物业管理日常工作中应遵循的工作程序讲义.doc

【讲义】物业管理在日常工作中应遵循的工作程序

第一讲、资质办理程序

一、物业管理公司的成立与资质证书办理程序
物业管理企业“二证”要求：1、营业执照——企业法人资格；2、资质证书——企业从业资格。
（一）注册成立公司
物业管理企业“二证”要求：1、营业执照——企业法人资格；2、资质证书——企业从业资格。
1、相关法规规定：
《民法通则》：依法成立；有必要的财产和经费；有自己的名称、
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组织机构和场所；能独立承担民事责任。
《公司法》：一般为有限责任公司与股份有限公司。两者为企业法人。子公司为企业法人；分公司非企业法人。
2、办理工商登记程序：
（1）办理步骤：
第一步：办理《企业名称预先核准通知书》——查询名称，领取并填写《名称预先核准申请书》、《指定（委托）书》，递交名称登记材料，领取《名称登记受理通知书》等待名称核准结果；
第二步：办理前置审批手续（非必须）——领取《企业设立登记申请书》，经营范围涉及前置审批的，办理相关审批手续；
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第三步：办理验资手续——到经工商局确认的入资银行开立入资专户办理验资手续（以非货币方式出资的，还应办理资产评估手续）；
第四步：领取执照——递交申请材料，材料齐全后领取《受理通知书》；按《受理通知书》确定的日期交纳登记费，领取执照。
（2）应提交的资料：
1、《企业设立登记申请书》（内含《企业设立登记申请表》、《投资者名录》、《企业法定代表人登记表》、《董事会成员、经理、监事任职证明》、《企业住所证明》等表格）；
2、公司章程（提交打印件一式两份，请全体股东亲笔签字；有法人股东的，要加盖该法人单位公章并由其法定代表人亲笔签字）；
3、验资报告（以非货币方式出资的，还应提交资产评估报告；涉及国有资产评估的，应提交国有资产管理部门的确认文件）；
4、《名称预先核准申请书》及《企业名称预先核准通知书》；
5、股东资格证明；
6、《指定（委托）书》；
7、经营范围涉及前置审批项目的，应提交有关审批部门的批准文件；
8、股东名录和董事、经理、监事成员名录（非必备）。
（二）办理资质证书
1、相关法规规定：
（1）法规依据与资格条件
建设部《物业管理企业资质管理办法》（2004年5月1日起实施）。
办法规定，物业管理企业资质等级分为三级。第七条规定：新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。最低等级的三级资质企业的条件：
1.注册资本要求——人民币50万元以上；
2.人员配备要求——物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
3.人员从业要求——物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
4.管理项目要求——有委托的物业管理项目；
5.其他要求——建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。
（2）与《广东省物业管理条例》的区别
建设部规定：先取得营业执照再办理资质证书。
《省条例》第十八条：从事物业管理的公司必须持有县级以上人民政府物业管理行政主管部门核发的物业管理资质证书，并向工商行政主管部门申请注册登记，领取营业执照。
前置审批的问题——2个矛盾：
一、注册公司与办理资质的先后——按国家建设部规定：企业无证（资质证书）经营现象。
二、委托管理与资格完备的矛盾——按省条例规定：取得资质证书前承接物业项目的不合理。
广州市解决方法——设立临时三级资质。
2、办理程序
（1）窗口领取或网站下载《资质申报表》；
（2）填表，准备有关资料（广州市《新设立、申请核定三级物业管理企业资质收件资料》）
（3）窗口收件；
（4）业务处室（市国土房管局物业管理处）办理；
（5）主管领导审核；
（6）缮证及发证；
（7）区国土房管局备案。
二、资质年检及等级升降
（一）相关法规规定
根据建设部《物业管理企业资质管理办法》第十七、十八条规定：物业管理企业资质实行年检制度。由相应资质审批部门负责。不符合原定资质等级条件的，原资质审批部门应当注销其资质证书，由相应资质审批部门重新核定其资质等级。
按照广州市原来的《广州市物业管理企业资质年检程序》规定，物业管理企业资质每年年检一次，由所在区国土房管局初审后，市国土房管局核定资质，并按其资质条件调整等级。侧重点在于对物业管理企业管理的楼盘（小区、大厦等）进行检查，注重对物业项目管理质量的检查，而非公司资质条件的审核。现已取消，而将该工作渗透到日常的管理工作中，年检只对公司资质条件进行复核。
（二）资质等级条件：
一级资质：1.注册资本人民币500万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：（1）多层住宅200万平方米；（2）高层住宅100万平方米；（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。5．建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。
二级资质：1.注册资本人民币300万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：（1）多层住宅100万平方米；（2）高层住宅50万平方米；（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。
与以前的对比：对获得国优、省优项目条件的取消。
2003年8月修改会议（内蒙古）：争议：1、取消原临时资质规定（原因：物价局对收费定级的限制）——采纳；2、取消资质等级对承接项目的限制——未采纳，保留。
广州市一级资质企业14家，二级52家，三级740家。
（三）区分资质等级作用
建设部《办法》第八条规定：一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
（四）办理程序
广州市之前的资质等级分四级（深圳甲乙丙级），去年建设部《物业管理企业资质管理办法》颁布实施后进行调整，按新标准全面核定资质等级。
对于晋升等级的，按市、省、国家审核权限进行申报办理。申请核定资质等级的物业管理企业，应当提交下列材料：
　　（一）企业资质等级申报表；
　　（二）营业执照；
　　（三）企业资质证书正、副本；
　　（四）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；
　　（五）物业服务合同复印件；
　　（六）物业管理业绩材料。
广州市《申请晋升二级物业管理企业资质收件资料》

第二讲、业主大会召开、业主委员会成立程序

一、有关法规规定
（一）有关法规及规范性文件
国务院颁布2003年9月1日施行的《物业管理条例》
广东省人大常委会颁布1998年10月1日施行的《广东省物业管理条例》
2001年市政府发布的市长2号令《广州市物业管理办法》（现已废止）。
国家建设部[2003]131号《业主大会规程》
市国土房管局《关于贯彻国家<物业管理条例>有关问题的通知》（[2003]592号）
《关于指导物业管理首次业主大会、业主委员会成立工作有关问题的通知》（[2004]756号）
（二）主管部门
街道办事处指导监督，区国土房管局备案。
依据：市政府[2004]15号文《关于加强街道工作的意见》第三点“工作职责”第七条“对街辖内物业管理小区（大厦）业主大会的召开和业主委员会的成立有指导和监督权”；海珠区政府发布[2005]5号文《关于加强我区房屋安全、物业和租赁管理工作的通知》进行细化 。
街道角色：指导与监督。街道——基层优势：了解群众；管理优势：对人的管理到位。区局约束力与管理力度相比较不足。
二、业主、业主大会、业主委员会的基本概念
（一）业主与使用人
1、定义：国务院《条例》第六条：“房屋的所有权人为业主。”
省条例第二条：“业主是指物业的所有权人。”“使用人，是指物业的承租人和其他实际使用物业的人。”
2、权利义务：国务院《条例》第六条、第七条：
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
    （一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
    （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
    （三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
　 （四）参加业主大会会议，行使投票权；
　 （五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
　 （六）监督业主委员会的工作；
　 （七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
    （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
    （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
    （十）法律、法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中，履行下列义务：
　 （一）遵守业主公约、业主大会议事规则；——最主要的义务
    （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
    （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
    （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
　 （五）按时交纳物业服务费用；
　 （六）法律、法规规定的其他义务。
3、如何界定业主：一、按书面凭证：权属证明、购房合同等；二按既成事实：1、物业所有权人；2、已办理商品房预售合同登记且所购房屋已入住使用的单位和个人；3、持有空置物业的建设单位。
4、选举权与被选举权：业主与使用人区别：使用人无被选举权，但可通过特定形式取得选举权——国务院条例第十二条：“业主可以委托代理人参加业主大会会议。”省条例第八条：“业主可以书面委托代理人出席业主大会。”
第十六条：“业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。”也就是明确了，业主委员会的委员必须是业主。
（二）业主大会与业主委员会
1、定义：国务院条例第八条：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。”并明确其宗旨及作用“业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”第十五条：“业主委员会是业主大会的执行机构。”
2、职责：
（1）业主大会职责
国务院条例第十一条：业主大会履行下列职责：
　　（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
　　（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
　　（三）选聘、解聘物业管理企业；
　　（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
     （五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
     （六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
此外，《国务院条例》还规定：配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作；配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
（2）业主委员会职责
国务院条例第十五条：业主委员会履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（四）监督业主公约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
此外，市房管局《关于贯彻国家《物业管理条例》有关问题的通知》还规定: 业主委员会负责了解业主和物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费、水电费、物业专项维修基金，以及监督物业管理公司履行物业服务合同。
3、几个注意点
（1）一个物业管理区域只能成立一个业主大会：住宅与非住宅、商铺与写字楼混合型物业的处理方法
（2）只有一个业主，或者业主人数较少的：经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
（3）投票权：国务院条例第十条，“业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。” 市国土房管局592号《关于贯彻国家<物业管理条例>有关问题的通知》发布的《业主大会议事规则（示范文本）》第二条，“业主投票权是按业主拥有物业的面积确定，每户一票，该票代表的投票权以物业建筑面积计算，每一平方米为投票权的计算份额，超出部分按四舍五入处理。”
（4）业主代表大会：国家建设部《业主大会规程》第十六条：“物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。”市国土房管局592号《业主大会议事规则（示范文本）》进行细化：第四章第四点，物业管理小区（大厦）业主超过300名的可以幢、单元、楼层等为单位推选业主代表参加业主大会；第六点，业主代表推选产生必须由其所代表的业主持有1/2以上投票权的业主通过。
（5）同一物业业主超过一人的，物业共有人应当推选一人参加业主大会或者业主代表大会，并参与投票及选举活动。
（6）业主大会决议的有效性：会议应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。
（七）业主委员会工作的期限：省条例第十二条规定：“业主委员会委员每届任期二年，可以连选连任。”市国土房管局592号《业主大会议事规则（示范文本）》第六章第三条规定：“前一届业主委员会的工作自产生新一届业主委员会起停止从事业主委员会的工作。”也就是说，如果任期届满但因故未选举出新的业主委员会的，那么旧的业主委员会还可以继续开展工作。
三、召开业主大会、成立业主委员会的程序
（一）程序指导文件：
市国土房管局《关于指导物业管理首次业主大会、业主委员会成立工作有关问题的通知》（[2004]756号）
（二）成立条件：
物业已交付使用的建筑面积达到50%以上；或物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年。（《广东省物业管理条例》第七条）
（三）焦点及难点
1、筹备组的成立
业主间意见的不一致，多个派别——如何协调。
建设单位参与的问题。国家建设部[2003]131号《业主大会规程》第五条要求：“由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组”。
2、业主委员会候选人的确立
街道指导筹备组进行人选的确定
3、场地、经费
宣传公告栏、活动场所、经费来源（理论上由全体业主承担）
尽量取得建设单位与物业公司的配合
4、投票权份额的认定与投票验票
业主、建设单位投票份额的认定
市国土房管局《业主大会议事规则（示范文本）》第三章第二条里规定：“已出售物业的投票权归买受人，未出售物业的投票权归出卖人。”
（四）步骤：（见附表）。
首次业主大会、业主委员会成立基本程序

筹备组成员的构成
联名业主的建议
联名业主报送资料
公示期内业主自荐增补的构成
产生筹备组
业主异议的处理
建设单位参与筹备组
筹备组确立
张贴候选人简历
核对候选人提交件
召开选举大会通知
印发选票
业主大会刻章备案
封箱监票
投票表决规则公约
投票选举首届委员
发出大会通知
提交资料送区备案
加以提示公示说明
取回收件回执
确认业主投票权
业主委员会刻章
草拟公示文件
正式送区局备案
说明：委员人数控制在5~15人；委托选举不多于3人；任期自定，届满换选，所应用的表格按照“穗国房字[2004]756号文的示范文本。

第三讲、物业管理招标投标程序

I、相关法规
《中华人民共和国招标投标法》
国家建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》
广州市国土房管局《广州市物业管理招标投标程序》
II、程序步骤
一、筹备招标
（一）招标人为业主(物业为单一业主，或业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的)或业主大会的：
⒈业主委员会组织召开业主大会，决定物业招标事宜包括：招标采取公开招标或邀请招标、评标委员会成员人数、推选代表招标人的评标委员会成员以及业主大会授权业主委员会在招投标事宜中的各项权力。
⒉业主委员会将业主大会表决物业招标事宜的结果向业主公布。
⒊草拟《招投标工作方案》、《投标须知》、《评标标准》、《招标公告》或《投标邀请书》，并将《投标须知》、《招投标工作方案》在小区（大厦）内明显位置张贴公布15日，征求业主意见并进行修改。
（二）招标人为建设单位的：
⒈建设单位确定招标小组人员。
⒉草拟《招投标工作方案》、《投标须知》、《评标标准》、《招标公告》或《招标邀请书》。
二、招标备案
招标人为建设单位的，应在公开发布《招标公告》或发出《投标邀请书》的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的区国土房管局备案。
（一）《关于×××（项目名称）修建性详细规划的批复》；
（二）《招标公告》或《投标邀请书》；
（三）招标文件；
（四）招标小组人员情况表；
（五）法律法规规定的其他材料。
三、招标
（一）招标人公开发布《招标公告》或发出《投标邀请书》；
（二）招标人收到投标申请人《投标申请》的同时,向投标申请人开具《投标申请回执》。
（三）招标人对投标申请人的资格进行预审，将预审结果书面告知投标人，发出《资格预审合格通知书》，同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。
四、投标评标
（一）投标人在招标人限定期限内将已密封的投标文件（在封口处加盖投标单位公章）送达招标人，经招标人检查后向投标人开具《投标文件收件回执》。
（二）招标人在评标前一天，到物业所在地的区国土房管局随机抽取占评标委员会2/3的专家作为评标委员会成员，并在抽取当天向各位评委送达《评标邀请函》。
（三）组建评标委员会。由招标人随机抽取的物业管理专家与业主大会推选的代表招标人的评标委员会成员组成评标委员会。
（四）招标人组织开标。
招标人在开标会上将投标文件交由投标人或其推选的代表检查投标文件的密封情况，经确认无误后，当众予以拆封宣读。
（五）评标委员会进行评标。评标委员会根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评分，将评标分值进行统计，推荐前3名为中标候选人，并对评标结果签字确认。
（六）招标人按照中标候选人的顺次排序确定中标人，由招标人确认及宣布中标人。
（七）招标人将中标结果在小区（大厦）内明显位置向业主张贴公布，公布期限为15日（前期物业管理招标无需公布）。
（八）招标人向中标人发出中标通知书,同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
五、中标备案
（一）招标人为建设单位的，应当自确定中标人之日起15日内，将开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料向物业项目所在地的区国土房管局备案。
（二）区国土房管局自收到招标人中标备案资料之日，向招标人开具《备案回执》。
III、注意事宜
一、总则
物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
二、招标事宜指引
（一）招标人资格
1、招标人为业主委员会的，须经业主大会通过有关招标的决议（必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过）并提供证明资料；
2、招标人为开发建设单位的，应取得《关于×××（项目名称）修建性详细规划的批复》；
3、招标人委托物业管理招标代理机构办理招标事宜的,须具备以上条件。
（二）招标备案
招标人应当在发布招标公告（公开招标方式）或者发出投标邀请书（邀标方式，下同）前，提交以下材料报物业项目所在区国土房管局备案：
1、属建设单位前期招标的：《关于×××（项目名称）修建性详细规划的批复》；属业主委员会招标的：《经业主大会通过有关招标的决议》。
2、招标公告（或者招标邀请书）。
3、招标文件。
4、招标小组人员情况表。
5、法律、法规规定的其他材料。
（三）招标
1、招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。招标人设有标底的，标底必须保密。
2、在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。
3、招标人应草拟的有关文件：《招投标工作方案》、《投标须知》、《评标标准》、《招标公告》（或《招标邀请书》）、《评标邀请函》等。
4、招标人为业主委员会的，经区国土房管局进行招标备案后，应将拟订的《招标公告》（或《投标邀请书》）、《投标须知》、《招标书》在住宅小区（大厦）内明显位置张贴公布15日，征求业主意见。
5、招标人应在评标前一天，向物业所在区国土房管局索取物业管理专家库人员名单，随机抽取占评标小组2/3的专家参加评标委员会，并向其发出《评标邀请函》。
三、投标事宜指引
（一）投标人资格
投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件，参加投标时应提供相应的企业法人营业执照、物业管理资质证书、法人代表授权书等证明文件。
（二）投标
1、投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。
2、投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。
3、投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。
4、禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。
四、开标、评标、中标事宜指引
（一）开标现场要求
招标人组织召开评标会，应知会区国土房管局或物业所在地街道办事处等有关单位。
（二）开标
1、招标人在评标会上将《标书》交由招标人、投标人代表检查文件的密封情况后，当众予以拆封宣读。
2、在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。
（三）评标
1、评标委员会开展评标活动应当遵守职业道德规范，认真、公正、诚实、廉洁地履行评标职责，并对所提出的评审意见承担个人责任。
2、评标委员会开展评标活动不得与投标人、招标人及有相关利益或隶属关系的人进行私下接触，不得收受投标人、招标人及有相关利益或隶属关系人的财物或其他好处和宴请等；不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况；不得向外界透露参与工作项目的商业秘密及招投标等情况。
3、评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。
4、投标文件不符合要求的，评标委员会应做出否决评审意见，并通知招标人重新招标。
5、投标文件内容不全或表述不明确的，评标委员会应要求投标人作必要的澄清或说明，否则应按不符合要求处理。
6、评标活动结束后，参加评标的物业管理专家应在30天内将参加评标的物业管理项目报广州市物业管理协会备案。
（四）中标
1、招标人将评标分值进行统计，并确认及宣布前三名中标单位。
2、招标人应向中标人发出中标通知书,同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
3、招标人为业主委员会的，应将中标结果在小区（大厦）内明显位置向业主张贴公布。
4、中标物业管理公司应在中标之日起15日内，将中标情况以书面形式报告物业所在区国土房管局备案。
五、监督及处罚
1、对物业管理招投标活动中出现的违法、违规行为，可向广州市物业管理协会招投标管理中心反映，或报送所在区国土房管局处理。

第四讲、广州市物业管理考评及复检工作程序

为加强广州市城市建设管理，树立物业管理项目典型，促进我市物业管理整体水平的提高，每年由广州市物业管理协会（受广州市国土房管局委托）开展广州市物业管理示范项目考评、申报省、国家物业管理示范项目初评，以及对获得市物业管理优秀示范称号满三年的项目进行复检。

一、考评工作程序
一、考评范围
广州市范围内由持有物业管理企业资质证书的物业管理公司实施物业管理的住宅小区、大厦、工业区等。
二、申报条件
㈠符合城市规划建设要求，配套设施齐全。
㈡住宅小区、工业区建筑面积8万平方米以上（含分期申报考评的，下同），别墅2万平方米以上，大厦3万平方米以上且非住宅建筑面积占60%（建筑面积以建设或质量监督部门出具的工程验收文件为准）。
㈢入住一年且申报参评的企业在管一年以上。
㈣入住率或使用率达85%以上。
㈤物业管理公司已建立各项管理规章制度。
㈥已建立物业管理专项维修资金。
㈦物业管理公司无重大责任事故。
㈧未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的较重大投诉。
三、考评标准
㈠评分细则
按照《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》（建住房物[2000]008号）中的《全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准及评分细则》及广州市国土房管局《关于印发<广州市物业管理示范、优秀项目考评办法>的通知》（穗房物函[2001]209号）执行。
㈡分值标准
广州市示范项目考评分值不得低于90分，申报省示范项目初评分值不低于93分，申报国家物业管理示范项目初评分值不低于98分。
四、考评的主要内容及方法
考评内容有：1、广州市物业管理示范项目考评；2、省、国家物业管理示范项目初评。
具体考评工作实施分阶段性进行：1、参评单位申报；2、考评；3、公示；4、通报；5、推荐。
㈠参评单位申报
1、申报参加市示范考评项目
申报单位应填写《广州市物业管理示范项目考评申报表》，向广州市物业管理协会提出申请，并需提交以下资料：
①、经规划部门批准的项目总平面图；
②、规划部门出具的建设工程规划许可证和规划验收文件；
③、建设或质量监督部门出具的工程验收文件；
④、该参评项目上年度财务报表（加盖单位公章）；
⑤、能反映项目外观形象的照片若干张。
2、申报参加省、国家示范初评项目。
申报单位应填写《广东省物业管理示范达标申报表》或《全国物业管理示范考评达标申报表》，向广州市物业管理协会提出申请，所需提交资料除与申报参加市示范考评项目资料相同外，还须提交业委会成立证明文件。
申报参加省示范考评的项目，必须是已获市示范称号的项目或当年通过市示范的项目；申报参加国家示范考评的项目，必须已获省示范称号一年以上的项目。
㈡考评
每年5月中旬开始，广州市物业管理协会组织专家考评小组，对申报项目进行包括基础资料管理、设备设施管理、综合环境管理三个方面在内的“市物业管理示范”考评及“省、国家物业管理示范”初评工作，具体时间及考评组成员安排另行通知。
㈢公示
为做到公平、公正、公开，广州市物业管理协会将对“广州市示范考评达标项目”在所有参评单位范围内和在广州市物业管理协会信息网上实行公示七日，对有异议的项目，广州市物业管理协会将另行组织专家重新复评。
㈣通报
经公示后的“广州市物业管理示范考评达标项目”，由广州市物业管理协会分别授予“广州市物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）”称号，并颁发奖牌和通报表彰。
㈤推荐
1、对申报参加省示范考评项目，在获得当年或历年广州市物业管理示范项目中，由广州市物业管理协会择优推荐，报经市国土房管局物业管理处同意后上报参评。
2、对申报参加国家示范考评项目，在已获得省示范项目一年以上的项目中，由广州市物业管理协会择优推荐，报经市国土房管局物业管理处同意后，上报广东省建设厅、省物业协会参加国家示范项目初评。初评合格后，由广东省建设厅、省物业协会推荐参加国家示范项目考评。

二、复检工作程序

㈠申报
凡获得市物业管理优秀、示范称号项目满三年的单位，应填报《物业管理示范项目复检表》，并报送广州市物业管理协会参加复检。
㈡复检
广州市物业管理协会将于每年9月中旬开始，分期分批组织专家进行复检工作。
㈢各复检项目的复检内容是按当年参评获奖时国家的考评内容和标准，包括基础资料管理和延续，设备设施的管理及维护，综合环境、绿化管理和维护等三个方面进行复检。
㈣公示
为做到公平、公正、公开，广州市物业管理协会将对复检结果向全市物业管理公司（以表格式）在广州市物业管理协会和广州市国土房管局信息网实行七天公示。对有异议的项目，广州市物业管理协会将组织专家另行复检。
㈤通报
公示后，达标的市优秀、示范项目，由市物业管理协会向市国土房管局报批后，实行通报保留其原来称号；对市优秀、示范复检不达标的项目和不申报复检的项目，市协会将上报市国土房管局同意后，由市物业管理协会给予摘牌。
第五讲、广州市物业专项维修资金办理程序

一、建立程序
（一）物业专项维修资金由业主缴交的办理程序
1、业主委托物业管理公司办理程序
（1）物业管理公司填写《建立物业专项维修资金专户申请表》，向中国农业银行广东省分行北秀支行或农业银行指定协办网点（以下统称代管银行）提交以下资料，并把已向业主代收的物业专项维修资金划转到代管银行指定的专用帐户：
①《广州市物业专项维修资金情况清单》（附磁盘文件）；
②《广州市物业专项维修资金专用帐户委托书》（新建商品房的物业管理公司在业主办理收楼手续前送交其签署）。
（2）代管银行核对物业管理公司提交的资料和磁盘文件后，向物业管理公司开具收件回执，并在20个工作日内制作《广州市物业专项维修资金专用卡》（以下简称《专用卡》）。
（3）物业管理公司凭收件回执到代管银行领取《专用卡》，并在领卡后5个工作日内把《专用卡》发给每个业主。
2、业主自行办理程序
（1）业主填写《建立物业专项维修资金专户申请表》（个人版），向代管银行提交以下资料：
①《广州市物业专项维修资金专用帐户委托书》（个人版）；
②身份证、预售合同、房产证或其他有效产权证明（复印件）。
（2）代管银行核对业主提交的资料后，向业主开具收件回执，并在20个工作日内制作《专用卡》，同时把业主缴交的物业专项维修资金划到向业主开设的《专用卡》帐户上。
（3）业主凭收件回执到代管银行领取《专用卡》。
（二）物业专项维修资金由建设单位缴交的办理程序
1、建设单位填写《建立物业专项维修资金专户申请表》，向代管银行提交以下资料，并将应缴交的物业专项维修资金款项划转到代管银行指定的专用帐户：
①《广州市物业专项维修资金情况清单》（附磁盘文件）；
②《广州市物业专项维修资金专用帐户委托书》。
2、代管银行核对建设单位提交的资料和磁盘文件后，向建设单位开具收件回执，并在20个工作日内制作《专用卡》，同时将物业专项维修资金划转到每个业主的《专用卡》帐户上。
3、建设单位凭收件回执到代管银行领取《专用卡》，并在领卡后5个工作日内把《专用卡》发给每个业主。
二、续筹程序
（一）物业管理公司续筹
物业管理公司凭《广州市物业专项维修资金续筹清单》到代管银行续筹物业专项维修资金。
（二）业主续筹
业主凭《专用卡》和身份证到代管银行续筹物业专项维修资金。
三、使用程序
（一）物业管理公司将经业主大会审核通过的《广州市物业专项维修资金使用申请表》、《广州市物业专项维修资金使用申请清单》和相符的磁盘文件报区国土房管局备案。
（二）区国土房管局加以备案手续，并将物业专项维修资金备案通知书由物业管理公司转交代管银行。物业公司到代管银行办理拨款手续，提交《广州市物业专项维修资金使用申请表》及《广州市物业专项维修资金使用申请清单》资料。
（三）代管银行核对资料后在5个工作日内将批准使用的物业专项维修资金款项划拨到工程维修单位的有关帐户上。
四、更户程序
（一）新业主和原业主凭房屋产权证明或预售合同和本人身份证到代管银行填写《广州市物业专项维修资金专用卡帐户变更申请表》，办理过户手续。
（二）代管银行将更户资料报物业管理公司备案。
五、销户程序
（一）业主凭房管部门出具的拆迁协议或房屋灭失证明、《专用卡》和本人身份证到代管银行填写《广州市物业专项维修资金专用卡销户申请表》，办理销户结清手续。
（二）代管银行将本金利息退还业主，并将有关资料报区国土房管局和物业管理公司备案。

《物业管理在日常工作中应遵循的工作程序》有关法规及文件

法律：
1、《民法通则》
2、《公司法》
3、《中华人民共和国招标投标法》
法规：
1、2003年国务院《物业管理条例》
2、1998年广东省人大常委会《广东省物业管理条例》
3、2001年广州市政府市长2号令《广州市物业管理办法》（现已废止）。

一、资质办理程序
1、建设部《物业管理企业资质管理办法》(2004年建设部令第125号)
2、广州市《新设立、申请核定三级物业管理企业资质收件资料》
3、广州市《申请晋升二级物业管理企业资质收件资料》

二、业主委员会成立程序
1、建设部《业主大会规程》（建住房[2003]131号）
2、市国土房管局《关于贯彻国家<物业管理条例>有关问题的通知》（穗国房字[2003]592号）
3、市国土房管局《关于指导物业管理首次业主大会、业主委员会成立工作有关问题的通知》（穗国房字[2004]756号）

三、物业管理招标投标程序
1、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房[2003]130号）
2、市国土房管局《关于印发<广州市物业管理招标投标程序>的通知》（穗国房字[2004]75号）
3、市物业管理协会《广州市物业管理招投标指引（试行）》

四、物业管理考评工作程序
《广州市物业管理考评及复检工作程序》

五、物业专项维修资金办理程序
《广州市物业专项维修资金办理程序