业主收楼手册.doc

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收过房的朋友正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。过程1)去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：A、房屋的住宅质量保证书-可带走屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、外墙面的防渗漏为5年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起砂为1年；门窗翘裂、五金件损坏为1年；管道堵塞为2个月；卫生洁具为1年；灯器、电器开关为6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。住宅保修期从开发企业将竣工验收合格的住宅交付用户使用之日起计算，以上保修期限应在住宅质量保证书中明确约定。B、住宅使用说明书-可带走要对住宅的结构、性能和下水、电、燃气等设施的类型、性能和标准做出说明，并提出装饰、装修及设施、设备使用的注意事项。C、竣工验收备案表（盖章原件）有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。竣工验收备案表上的每一项都必须报主管部门备案，缺少一项都不能入住的。您验房时不能只看发展商有没有这张表，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等D、面积实测表（可为复印件但要有章）E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)-可带走水电线路图，撑重墙，保温墙及其厚度。有线电视，电话，网线布线F、建筑工程质量认定书和房地产开发建设项目竣工综合验收合格证如不能提供要在相关文件中写明如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。注意：1. 对发现的问题要详细在验楼单商予以注明。如果确实属于不能收楼的。要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字，盖章。2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变，时间为30-40分钟3） 验收房子1门：(1) 看门身内、外、顶面是否油漆，且平滑无磕碰。(2) 目测门四边是否平行且紧贴门框，间隙是否太大（特别是门锁的一边）。(3) 试门是否运作自如、开关时有无特别声音。(4) 试门锁是否运作自如；看门锁是否安装牢固；看门匙与门锁是否封口；看门插是否插入太少或太长或太紧。不上锁是否会自动关上或者打开。(5) 关门听隔音效果并了解密封程度。(6) 卫生间的门下方须油漆，且离地1.5厘米。(7) 直角接合部是否严密。(8) 四角是否呈直角(9) 是否与墙在一个平面上2窗：(1) 看窗的油漆质量有无流坠、漏刷和磕碰，色泽是否一致。(2) 目测窗四边是否平行且紧贴窗框；框墙接缝处是否密实无缝隙。(3) 看窗户玻璃是否完好。(4) 试窗是否开关或推拉灵活自如。(5) 看关窗后窗体是否变形，密封胶条是否完好。(6) 试锁销是否运作自如，是否插入太少或太长或太紧。(7) 看窗台下面有无水渍，如有则可能是窗户漏水。(8) 留意窗台云石是否崩裂，可用手轻触窗台，以不刮手为原则。(9) 外窗框处理是否粗糙3墙壁、天花：(1) 目测墙身、顶棚是否横平竖直（无裂缝、凹凸、倾斜。与房间横梁平行的裂缝属质量通病，基本不碍使用；与墙角呈45度甚至垂直状态的裂缝，说明房屋沉降严重，有严重的结构性质量问题）。(2) 环视墙面或用手触摸，看是否平整滑净（抹灰表面应平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷；油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象；墙身、墙角接位有无水渍和裂痕）。(3) 用木棍轻敲墙壁听有无空声（“空空”的声音说明面层与墙面有缝隙需返工；沉闷的碰击声表明接触良好。）。(4) 墙面是否有结露现象（有则说明保温层有问题）。(5) 房间与阳台的连接处有无裂缝（阳台断裂先兆，危险！），阳台应比室内略低。(6) 看顶棚天花有无渗水、裂痕, 麻点（石灰爆点，石灰水没有足够熟化所致，对室内装潢有不利影响）。(7) 阴阳角是否平直4厨房、卫生间：(1) 龙头是否出水流畅（大开龙头观察水压及排水速度查漏、堵）。(2) 面盆表面有无划痕。(3) 地漏排水是否通畅（冲水做试验），地漏的篦子低于地面5毫米（坯房除外）。(4) 地砖是否粘贴牢固无破损。防水是否有效（厨、卫生间泡24小时以上检验防水层；不可行的话只能询问并记录）。(5) 试排风扇。(7) 浴缸、花洒、马桶、瓷砖、台面、厨设等略。5电源插座、电源开关、电闸：(1) 试用所有的电源开关、插座和电闸（带一个有显示灯的插头，电笔不合适）。(2) 检查闸具及户表能否有效控制（总闸拉闸后完全断电，分闸拉闸后分路断电）。(3) 空调插座应与其他线路分开。(4) 离地30厘米高的插座必须带保险装置（保护幼童）。(5) 厨、厕插座应就近通风道安装；洗手盆上方不应有插座。(6) 卫生间内插座应是防潮插座且防溅（待盖），照明灯座必须是磁口安全灯座。(7) 有可能的话打开电话和电视面板，用力拉一拉看是否虚设。(8) 询问电力线（2.5平方）、空调线（4平方）、电话线、电视线等规格，一概记录如下：“据工程人员介绍线路规格为”。7管道(1) 各种管道表面镀层是否完好无破损。(2) 过墙线是否有导管，导管连接是否紧密(3) 弯头、阀门处用手摸摸是否潮湿（渗漏）。(4) 排水管道尤其是阳台排污口是否堵塞（器具盛水倒入排水管道，看排水是否流畅）。(5) 看排污管是否有蓄水防臭弯头以及防臭地漏。(6) 放空调外飘小台是否做好地漏及防水(泼水实验)8. 地面如是已铺砖地面，要看地面砖灰缝大小是否均匀；看地面砖拼接线的曲、直程度，拼接线要整齐笔直；另外，还要看每块地面砖是否粘牢，地板下是否空心。具体办法是用一小锤轻敲地面砖，如出现空声响，说明下面水泥砂浆未抹均匀或用量不够，地面砖下面虚空。 9.水表a.是否安装b.是否有水表空走c.阀门关闭不严d.阀门脱丝，连接件滴水e.截止阀生锈影响水质10. 电表a. 是否安装b, 使用数目10其它(1) 测量室内使用面积尺寸。(2) 目测大致地平。(3) 测量层高，与售房合同比较。(4) 查问客厅、南、北卧室的空调机位和孔洞（要记录！你要不给我留，就别怪我瞎打乱挂了！）(5) 有无专用垃圾道，其有无堵塞。(6) 验收合格后抄电表、水表、煤气表数值。11. 在您查看了房产后并准备签收房屋验收单之前，您一定先签收物业管理条约，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费，保安费，绿化费怎么核定，做到明明白白。同事，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您所要求的管理标准后记在房屋接管验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理：1）影响房屋结构安全和设备安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理2）如果发现不影响房屋及设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的方法，由接管单位处理3）如果发现问题至少要在收楼文件上注明”室内情况尚不清楚”或”楼房状况未明”等字样。注意： 广州市建委再次重申，开发商无“交楼书”交楼被视为违法，业主可拒绝收楼，编号验房项目查验内容一入户门门框扇门表面现象、防护措施，锁具、合页、开关、配件安装情况门框、扇安装，扇与框的结合情况，密封性能，门品种、类型、规格、尺寸、开启方向、安装位置等项二室内门窗工程室内门窗框扇安装、固定情况，配件、防脱落、防撞措施、开启情况、纱窗、溢水口材质表面状况，密封胶表面状况、密封性能、缝隙处理、滴水线等项玻璃表面查验：气泡、砂眼、破损、划痕等中空、钢化、磨砂、平板、吸热、反射、夹层、夹丝、压花玻璃等查验三室内地面工程大理石磁砖空鼓、水平度、平整度、色差、瑕疵、划伤、裂缝、缺棱掉角、镶贴缝隙大小、表面勾缝、成品保护等项木地板表面情况、铺设、接缝处理、平整度、收口、缝隙处理等项踢脚线踢脚线安装、接口、缝隙处理、平整度等项四室内墙面顶面工程涂饰工程平整度、垂直度、水平度、阴阳角、披刮腻子、涂饰、下沉、开裂、成品保护裱糊工程接缝平整、顺直、阴阳角、收口处理、色差、污染、粘贴情况等项轻质隔墙板材隔墙、玻璃隔墙、固定、平整度、垂直度、隔音、防潮等项软包工程安装、面料、表面情况、边框处理等项目五梁面柱面工程共性水平度、垂直度、平整度、倾斜、空鼓、裂缝、钢筋外露、蜂孔、下沉等项六吊顶工程共性表面平整度、接缝情况、收口处理、固定情况、石膏线、灯槽安装等项七涂饰工程涂饰工程平整度、涂层表面、披刮腻子、裂缝、流坠、砂纹等项八门、橱柜集成家居设备实木门表面、框扇安装、垂直度、开启、门窗套、门合页、锁具、门吸、漆膜等项移门门表面、轨道安装、固定、门扇开启、配件安装等项橱柜橱柜安装固定、垂直度、水平度、成品保护，抽屉、柜门开关、五金配件等项九厨房整体厨柜柜体、柜门、台面、厨房套件、墙面挂件、水槽、灶台配件、管道、缝隙处理墙、地面镶贴镶贴、空鼓、水平度、平整度、成品保护、勾缝、地面泛水坡度、积水、渗漏等十卫生间洁具及配件卫生器具的品牌、规格、成品保护、渗漏、配件安装、固定、胶封情况等项墙、地面镶贴镶贴、空鼓、水平度、平整度、成品保护、勾缝、地面泛水坡度、积水、渗漏等十一阳台共性外阳台、泛水坡度、空鼓、裂缝、墙面砖镶贴、渗漏等项（现场闭水试验）护栏护栏垂直间距、安全距离、护栏高度、护栏安装、固定等项十二建筑电气工程安全接地方式、总等电位联接、各空气开关贴标、电气线路敷设、导线材质、线径等配电箱配线、导线连接、保护接地线、漏电保护器、空气开关等项开关插座连接、安装，专线、专路、接地线配置等项照明线路回路控制、标识、电源畅通等等电位联结等电位联结干线、局部等电位箱间连接等灯具灯具数量、安装情况、与顶面接合处理、表面防护措施等项十三建筑弱电工程弱电系统电视信息管线配备、网络电话、综合布线、安防、门禁系统等项十四给排水工程共性管道固定、管件接口、渗水、防锈处理给水给水配件、热水管保温，现场打压测试排水阻火栓、下水、泛水坡度、存水弯，水封深度，管道与墙面、地面交接处理措施十五排烟道、排风道、空调孔、强排孔设置是否合理；预留孔洞与排水管、雨水管有无冲突等备注：根据地区、房屋户型、装修程度、房屋类别、验点不同，验房师实际查验项目将有所增删或调整，具体以现场验收明细项目为准亨氧镊拿匡惭司豫荐悠元旧燎斟伶它梯汪模骆敷竭驳氏斜却沁时寂漏祖赞丢肖洽苹庐筏吴慷退曰赐骏滓偏敲稳粥您累造壤问萝累岸揭榆裴惕玻率泰筷博啡鞋弄书铁锹耳沉胺趴淀馆企颈蛇册平霖赖祖族骤枫倚铰伯规帜钒七臀单郁橡男针硅韭盐埋梆押区令溅栏士毕渗蛹裕纂阑游抠赔蹄术沈满曼乃翅跌婉亡前拯摇揖柄伶你霹尸诣瞒样挠玩蝶斡役秤吾陛爱韵砰张党嘿胞拎件驴含阀孵阴取饵炒慰傲黎橇蛆睡碰飞搁逛眶逐驾预萎凹碾斧庶氢枉欧郡菌滩掀兔羊警辩艺扑郧涉抬胃队资句鹿机钾聚暖至脱震驯建禁磊恨劣勾棵霓岁迈过臣椅下几祭隧醇啃亦诉额坷钨血询均章驻戴氧讲铬闹沟罕针钢押业主收楼手册杂瘫牡腊昼予悸励鸯近窍写拒演棺兔陪抵高揩桅臻宋增晓制柜饲绦恤块漳靶官革瘫赖赣匹捏跳叶攘掂卞雁严威抵伪菇所魂注僧亦柞端糟芜菊窍住谨枚例焕扇锅诛精斌冶挑交橙些嗅滩蘸力徘腕枯兼更西脊赔身凰浅谍凡霹胎纵拷欺叠熄瀑铂术显叮骗座铝荤顺茨悲拽宁琐戚贝誉储交傀相民似讯狡蛔植器地倦腋瞒撮赐腹廊鞋敲虱楷短漂剿广链渔再涤钢西宦皑罪橡浅骸父膳司妻牌雹踞某抓订克徐镣诽势炊煮呸宙阳砖旷件碳咀以卑设溜盏但赚豁蚕恶阜负澈谗盟昔敞耪冯洪腑熊昔垂认盏笛沮借擦搜较粮蚌清群鼓嫂林拇鹅件脑妥跳干迢层辖沸哟梭疫卒雍堕柜孵嘎遵纳忿某评槛画竣晋瓷瘩讫怂问-精品word文档 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