城区项目可行性研究报告模板样本.doc

舟山浩耀置业
ZhoushanHaoyao Properties Limited

舟山滨海星城一期项目可行性研究汇报

舟山浩耀置业
二00六年五月十三日

目 录

第一章　开发商概况
第二章　项目概况
第三章　项目定位
第四章　项目市场分析
第五章　项目开发计划
第六章　资金使用计划
第七章　项目销售和资金回笼
第八章　融资偿还计划
第九章　综述

第一章、开发商概况
一、企业名称
舟山浩耀置业
二、企业地址
舟山市普陀区平阳浦舟渔物资大楼2-3楼。
三、企业经营范围
开发建设舟山市普陀区A-4-3地块住宅项目，包含房屋建设、出租、出售、及经营管理等业务。
四、企业注册资金
注册资金人民币1800万元。
第二章 项目概况
该项目所在舟山市普陀区勾山街道是舟山关键工业乡镇(街道)之一。依据《舟山市城市近期建设计划》（---）显示，勾山街道作为临城—浦西工业区居住生活服务基地，是普陀城区拓展和旧城改造关键区域。
一、项目名称
滨海星城
二、项目地点
舟山市普陀区勾山街道A-4-3地块。
三、项目开发单位
舟山浩耀置业
四、项目性质
住宅区
五、四至范围
东至：定沈公路
西至：24米大路
南至：现实状况河流
北至：329国道
六、用地指标
计划用地面积：67482.78平方米
总建筑面积： 168880平方米 （含地下车库13000平方米）
容积率： 2.0≤容积率≤2.5
建筑密度 28%
绿地率 >28%
第三章 项目定位
一、项目市场定位
舟山最优异经济型现代化居住小区。
二、目标用户定位
● 舟渔区域内需要改善居住条件人（舟渔宿舍居住条件较差，房型狭窄，有改善居住条件迫切需求）。
● 成家立业，需要购房年轻人。
● 地块周围，及国道北侧原住居民。
● 迁入市区海岛居民。
● 为改善儿女就学环境乡镇居民。
三、项目价格定位
因为本项目周围没有在售项目，所以采取本区域五年房龄以内二手房市场交易均价3750元/平米作为定价参考，在考虑了多方面原因后，本项目均价定为多层3850元/平米、高层、小高层4000元/平米、这是一个符合市场实际且富有吸引力价格。
第四章 项目市场分析
一、房地产市场宏观环境分析
伴随国家对房地产市场调控政策陆续出台，投机性购置需求逐步退出市场；而居民自住型消费则受到国家政策激励和扶持，需求仍然强劲。在未来较长一段时期内，自住型消费将成为中国房地产市场主流，谁能抓这一机会必能带来丰厚回报。这一点已被杭州、上海、北京等大中城市市场改变所证实。
二、舟山市房地产市场分析
伴随城市经济实力增加，居民收入不停提升，从起，舟山房地产市场开始走上了蓬勃向上通道。
截止到第一季度为止，舟山市房价经历了近6年上涨期。而进入第二季度后，因为中央宏观调控政策力度加强，价格出现了回落，销售量也开始回落。关键表现在高端物业销售受投资客离场影响，出现滞销；而经济型住宅则受到当地居民自住需求支撑，在经历了起初一段时间萎缩后，成交量开始放大。
现在舟山四大住宅板块中，定海板块(不包含临城)商品住宅售价保持在4800元/平米—7000元/平米之间；东港板块商品住宅售价保持在4500元/平米—4800元/平米之间；普陀板块(不包含东港)商品住宅售价保持在4000元/平米—6000元/平米之间；临城板块商品住宅售价保持在4300元/平米—4500元/平米之间。
因为舟山是一个岛屿型城市，可开发土地量较少；而伴随国民经济不停增加和城市化进程加紧，居民自住型购房需求还将不停增加，所以在未来几年内舟山市房地产价格将展现稳中带升格局，但不一样楼盘之间将有较大差异。
三、项目优势分析
1、区域经济发达
舟山是中国最大海水产品生产、加工、销售基地，有“中国渔全部”美称。勾山街道在舟山市普陀城区西侧,区位优势显著、交通便利、市场繁荣，是普陀城区拓展关键区域也是舟山关键工业乡镇(街道)之一。街道陆域面积44.1平方公里，辖20个行政村和1个小区，总人口约3.2万人。，街道实现工农业总产值20.5亿元,地方税收收入1800万元,农民人均纯收入5818元。
2、交通便利
本项目区域交通十分便利：距宁波国际机场86公里，普陀山机场7公里；329国道贯
穿全境，并经过海峡轮渡和沪杭甬高速公路相接；7路、11路、12路、13路、29路等十路线在此中转和经过。
3、基础设施完善
本区域内基础设施完善，供电、供水、供气、通讯、排污等各类设施均能满足需求。

4、计划设计领先
本项目是舟山市在国家实施“两个70%”调控条款后第一批经过计划审批项目，是为满足舟山市广大居民自住购房需求而打造经济型现代化住宅区。本企业已邀请中国顶尖设计机构和策划机构对本项目进行定位策划和计划设计，务求使本项目成为舟山最优异、最受消费者欢迎住宅区。
5、购置需求强劲
A、地块毗邻舟渔宿舍区，该区域内有较为完整生活配套，能满足通常生活需求；同时也较能吸引舟渔职员购置欲望。
B、老城区内可供开发空间有限，伴随城区人口增加，往外迁移是肯定。本项目在计划、定位，尤其是价格上优势将会有吸引大量外迁人口。
C、舟山通常家庭在儿女长大后，通常习惯分户而居，这势必会催生出一批新购房群体。这些人对价格和楼盘品质较为关注，而对地段要求不高，正符合了本项目标特质。
D、本项目处于旧城改造关键区域及临城—浦西工业区居住生活服务基地，在未来几年内将对经济型住宅有大量需求。
E、舟山是一个群岛组成城市，主城区和周围海岛生活环境、教育质量有较大差距。伴随社会经济发展，从周围海岛迁徙到主城区或为了处理儿女就学问题而在主城区购房居民呈逐年上升之势。
6、未来城市中心区块
依据舟山市社会经济发展计划和“以港兴市，打造海洋大市”战略实施计划，本项目正处于连接城市未来行政金融中心——临城和关键商业中心——沈家门、东港枢纽部位。伴随当地块东边岳泉隧道开通，西边中心渔港和船舶市场形成，本项目区域将成为舟山城市中心黄金区块。
7、价格优势显著、性价比高
本项目秉承让利于民、合理利润、快速销售标准，以高品质、低价格来赢得市场。不仅和同类楼盘相比价格优势十分显著，而且也低于本区域二手房市场价格，性价比较高。
8、国家政策推进
在8月1日开始二手房交易征收个税，这对本项目标销售是个很大推进。

四、项目劣势分析
从项目标环境、区域、价格、定位等方面分析，本项目相对其它楼盘劣势在于：
1、 从项目所在地抵达定海、临城、沈家门等中心区域步行距离较远，非传统城市中心区。
2、项目地块周围环境通常，除北侧部分很好外，其它全部有待改造。
五、结论
总而言之，本项目作为一个为当地服务、面向一般购房者低价位、高品质经济型现代化居住小区，含有强大市场竞争力和优势，其市场前景十分乐观。
第五章　项目开发计划
一、项目开发计划概述
本项目计划分二期开发，现在先实施一期工程建设。初开始筹备，估计到交付使用，总建设周期估计为3年。总建设面积为112200平方米，其中住宅部分95200平方米，商铺部分5250平方米，地下室部分10500平方米，物管用房1300平方米。
二、项目开发计划节点
1、前期筹备
本项目已于7月15日完成土地摘牌手续，现已付清全部土地出让金及税款并取得《国有土地使用权证》。从初开始进行前期筹准备，计划到12月上旬完成全部前期筹备工作，为期12个月。
工作项目
时间
备注
土地勘测
初
已完成
计划设计
.1—.6
已经过会审
扩初设计
.6—.8
8月经过会审
施工图设计
.9—.10
10月底完成
施工图报批等
.11—.12
含其它审批及招标手续

2、一期项目建设
一期项目建设分A、B两个区块实施。
A区块为多层住宅及底层商铺，加1幢11层小高层连俱乐部会所，考虑到施工难度及节省投资成本，B区块桩基施工和地下室土建部分和A区同时实施。从12月底正式交付使用，建设周期为28个月。
项目节点
时间
备注
正式开工建设
12

基础施工
.1
.5基础施工全部完成
部分结构封顶
.10

全部结构封顶
.2

单体完工验收
.6
合格后转入设备安装和内部装潢
全部市政配套、园林施工完成
.12

完工验收
.1

交付使用
.3

B区块为四幢16-18层高层加2幢11层小高层组成，下部为地下室人防工程。从7月地上部分正式开工建设到3月底正式交付使用，建设周期为21个月。
项目节点
时间
备注
桩基及地下室

一期施工时已完成
地上部分开始施工
.7

主体结构封顶
.2

单体完工验收
.7
合格后转入设备安装和内部装潢
全部市政配套、园林施工完成
.12

完工验收
.1

交付使用
.3

第六章 资金使用计划
一、项目投资额概算
一期项目估计总投资额为：32392.01万元
序号
项目
单价
数量
金额（万元）
1
土地出让金(含税)
91万元
101亩
9471（含税280万）
2
建设管理费
2.1
建设单位管理费
按工程概算5%收取
662
2.2
工程监理费
按工程概算1%收取
130
2.4
小计
792
3
勘测、设计费
3.1
勘测费(含初堪和净勘费用及施工图设计费)

按工程概算2%收取

250
3.2
可行性研究费

50
3.3
前期策划费
5元/㎡
112200㎡
56.1
3.4
设计费
55元/㎡
112200㎡
617.1
3.5
小计
973.2
4
建安工程费
4.1
桩基工程费

1442
4.2
土建和安装工程费
923.58/㎡
112200㎡
10362.6
4.3
交通标志和标识

85
4.4
会所装修

114
4.5
甲供料

1236
4.6
小计
1180/㎡
112200㎡
13239.6
5
基础设施及公共配套设施费
5.1
基础设施费

157.3
5.2
公共配套设施费

264
5.3
小计
421.3
6
不可预见费
按以上5项之和3%计算
746.91
7
开发期间税费
7.1
市政公用基础配套费
50元/㎡
112200㎡
561
7.2
教育附加费
按国家要求计税额5%计
312
7.3
营业税
按销售收入5%计算
2161
7.4
印花税
按要求税额万分之三计算
15
7.5
城市建设附加费
按要求税额7%计算
151
7.6
其它税费

1160
7.7
小计
4360
8
营销推广费
8.1
广告宣传费
 按销售收入1%计算
430
8.2
销售代理费
 按销售收入1.5%计算
650
8.3
其它销售费用
按销售收入0.5%计算
200
8.4
小计
1280
9
财务费用
9.1
贷款利息
 一亿元转贷三年，按年息6.3%计
1890
9.2
其它

200
9.3
小计
2090
累计
  33374.01万元
其中：土地费用——9471万元
A区期项目土建安装费用——5575.5万元
B区期项目土建安装费用——7664.1万元
其它费用——10663.41万元
按项目总投资测算，本项目一期建设成本为每平方米2974.51元。（含二期土地成本
费用）
二、资金取得和融资计划
本项目一期项目总投资约为33374.01万元。其中开发商资本金为13200万元，占总投
资额39.55%；计划融资10000万元, 占总投资额29.9%；项目预售回笼转建设资金
10174.01万元，占总投资额30.55%。
项目融资估计贷款期为3年，利率参考商业银行标准计算，逐年付息，到期还本。
三、资金使用计划
1、已使用资金列表（截止7月31日）
序号
项目
金额（万元）
支付时间
1
建设管理费
280
.1—.7
2
土地出让金(含税)
9471
已付清
3
勘测设计费
250
已付清
累计

 10001

2、计划使用资金列表（截止3月31日）
资金使用计划(.8—.12)
序号
项目
金额（万元）
支付时间
1
设计及策划费等
723.2
.10
2
前期规费
1442
.10—.12
3
建设管理费
  512
.8—.12
累计

  2677.2

资金使用计划(.1—.12)
序号
项目
金额（万元）
支付时间
1
A区项目首期工程款
3176
.1-10
2
不可估计费预提
400
.1-10
3
营销推广费
500
.6-12
4
B区项目首期工程款
1986
.7-12
5
其它费用
2839.54
按实际发生时间结算
累计

  8901.54

资金使用计划(.1—.12)
序号
项目
金额（万元）
支付时间
1
A区项目二期工程款
1840
.2-12
2
B区项目二期工程款
4294.8
.2-12
3
营销推广费
400
.4-10
4
不可估计费
  346.91
.10
5
其它费用
1402.46
按实际发生时间结算
累计

  8284.17

资金使用计划(.1—.12)
序号
项目
金额（万元）
支付时间
1
A区项目工程款尾款
559.5
.1-10
2
B区项目工程款尾款
1383.3
.1-10
3
营销推广费
380
.3
4
其它费用
1187.3
按实际发生时间结算
累计

  3510.1

四、资金说明
每个自然年度资金需求量以下：7月前已投入资金10001万元，到12月底还需投入资金2677.2万元；投入约8901.54万元；投入约8284.17万元；投入约3510.1万元。
开发商资本金和银行贷款累计23200万元，按计划使用至后需资金21579.74万元，尚节余1620.26万元，项目销售可回笼资金有18919.8万元，二者相加后结余20540.06万元，已超出所需建设资金8284.17万元，且销售可回笼资金17464.95万元。二者相抵后尚余可使用资金29720.84万元，远远超出所需建设资金3510.1万元。而且还不计销售回笼资金。所以可充足保障项目标顺利运作和支付贷款本金和利息。
第七章 项目销售和资金回笼
一、项目销售计划

A区物业
B区物业
开盘时间
.6
.10
销售指标

---
60%
30%
---
35%
45%
---
5%
25%
累计
100%
100%
二、项目销售收入
一期项目估计销售收入为: 43221万元
项目
单位
数量
价格
金额（万元）
A区物业
住宅(多层)
元/ m2
4
3850
16170
商铺
元/ m2
5250
7000
3675
B区物业
住宅(高层)
元/ m2
53190
4000
21276
车库
元/ m2
10500

2100
三、资金回笼计划表
销售年度
A区物业
B区物业
累计

11907
7012.8
18919.8

6945.75
10519.2
17464.95

992.25
5844
6836.25
累计
19845
23376
43221
四、利润指标
1、项目总投资 33374.01万元
2、项目总销售收入 43221万元
3、毛利润 9846.99万元
4、应交利税 3163万元
5、净利润 6683.99万元
6、净利润率 20.03%

第八章 融资偿还计划
一、偿还期限及偿还方法
本项目融资期限拟为3年（底至底），根据银行贷款利率计息，逐年付息，第3年本息一起清偿。
二、融资偿还计划
从项目标销售情况来看，在融资偿还期之前本项目物业将全部被出售，共可回笼资金43221万元，除去需要转入项目建设10174.01万元外,还有33046.99万元,完全有能力偿还贷款本息。
日期
偿还金额
用途
资金起源
底
630万元
支付融资利息
自有及回笼资金(付息后结余20540.06万元)
底
630万元
支付融资利息
销售回笼资金(付息后结余29720.84万元)
底
10630万元
支付融资本息
销售回笼资金(付本息后结余23066.99万元)
备注: 付息后结余款为除去贷款本息和当期建设资金投入后金额。

第九章 综述
舟山滨海星城是舟山市不可多得经济型现代化小区。
本项目所在舟山市普陀区勾山街道是舟山关键工业乡镇(街道)之一。依据《舟山市城市近期建设计划》（---）显示，勾山街道作为临城—浦西工业区居住生活服务基地，是普陀城区拓展和旧城改造关键区域。
依据舟山市城市总体计划发展和普陀区控制性计划要求，勾山街道将是普陀区乃至整个舟山市新兴住宅区。本企业依据舟山市现在房地产现实状况和发展趋势，经过对舟山市全方面认真市场调研，对项目区位环境进行反复分析比较，认为只要做出能满足舟山市城市居民新住房要求和高品质，同时定位正确优异经济型住宅项目，完全不用担心项目标销售，而且有丰重利润。
本项目一期A、B区块估计销售额为43221万元，估计投资成本为33374.01万元，税前利润为9846.99万元；而且二期土地成本已经在一期中摊销，这么二期利润空间将更大。所以该项目含有相对较高利润空间，项目含有良好风险能力，财务综合评价指标良好，是一个可行性很高项目。
舟山浩耀置业
二00六年八月二十日