长江壹号物业管理筹备规划.docx

长江壹号物业管理筹备规划（时间规划表见附件）一、物业团队组建1、组织架构及编制合计：22.5人，因现场6名保安，合同规定是8小时制（老报馆12小时制），在不能毁约，继续执行6名保安合同的前提下，保安编制需增加2人，合计14人，物业总编制24.5人。2、人员来源及到岗时间表序号岗位名称编 制来源备 注1物业经理0.5老报馆已到岗2客服主管1社会招聘已有人选3月1日前安排到岗3保安主管1社会招聘已发布招聘信息4维修主管1长江壹号建议胡东兵留用5内勤0.5老报馆3月1日前交接完老报馆工作6维修工1长江壹号建议吴伟健留用7保 安14目前6人来源保安公司保安公司保安8小时2200/人/月，高于老报馆12小时制工资，将超出预算标准，物业组建自己的保安团队，不在增加保安公司人数，合同结束不在续约。8保 洁2.5社会招聘在人员目前没有到位的情况下，组织现场人员打扫卫生。3、各岗位工资标准按财务预算执行，因保安公司6人8小时制，总预算需增加2名保安费用，6名保安合同结束即可恢复正常。二、物业用房的整理规划拟将现项目部办公室划为物业用房，暂时与项目部联合办公，对内部桌椅做简单布置。三、一些必须的物料申购（见附件清单）四、物业内部分工第一批人员到岗后立即召开物业部第一次会议，就人员职责分工进行明确，形成制度。五、现场保安、卫生秩序的全面接管。利用现场6名保安维持现场基本秩序，在保洁没有到位的情况下，每天组织现场人员统一打扫卫生，物业将全方位多渠道开展人员招聘，一旦保安人员补充到位立即进行消防监控，停车收费系统的培训，待立体停车库，进出口道闸系统启用后立即展开收费工作。（停车收费方案见附件）六、现场装修事宜的全面接管对已经进场装修的租户做好装修协议等资料的移交，对尚末装修的商铺做好重点巡查，严把装修押金的缴纳，及门头、店招广告的控制，做到统一规范。七、涉及物业块面后期管理图纸、资料、协议的移交八、设施设备的移交及后期扫尾工程的介入因现场部分工程尚末完工，因此不做一次性移交，陆续进行，配电房交接后立即形成值班巡查制度。九、公共关系的对接1、业主方关系的对接2、涉及相关政府部门关系的对接十、请公司进一步明确物业经理岗位的职责权限，以便提高工作效率。附件（一）、长江壹号筹备规划日程表工作事项3月份备 注第一周第二周第三周第四周第五周一团队组建13日410日1117日1824日2531日1第一批人员1人到位：客服主管客服主管1日到岗2第二批人员2人到位：维修主管、维修工长江壹号人员留用，争取协调4日前划为物业3第三批人员3人到位：保安主管、保洁外部招聘4第四批人员到位：保安外部招聘二物业用房的规划和项目部联合办公三物料申购根据进度陆续购置四物业内部分工形成会议纪要五现场保安、卫生接管人员以外部招聘为主六现场装修事宜的全面接管移交装修协议七图纸、资料协议移交八设施设备的移交3月份完成全部完工设施设备的移交九公共关系的对接十正常管理期现场达到公司质检标准二、停车费收费方案长江壹号机动车收费方案（草案）一、经济指标1、地面车位按27个测算2、立体车位123个3、合计150个停车位二、收费标准2小时内210小时1024小时5元10元15元1、 参照长江路周边停车场收费标准。2、按此标准第四年开始递增20%，第七年开始递增30%。三、车流量、停留时间分析1、正式开业后按300个/日车流量，估算。2、根据长江壹号商家业态分析，车辆停留时间；2小时内：80辆/日，210小时：160辆/日，1024小时：60辆/日。四、停车费计算（一）前三年1、2小时内:5元*80辆*30天*12个月*3年=4320002、210小时：10元*160辆*30天*12个月*3年=17280003、1024小时：15元*60辆*30天*12个月*3年=972000合计：432000+1728000+972000=3132000（二）第四年第六年（在前三年的基础上递增20%）1、2小时内:6元*80辆*30天*12个月*3年=5184002、210小时：12元*160辆*30天*12个月*3年=20736003、1024小时：18元*60辆*30天*12个月*3年=1166400合计：518400+2073600+1166400=3758400（三）第七年第十年在前三年的基础上递增30%1、2小时内:8元*80辆*30天*12个月*4年=9216002、210小时：15元*160辆*30天*12个月*4年=34560003、1024小时：23元*60辆*30天*12个月*4年=1987200合计：921600+3456000+1987200=6364800总计10年收费3132000+3758400+6364800=13255200按560万建造成本，90万维护成本来核算；5.9年收回全部成本。三、购置物料清单序号项目数量备注一、 办公设备 1电脑4台经理、客服主管、工程主管、保安主管2打印复印一体机1台物业办公室用3传真机1台物业办公室用5保险柜1个收停车费用7电话1部物业须增加一部电话8文件柜3个物业办公室用9沙发、茶几1组物业办公室用二 安全管理装备 1对讲机10部保安、维修保洁用2塑胶仿真警棍5根保安用3消防斧头1把(大)监控中心必须配置4专用消防板手1把监控中心必须配置5消防靴1双监控中心必须配置10防火绳1捆100米,监控中心必须配置14探照灯2个监控中心必须配置15雨衣 7套保安保洁雨天作业用16雨鞋7套三 清洁、 1保洁工具、易耗品1批四 维修器材、设备 1室内疏通机1部物业维修部用2冲击钻1台3万用电表2块4电工工具1套5水工工具1套6其它维修工具1批7常备材料备件1批8人字梯4米1个五 办公易耗品1批物业办公室用