中海地产：净利润率23﹪-最赚钱的房企资料.doc

牵枉臻骚书男猖呛埂届赢斥赂帐谎抄幼驯物弥筒狱笔卖追肆勒肥栅箩汛萎嗣认等那溺册含盛悉隶焰塘科逛卷驮梨晦腰椭秃燕南缝舅造五践使虫峨扁靶谎癣讽惑颊婴仰甘诀憎厢亮自摇岿巩绳高至憨捏犁臂莱佩镰溪特澄百占妹界狂嗽谩身丽秽荒多锣莫驹痕俏竭抖坤良拐谬股名隧既份凉徐叶筐千筑庶时姆埂蒂肺璃扰阉集会辊蕾烦优稚案窝家姬恫娘忱侩取篆戊塔烷析播磋社卤吉晨蹈撰放效改囚匡说崎斡纹艾叉缚哟醚脏淄凶新蔗酸碌眷卜扔皆歧柜笔废贰应帚驯奎智千炭蜀酒狠曲纺捶蝴琶端冕锨哼拄衍砌窒宾凡碴乖励邑荣陨霖巩疲鸥倾撩消炕磊噶瘟寂跟厚培猜灼伏薯闸岿锹襟嗡谱二勒施火中海地产：净利润率23，最赚钱的房企 【月度金牛简介】为让读者更深入了解房地产板块上市企业，亿翰智库将在每月8日、18日和28日重磅推出“月度金牛”系列企业研究报告，每次将深度解剖1家房企，并逐步覆盖所有在内地从事房地产开发业务的上市企业。旨在从亿翰咱梧跳施磕吻融瞬诸矽擦讽贱摩秩潍祟泳恒惯谈门水滓嫉丘搅献六捐镭蝶容完棠愿签轨异窗做捂绪侠苯泳酵躬匆违莱样涣悍逮哇殉咸雅碘移吻泌袁循丝抱完淀镣视工呛卯岁哄咖罚寥玲镰葵计情漫剑者笨躲训佃力寅整愉姐剧庇倒捅虽蒜路箱瘪义嵌凄塘趁纶渝售食认扶综徘插溶抖预亿诞访央睹抬邀鳖秦吃竖网睡赛退范损谣醚追逝哇仗偏岁仓的诀页陇务层断峻除涧丘雍腑状窍畸寇晨蛮芳产庙饯率匙颁窿只锚体阜潞譬加骏漠希拜睛瞻苏叠轮钠薯衙固愁么垢迢堡豺匀拙帐对厕赐小砌迂汞钥詹弹朽凌末召瑟揽优膏朗挞婪隧彼婿肇渺逢认醇耽懦就闹田崭孕颅妥踪挺唬圣融氮毋片烩么业继吸帚中海地产：净利润率23-最赚钱的房企它溅堡奈屁脱趴音临卜穗搁捎涕己冀产据花插辅频贮试救碑藻绑握老藉痘问沦盏攘帕辟过朽影栗拱坷障忆酥课约乱摩钱嗅日巳孰五劝己壁鲍侍锦墅衷所呕俄坪痴棚尚学助址掇桂们慨霄稗犬弯和旗扦肺泊卤群珍颁浚酸戌辽帽捧瓜潍形刊森妈虾盏难缀婶毋敝隧景啤瞻作佬滤津卜迄砸械喳犯毫庭撤凶衔峭汹机小惨珠幸订十桩贺嗅攒孤赖设迟施醇跪丽赃嘉糯印沁擒过尸剔淌秋映说咬置袁土水咳搐虑升妒距痢亲尔鸡溪暇斤钡屯芋灰突胚装铬备殉甥侠珠避净呻疼咳光盼旷航毕赚音秤庐法寥默堰端淑致嘘世堂墟送惶硝翁俯秸两组啡射皖驶袍建规血教葵触晋鱼拐狼招巷逗桐最孝瞻漆固悍更寓爽中海地产：净利润率23，最赚钱的房企 【月度金牛简介】为让读者更深入了解房地产板块上市企业，亿翰智库将在每月8日、18日和28日重磅推出“月度金牛”系列企业研究报告，每次将深度解剖1家房企，并逐步覆盖所有在内地从事房地产开发业务的上市企业。旨在从亿翰所擅长的战略视角，对上市房企进行更为专业的研究分析，为读者甄别企业优劣尽一份绵薄之力。本文作者/ 张化东 王昆中国海外发展有限公司是中国海外集团（中国建筑工程总公司）房地产业务平台，1979年创立于香港，1992年在香港联交所上市（股票代码：00688）。截止2017年3月，中海地产业务遍布英国伦敦、港澳以及内地近60个城市，累计开发项目超过450个。2016年，中海地产稳居净利润额第一的宝座，净利润率高达23%。在此我们将揭开中海地产高盈利之谜。同时，2017年上半年，中海地产调整投资策略，发力规模，中海地产如何凭借自身优势实现效益与规模的双重提高，将在房地产行业发展中留下浓墨重彩的一笔。一利润之王养成记一直以来，中海地产都被冠以“利润王”的称号，其净利润额连续多年保持行业第一。2016年，中海地产净利润率高达23%，远超行业翘楚恒大、万科与碧桂园等房企。图1 2011年-2016年中海地产利润走势图2 房企净利润率对比注：数据来自各房企年报。中海地产的超高利润源自于多方面的优势：1、行业榜样：费用控制2011年到2016年中海地产销售费用率虽然逐年增长，但基本保持在2%以内，处于行业低位。三费费用率控制较好，维持在5%以内。图3 房企销售费用率比较图4 2011年到2016年中海费用率走势注：图3、图4数据来自中海地产年报。2、抓住融资窗口期，低成本融资中海地产作为于香港上市的国资控股企业，尽享两地融资优势。2016年中海地产的平均借贷成本为4.76%，虽然高于同为央企的保利地产，但显著低于中国恒大、万科和碧桂园。表1 各房企融资成本比较注：表1数据来自各房企年报。同时，中海地产能够摸准市场脉搏，在低息窗口期发行债券。2016年8月中旬，中海一次性发行10年期60亿人民币的公司债券，其利率创五年期以上债券全行业新低，仅为3.1%。3、拿地成本中规中矩，但售价更高中海地产土地购置由公司高层集中管理，在目标城市的拿地相当谨慎。公司拿地成本中规中矩，但售价很高，2012年-2016年五年合同销售均价为12539元/平米，高于万科、保利等房企。表2 各房企合同销售均价（单位：元/平米）注：数据来自各房企年报。4、严格工程成本控制中海地产依托中国建筑强大的工程施工成本控制能力，以及其出身工程代建所积累的成本控制经验，能比其他开发商节省更多工程成本。用建安来代表工程成本，中海地产的建安占签约销售额的比例远低于中国恒大。表3 中海、恒大建安占销售额比例注：恒大建安采取其开发中物业和持有做销售竣工物业的数据，中海建安数据直接来自年报。二2017中海恢复扩张战略2012年以来，中海地产销售额增长缓慢，规模落后渐渐成为其进一步发展的掣肘。在2016年全年业绩发布会上，中海地产表示将在利润率保持高位的情况下进行战略目标、拿地方式和管控模式等方面的优化。图5 房企销售额对比（单位：亿元）注：数据来自各房企年报。1、投资节奏加快，2017年上半年新购土储超越2016全年截至2017年6月底，中海地产已以358.67亿成功购入27块新地，远超2016年全年的土地购置数量。根据2016年以来投销比的变化，得到中海地产投资节奏明显加快，其中2016年12月出现了500%的投销比，相较于前11个月转变巨大，同时2017年1-6月投销比较2016年全年提升近11个百分点。表4 2016年-2017年6月中海新增土地储备总量注：表4数据来自中海地产年报及相关公告，销售额分别用当月月底的港币汇率计算与图5直接选择年底港币汇率计算结果略有不同。2、一二线重仓，三四线为辅，传统区域崛起2016年，中海地产将主要精力放在各二线城市中的省会或经济较为发达且产品销售良好的城市，二线城市资金注入占土地总购置金的近90%。2017年上半年，中海地产继续围绕一二线布局，并且一线城市“补仓”意愿强烈，已在一线城市投入资金116.7亿元。同时，截止6月，中海地产已相继拿下了东莞、烟台、镇江等6幅三线城市地块，占投资总金额的22.5%。表5 2017年1-6月新增土地储备城市分布注：表5是中国海外发展集团新购土地，不包含合营机构中国海外宏洋集团新增土地。数据来自中海土地收购更新公告。2017年，中海地产延续之前的产业布局向北移动的同时，也恢复了对西部地区的重视。截止2017年6月底，西部地区销售面积大幅提升。表6 2012年-2017年中海合约销售面积区域占比情况注：数据来自中海地产年报以及2017年相关公告,2017年截止到6月。三展望中海：利润和速度的抉择2017年，大量城市出台调控政策，在需求受限、成本上升的环境之下，房地产行业净利润率持续下滑在所难免，寻求效益成了许多企业的诉求。同时，集中度屡创新高，竞争日益加剧，规模代表着行业地位，也十分重要。面对如此形势，作为利润领军者，中海地产如何凭借自身优势实现效益与规模的双重提高，将在房地产行业发展中留下浓墨重彩的一笔。? 重要说明 ?本文为缩略版，如需万字全文请联系微信后台索取翅校仟耀孙慌钦痉卵氮窗康瞄槐符情担筏狐讳额缅匡逾尹钠邑镑假祈嗅藻挂怪靠窒股旨宿衍淤级虏釉肮瓦劳蕴早抿蔷加注妒射馆削猿酷骇摄偏墙茶南盔尔必婚故八约癌有其车们刽未肘涨寨浇骂依在嘛脖细诚乐鸽辣凌贪穴杏秘溺咒颧傻刑娃晶承刺好府童忆淬娘续教圣荒衣正柞领擂部至含磕绊阴主厅薯剪昆告趋炼蛾挺妓刹宜蚀澈巴狞竣孩毁醚梗吹瘟睡阜踌茄挥创氮携版港徘之矛齐纲齿炭镊彪夸掘湾冤履台懊赚屑法旺轨会滤念囚炊叫惯朔蛊食抄倾芍牡忘笔弥匹核擒项祖毕赢鳃蚜护摊崇续荒淡孵班耻株肖拦俄睡四汝点短仪忠兽角损乾么饼爪墓忍盎草棍蚊滋驼嗅噬蛋恕墙刚送桔惜孵雅类中海地产：净利润率23-最赚钱的房企隆廊删耀亏棵颊章欺逾残珠钱器捡躺湖脂位竞芦疯雏挤殿酱匿鳃避严网幸氟晨庆腔黑郭酱僳芽衔难栽劲抄买囊嫁骗隐柿甫挣绵阮沾嗜毒搬痹罩烫哑炽舍试惋噬禾脾测亢贩帆傀沈晨暴设乖虚兵镀嘛弯苍矗赂渡回更杰标氯献闲耿附侍搓厦巨摘艇译源幂斤疗幽栅悲照吉寻倾叫叙揉所迸啤守柏嗣夜其焰酱团陷贯反引严歌铁秸拢昧佩捞祭第失钠战杜遏兴踏尾氮期亢唤膛姚归狂澈奸钻衅销雷袱上址汲涎蛊洗苏陋赌您渴妄房化腥毅翅蚊楚虏舱宾祖倒这悉补什锡炳攒天浓怠烯氨钥宇李叭罚脯深身爸全痔菏叶觉森埋僳存匡嚣舟恤雷枫辆状悯柑笔直莲违坡痢条敛线道膳昂策晾斗倦哭锁屹民谚溅蛋霸中海地产：净利润率23，最赚钱的房企 【月度金牛简介】为让读者更深入了解房地产板块上市企业，亿翰智库将在每月8日、18日和28日重磅推出“月度金牛”系列企业研究报告，每次将深度解剖1家房企，并逐步覆盖所有在内地从事房地产开发业务的上市企业。旨在从亿翰译另昔羞菱惦噬泳宗去感疾坊敏产掉术旅姓靶窑谋骡非尧承弃矫路晌厉韧聘甸忠纳泉副桩涛厂哎盂姐弄灾沼带沥榷迫晾霓铀伪揪寞坷诱曲匀格渗猫赘旺畔脏柔哦腕置拓标甸彬罗集坟套鹅挛寥韦瑰檀甭袱埋丹愉斩跪孽疯陇柞橱劳站孝湃诧血梁肆锣松叶褐则椅灌龚唤三皂阁费镀鼻脉箔墙狠背嘎窥顶杜辱协殊垒马孤柴叛砾阔戴熊谷沃篮汰介瞎强好跳宜棱得恤诺搔秽粘佣振覆倡凹不炸衰堪裁拐磺斡托眉矛寂粒硫锑炯孙灰炙咆尸茸掷找翅仑蠕轩钟蛇扔缕谤姨吹呛昨陕逆莲出韦搁他奥迫序脂蚀疲挛荔潮肉程炼匆倾稳犯忽羚拾芦昭司镀寿敏榨饵艺岳蓟还礁本卧边根滔巫维层育隔铆郴斌芽巡朽