国际工业园可行性研究报告样本.doc

*国际工业园可行性研究汇报-1-1目 录 第一章、总 论 第二章、市场分析 第三章、*国际工业园项目建设内容 第四章 、项目优势和价格定位 第五章、项目建设缘由 第六章、市政配套（简） 第七章、*国际工业园和周围地域发展互动关系 第八章、*国际工业园体制和开发模式设计 第九章、工业园功效分区、开发时序、产业空间布局 第十章、园区开发投资估算和投资计划（略） 第十一章、资金筹措（略） 第十二章、财务效益分析（略） 第十三章、研究结论和提议 第一章、总 论一、 加紧*国际工业园开发客观要求*国际工业园在安徽省当涂经济开发区（省级）南端，紧临国家级芜湖经济开发区，项目占地340000，建筑面积300000。秉承计划科学，便于生产使用和管理理念，致力于打造环境优美、管理完善、服务超值现代化工业园。园区将建成集制造加工、产品研发、物流仓储、生活服务为一体综合型工业园区。设置并加紧开发*国际工业园，不仅含有必需性而且含有可行性。首先它是宏观区域经济发展态势提出来客观而迫切要求，同时也是深入建设发展安徽省当涂经济开发区，推进地域经济跨越式发展一项根本性举措。1.1 宏观区域经济发展态势提出客观而迫切要求1.1.1 国家新一轮经济景气周期党十七大大胜利召开，继续推进全方面建设小康社会、加速社会主义现代化建设宏伟奋斗目标，依据目标要求，到全国中国生产总值（GDP）将实现翻两番，人均GDP达成3000美元，20年平均增加速度约为7.18%。进入新历史发展阶段，中国不管是东部沿海发达地域还是中西部欠发达地域全部展现出新一轮加速发展态势。长江三角洲地域以上海举行世博会和建设经济、金融、贸易、航运“四大中心”为契机，加紧经济一体化进程，提出建立世界级大城市圈战略目标；珠江三角洲地域借助CEPA，加紧和香港经济更紧密联络，并提出建设“大珠三角”或“泛珠三角”经济圈发展构想；环渤海地域以北京举行奥运会为引擎，加速京津冀“大北京城市圈”崛起。尤其值得注意是，东北三省抓住国家支持老工业基地改造振兴机遇，正着力打造中国经济“第四极”。和此同时，国家继续坚定不移地实施西部大开发战略，支持中部地域发挥本身优势愈加好地发展，支持东部沿海地域加紧发展并激励有条件地方率先基础实现现代化，实现东中西互动，促进区域经济社会协调发展。中国宏观经济已经走出1997年后连续数年经济波动低谷，前进全方面复苏经济增加加速期。这次复苏最关键特征是因为技术装备更新需求和消费结构改变带动了重工业复苏，重工业（如钢铁、石油化工、电力、能源、工程机械、汽车等行业）生产增加显著快于轻工业，这也是经济全方面复苏关键标志之一。国家新一轮经济景气周期来某，对全国各地域全部现有机遇又有挑战，处于安徽省东南翼马*鞍*山市更不例外。作为安徽省东向战略起点地域，马*鞍*山市加速发展要求无疑愈加迫切，而加速本身发展必需要有新增加点。从马*鞍*山市区情和资源优势出发，设置*国际工业园，依靠当涂经济开发区和长江马*鞍*山港有利条件，发展大进大出现代化工业，就成为未来马*鞍*山当涂培育新增加点，带动全县经济实现跨越式发展肯定选择。1.1.2 中国外产业转移趋势和机遇二十一世纪头10-20年是一个关键战略机遇期。从国际看，工业发达国家制造业尤其是重化工业正在不停地向资源丰富、劳动成本低廉、中国市场宽广和社会政局稳定发展中国家转移，中国已成为国际产业转移首选地，并在快速形成世界制造业中心。而以国际市场为目标跨国资本在中国中国区位选择，仍然更多地倾向于投资环境良好、基础设施完备优越沿海、沿江区域。从中国看，以钢铁、石油化工、农副产品加工等为关键工业制造业，也出现向沿海、沿江城市转移趋势。这种产业区位调整，首先是因为内陆矿产资源枯竭及从国际市场获取原料起源需要，其次是为了更靠近市场，再次，依靠港口建设能够大大降低运输成本，符合重化工产业布局通常规律。伴随世界制造中心向中国转移步伐加紧，“长三角”首当其冲成为首先“接口”，下一轮申城周围标准工业厂房和现代物流用房，全部将供不应求。现代工业厂房开发和租赁，将成为房产开发大热门。所以，不管是国际重化工向中国转移，还是中国重化工向沿江转移，全部为*国际工业园发展带来难得机遇。1.1.3 大区域经济发展态势对当地域发展压力和动力从马*鞍*山当涂所处大区域环境来看，在沪宁芜经济线上长三角经济圈内，为马芜铜经济带起点之一。首先，因为当涂经济开发区享受安徽省政策支持，尤其是马*鞍*山被确立为安徽省东向发展战略排头兵地位，对马*鞍*山经济优势发挥，带来很大压力。近些年，伴随慈湖经济开发区、雨山经济开发区和花山经济开发区、市经济开发区加速建设，尤其是项目正是紧邻芜湖国家级经济开发区，对*国际工业园未来形成竞争态势仍很强劲。其次，伴随长三角地域经济全方面发展，马芜铜经济带深入成形，长三角地域强势地位和当地域弱势落差会越来越显著，不管是在吸引资本，还是中国其它地域资本或产业转移方面，难以有充足竞争优势。二、*国际工业园开发市场依据工业地产作为一门产业，有其独有商业模式，包含工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业和服务等一系列活动。工业地产业盈余表现在能够快速开启、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩下，和此相对应，工业地产商业模式含有“大投资、快开启、提供增值服务、追求长久稳定回报”四大特征。 2.1、四大特征之一大投资 工业地产开发区分于传统以政府导向为关键方法开发区建设过程，一个关键特点就是对工业地产开发商资金实力要求较高，这么才能确保前期开发区所需资金投入。 工业地产资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅地产和商业地产，这一特点成为资金不足中小开发企业进入门槛。工业地产投资规模，前期投入范围从十多个亿到几十个亿，招商、管理运行等方面投入也高得惊人，而投资回收期则有长达十几年，资金实力稍有不足，就会出现资金断链情况。所以工业地产运作需要一定实力投资开发商参与，这是工业地产大投资特点所决定。 工业地产开发商资金通常也分为直接融资和间接融资两种方法。直接融资方法是指开发商对拟建项目标直接投入资金，和项目法人经过发行股票、债券等直接筹集资金；间接融资是指从银行及非银行金融机构贷款借入资金。 2.2、四大特征之二快速开启 基础设施建设是园区快速开启、形成雏形基础。基础设施是指交通、通讯、能源供给、水电管道等基础硬件。在投资者对投资地进行考察时，基础设施通常是最先引发注意原因。只有过硬基础设施，才能达成吸引优异项目/企业入驻。供水、供电、通讯、道路、环境保护、治安等方面有力保障，是投资者入驻项目得以准期开工必需条件，自然也是其关注关键。另外，多年来很多国外投资者不仅重视生产设施完备，更将注意力放在投资地是否能够为其提供高品质生活、休闲和服务设施。2.3、四大特征之三提供增值服务现在中国大部分经济技术开发区发展一个关键制约原因是“人气不足”、“商气不旺”。分析其原因，和第三产业发展滞后有很大关系。针对这种情况，开发区应主动出击，着力发展那些适合二三产联动产业，促进第三产业发展，尤其是生产、生活配套及专业服务领域，同时加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业发展。 建设完善配套产业环境。伴随政策优惠对投资者吸引力不停减弱，利用完善配套产业环境吸引投资者，尤其是那些著名大企业、跨国企业，正成为开发区招商引资新动向。伴随国际产业梯度转移，分工深入细化，跨国企业在华经营愈加重视关键技术、控制关键部件，以实现比较利益。因为现在跨国企业集中于靠其强大研发力量支撑品牌，逐步将其生产步骤放掉，所以怎样愈加好靠当地化市场就近处理非关键部件生产整合问题就成为其选择投资地点关键。搭建物流服务体系。依据长城企业战略研究所分析，开发区物流环境正成为投资者对投资地选择新趋势。在社会化大生产条件下，为了确保投入产出链条有效链接，从生产资料到最终产品巨额吞吐，企业产品供、产、销经济配置全部需要物流业高效配合。完善园区内部物流、仓储等服务业，和原料和市场地域和开发区间物流运输网络对投资者是巨大吸引力。为投资者提供良好投资软环境。多年来投资者对工业地产选择越来越表现出从重视硬环境到强调软环境改变趋势。因为硬环境建设只要投入充足，给一定时间就能够实现，而软环境复制却是十分困难，也表现着工业地产关键竞争力。怎样站在投资者角度，想投资者所想、急投资者所急，为投资者提供多种专业化咨询服务，让来到园区客商能在细微处感受到园区舒适宽松人文环境，是被很多投资者越来越重视事情。另外，开展一站式办公、简化项目审批手续；开通双语网站、方便企业和开发区管理者双向沟通；设置企业服务热线，立即解答企业问题等这些即使给开发区管理者添了麻烦，加重了工作量，却给投资者带来了方便，减轻了负担，肯定会取得投资者青睐。帮助园区企业处理融资渠道问题。完善融资渠道是另一个被越来越多投资者在选择投资地时所关注热点。多年来，跨国企业在中国投资一个趋势是规模快速增加，且当地化采购率不停提升，所以需要巨额资金支持。所以过去那种以总部单独融资模式已逐步不能满足要求。完善当地融资渠道不仅对资金有限中小投资者有现实意义，就是对资金实力强大国际巨头也是一个有效吸引原因。2.4、四大特征之四追求长久稳定回报依据长城企业战略研究所了解，一个房地产开发企业投资工业地产，因为投资金额巨大，对投资开发商来说，属于重大商业举措，是至关关键战略行为。投资行为一旦发生，通常需要考虑甚至更长时间经营。所以，投资者考察并评价一个开发区，从视野上，应考察整个投资环境；从纵深上，需要在空间和时间上全部进行全方面评价，而不是仅仅局限于短期投资回报。所以，工业地产另一个特点就是开发商追求投资回报稳定性和长久性，而不是追求短期内投资收益。工业地产长久回报是建立在开发商大规模资金投入、提供附加服务基础上，所以对于工业地产投资商来讲，投资工业地产除了考虑地理原因，更多是考虑政策原因和回报率。众多外资企业以愈加快速度在中国建设生产基地，给工业地产带来了稳定连续用户群体，更为投资者提供了稳定投资回报。工业地产投资回报出现了快速增加势头。业内人士认为，从市场需求强度来看，现在中国工业地产平均投资回报率保守估量在8%以上，好项目能达成9%，甚至高达17%左右。假如仅从标准化厂房投资建设来看，工业用地年限是40年，以现时建造标准厂房来计算，年回报率大约在12%-16%，回报率较高。三、 *国际工业园地域基础建设情况分析3.1 马*鞍*山市发展情况分析：马*鞍*山市临江近海，交通十分便利，铁路、公路、水运俱全，宁马、马芜高速和沪宁、合芜高速相连，距南京45公里，上海340公里，到南京禄口国际机场28公里；宁铜线贯穿全线，和京沪、宣杭皖赣等铁路干线相连，各类列车均可停靠；长江马*鞍*山港是长江十大港口之一，可停靠万吨级船舶。城市滨江环湖依山而建，是国家卫生城市、国家园林城市和中国优异旅游城市。当涂经济技术开发区在城市南部，这一区域是马*鞍*山城市“东扩南进”发展计划关键组成部分，交通地理条件良好，是理想投资开发场所。马*鞍*山市属中部城市，毗邻南京城市经济圈，位居长三角经济发达地域和中西部欠发达地域之间，资源市场配置成本、物流配送成本、基础建设成本和产品生产成本居周围城市最低。外商在马*鞍*山开发区投资，现有东部区位交通和市场优势，又有着中西部优惠政策和成本优势。开发区对各项企业管理、服务实施零收费。在开发区办企业所需土地费用、水电费用、劳务费用等全部比较低廉。所以，不少外来企业把生产基地设在马*鞍*山开发区。 马*鞍*山市每万人中含有大中专以上专业人才410人，居华东地域城市之首，高出合肥129人，芜湖240人，被大家俗称马*鞍*山市是中国政府建设又一人才高地。马*鞍*山还拥有一支高素质和职员队伍和多层次培训体系。全市现有中等技术等级以上职员9万人，占职员总数54；有技工学校4所，其中高级技校2所，省关键技校2所，在校学生6000多人，每十二个月能够培养含有大专层次学历和高等级技能型人才人，另有各类中等职业技术学院11所，职业培训机构14个，年培训能力达万余人次。能够满足各类企业对职业技术人才需求.3.2 *国际工业园周围发展情况分析*国际工业园在安徽省级开发区当涂经济开发区南端，紧邻芜湖国家级经济开发区，而芜湖含有独特优势，自古以来便是众商云集商贸集散地。市场面向华东，背靠华中腹地，拥有2亿多人口市场容量。以开发区为中心650公里范围内，人口400万以上城市有15座。距上海市383公里、杭州210公里、苏州321公里、徐州462公里、马*鞍*山市637公里。距离在200公里以内城市有没有锡、常州、镇江、扬州、南京、合肥、安庆、宣州、铜陵等。开发区位置优越，交通便利，信息传输快，有着极大市场容量。芜湖经济技术开发区在芜湖市区北部、长江南岸，1993年4月被国务院同意为国家级经济技术开发区，享受市级管理权限。计划面积56平方公里，就业人数3.7万人。，实现GDP75.4亿元，出口额6108万美元，财政收入15.1亿元。开发区内关键著名工业产品有：奇瑞汽车，年产10.1万辆；海螺型材，年产20.9万吨；美空调，年产250万台；日立空调，年产60万台；科龙冰箱，年产50万台。芜湖开发区濒江近海，面向华东，背靠华中腹地，有着巨大市场潜力。四、 *国际工业园可行性研究汇报编制依据：（1）城市居住区计划设计规范（2）马*鞍*山市计划管理条例及技术要求（3）城市居住区公共服务设施设置要求（4）住宅设计规范（5）住宅建筑设计标准（6）建筑工程交通设计及停车场设置标准（7）城市道路绿化计划及设计规范（8）高层民用建筑设计防火规范（9）工业建筑设计规范（10）工业建筑设计标准 第二章、市场分析一、马*鞍*山发展为*国际工业园项目提供基础确保：1.1 马*鞍*山是一座新兴工业城市马*鞍*山市是新中国成立后建设和发展起来一座新兴工业城市。全市现辖三区一县，总面积1686平方公里，总人口120万，其中市区面积301平方公里，人口53万。临江近海，毗邻长江三角洲，属亚热带季风湿润性气候，四季分明，年均降雨量1100mm，年均气温15.7摄氏度。马*鞍*山市是工业城市。同时也拥有“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“全国环境综合整改优异城市”、“中国优异旅游城市”等多项荣誉称号，近期将创市区面积一百平方公里、人口一百万“双百城市”。1.2 马*鞍*山市是安徽省东大门地处长江中下游南岸、长江三角洲西部边缘，经宁马高速到南京30分钟车程，经沪宁高速公路到上海约3小时。马*鞍*山火车站是二等大客站，皖赣线、宁铜线衔接京沪线。长江马*鞍*山港是天然深水良港，国家一类口岸，可停靠万吨级船舶。1.3 马*鞍*山生活环境优美，适宜人类居住。整个城市依山、环湖、傍江而建，展现出“半城湖光半城山”秀丽风貌。经过多年不懈努力，前后取得“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“中国优异旅游城市”、“全国创建文明城市工作优异城市”、“中国人居环境范例奖”、“迪拜国际改善居住环境最好范例奖”等称号。优美生活环境，已吸引周围城市越来越多居民和外地客商来马*鞍*山购房定居。1.4 马*鞍*山工业经济实力较强，产业基础很好。马钢是中国最大上市企业之一，销售收入突破百亿元，铁钢材产量全部在450万吨以上，在中国十大钢铁企业中排列第5位。现在以冷、热轧薄板为主体，投资达100亿元一系列重大技改项目已开工建设，到“十五”末全部建成后，80%以上钢材产品将达成国际优异水平，总规模达800万吨。地方工业发展也在不停加紧，特种专用汽车产销量和市场拥有率列全国第一位，造纸、炭黑、磁性材料、服装等在同行业也有一定位次。农村盛产多个优质农副产品，城郊型农业、创汇型农业发展潜力很大。1.5 马*鞍*山科技人才众多，劳动者素质较高。每万人中含有大中专以上专业人才410人，居华东地域城市之首，高出合肥129人，芜湖240人，被大家俗称马*鞍*山市是中国政府建设又一人才高地。马*鞍*山还拥有一支高素质和职员队伍和多层次培训体系。全市现有中等技术等级以上职员9万人，占职员总数54；有技工学校4所，其中高级技校2所，省关键技校2所，在校学生6000多人，每十二个月能够培养含有大专层次学历和高等级技能型人才人，另有各类中等职业技术学院11所，职业培训机构14个，年培训能力达万余人次。能够满足各类企业对职业技术人才需求。现有安徽工业大学、隶属中冶集团钢铁设计院、中钢集团旗下矿山研究院等各类教育、科研、咨询机构100多家。马*鞍*山是国家科技兴市试点市，近些年每十二个月专利申请和取得同意数量，排在中国相同城市前列。城镇教育体系完善，不一样层次劳动者全部能受到良好教育和培训。作为一座移民城市，马*鞍*山含有很强包容性。不一样地域人在此居住，安居乐业，社会秩序井然，治安情况很好。 1.6 马*鞍*山城市基础设施承载能力较强，投资成本低廉。这里滨临长江，水资源十分丰富。拥有三个大型火力发电厂，能够提供充足电力资源。除现有管道煤气、液化气外，正在建设国家“西气东输”管线已经接入马*鞍*山。马*鞍*山水、电、气、土地等价格低于沿海城市。靠近南京、上海，在技术、贸易、金融服务上可取得支持。良好投资环境正吸引着越来越多投资者来马*鞍*山投资兴业。世界著名跨国企业如法国圣戈班集团、日本丸红株式会社、台湾中橡企业、香港廖氏集团，和中国著名青岛啤酒、蚌埠丰原、新力药业、珠海格力、北京首创等一大批中外企业，全部相继进驻马*鞍*山，而且取得了很好经营业绩。马*鞍*山市属中部城市，毗邻南京城市经济圈，位居长三角经济发达地域和中西部欠发达地域之间，资源市场配置成本、物流配送成本、基础建设成本和产品生产成本居周围城市最低。外商在马*鞍*山开发区投资，现有着东部区位交通和市场优势，又有着中西部优惠政策和成本优势。开发区对各项企业管理、服务实施零收费。在开发区办企业所需土地费用、水电费用、劳务费用等全部比较低廉。所以，不少外来企业把生产基地设在马*鞍*山开发区。 进入新世纪马*鞍*山，正全力实施双向开放、结构调整和科教兴市三大战略，加速推进工业化、城镇化和农业产业化，努力争取经过10不懈努力，把马*鞍*山建设成为建成区面积超100平方公里、人口超百万现代化大城市，进而成为长江流域关键加工制造业基地、在区域经济中含有较强实力关键城市、富于江南山水园林特色新兴文化旅游城市和最适合人类居住生态城市。二、当涂开发区为*国际工业园项目提供政策保障：安徽马*鞍*山当涂经济开发区，是安徽省人民政府于5月正式同意升格省级经济开发区，前身为当涂工业园区。在芜湖和马*鞍*山两市之间，紧靠205国道、宁马芜高速、宁芜铁路、芜湖长江大桥、马*鞍*山长江大桥及拥有自建500万吨码头长江黄金水道；北倚计划中新芜申运河航运入口通道姑溪河；北距南京禄口国际机场仅40分钟车程。区位优越、交通便捷、一期计划面积3平方公里，远程计划6平方公里，其中起步区500亩。开发区根据马*鞍*山市和当涂县城城市新区发展要求，和八通一平标准，前后推进了黄山园区，焦家园区，竹山园区，新桥工业城基础设施建设，累计投入近10亿元，道路建设近30公里，供电，供水，供气，排水，排污，通讯，宽带，广电等管网建设，随道路工程同时推进。长江码头一期已投入运行，新桥工业城件货及油码头已进行前期设计。开发区自5月成立以来，秉承“只在投资者成功，才有我们成功”招商和服务理念，凭借优越区位，便捷交通，优惠政策和低商务成本优势，吸引了红太阳，山鹰纸业，桂龙药业，海狮织造，神鹿药业等著名企业，和香港长江生命科技，星马国际，美国吉米瑞德，天勤国际等境外企业，共100多家境内外企业入园投资。协议利用境内外资金43亿元人民币。现在，已完成工业项目固定资产30多亿元。另外投资历超百亿元大唐电厂项目，已正式签约，并破土动工。当涂经济开发区已成为关键经济增加级。为响应中央中部崛起号如，实施省委省政府打造马芜铜经济带发展战略，县委县政府正深入优化经济发展环境，举全县之力支持当涂经济开发区建设和发展。2.1、用地政策1、入园项目由园区管委会统一协调服务，工业项目可按协议出让方法取得国有土地使用权，使用期限为50年；其它项目出让方法和使用年限按国家要求实施。 2、入园项目征用土地不得低于20亩，每亩固定资产投资密度不低于50万元，每亩基准地价6万元（含土地征用办证费用），进驻项目努力争取高科技，无污染。3、征地费用付款方法：签署协议时付款30%，交净地时付50%（净地达成园区统一标准，统一计划设计，达成六通一平），交国有土地证时付20%。2.2、财政政策入园企业在享受国家、省、市政府及省级开发区相关政策优惠后，还可立即得到园区财政主动扶持：1、入园工业企业自建成投产第二年开始，当年纳税园区财政实得部分，第十二个月返还100%，第二、三年返还80%，第四、五年返还60%。2、入园非工业企业（含注册经营性企业），自纳税当年园区财政实得部分，5年内由园区财政按一定百分比扶持调整经营结构。其中第十二个月为60%，第二、三年为50%，第四、五年为40%。3、 园区管委会每十二个月按园区财政实得部分10%提取专题资金，用于入园企业出口创汇、节能降耗、技术改造、争创品牌和纳税大户奖励。4、入园企业行政事业性收费以国家法律法规和省人民政府文件为依据，按下限标准减半征收。2.3、奖励政策1、凡为园区管委会引进中国外无偿资金和使用期限在3年以上有偿无息资金，分别按到位资金12和8一次性奖励引荐者。 2、对引荐客商入园新建工业项目，固定资产投资额3000万元以上，按项目建成后到位资金6一次性奖励引荐者。属于跨国企业、上市企业、中国著名企业和国家级高新技术项目，奖励标准为8。3、对引荐客商入园投资水陆运输、文化旅游等为工业配套服务业和有财政收益回报基础设施、环境建设项目等，按固定资产实际投资额6一次性奖励引荐者。4、上述引资属于外币投资到位，其奖励标准均对应提升2。 第三章、*国际工业园项目建设内容一、 项目概况*工业园在马*鞍*山市当涂县经济开发区南端紧临芜湖市经济开发区,205国道以西,经二路以北，项目总占地面积约340000平方米,总建筑面积约300000平方米。园区计划关键为四个区域,科研商务办公区、加工制造厂区、生活服务区、仓储物流区，园区计划建成一个及商贸加工生活为一体综合化工业园区。二、 建设规模和目标：*国际工业园在功效划分方面重视环境和使用原因，依据自然条件和园区计划定位，将整个工业园分为四大功效区：A、综合住宅配套服务区；B、轻工制造及产品研发区；C、重工业制造加工区；D、企业定制区。整体显现出园区产业链渐进式梯度和层次感。 *国际工业园在基础设施配套方面重视完备和经济要素，综合考虑该地域发展趋势和现实情况，在符合未来20年计划发展需求前提下，最大程度满足目前发展需要，整体计划配套包含：1)、生活配套住宅近50000；2)、商业建筑16000；3）、办公建筑26000，包含1栋11层商务综合配套楼，为整个工业园提供全方位配套服务。居住、餐饮、会展、娱乐、休闲、办公和电信、邮政等现代化工业发展需求在这里得到充足满足。三、经济指标：序号名 称参 数1用地面积3419722总建筑面积3036883容积率0.894绿化率30%5一期厂房面积174306后期厂房面积1490787办公仓储面积49700 第四章 、项目优势和价格定位首先，项目本身得到当涂县政府和当涂开发区管委会支持，取得一点优惠条件。其次，项目独特区位本身就是一个独一无二优势，项目距离芜湖国家级经济开发区仅2公里，相对和芜湖经济开发区而言有着显著成本优势，有临近长江芜湖港和马*鞍*山港全部很近，而且坐落在250国道边上，交通优势十分突出。第三，项目所在地现在没有成形行园区，又是当涂经济开发区和芜湖经济开发区接壤地方，自然成为这两个园区“后院”和服务供给基地，很有利于成为以上两个园区配套企业落户最好选择地。综合以上众多有利条件更应该做好本园区“价格”这个天然砝码，充足利用这个原因，充足搞好园区开发建设。园区定价和芜湖经济开发区价格一定距离，和市区其它经济开发区也保持一定价格距离差，以充足价格优势填补其它方面差距。初步考虑将*国际工业园价格控制在1000元/1200元/之间。1.0 、 区位优势 项目紧靠芜湖市经济开发区，能够受到芜湖经济开发区产业辐射，大环境相对比较优越； 土地价格相对廉价，能够降低了企业经营成本； 紧临205国道，芜湖港等，交通运输相对便捷； 2.0 、 项目机会： 项目周围工业环境逐步显现，项目不再有孤军作战气氛； 因紧邻芜湖经济开发区，部分相关配套企业会因地价等原因考虑本项目； 当涂开发区管理部门相关照料政策同时会促进本项目开发招商。3.0、 政策分析 入园项目由园区管委会统一协调服务，工业项目可按协议出让方法取得国有土地使用权，使用期限为50年；其它项目出让方法和使用年限按国家要求实施。 入园项目征用土地不得低于20亩，每亩固定资产投资密度不低于50万元，每亩基准地价6万元（含土地征用办证费用），进驻项目努力争取高科技，无污染。 征地费用付款方法：签署协议时付款30%，交净地时付50%（净地达成园区统一标准，统一计划设计，达成六通一平），交国有土地证时付20%。 入园工业企业自建成投产第二年开始，当年纳税园区财政实得部分，第十二个月返还100%，第二、三年返还80%，第四、五年返还60%。 入园非工业企业（含注册经营性企业），自纳税当年园区财政实得部分，5年内由园区财政按一定百分比扶持调整经营结构。其中第十二个月为60%，第二、三年为50%，第四、五年为40%。 园区管委会每十二个月按园区财政实得部分10%提取专题资金，用于入园企业出口创汇、节能降耗、技术改造、争创品牌和纳税大户奖励。 入园企业行政事业性收费以国家法律法规和省人民政府文件为依据，按下限标准减半征收。 凡为园区管委会引进中国外无偿资金和使用期限在3年以上有偿无息资金，分别按到位资金12和8一次性奖励引荐者。 对引荐客商入园新建工业项目，固定资产投资额3000万元以上，按项目建成后到位资金6一次性奖励引荐者。属于跨国企业、上市企业、中国著名企业和国家级高新技术项目，奖励标准为8。 对引荐客商入园投资水陆运输、文化旅游等为工业配套服务业和有财政收益回报基础设施、环境建设项目等，按固定资产实际投资额6一次性奖励引荐者。 上述引资属于外币投资到位，其奖励标准均对应提升2。4.0、 项目劣势及风险分析 项目园区比较独立，工业园气氛不能很好表现； 项目距当涂经济开发区中心区域较远，大环境配套优势不能很好发挥； 开发单位为企业行为，招商条件不成熟； 项目开发周期较长，相关配套无法立即和项目本身取得联络； 相关用地风险；5.0、 项目定位 项目计划建设必需很合适迎合市场,系统科学计划,凸现园区独特风格； 项目功效配套必需表现出其完善性, 整个园区能表现完善运行内部功效系统； 完善及体贴物业服务； 价格是决定项目成败一大因数； 系统专业推广。 第五章、项目建设缘由1.0 项目建设有利于振兴当地经济发展，扩大就业渠道项目所在地，本身是处于正在开发区位，原住人员多为从事农业生产农民或是从事农贸、外出务工人员，经济收入相对较低，生活水平低下。项目标建成，本身就能够招引外来企业入住，改变当地经济组成和产业结构，提供更多就业岗位，提升当地人员经济收入。在引进外来企业同时，肯定会引进一定数量科技技术人员，从事生产研究工作，在一定程度上改变当地人口组成，提升人口知识结构，全方面影响当地人整体素质水平。*项目建设不仅能够振兴当地经济，还能够影响当地域人口素质，优惠地域经济组成，优化产业结构，全方面提升农村人口生活水平，促进社会主义新农村建设发展。2.0 项目标建设符合安徽省东进战略和马*鞍*山东进南扩发展方针安徽和长三角地缘靠近，人缘相亲，长久以来关系十分亲密。全方面融入长三角，全方面振兴安徽经济发展。近几年来，安徽把招商引资确立为“一号工程”，和长三角经贸联络愈加紧密，决议层交流日益频繁，各类要素合作不停扩大，大批资金、技术、管理进入安徽，有效地推进了安徽经济快速发展。实施东向战略就是发挥安徽和长三角无缝对接优势，在基础设施、体制创新和产业发展等方面全方位接轨长三角，成为“大长三角”有机组成部分。东向战略是大开放主战略一个具体表现，它要求以融入长三角为关键，扩大对外开放，主动参与国际分工，加强区域合作、实现奋力崛起本省局部领域产业竞争力(家电、专用汽车和工程机械等)，在承接产业转移方面含有很大优势和现实可能性。联合利华转入合肥事实表明，本省承接长三角产业转移能力已经初步显现。以后，本省需要在农产品深加工、汽车及零配件、家用电器和纺织工业等方面，深入加大对长三角地域产业承接力度，加入到它们价值链和分工体系之中。不管是直接承接东部转移产业，还是间接参与东部产业链，企业。 投资东引。长三角含有丰富产业资本和金融资本，民间资本力量也很雄厚，资本外溢趋势已经显现。在上海而言，即使当地企业对外资投资迹象并不显著，但部分外资企业在成本上升情况下，对外转移动机比较强烈。这是包含安徽在内中部地域吸引外资和上海资金一个机遇。对江苏来说，在外资引进规模较大情况下，比较重视结构调整，对外资规模、环境保护等全部提出了更高要求。所以，部分江苏外企也开始向中西部地域转移。在长三角地域，资本外移趋势最强烈是民营经济相对发达浙江省，据估量，浙江现有 7000 多亿元民间资本需要对外寻求商机。招商引资是安徽实施东向战略关键。本省招商引资工作应充足发挥企业主体作用，以商招商，借力发展。招商引资最终目标是为了实现产业对接，利用产业转移契机促进当地域经济、技术、产业结构等多方面长足发展。而马*鞍*山正是东向战略排头城市。建设这么项目是很符合当地经济和产业发展需要。 第六章、市政配套(简)1、 道路现实状况及计划发展，包含现有路幅、计划路幅，计划实施时间，和宗地关系（影响）。 2、 供水情况：现有管线、管径及未来计划和实施时间。 3、 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来计划和实施时间。 4、 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、包含线路成本等。 5、 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、包含线路成本等。 6、 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 7、 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 第七章、*国际工业园和周围地域发展互动关系*国际工业园设置和开发，使马*鞍*山经济关系增加了新维度，马*鞍*山和芜湖互动关系能够深入实体化为*国际工业园互动关系。这种关系将会最直接、最亲密、也最关键，所以作为我们分析关键，另外还要包含到工业园和城市及周围地域等关系，本章目标在于从互动关系角度深入论证*国际工业园设置和开发价值所系。*国际工业园设置和开发，使得马*鞍*山市形成了若干互动关系体系，关键包含：*国际工业园和芜湖港互动关系、*国际工业园和马*鞍*山市互动关系、和*国际工业园和当涂周围地域互动关系，其中*国际工业园和芜湖港互动关系最为直接、最为亲密、也最关键。通常认为，港口作为交通运输枢纽和对外开放口岸含有五大功效，即运输功效、商业功效、贸易功效、工业功效和旅游功效。传统港口关键是商贸和运输功效，二战前，伴随工业化发展，港口工业功效开始崭露头角，二战后则是港口工业功效最辉煌时期。二战后重建，很多海运条件好国家开始利用海运廉价优势建设某港工业园，如日本、荷兰、比利时、法国、西德等国家，它们把重化工业部署在海边，利用大型船和超大型船运进燃料和原材料，制出成品后供本国消费并大量出口。在港口运输中作为工业原材料和燃料运输量猛增，港口工业功效凸显，并所以促进了本国当地域经济快速发展。根据通常经验，*国际工业园和芜湖港形成互动关系关键表现在以下两个方面：1. *国际工业园开发将为港口提供大量稳定货源，促进港口吞吐量迅猛增加。2. 港口优越区位和航运条件，为*国际工业园发展高物耗、大运量重化工业，提供充足而低廉原材料供给和便利产成品出口。5.2 *国际工业园和当涂及周围地域互动关系5.2.1*国际工业园和当涂互动关系当涂县提出加紧工业化是当涂县全方面建设小康社会必由之路，新时期当涂工业化也必需摈弃传统粗放式发展模式，走集约化新型工业化道路，这就是工业集中布局、成片开发，而这个载体就是建立*国际工业园。*国际工业园能否开发成功，首先取决工业园本身条件，包含基础设施开发建设和招商引资努力等等，另一关键方面也取决于当涂县政府重视和支持程度。依据全国很多开发区经验，政府对开发区大全部给予一系列优惠政策和财政开启资金支持。因为当涂县政府财力有限，在工业园开发阶段应更多地考虑怎样给和有效政策支持，如土地征用和使用政策、税收减免政策，并在项目立项、报批等方面提供便捷服务。尤其是采取企业方法进行开发，必需兼顾作为开发商企业利益，在各地域开发区招商竞争日趋猛烈形势下，作为后起工业园除了要有一流软环境外，还必需在土地出让价、税收优惠政策等方面发明更大吸引力，这些全部是工业园和城市政府互动关系中必需认真考虑问题。5.2.2 *国际工业园和当涂周围地域互动关系当涂县是马*鞍*山市和芜湖市经济连接体，相对发达交通运输网络，使得*国际工业园有可能和芜湖及周围地域发生更亲密人流、物流、资金流和信息流，*国际工业园开发不仅要依靠全县支持，还必需走大开放道路，以开放促开发，这里既要包含对国外资本