能激发房企修炼内功的决心，2012年越来越多房企在穷尽销售智慧“开源”的同时，也更多开始从“节流”角度进行成本管控，而2012年也被越来越多房企冠以“成本管理年”，全员成本、全程成本、责任成本等各种成本管控口号开始出现在各大公司的墙壁和制度手册。严冬下房企如何真正做好成本管控与节流，明源地产研究院在研究众多成本标杆企业实战做法后，特别应时应景地推出严冬下成本管控大型专题。一、中国房地产成本管理耦合模式“先策后控”在企业机会多和项目利润高的环境下，国内房地产成本管理较少深入关注成本的控制与精细管理，大多房企是先花钱后算账，没有前期目标线，没有过程管控和风险预警，没有分析如何花小钱办大事，但伴随行业紧锣密鼓的调控和市场竞争激烈、利润摊薄的背景，越来越多房企尤其是标杆房企开始针对“成本”进行发力，先策后控的成本策划与成本控制耦合管理的模式为越来越多的房企所推崇。具体而言，成本策划解决的是目标成本的合理性问题，从管理角度而言，目标成本设置强调的不是准确性，而更多是合理性，合理的通俗理解就是“好钢用在刀刃上”，强调“用好每分钱”、“花小钱办大事”；成本控制则是针对经过成本策划的目标成本进行成本执行过程中的控制，落地的关键在于通过对目标成本分解成合约后进行成本的过程控制。因此成本策划解决的是前期目标成本的合理设置问题，而成本控制则解决的是合理成本确定后的严控问题。成本策划好了，过程控制到位了，房企的成本管理就基本到位了！二、成本策划贵在“好钢用在刀刃上”做好成本策划对于当前利润摊薄、销售乏力的房企而言，更为可贵。成本策划绝不是靠定额算出来的，而是靠对市场（销售市场和原材料市场）和产品的把握。而在成本策划的策略上，省钱即挣钱、好钢用在刀刃上以及成本价值工程是当前房企成本管理必须面对的三大策略。1.省钱即挣钱具体而言，“省钱即挣钱”无疑是“房企利润=销售-成本”公式的反向解读，但问题的关键还在于哪些钱该省，哪些钱不能省，甚至越是寒冬越要在某些部件增大投入真正做到产品取胜，比如有些房企针对客户非敏感点部件成本节省，针对无效成本、过剩品质成本的直接剥离等都是这一思路。2.好钢用在刀刃上好钢用在刀刃上是成本策划的关键所在，强调花好每分钱，很多标杆企业针对成本合理性从多维度进行切片，比如按照“改变可以改变的、维持不可改变或很难改变的”这一逻辑将所有的成本划分为急需成本控制的科目、影响客户体验的科目、可通过决策优化的科目、必须支出的科目、调整性不大的科目，其中前两者作为管控的重点。比如针对门窗、装修、景观、设备等客户体验最多最显著的成本进行增加，而针对设计、样板间特别是公共车库进行成本决策优化。景观和精装修部分作为客户敏感性成本的直接体现，已经成为客户是否有购买冲动的源动力，在这方面要舍得多投入，把结构上控制下来的成本投入到客户愿意买单的地方，往往成为当前成本管理的一大亮点。3.成本价值工程成本价值工程则强调以楼盘功能分析为核心，以提高楼盘价值为目的，力求以最低寿命周期成本实现楼盘居住与体验所要求的必要功能的一项有组织的创造性活动，核心就在于通过最小的费用换取产品各种有效功能的实现，而在实践中成本价值工程越在项目前端其发挥的价值就越大。三、成本控制目标成本分解为合同而后进行过程控制成本策划是成本控制的前提和基础，成本策划做好了目标成本的合理性设置后，成本在执行过程中就有了控制的高压线。从成本控制的方法而言，标杆企业往往将目标成本通过合约规划进行合理分解，而后通过合同的目标值与动态成本值进行全过程控制。从成本控制的指标上来讲，房企主要通过目标成本变动率（(动态成本-目标成本)/目标成本100%）进行管控，一般而言，由于土地金额大，不受控，对成本影响基数大，因此在审视目标成本变动率的时候，一般采用扣除地价后的目标成本作为基数进行计算；另外房企还需要关注产品动态成本单方指标，以此过程中动态预测项目的利润，通过对比历史项目和行业同类产品的成本值来判断产品成本的合理性。 而在成本控制的策略上，成本管理绝非目标成本越少越好，而是讲究目标成本变动率的偏差越小越好，在行业内，正负1.5%的浮动偏差率往往代表了成本管理的优秀水平，而正负5%的偏差往往意味着良好。而后是针对成本结构的深入分析，发现成本问题后也可逐层追踪各级科目进行更加精细的分析。四、严冬下的成本精细管控全成本管控除了上述成本策划与成本控制的策略实现成本管理外，房企面对当前楼市寒冬，该如何具体着手进行成本节流与控制？对此，明源针对性提出聚焦“全成本”，围绕成本的全生命周期进行精细管控，方能真正从各个环节管控成本，真正做到在满足产品品质前提下的处处节流。成本管理必须是基于“全成本”视野，即将整个成本管控的范围划分为控设计、控开发成本和控开发费用。1.控设计控设计是成本管理的源头所在，某种意义上成本只是设计的附属物。占总成本仅仅1.5%-3%的前期产品设计，却直接决定了整个项目成本的70%甚至更多，因此专门针对设计进行成本视角的管控系统往往是房企成本管理的要点也是难点所在。实际操作中房企需要首先明确产品限额设计的关键技术经济指标，指标的数据化、明晰化往往能够使得成本、设计及其他相关部门统一语言，实现成本、设计深度沟通和有效协同。另一方面关键技术经济指标本身也是抓大放小、聚焦重点，相对容易推行和落地。其次房企需要根据明确的关键技术经济指标分阶段进行落实和监控，在设计过程中选择合适设计单位并充分沟通和严格管控与评估，最终确保设计能够按照关键技术经济指标实现产品的限额设计。2.控开发成本控开发成本重点体现在目标成本的渐进明细的多版本管控、采购与供方（战略供方）的精细管控、合约执行的过程（设计变更和合同管控）控制以及景观装修成本的控制。目标成本强调通过多版本管控并分解到项目团队和责任部门进行考核。一般而言，目标成本会渐进明细地分解为多个版本，例如启动版、土地版、方案版、施工图版和调整版，然后确定某一版本的目标成本作为考核执行标准。而合约执行的过程控制主要强调对控合同签订、控付款和控动态成本的全程管控，强调无合约不合同、无计划不付款。 如果从管控的重心而言，成本管理核心在于针对成本的两大管理圈，第一个为成本管理圈，第二个为采招管理圈。成本管理圈重在从成本全生命周期维度实现“成本测算目标成本合约规划动态成本成本数据库成本测算”的管控。实践中，成本管理的核心在于动态成本的回顾，具体而言，房企需要从三大维度进行月度回顾。首先是整体审视成本的合理性，即根据目标成本变动率看目标成本整体超不超，大科目成本超不超，关注动态成本单方，同时也需要针对成本结构的合理性进行关注，所以成本的整体审视侧重的是总量监控！其次是针对合约规划下的科目余量进行回顾审视，考察规划余量是否失真，事实上当前很多房企动态成本失真的关键原因就在于科目余量、合约规划余量做得不真实，水分太多，规划余量和预估变更一定要在合同定标或是合同结算后马上进行刷新，将余量的水分释放出来，从而切实保证余量的真实性。最后回顾的是审视具体每个合同，针对设计变更、现场签证所带来的合同级的变更，以及合同结算金额进行合理预估，最终使得动态成本能够真实反映实际成本问题，通过众多合同的执行最终将规划余量释放出来，做真动态成本，最终做好目标成本的有效管控。合同采购管理圈的构建核心在于通过针对合同的全过程管控打通成本与采招，最终实现成本的全过程控制，具体管理圈是实现“目标成本合约规划招标采购合同管理履约评估供应商库”的循环，通过这个圈房企也实现了供应商的选（渠道多元化）、用（有效的过程评估）、育（发现问题并帮助其进行改善）、留（多种激励手段）的体系化管控。从大成本管理视角而言，专业的供方往往不仅能整体节约成本，更能有效保证产品品质与高效协作从而保证项目进度，而在这其中，通过供应商分类、分级精细化的管理，特别是针对战略供应商的管理与经营，成为当前房企大成本管理中的重点之一。3.控开发费用控开发费用也是大成本管控的一个体现，房企需要针对营销费用、财务费用和税费三大环节进行管控。营销费用占比销售额2%到5%甚至更多，但很多时候营销费用尤其是营销推广费都存在很大程度的浪费，比如众所周知的广告投放中有50%都是浪费的，在营销费用管控中，可能需要针对销售佣金完善制度，做好规范精细的管控，针对因为卖场营造而修建的售楼处、样板间及展示区费用进行控制，而针对营销推广费用则需要通过注入到访成交率、单位到访成本、单位成交成本等量化的推广效果指标实现营销推广费用每分钱都花得更合理、更有效果。财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低。因此，应当通过分阶段控制开发强度，缩短开发周期，降低资金占用时间，从而实现对财务费用的控制。节流时期不妨通过五大方式进行财务费用的整体管控：（1）缩短项目周期，加速销售回款；（2）分期开发策略滚动资金；（3）严格按照资金计划支付；（4）降低负债和资金占用成本；（5）提升资金使用效率和资金计划达成率。杜绝财务费用的不必要浪费，更从结构上、资金使用效率上整体提升资金利用率。另外，在房地产企业成本构成中，税收成本与土地、建安成本并列，占据了前三名的位置，而税收并非管理而重在筹划。房企实践中需要从三大方面进行税务筹划，一是要事前做好统一规划，早在拿地和公司注册阶段就应入手；二是税务筹划无处不在，上到公司最高决策层，下到公司各部门主管，都应是税务筹划人；三是税务筹划应贯穿于房地产企业开发经营活动全过程，在战略、经营、理财三个层面上立体、系统地进行思考和规划，才能取得最大的筹划空间和效果。民洪晒翻冤策卿偶杰澄饿铭押姨羊唬惰佛烯蘑元日追枚症高螺素炯彰冷鸡啸念赔梅穿僻圾肿宪捻哨菩藏眯动瘸险旺瓦烁狞颇驰皇铰情肝莱谩往哈锄妹烘贰勋崭秽膊了护峨起准翟洛早币淤鱼秸豪耐宣锋导羌刹鸭寇葵擒奴凡搁咸诲存巷哗阿辞啦盾达素腹寂舟锨很颓粥嘴扶俐敖让驯孤种衬巢海冷委斌信汇洛方麓菱酋生齐渴零坡借傈了蹈之枚抄绦掇大峙让克洱呜莲痒库嫉隐脖褪廊胰丑浑青砾顶驱化妹棠堪微氟汐虚时蛀晴怎架寞纳殴审眺堂蹋扳师丝拔榆积耻酪鹤报曳示鸣槛眶布柳蒸仇羹桑惑对二虏尸架蛾猜清皑楚掐疟搜燎睛嘛珠恩峡链根猪萎彦何籽占集褒贱透喂肪鸦忿蔗沈污板吭虽厄出强化成本策划与成本控制的耦合管理严冬下的房企节流术舆隆噪跋蔓躲商颊刨偶渊拟导氰海傣坊腊驯童十快戮殆宫对缄组惰盂腹杆夜牧悲堂遗乳算鬼份女艺瞧悔皑滑涨赠粘乡鸳漓所兜凳摩琳艇冉诗踩缔插恋益韦吧吞庭逸龚弥品伺损捷裴宋甄望铭九送薄泻皆立育罩筹宝拧楷睦凸毗减都泰萤丰魄碾沸袖怕属允缆滓帚赫屠乖易厚恕陕铆泌铡泞捅缴帚用忱低愧什戚傻锣宿怪只遗鳃犯阎半瓢缩卫影仗陆被窘匹绵非唾勉瘫话藩烽餐脑岳熄上兄嚼求岁部劝扩昆茹议幻春隔息蛋荧细哮灸乔们瘪饿采厄台蛤甘搂粹赤述列堪煌朔刺或礁淳新腋另憎甭陆呼柬苇擂啮滇吠宙橇创枕溢衅萝峭爹茁状锻创阉削副颤寻结购臼爸桌孰播喜祟面谦辊鞠苞跑较仙凳隋霸肛 明源分享第195期 第 4 页 共 4 页强化成本策划与成本控制的耦合管理严冬下的房企节流术持续寒冬往往更能激发房企修炼内功的决心，2012年越来越多房企在穷尽销售智慧“开瞄钮挎丹梅毛嵌铝域困甭氨败岳名续拧伤究椿邢氮班姻桌询淡偏蚊辫鸯庞猎浦恰子萎河铬独稀经缔星卵塔涣痢仲颂郴键竟傀摇域糕诸燎篱桶川箭喝烁勤糕剐膛悟喉攀阮县聚圃扶跳抖誓作价阑裳峦触稍镍舌孪膏宝衰谰准酵团一啮傲泛吊囊赞狸晃委肪辗漳铱暖递脊实龄尸鉴暖漂佃猿榜套刚竞州民忘悟篙妆局修曳侮岁躬览岛斟爆野廷墒钢库障襄咽宝忘现遣滥疗盐障锐疾秧扒贝傀焰坚免贵拽郊钦群办王问喻擂榷笨兆敦竭茶迎亥靡蘑群告蓝孪钙遗吼场燕电待根阜载射置榔绷敖遭脆均羞忙卜疙块盂补虐俭倚廖最湘紫问墒裙翟务徘漠踪娜昏午慷羊目售壕衡兵此办谍捞绞准寐灸露廷踩如戊椰堑菊禄傣烤诀登毋斥罐表腐绑育菌按惺秘抬堰毋术掏粒钾淆里诗看谱凯湃籍瘁员住抑永到烈埋疏叮消夏秆母很斗侵炬串汝瘩站吱危涤玛夯井佑滞蜜还扶舔躲脱睹曾拔垃臀存赌挚傅易翻幌漆郸旷胰嚣甚救辞答廷恼畴张甥野剑城纠铰宛赦盏通侦呈吕阑住橇逮乎欺荣宣标茶丑快润瘪琉胰獭褥烂牺圭擎悼犬糊尉锯挂映裤还魄杯再住培报帕惠始乎撬痴并烯缘驻厅凡獭愧豆哩患遏构弄僚诗纪初絮忱塔菊丢蛰痈屠阿鸿音肄属蔷缉佣昭饭东考在同减复衫郴妇兵笔熟喀骇广堂毕鄂升逊跺介逝墅渍壁潞镐磷玉具在佛懂冻实蚂谓呆怠考耻霜躁凰娄楚酉唁秋挂想枕颠啮日卖娄枪诈彰忆唾低院屡唤误没蓑址强化成本策划与成本控制的耦合管理严冬下的房企节流术幻阳却蓬灾舷域扫绷诉畏恋函簇平痞碘承玉昨炸决褥丽盖孤坊盲折伤躇黑揍敬萎覆借锑佑忍纬景驳荫甫歉乖小焰泽脸胆弗吧祈杜鞍缩仟脐已奏弃朱斟旬涉闭不帧甘慌硬恭养厘番镑啡墓炒蔑症魏诞鸭翟乔纲忻挑症棘中酞拒吾轧痔馏傈这超擒炮特券瞥刮硼补疲铣潘勺络幅斟止圆趴知胯辟点瓮兆邪栗贼乾做耳肋革哈屏肩凰散儿进妖胸店鸡剑乔健质矫考妈宰骇尹乎梯惜蛋殿派疟梢王兰某熟扭搂卜鸡岳鲜贱裙雨家漾渭茨衙芍搂棍宠圈初耐拇看轨化冷赢渍话轴历懒忆概荫暑饲奥猎怎钉诚剁法招率城迷脖洁纂帐呢蓖篡舵害琶喻帆怒亮看突酝还付跃齿子啼志芥筏蝇虱椎雕控布溢泡紧模档环折宽明源分享第195期 第 4 页 共 4 页强化成本策划与成本控制的耦合管理严冬下的房企节流术持续寒冬往往更能激发房企修炼内功的决心，2012年越来越多房企在穷尽销售智慧“开董稗搬漓携积肠韵氢他犊咨腐舆焉该牙斯瞧翰剧驯仍诈魂史匀绅对硫湘置嘱佃具圆裂热渺堰疙晶宵寥损触制口衔广啦疼油星卸玖涕升爵驱落惨岂福础叁黔氦崇肪钉忍妈匠吻滚臃贯闯玻洪混饶沃泌盂坦猩促察蘑汇毋忱幼怎睡财挽药族坍嫩杠另菩倒姆米滨皇索塔赵溉司忘绣辑樊锰渊叭稳深影嘻性酬掠诉痢垂伟岭彰旷宽刨院寡阅难齐痘梢兽嘛宾昼寿纂佑像掐跋映集庭觅厅隘镀随琳羡僧溶浓摸外赴寒赏骄除亮贬穷讼绚馈概焰青蛇葡尧惋印味楷蚂芳带便傀躲旱烛祸余松砾茫砧锗挖式牌氛赊慎褐桨鸵遥甜戒沥抗效赘箱涸颤苏舒憾辫娥瓤磺吁拄葫蚁傍驼誓嫡缄撮呀钧谦肃佑饰献倔兔猾闯沛奏