日喀则江孜县基于城市更新的老旧小区改造难点与对策.pdf

中国科技期刊数据库 工业 A 收稿日期：2023 年 12 月 21 日 作者简介：王冠群（1990），男，汉族，山西运城人，本科，工程师，现任职于西藏自治区建筑勘察设计院，研究方向为城乡规划。-169-日喀则江孜县基于城市更新的老旧小区改造难点与对策 王冠群1 何雅茹2 罗 洋3 1.西藏自治区建筑勘察设计院，西藏 拉萨 850000 2.拉萨师范高等专科学校，西藏 拉萨 850000 3.西藏自治区住房和城乡建设岗位培训中心，西藏 拉萨 850000 摘要：摘要：中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要指出，要对城乡发展方式进行主动的改革创新，对城乡的发展方式进行主动的调整，对城乡的总体布局进行科学的规划，对城乡的统筹进行积极的统筹，对城乡的发展进行积极的推进，使人们的居住条件得到持续的提升。我们要进行大规模的改造，全面提高城市的综合素质，包括旧住宅区，工业园，商业中心，住宅区，城中村等。这将帮助激发潜在的土地价值和提升整个城市的效率。另外，对改善城镇居民生活质量、促进居民健康交往等方面也具有一定的促进作用。“十四五”规划中提到，要加速推进城市创新，推进老旧社区改造，既能满足人民对更好生活的渴望，又能提高城镇居民的幸福感，是一件划时代的社会公益事业。关键词：关键词：老旧小区；改造现状；可持续机制；策略 中图分类号：中图分类号：TU984 0 引言 通过开展老旧小区改造，推进城市空间布局的优化与质量升级，实现城市发展模式的转型，对于提高城市发展的整体质量，不断满足人民对美好生活需求的不断满足，促进经济社会的可持续发展，都有着重大而深刻的影响。本文简单地列出了目前西藏日喀则江孜县城市中的一些情况与存在的问题，并提出了一些具体的对策。1 江孜县城现状 千年古城江孜历史上曾经是西藏最为重要的通商口岸，是国家第三批公布的国家级历史文化名城，也是西藏历史风貌保存最完整、最本真的古城。江孜城依托宗堡、白居寺形成，伴随着城市经济和社会的不断发展，目前江孜县城形成以下布局特点：城市功能分区不明显。北部主要为居住区，南部为公共服务设施较集中的区域。城市用地结构不甚合理，居住用地比重偏高，绿地不足，城市原住民住房基本为 12 层，建筑密度较大。由于历史和地形等原因，城市以宗山一线为界新老分区比较明显，新老城区城市面貌迥异，城市形态和机理相差较大，过渡处理不佳，新城建设缺乏特色与老城未形成和谐的关系。年楚河西岸为工业区，主城区内除传统手工业外，几无工业用地。城市东北为国家粮库，独立于城市之外，占地面积较大。新的建设项目大多安排在南部，南北两部分建筑风格、城市面貌迥异，根据确权数据江孜县城共有 2868 宗地，其中涉及老旧小区 3208 栋 4189户、总面积约为 46.872 公顷 城市评价：城市功能分区不明显、存在大量的城中村、建筑密度较大、居住建筑质量不高、生活环境一般、配套设施不完善等问题。图 1 江孜县老旧小区分布图 2 城市更新的内涵及老旧小区的改造意义 城市更新就是由以往的大量增加改造为以存量改造为主，以增加存量为基础，以增加为基础的结构性改造。江孜县老旧小区改造作为一种重大的发展策略，在改善城镇空间结构、改善相关公共服务和生态环境等方面具有十分重要的作用。以综合性、整体性的理中国科技期刊数据库 工业 A-170-念和行动来处理各类都市问题，对不断发展中的经济、社会、物质环境等进行长期不断的改进与提升。老旧小区改造的方式有三种：改建、修缮和修缮。结构调整一般涉及到老房子的拆毁和新房子的重新建造，比如城中村、棚户区改造。由于时间的推移和时代的发展，很多原来没有应有的功能的建筑物、市政设施和社区都出现了无法避免的问题。为此，应加大对其维修力度，并通过各种手段提高其实用价值。而在这些方案中，老旧小区改造和城市双修则成为一种较为理想、经济可行、效果显著的方案。对已有的文物及环境进行保护与修复，才能更好地维护与传承本地的历史文化。而一些已经落后且缺少维护与管理的城市，因缺乏相应的配套设备与技术支持，且缺少相应的更新与更新，其老化问题日益凸显。社会主义现代化建设是与社会发展相分离的，而要想达到这一目标，就必须调动各类社会力量。其中，小区是城市的一个重要组成部分，其各项功能设施的健全，不但能够提高人们的日常生活水平，而且对整个社区的环境也有很大的提升，使得公众的福利更加充实和可持续。3 老旧小区改造的现状与困境 3.1 改造现状 3.1.1 人员构成复杂，居住环境较差 江孜县城区大量的城中村、棚户区主要由老年人、低收入人群、外来务工人员等构成，因为居民的平均收入不高，物业管理的观念意识不强。这使得江孜县无任何一家物业公司对现有的小区及城中村进行全面的管理，同时政府管理力度有限，江孜县城中存在整体居住环境较差。图 2 改造前后对比图(1)3.1.2 基础设施差，公共基础设施缺乏 大部分的老旧小区都面临着相同的问题：一是因为基础建设比较落后，很多管线都有破损，而且雨水和污水没有进行分流，导致排水系统非常的阻塞，每当大雨来临的时候，经常会造成小区内的积水，从而影响到居民的日常生活。而在另一个方面，则是缺少了公共基建，而这些老旧的住宅区已经不能满足目前社会发展的需求。图 3 改造前后对比图（2）3.1.3 服务成本高，且物业管理人员无法进入老旧小区 江孜县城中围合式的小区多为政府周转房、公租房、廉租房，其余则为开敞式的城中村和棚户区，很难入住物业进行片区管理。老旧小区主要由老年人、当地老百姓和一些租户组成。当地老百姓和老年人思想观念比较重，生活方式比较固定，对社会财产的需求也不高，不愿交纳多余的物业费用。物业管理对老年人的影响也是可有可无。因此，当地居民并不想缴纳没有必要的物业费。另外，由于租户的收入大多数都比较低，他们也比较不情愿缴纳物业费，因此也就不想物业入住小区。3.1.4 缺乏统一的管理，私搭乱建严重 老旧小区由于没有进行统一的规划，部分居民表现出了自己的私心，出现了私自建设停车场，擅自改变房屋结构，对房屋进行了违规装修和改建。由于缺少严厉的监管，执法困难，执法频繁，造成了一些小区的公用绿化被毁坏，一些住户还将其毁坏，将其改建成小菜园，私搭乱建，这在当时是一种执法不严，法律政策不健全等因素，使得目前的执法工作变得更加困难。3.1.5 建筑密度较大，居住环境差 城中的老旧小区的建设没有进行合理规划设计，布局混乱，建筑密度较大，道路较窄，部分巷子仅能一辆车通过，伴随着我国社会经济快速发展和生活水平不断提高，私家车数量剧增，导致道路更加狭窄拥挤，严重威胁居民的生命安全和居住环境。面对着人们的日常步行等问题，他们的步行空间非常有限，不能保障他们的日常生活，交通事故频繁发生，老旧社区的交通设施也很差，改善的战略必须得到强化。中国科技期刊数据库 工业 A-171-图 4 改造前后对比图(3)3.2 改造困境 3.2.1 筹措资金困难 尽管国家对老旧小区改造进行了大规模财政扶持，但各个地区仍然面临着“投不起”的问题，以及整体上缺乏足够的资金，所以单凭国家的财力很难解决这一问题。在城市更新过程中，缺乏有效的社会资金投入机制是制约城市更新发展的重要因素。另外，也有一些社区采用了让居民参加投资的方法，但是在实施的时候却会遇到很多的阻力，因为大多数的老旧社区都是低收入人群、老年人和租户，他们对这些老旧小区的收益并不感兴趣，再加上租户居无定所，老年人也没有形成好的缴纳习惯，所以他们对自己的投资缺乏热情。由于对资金需求巨大，因此，在城市更新进程中，国家资金“投不起”，而社会与市民又不愿投入，这就造成了在城市更新进程中，融资难度大，后期管理经费不足等诸多问题。3.2.2 居民意见难以统一、多方利益难以协调 由于这些老旧小区建成的年代比较久，住在这里的大多是长期居住的老人，还有一部分是租户。所以，在老旧小区改造之前，必须要让居民们的意见取得共识，但要将社区居民的意见统一起来，协调各方的利益，却很难做到。社区业主协调工作的难点与重点主要体现在以下三个方面：首先就是改造费用的问题，难以达成一致。第二，在改造工程结束后，房地产的相应利益将有所提高。同时，小区居民之间也存在着一定的利益冲突，这种冲突也会对小区居民的团结产生一定的影响。最后，在改造过程中，住户对改建的要求各不相同，由此产生了较大的争论。比如，在老旧小区的停车设施和地下管线改建过程中，往往会遇到对居民的出行和生活产生影响的问题，这些都是造成矛盾的原因，使得整个老旧小区在很长一段时间内都没有办法进行改造。3.2.3 改造过程不清晰，组织体系不完善 当前，我国老旧小区改造尚无统一的指导方针。由于老旧小区的实际情况不尽相同，所以要处理的问题也不一样，所以还没有形成一个统一的改造范式。在谁主导、谁应用、谁投资、谁管理之间，并没有清晰而合理的界线。在协调、资金、设计、审核、反馈等方面的安排都不够具体，不够细致，整个小区改造的协调不足，改造的效率也不高。另外，有关部门对改造内容、建设组织方案等方面也缺乏足够的重视，造成了居民对此的不赞同，对此也产生了疑虑。因为老旧小区已经建成了很久，所以以前的建设标准和要求，跟现在的建设标准和需求有很大的矛盾。例如，消防、安全、节能等指标都不符合现有的建筑标准，这就会造成改造费用的增加。3.2.4 改造内容和技术水平参差不齐 由于缺乏顶尖设计的指导，江孜县至今都未能建立一个完善的技术体系。由于缺乏统一的标准，老旧小区改造中存在着不同程度的更新，相对于新建筑的标准、规范，照明、绿化、停车等方面存在一定的困难。有些老小区改造只是表面文章，只是一个形象的修正。另外，也有部分城市老旧小区仅注重单体住宅的更新改造，并未从整体上对社区进行更新改造，以及对社区的可持续发展。另外，因为缺少对其进行有效的引导，所以在改造过程中，新理念和新技术的运用还很少，这对于老旧社区的可持续发展和相关行业的发展都是不利的。3.2.5 很难形成可持续动力机制 老旧小区改造所需资金以国家投入为主，且多为“净投资”，给政府带来了很大的负担。因为各级地方政府都面临着很大的财务压力，所以很难对老旧小区进行大范围的投资，这就造成了一些地区出现了畏惧、拖延、逃避等心理，对老旧小区进行改造的主动性和积极性都不高。由于经费的限制，公共财政经费在运用中还存在着一些公平问题。另外，有些基础设施的改造，比如道路、管道、线路、燃气、绿化等，都不能带来收入，所以缺乏对社会资本的吸引力，也就造成了社会资本不愿介入的情况。因此，所有的成本和费用都要由国家来负担。如增加停车空间等，由于其投资回报周期较长，所以对社会资本的投入也不多。3.2.6 后续长期管理问题困难 在老旧小区改造后，要使其在很长一段时间内实现长效管理，难度很大。老旧小区改造是一项长期的中国科技期刊数据库 工业 A-172-工作，既要进行长期管理，又要进行长期建设。只有不断提升管理与施工水平，才能真正推动老旧小区改造事业的可持续发展，为广大群众谋福利。通过对这些已完成改造的老旧小区的观察，小区面貌焕然一新，居民的生活水平和质量都有了较大提升，但是对这些老旧小区物业管理水平的提升却十分困难。4 推动老旧小区改造的对策及建议 4.1 多渠道筹措资金，加大金融及财税政策支持 通过特殊基金的资助、继续实施棚户区改造政策、中央增加财政补贴、政策性银行增加贷款、商业银行提供优惠贷款、国企与“三供一业”等配套融资，探讨 PPP 模式支持旧改，对已经获得部分收益但不能完全回收的旧改项目，研究引进保险资本、设立政府引导基金等多种形式，推动中长期投资与央企互动，保证旧改可持续发展。在城镇改造过程中，对城市建设过程中的新的配套设施、安置房、养老设施、人才公寓、空置土地等，免征契税、房产税、城镇土地使用税、城市建设配套费等。对下岗职工，由中小型企业向他们提供养老、家政和社区服务等相关服务，并向参与旧城改建的中小型企业提供信贷。对于财政的补贴（改造提升部分）：补贴的数额要根据地区发展水平、房屋均价、地区现状（房屋密度、公共配套）、既有居民改造意愿、商业或工业基础（特别是对土地的开发利用）等方面进行评估。在实行了政府补助后，如因区域发展严重失衡或因改建费用太大而导致区域内不能实现自我均衡，则可建立渠道或平台，让投资者自行提出投资计划和投资计划，并由政府组成专家小组对其进行评估，经评审后，给予补助的金额会相应增加。采用全程监控、业绩评估、事后管理和评估的方法。4.2 完善改造协同机制，提升主体参与协调性 为了保证在老旧小区更新进程中，各个方面都可以进行有效的配合，必须要有一套适合于协同治理机制的工作组织系统，这可以通过对各个参与人的行动进行管理，促使他们的密切配合，形成一种合力，使得改造工作更为顺畅。然而，当前一些区域的小区改造规划中，涉及的主体多为单一主体，缺乏有效的多主体协作机制。为此，需要改变思维方式，构建起与各相关主体平等的合作伙伴关系，充分发挥牵头角色，加强各方面的配合与协作，以推进小区改造工作的有序开展。采用一种灵活高效的方法，将市场主体引进到相应的改造小区中，将其进行托管和外包，使其能够最大限度地发挥市场的作用，发挥其在城市中的作用。另外，还要重视居民的实际需要，扩大市场参与途径，激发市场积极性。在征询居民意见的过程中，要让他们也参加到小区改造工作的讨论中来，与规划方、设计师进行面对面的交流，将自己的想法和建议都说出来，这样才能增强居民们的信心。有必要强调指出，要使小区居民参与到老旧小区改造中来也很重要。以洛阳三达社区为例，就是一项由社会力量进行的小区改造新工程。政府可以加强与当地大学、智库的合作，让优秀的人才参加到老旧小区的改造中来，并对媒体进行宣传，并听取公众的建议，给老旧小区的改造带来新的活力。5 结语 总而言之，老旧小区改造是一项十分重要的城市治理工作，它直接影响着整个城市的面貌，也关系着基层社会的和谐与稳定。改造工程是一项提升居民生活质量、提升居民幸福感与获得感的有效途径，对推进我国城市治理具有重大意义。但是，从实际状况来看，要真正完成这一任务还有很长的一段路要走，在此过程中，还必须对改造工作的方式、思路进行不断的创新。在旧城改造工作中，要注意对老旧小区的整治与改造工作进行创新，让其重新焕发生机与光彩。参考文献 1 黄 慧 明,龙 萧 如,冯 萱 等.新 时 代 广 州 城 镇 老 旧 小 区 改 造 的 政 策 创 新 与 实 践 J.上 海 城 市 规划,2023(04):45-51.2高文涛,王炳武,冯勇.山东安丘：以服务理念抓创新补短板 推动老旧小区改造驶入“快车道”J.城乡建设,2023(16):38-40.3刘如兵,夏长贤,李存钱.老旧小区改造资金筹措难点与对策研究J.建筑经济,2023,44(08):80-85.4冯钰,安妮.浅谈老旧小区改造中的景观人性化设计以西安市莲湖区蓝天小区为例J.建设科中国科技期刊数据库 工业 A-173-技,2023(14):37-40.5黎颖芳.基于居民满意度的黄石老旧小区改造难点与对策研究J.居舍,2023(20):166-169.6周文锐.基于城市更新的老旧小区改造难点与对策J.住宅与房地产,2023(19):63-65.7何任翱.基于国土空间规划下的城市更新规划策略J.中华建设,2023(07):101-103.8林华,金麟.城市更新的法治逻辑：利益平衡与程序构造J.学术月刊,2023,55(05):94-105.