探讨开发区的土地利用与管理.pdf

中国科技期刊数据库 工业 A 收稿日期：2023 年 12 月 21 日 作者简介：莫海华（1984），男，汉族，贵港平南人，大学本科，南宁高新区人才交流中心，研究方向为开发区土地利用与管理。-184-探讨开发区的土地利用与管理 莫海华 南宁高新技术产业开发区人才交流中心，广西 南宁 530007 摘要：摘要：开发区是在城市或其他有开发前景的区域，划出一定界限范围，经政府科学规划论证和严格审批后实行特殊体制和特殊政策的开放开发区域。对开发区建设而言，土地资源充当关键的角色。特别是今天，城市可利用土地资源正在持续锐减。作为城市系统的核心构成，开发区有自身的特征与具体要求，需结合实情进行统筹规划。现阶段，有关部门并未对开发区的土地利用与管理进行深层次研究，缺乏先进的技术手段，大多是扩张式利用土地，未注重对用地结构、土地效益进行全面地研究。为此，开发区建设更要对影响生态系统的相关因素作出分析，秉承生态文明理念，对土地资源进行集约化利用，提高土地的综合效益。关键词：关键词：开发区；土地利用；管理 中图分类号：中图分类号：F301 0 引言 从土地开发利用情况分析，大体是从功能分区、空间分布的视角来对土地进行规划。有如下几种较为典型的开发模式：同心圆、多核心以及扇形模式。适时地调整土地利用模式，有助于优化土地空间结构，丰富利用类型，使城市土地迈入集约、高效化，从根本上提高土地总体的利用水平和效率。开发区本身就处在较好的地理位置，其承载力较高，能够帮助城市缓解土地稀缺的困境。同时，土地开发受到多因素的限制，我们需提前做好考量，帮助居民提高生活质量。既要注重开发建设，又要保护地区的生态系统，让生物有安全的栖息地。优化自然、人工生态单元，是促进城市综合、长久发展的必然要求。1 开发区土地利用需求 1.1 发展建设需求 作为城市建设的基本构成，开发区覆盖的一切土地均为城市所有。对土地资源进行开发建设，要立足于城市当前的总体规划。基于生态文明的视角，探索开发区土地最适宜的开发方法，根据土地利用现况来对体系作出划分。这其中，生态用地，如公园、绿地，均被纳入公共管理或是服务用地的范畴。除行政办公、环境用地外，工矿仓储用地占据更高的比重。和城市其他区域相比，开发区工业布局明显要紧凑的多。由此，我们能够判断出开发区在一座城市总体规划和建设中的功能和定位，对区域经济增长有着十分关键的作用。以开发区为辐射点，构建一套科学的经济发展体系，打造生态开发区，无疑是推动开发区全面发展的必备举措。1.2 清洁生产需求 对开发区进行建设时，需耗费较长的时间。同时，需以大规模的土地空间为载体。我们在分析和评价开发区事先确定下来的土地开发方案时，也要遵从生态文明的相关原则，既要考虑土地的自然属性，又要尊重它的社会属性。现代城市，总是将工业作为开发区规划的第一抓手，要想办法降低企业建设对周边生态构成的负面影响。生态文明背景下，推进清洁生产及其相关策略。在开发区中，有必要增加适当比例的生态用地。一方面，对城市环境进行美化；另一方面，为城市居民提供安定的休闲场所。利用生态用地的属性和功能，逐步优化工业生产中排放的各类废水、粉尘还有废气，让生产更加有序，让开发区生活更加舒适。1.3 生态系统需求 现代社会，城市发展对于生态文明给予了空前的关注，要求从不同层面上采取对策进行统筹规划，以构建功能齐全、能够自我调节的生态系统。对开发区而言，其位置大多偏向城区近郊。和主城区存在一定的关联，但又有自身的独立性。对土地进行利用时，需遵从生态文明的准则，打造一套绿色生态系统，和主城区对接，防止生态意外地失衡。另外，开发区也要留出适当的生态用地，打造功能齐全的生态系统，中国科技期刊数据库 工业 A-185-利用该系统特有的自我调节、维护功能，全面保护城区、近郊两地的生态环境，让居民生活更加静谧、美好。2 开发区规划与土地利用的主要问题 2.1 规划的市场适应性不够 面对拉动经济增长的压力，城市规划不得不经历反复的修改。究其根源，是由于城市规划缺乏很好地市场适应性，尤其依法行政方面，很多外部条件仍然欠缺。当下，开发区规划并未深层次地探索市场经济体制及其相关问题，无法全面地把控生产要素集聚的条件、规律。因此，也就没有办法对开发区产业作出科学精准地布局，土地利用率与产出效益有待进一步提高。一方面，无法顺利地招商引资，另一方面，对经济增长也失去应有的助推作用。适应性过低，无疑降低了规划的严谨及其权威性。2.2 规划缺少对土地效益的研究和调控 开发区建设，归根结底是为了招商引资，壮大一个地区的经济。长期以来，配套设施、引资数额以及企业纳税额，均为衡量开发区管理的关键指标。为此，我们有必要考虑上述因素。据媒体报道，开发区经常性存在乱象，如超宽马路或是盲目引资。为了夺得更多的用地指标，个别开发区总会在规划上动心思。一是人为增加人口规模，减小人均用地数值；二是以工业用地为幌子，私下做假账。2.3 对土地开发时序的调控手段不足 对土地进行出让（出让时间、地点、规模，包括具体的使用去向），是开发区规划的核心途径，也是必须考虑的要点。如今，不少开发区并未对前述问题进行全面地研究，基本上是应企业之要求，它们看重哪块，就对哪块进行出让。其结果，经过一段周期的发展，企业布局也陷入混乱的状态。一方面，无序开发必然会浪费城市大量的设施资源，忽略对分期实施的科学引导，也很难适应不同阶段的应变方案。另外，在各个发展阶段、发展形势下，地方政府未注重对出让政策作出调整与干预，这些同样也会阻碍开发区的建设进程。2.4 规划和建筑设计市场管理不完善 在开发区内，建筑景观、空间布局并未与城市规划完全地协调。个别开发区，其工业类建筑太过显眼。作为城市的构成元素，开发区既要成为产业先导区，又要传承一座城市的特色文化，体现地方特色，彰显城市独特的品位，塑造人文化的景观。少了这个前提，开发区势必会沦为城市文脉中的一个断裂带，甚至是被城市孤立的一个空白区。3 适应开发区要求的土地利用与管理 3.1 更新规划观念和方法 关注政府、投资商和广大市民，因地施策，这是城市规划明智的选择。在不同的发展阶段和形势下，为增强城市规划的可操作性，有必要遵从市场规律，将城市规划的矛头调整为对空间资源的优化配置，使其更好地服务地区市场。对城市规划来说，关键是要明确统一的标准和行动准则，对土地市场加以干预和调节。兼顾其中的某些波动性因素，为规划留出一定的适应空间，保持足够的弹性。3.2 规范土地市场 有必要健全一套土地资源利用体系，规范土地市场。以总规划为纲领，对土地资源进行均衡分配，利用地价杠杆加以调节，以保护城市近郊有限的耕地。同时，引入竞争机制，最好不要强制性地行政划拨，将土地市场有序推向规范化道路。完善管理机制，对土地进行集约化利用，以招商为起点，重点吸引那些占地面积小、有技术含量的投资项目，使土地开发从之前的粗放式调整为集约式，将其引入到内涵式发展的方向上来。3.3 建立有效的监督和反馈机制 分级管理体制下，政府成为地方利益最关键的代言人，同时还是颁布、执行政策法规的唯一主体。若不构建一套良性的监管-反馈机制，不对土地开发活动、后果实施全面地监督，那么有些政府为了牟取眼前利益，可能会以土地资源为代价进行换取。为此，需要引入技术方式来追踪地区的土地剩余、开发情况，围绕开发区也要制作土地利用情况的一份详图，为利用监管提供可靠的依据，确保监督、反馈工作的时效性，体现监管机制最大的效果。同时，要对用地指标作出均衡地分配，对土地空间进行灵活配置，从根本上优化地区的产业结构。缩小批准但是未供应、能供应但又尚未使用的土地。另外，用地指标必须要和地区的产出效益进行结合，提高集约利用水平。对于某些重中国科技期刊数据库 工业 A-186-点、民生还有基建项目，有必要从政策上给予倾斜，为其划定相应的土地指标。要对土地利用总体的情况实施全方位监管，尤其是非法占用、不按要求规划的行为，土地管理结构必须严格对待，责令他们按期将这些违规建筑进行拆除。3.4 明确土地利用规划的效益指向 推动持续性发展，完成预期的效益目标，这是开发区规划的第一要义。明确效益指向，实质上是从政策上规定具体的投资强度、应创造的产出效益。借此，划定好产业用地及其相关项目，最终需要的用地规模，为防止无序开发、抵制私自地占用土地甚至低价圈地等不良行为提供可靠的政策依据。根据开发区当下的发展状况，分析对土地利用有影响的相关因素，以问题为中心，提出针对性的改进方案，确保评价成果的推广应用，为地区的管理决策服务。3.5 加强对开发过程的引导和调控 伴随招商引资这股热风的掀起，注重开发时序十分关键。归结为如下几点：招商方面，不仅要考虑近期需求，而且要为开发区的将来留空间。出让方面，要兼顾企业当下在用地方面的需求，适当地预留，还需保证用地的均衡、完整性，帮助政府节省基建设施方面投入的成本，使土地得到集约化利用。同时，开发区产业必须要和母城、周边地带达成某种互补，促进联动。土地规划要有一定的弹性，为转型升级提供充足的空间。结合产城融合的总体态势，除了产业发展外，我们也要给开发区留出必要的生活、生态空间。3.6 完善土地盘活利用机制 构建土地闲置处理体系。对于不同类型的闲置土地，要适时地转变它的利用方式，某些没有开发余地的土地资源，要尽快地回收。针对部分没有办法继续开发的空间，建议用作临时绿地。同时，新建标准化厂房。引导企业尝试收购、转让或是出租，使厂房得到充分地利用。有些中小企业，其投资规模相对偏小，政府可以增加必要的投资，建立标准化厂房，使土地得到真正的集约利用。4 某开发区生态文明用地利用案例 4.1 工程概述 某市高新区，坐落在主城的西向，东面则和客运西站对接，背面紧挨着水库、科技园，而西南方向都是大规模的农田。对这块土地进行规划时，政府将其整合为建成区、科技示范区、森林公园这 3 个主导部分。地形方面，该区大多属于丘陵，北高南低，高程约为 1570m。森林公园，其海拔高达 274m，西北区高 148m。4.2 土地利用类型 土地利用方面，我们将本区域归为工业类、生态类还有商住类这 3 种。工业类，指的是仓储、工业、市政设施以及特殊用地；商住类，指的是居住、公共设施；而生态类指的是绿地系统。最终一种用地类型，能够很好地保护当地的生态系统。从生态文明的视角分析，有必要对工业、商住类用地作出生态适宜度方面的评估。以该区土地规划方案为准，构建一套三级指标体系，明确划分 4 个不同的评分等级：很适宜、适宜、基本适宜、不适宜。利用突变级数模型和 GIS 叠图法，分依次评价它们各自的生态适宜度。4.3 土地开发利用 对生态适宜度作出评定后，明确中部地块的适宜度相对偏高，工业用地周边地块，其生态适宜度相对偏低；二类工业用地包括它的西侧，则被划定为不适宜地块。在生态文明下，需确保不同土地类型的生态适宜度。除了完善当地的基础设施外，更要对其中适宜度不高的地块实施针对性地生态隔离，并铺设人工绿化带。如二类工业用地，其对森林公园构成了一定程度的影响，建议改为居住用地；同时将适宜度尚可的二类更改为一类，结合操作的可行性，对各类用地的大小进行控制。特别是已划入到开发阶段的小区地块，重新更改用地类型不太现实，关键还是要控制它的建设规模，以减小影响。另外，采取强有力的补救方案，尤其是道路两侧需要尽快对绿化隔离带进行铺设，让高新区居民过上更舒适、健康的生活。4.4 开发前后对比 作为该市发展的核心构成，高新区广泛汲取了高新技术、产业研究，属于空间、职能二者交融的综合体。生态文明背景下，我们有必要控制好该区不同形式的景观比重，优化设计，按百分比的大小逐一排列：工业用地公共绿地道路广场居住用地公共服务水域仓储物流市政设施。和规划前相比，此次的水域占比逐步在缩减，但其余用地则逐步在扩大，多种用地的转化，其目的在于增加高新区生产、居民生活中国科技期刊数据库 工业 A-187-共同的生态适宜度。5 结束语 开发区原本就是城市规划中不可忽略的部分，有必要给予重视，特别是土地空间上，要确保开发方案的可操作性。既要考虑眼前产业、经济的发展，又要缓解人地不协调的现实矛盾。以生态文明为指引，对土地资源进行规划开发，立足地方特点和实情，对土地类型加以转化、调配，有助于提高地区的生态适宜度。参考文献 1陈前虎,宋小冬.公共选择:城市土地资源配置的第三只手J.规划师,2021,20(4):77-79.2李秀芝.市域土地利用结构优化配置研究以南通市区为例D.南京:南京农业大学,2018.3郑燕凤.基于 GIS 的 CA-MARKOV 模型的土地利用变化研究D.山东:山东农业大学,2019.4曹雪,罗平,李满春,等.基于扩展 CA 模型的土地利用变化时空模拟研究-以深圳市为例J.资源科学,2021,33(1):127-133.