商品房买卖合同补充条款范本.doc

附件十二 补充协议 一、 关于订立主合同及本补充协议的特别提示：1、1买卖双方经友好、自愿协商一致，订立如下条款，作为对本商品房买卖合同（以下简称本合同）的修改和补充，签订本合同及相关补充条款、附件前，买受人确认出卖人已就本合同及补充协议、附件中包含的免除或限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人对相关内容已充分理解其含义并同意全部内容。1、2、买受人确认：对于主合同的订立以及对于本合同项下房屋价格存有重大影响的因素，买卖双方均已在主合同及本协议中进行了约定，不存在遗漏情况。因此，买卖双方的权利、义务、责任及卖方有关本合同项下房屋的一切承诺均以合同及本补充协议为准，双方通过口头、书面、实物及其他形式（包括不限于口头讲解、广告、楼书、样板房、示范单位、沙盘、模型等）所表达或提供的信息都不作为确定双方权利、义务、责任及卖方有关本项目的一切承诺的依据。卖方的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准，如发生变化不另行通知。二、 关于本合同所购商品房的基本情况（对本合同第三条的修订和补充）2、1、 出卖人已向买受人说明：第三条所指层高为设计标准层层高，非楼层净高，不同空间和部位的层高会因设计、施工不同而不同。买受人对此已充分理解，并不持异议而愿意接受。2、2、该商品房朝向以红线图朝向标准为准；阳台个数及封闭状况以规划部门批准单体方案为准。2、3 买受人在认购本合同项下的商品房时已被告知，本条中约定的房产测绘机构可能因故发生变更，对此买受人不持异议。如发生上诉变更，出卖人不再另行通知。三、 关于按揭付款方式及期限（对本合同的第八条第三款的修订和补充）3、1、 因出卖人致买受人不能取得贷款或获得贷款少于申请贷款，人不买受人选择合同继续履行的出卖人不承担任何违约责任。3、2 、 因出卖人致买受人不能取得贷款或获得贷款少于申请贷款而解除合同的，出卖人仅返还买受人已付购房款的本金，出卖人不承担利息及其他损失。3、3、买受人选择按揭付款方式应在签订主合同之前向银行或公积金机构及其代办机构确认该付款方式的可行性，并提交真实有效的申请资料，若非因出卖人原因（包括但不限于政策调整、法律法规变化、国家行政机关、金融机构、买受人资信或自身条件不符合贷款要求等原因）导致合同约定的价款未按时足额到达出卖人指定账户（采取银行商业贷款方式的应于本合同签订之日起三十日内到达出卖人指定的账户；采用公积金贷款方式（包括商业公积金混合贷款方式）的应于本合同签订之日起四十五日内到达出卖人指定账户），买受人必须于前述付款期限届满之日起三十日内一次性付清全部房款或在征得出卖人同意的情况下申请变更付款方式，逾期则视为买受人逾期付款，出卖人有权依据本合同第十条主张权利。3、4、 本条第三款约定的“非归责于双方的原因”具体指自然灾害、暴乱、战争，国家政策调整不属此列。3、5、买受人应按本合同约定的付款方式和期限，将应付款项通过 支付至出卖人指定账户。出卖人指定账户如下：收款单位： 帐 号： 开户银行： 四、 关于买受人逾期付款的违约责任（对本合同第十条的修订和补充）4、1、买受人逾期付款，除依照本合同第十条承担逾期付款的违约责任外，出卖人交房时间相应顺延。4、2、买受人逾期付款超过约定期限出卖人解除合同的，出卖人仅退还买受人全部已付本金，不包括利息及其他损失。4、3、买受人违反银行按揭贷款合同的义务，而导致银行要求出卖人承担责任的，出卖人因此支付的相关费用（包括本金、利息、违约金、赔偿金、诉讼费用、律师费用、公正费用、执行费用等）由买受人承担。同时买受人应按本合同购房总价的30%向出卖人支付违约金。五、 关于交付时间和条件（对本合同第十一条的修订和补充）5、1、商品房买卖合同第十一条约定的“建筑工程竣工合格证明文件”出卖人、买受人一致理解并同意系指出卖人取得的建筑工程竣工验收报告。六、 关于相关设施、设备的交付时间 与使用条件（对本合同第十二条的修改和补充）6、1、本合同第十二条中燃气交付时间与使用条件为：实际交房使用后180个工作日内达到使用条件；6、2、本合同第十二条中买受人同意相关商业配套设施土建工程施工完成之日视为竣工。6、3、本合同第十二条关于出卖人对本项目相关设施、设备的承诺仅限于博雅溪苑项目第二期与买受人购买商品房直接相关的设施、设备，不包含其他设施设备。签于博雅溪苑二期项目分期开发，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也将分期建成交付，除合同约定的交付项目和日期外，其他项目的交付时间不迟于博雅溪苑最后一期竣工交付的时间。七、 关于逾期交房责任（对本合同第十三条的修订和补充）7、1、合同第十三条第1款第（2）项 “。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起的90工作日内退还全部已付款”中所指“全部已付款”，仅指买受人实际支付给出卖人的全部购房款本金（含已付按揭本金），除本合同约定之外，其他费用及损失由买受人自愿承担。7、2、双方同意出卖人如有逾期交房情形发生，逾期交房违约金赔偿金算至出卖人取得该商品房的建筑工程竣工验收报告，登报通知交房之日止。从出卖人在贵阳晚报或贵州都市报上刊登上诉交房通知之日起，出卖人不再承担任何逾期交房违约赔偿责任，买受人如违反本条规定，出卖人有权解除商品房买卖合同，并退还买受人已实际支付的购房本金，其余费用及损失买受人自行承担。7、3、出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同条件时，买受人选择解除合同的，必须在60内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房违约金适用本合同第十三条及补充协议第7、2条关于继续履行合同之规定。 八、关于交接手续（对本合同第十四条的修订和补充）8、1、买受人同意本合同第十四条中“书面通知”指出卖人刊登于贵阳晚报或贵州都市报上的交房通知。8、2、出卖人在本合同约定的房屋交付时间之前，应按照本合同约定方式通知买受人房屋交付事宜，买受人自身亦负有注意之义务。出卖人依照本合同约定方式履行通知义务后，即视为已将该交付通知送达买受人。交付时间即为通知截至时间，房屋所在地即为交付所在地。8、3、出卖人依约发出的交付通知所载期限届满前，买受人应办理完毕相关交付手续。买受人拒绝办理收房手续的，视为出卖人按时交付。自交付期限届满之日起，本合同项下商品房的毁损、灭失风险及物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由买受人承担。出卖人对本合同项下商品房保修责任时间也从即日起计算。8、4、本合同项下商品房达到双方约定的交付条件后，即可交付买受人。买受人认为该房屋本身或环境、设备存在不符合本合同约定的情形的，应在完成交付后按照法律法规和合同约定处理。买受人认为交付房屋存在质量缺陷的，有权要求出卖人按照合同约定进行保修（整改）但保修（整改）期间出卖人对此不承担逾期交房违约责任。8、5、买受人需要向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权所需要的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订物业管理服务协议后，方可办理入住手续。否则，出卖人有权拒绝将本合同项下房屋交付给买受人。同时。因此造成的逾期交付责任由买受人承担。8、6、商品房买卖合同第十四条第（二）款中的“严重影响买受人对房屋的正常使用的情况仅指房屋主体结构、地基基础质量问题或严重渗漏问题。8、7、除上诉8、6条所述情况外，其余情况不视为影响居住。依照本合同第十四条之约定，因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿，但本着互谅互让的精神，买受人同意免除出卖人相关赔偿责任。8、8、商品房买卖合同第十四条第（三）款所指“买受人对出卖人所交付的商品房无异议”系指在出卖人登报通知交付之日起90日那日买受人未提出书面异议的情形。8、9、如买受人购买的商品房为现房，出卖人将不再另行通知买受人办理交房手续，由买受人直接到出卖人处办理房屋交付手续。九、 关于规划变更的约定（本合同第十六条的修订补充）9、1、本商品房项目分期开发，合同第十六条所称“该商品房”仅指本合同约定的该套商品房所处楼栋。鉴于此，双方约定出卖人有义务书面通知买受人，买受人有权解除本合同的规划变更系指：该规划变更改变本合同项下商品房的户型、朝向结构形式、空间尺寸、并对买受人造成不利的影响的情形。除此外的其他规划变更双方同意视为不影响房屋交付及双方合同目的实现情形，合同应继续履行。同时，买受人同意放弃追究出卖人的相关责任。9、2、如发生规划变更情形买受人选择退房的，除本合同约定的给付内容外，其余损失和费用由买受人承担。9、3、发生上款所指买受人有权解除本合同的规划变更情形，买受人因此解除本合同的，参照合同第十六条之约定处理。但买受人应在接到出卖人相关通知之日起15日内或出卖人通知的房屋交付之日起2个月内行使上诉权利。买受人逾期未行使上诉权利的，视为买受人愿意接受此种规划变更，合同因此继续履行，双方互不承担赔偿责任。9、4、出卖人依照本合同及补充协议约定通知买受人规划变更情形后，买受人选择不退房的，双方互不承担赔偿责任。十、 关于设计变更（对本合同第十七条的修订和补充）10、1、本合同第十七条所称“该商品房”仅指本合同约定的该套商品房。10、2、如发生设计变更情形，买受人选择退房的，除本合同约定的给付内容外，其余损失和费用由买受人承担。10、3、如发生买受人有权解除本合同的设计变更情形，买受人因此解除本合同的，参照本合同第十六条之约定处理。但买受人应在接到出卖人相关通知之日起15日内或出卖人通知的房屋交付之日起2个月内行使上述权利。买受人逾期未行使上述权利的，视为买受人愿意接受此种设计变更，合同因此继续履行，双方互不承担赔偿责任。10、4、根据第十七条之约定，发生设计变更情形后，出卖人有义务通知买受人。买受人选择不退房的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失。但本着互谅互让的精神，买受人同意就此放弃追究出卖人相关的权利。十一、 关于住宅保修责任（对本合同第十九条的修订和补充）11、1、出卖人按住宅质量保证书承诺的内容承担保修责任的，买受人应对出卖人的保修行为提供必要的便利，若因买受人拒绝出卖人入场维修等原因导致出卖人无法履行保修责任的，由此产生的责任由买受人自行承担。若因买受人所购买商品房相邻的房屋发生质量问题而需要维修的，买受人应在收到出卖人或物管公司或相邻房屋业主的通知起7天内为相邻房屋的维修提供便利，否则，因此造成延误维修而导致相邻房屋损害加重的，买受人应赔偿所有损失，十二、 关于房屋登记的约定（对合同二十二条的修订和补充）12.1、第二十二条中所指“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完房屋交接手续之日。12.2、办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托费人民币伍佰元，届时按出卖人指定的第三人代为办理收费据实结算。12.3、关于二十二条中初始登记违约责任及转移登记违约责任同时产生时，买受人可选择其中一项要求出卖人承担，但二者违约责任不作累加。12.4、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的叁拾陆个月内向买受人提供办理产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付款房款的每月万分之一向买受人支付违约金。12.5、如果出卖人在本补充协议12.4条约定的期限内提供办理产权过户相关手续，则出卖人免于承担主合同第二十二条第二款所约定的逾期办理初始登记所应承担的一切责任。12.6、如涉及到办理该套房屋的预告登记，需向产权处交纳的相关费用由买受人承担。12.7、买受人应在出卖人出现违约情形达到退房条件之日起30日内通知出卖人对此的处理意见。买受人选择退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起六十日内将买受人已付的房款无息退款还给买受人，并按已付房款的百分之一赔偿买受人的损失，出卖人不再就此承担其他赔偿责任。买受人不退房的，参照本补充协议12.4执行，出卖人不再就此承担其他赔偿责任。12.8、买受人只承担办理房屋产权的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前应提供物业管理费已缴清的相关凭据。否则出卖人有权不予协助办理房屋所有权证。由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。十三，关于前期物业管理（对本合同第二十三条修订和补充）13.1、本合同中所收取物业管理费为订立合同时之市场价格，如遇政策调整，物价上涨等因素，将据实予以调整。对此，买受人不持异议。13.2、买受人封闭阳台，入户花园等应事先向城市规划报批，未经批准擅自封闭阳台、入户花园等导致买受人延迟甚至不能取得房屋所有权证的责任由买受人全部承担。13.3、买受人未经批准擅自违章搭建，则出卖人有权暂不提供办理产权证所需相关手续，甚至该违章搭建拆除为止。由此引起的一切后果及责任由买受人承担。十四、 关于共有权益的约定（对本合同第二十四条的修订和补充）14.1、本合同第二十四条共有权益的约定中，归产权人有的1、2、3、4项，买受人同意由本合同约定的物业管理公司统一行使管理权。14.2、双方特别约定：规划上专属于特定房屋、功能上不能供公共使用，并且没有公共通道与之相连，只能通过该特定房屋才能进入的楼宇露台、地下室、阳台、平台、入户花园、底层庭院等归该房产买受人所有使用。所有上述面积的使用均应遵守业主临时管理规约、物业管理服务合同以及业主委员会制定的规则。14.3、本合同的销售价格只是本套房屋的售价，出卖人开发建设本项目范围内的车库、车位、会所、商业中心、酒店、幼儿园、文化中心及其配套设施、社区办公服务用房、卫生站等由出卖人投资建造的物业、设施、设备，其所有权均属出卖人所有，出卖人有权以销售、租赁或其他方式进行处分。14.4、本项目永久性楼体标识归出卖人所有，买受人不可撤销的同意出卖人将其置放于本项目所辖任何公共范围内，并承诺未经出卖人许可不加改动或毁损。十五、 关于销售和使用的承诺（对本合同第二十五条的修订和补充）15.1、鉴于本合同项下商品房属于预售，其规划、施工存在一定程度误差，且因建设周期较长不排除发生规划变更的可能性，出卖人无法祥尽告知该商品房及其周围所有信息，故双方一致同意，出卖人无需一一告知即已视为合理的履行了告知义务，买受人对此不持异议。十六、 关于广告及宣传资料（对本合同第二十六条的修订和补充）16.1、买卖双方之间的权利义务以本合同、本补充协议及其附件为准。在上述文件中已明示不作为交付标准或交易条件，对双方均不具备有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成本合同、本补充协议及其附件的内容，双方均不其约束。16.2、出卖人在广告、宣传材料等资料中对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的承诺。16.3、因此例或表现方法所限，部分附属物或构筑物可能未在平面图和相关模型上表示。买受人对此表示理解，并不持异议。16.4、本项目商品相同户型单位因楼栋位置、朝向、景观、外立面效果等差别，局部结构、面积等可能不同，买受人有义务在正式认购前详细查阅销售现场公示的合同附图和相关资料。16.5、出卖人此前有关本项目红线外轻轨及其它交通设施的建设及开通信息的介绍，来源于贵阳晚报相关报道。其具体开通时间及方案以政府主管部门公布的信息为准。16.6、本项目红外线因素、信息来源于对目前的现状了解。未必包含该区域所有的信息，不作为销售依据。其将来可能发生调整，届时不再另行通知，出卖人也不承担任何责任。 项目相关配套设施投入使用的具体时间，由相关业主经营者确定。出卖人对公共配套，商业的经营业态、开业时间等情况仅根据自己所获得的信息作概况介绍，对此不保证，上述情况均存在变化的可能性，应以相关经营者的具体信息为准。十七、 关于不可抗力（对本合同第二十八条的修订和补充）17.1、如发生凝冻，雪灾等自然灾害且新闻媒体对此已报道，为公众知悉的情形，出卖人不再另行通知买受人，出卖人交房时间相关顺延，并对此不承担违约责任。十八、 关于争议解决方式（对本合同第二十八条的修订和补充）18.1、出卖人与买受人均认同本合同中载明的争议解决方式，除此外，双方同意均不应采用非法手段损害对方的人身权，财产权，名誉权等权利。十九、 关于特别提示事项。19.1、本商品房为毛坯房交付：19.2、出卖人已在本项目销售现场向买受人明示法律法规规定应明示的文件，证书及重要提示。买受人已仔细阅读并理解上述明示的文件、证书及重要提示，且对此不持异议，因此，买受人对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分了解，并对此不持异议。因此，买受人对所认购的物业的状况、交易条件、周边环境已有了充分了解，并对此不持异议。19、3、双方签署商品房买卖合同时，所填写的通信地址及联系电话号码必须是对方发信、致电等方式可联系到的，一旦发生变更，必须及时书面通知对方。否则，由于地址填写不详或变更而未及时通知对方，所引起的后果（包括但不限于逾期交楼或逾期收楼、逾期办证等）由过错方承担。19、4、本商品房买卖合同中所约定的出卖人违约应承担的违约赔偿责任为出卖人在签订合同时所能预见的最大违约赔偿责任，买受人对此非常清楚，因此放弃要求出卖人在合同约定的违约赔偿标准之外再承担其他违约赔偿责任的一切权利。如买受人违反本条规定，要求出卖人在合同约定的违约金赔偿金标准之外再承担其他违约赔偿责任，买受人应承担伍万元违约赔偿金。19、5、本项目沿街住宅底层有商铺，商铺可能引起餐饮、娱乐、酒吧、服装店超市等生活配套设施，买受人对此予以理解、支持，并承诺不对上述经营范围进行干涉，否则应承担违约赔偿责任及其他一切法律后果。 19、6、煤气管道的设计、施工、安装等工作均由相关单位进行，出卖人无权干涉。因其相关工作影响买受人房屋使用功能的，出卖人不承担任何责任。19、7、本项目为分期开发，后期建设过程可能对已住的业主带来不便。19、8、本项目售价中已充分考虑了各项不利因素可能对居住造成的影响。二十、合同的变更和解除20.1、买受人购买力、财产等自身客观情况发生变化、出卖人财产、经营状况等自身客观情况发生变化、房产因市场发生变化而贬值或升值等均属商业风险范畴，任何一方不得据此主观解除或变更合同。拒不履行合同义务的，应依法或依约承担违约责任。20.2、无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记及注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。如买受人拒绝配合办理上述解除手续，则自本合同除之日起，买受人每日应按购房总款的万分之零点五向出卖人支付违约金。上述违约金出卖人有权自应退还买受人的相关款项中扣除。不足部分由买受人补足。二十一、关于补充协议的效力21.1、本补充协议是买受人、出卖人对于商品房买卖合同的补充约定，商品房买卖合同约定的条款内容与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。二十二、格式条款提示说明和确认22、1买受人确认，出卖人在签订本合同及相关补充协议、附件前，已就合同条款中免除或限制出卖人责任的条款做出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容。买受人（签章） 出卖人（签章）委托代理人 委托代理人2011年12月28日 年 月 日