地产项目营销策划方案样本.doc

明帝皇城营销策划方案

一、项目总体定位
（一）项目swot分析
1、优势（S）
◆处于凤阳城区关键地段，地理位置得天独厚，交通极为便利；
◆教育资源丰富，坐拥凤阳最好中学、师范、专科和大学，对有孩子家庭极具吸引力；
◆区域发展趋势看好，市场极具发展空间；
◆因为区域地理位置独特，易形成本项目产品稀缺性，升值潜力巨大。
2、劣势(W)
◆101省道、308省道、合蚌路交汇处，车流量大，噪音、灰尘污染严重，出入不安全；
◆开发面积较小，规模效应不显著；
◆绿化面积较小，项目吸引度大大降低。
3、机会(O)
◆凤阳县房地产尚处于起步阶段，而房地产将逐步走向规范化、规模化和品牌化，本项目为发展商向”三化”进军，成为以后凤阳地产界领头羊提供了前所未有机遇；
◆凤阳县很多楼盘小区内多种配套不完善，发展商承诺只流于宣传表面，未落实到实处， 忽略本身产品完善。只要本案充足利用周围环境并做好相关设施配置，能够吸引高级用户，成为凤阳县第一个真正意义上高尚人群聚居地。
◆纵观凤阳房地产，大部分没有形成鲜明产品风格，也没有注意内部环境营造，这就给本案计划设计以发挥空间，计划设计出有鲜明特色、给广大市民耳目一新、可留下深刻印象产品；
4、威胁(T)
◆锦绣花园、商贸城等楼盘尚在计划和热销之中，并已抢占先机，宝贵中高端用户在不停流失；
◆区域内开发楼盘逐步增多，竞争猛烈；
◆政府对房地产政策逐步收紧，如开发周期性太长，轻易造成资金压力。
综合以上分析，本项目有良好居住环境，处于城市发展方向上，前景很好，教育商业日常生活等基础设施较为齐全。是片较为成熟居住生活区。交通区位条件较佳，伴随本区域开发建设，此区域一定是凤阳未来关键。
（二）市场定位
依据凤阳房地产市场现实状况进行分析，现在整个凤阳县城没有高层建筑，本案为凤阳已建和在建项目中最高楼，建成后将成为凤阳县城标志性建筑，能够将本案定位为“凤阳第一高楼”，以此来吸引凤阳当地和外地用户。
（三）功效定位
本案功效为中高级住宅区和商务办公区，所以应确定其两个功效定位：中高级住宅区和商务办公区。在营销过程中，应注意配套设施、室内布局等宣传，突出本案功效。
（四）形象定位
本案所处位置独特，东近凤阳汽车站，西邻府北街，北接安徽科技学院，南依凤阳一中和步行街，学校、医院、寺庙、购物场所、娱乐机构等设施齐全，处于凤阳城区关键繁荣带，是凤阳多种资源交汇中心。所以能够将其形象定位为“凤阳绝版风水宝地”。在营销中，应重视突出“绝版”和“风水宝地”，“绝版”指位置独特，处于凤阳城市关键带，是凤阳首个高层生活居住区。“风水宝地”指本案凤阳资源中心位置，凤阳最好学校、凤阳商业中心、凤阳医疗机构、凤阳交通枢纽、凤阳寺庙文化均集中于此。
（五）价格定位
凤阳农民人均纯收入4448元，城镇在岗职员年均工资0元。
对凤阳当地部分开发项目进行调查，结果以下：
项目名称
平均价格（每平方米）
位 置
功 能
商贸城
2700—2900
府北街
商务区、住宅区
锦绣花园
2500—2600
东环路
住宅区
名城世家
2300—2400
南环路
住宅区
皇城名居
2500—2600
凤淮路
住宅区
综合凤阳居民收入情况和房地产市场价格，能够将其价格定位为（元/平方米）：
1、4—7层：2500—2700
2、8—12层：2700—2900
3、12—16层;3000—3300
4、16—18层：3400—3800
平均价格为3000—3200，首先符合凤阳当地收入情况，其次确保了本案盈利性。
（六）目标用户定位
依据市场情况能够将关键目标用户群分为三个部分：
1、凤阳府城镇居民，这是本案最大目标用户群；
2、凤阳工业园及其它乡镇企业人员，距离凤阳县城较近，且购置能力强；
3、凤阳各镇政府公务员和机关人员，较为富裕，有购置能力。
结合本案特征，本案目标用户关键为：凤阳县各级政府中公务员；凤阳企机关中层、高层领导；凤阳县内老师、医生、金融行业从业人员；凤阳各乡镇私营企业主；凤阳各乡镇富裕农民。
（七）项目总体定位
面向凤阳县中、高收入人群中高级住宅区和商务办公区，是凤阳第一高楼和凤阳绝版风水宝地。

二、销售策略
（一）品牌营销策略
1、针对公众“企业形象+产品形象”组合品牌策略
宣传万世伟业投资集团企业形象，包含企业实力、企业文化、企业荣誉等，宣传明帝皇城产品形象，包含设计理念、配套设施、室内部署和环境等。以企业形象提升产品著名度，以产品形象深化公众对产品认知。
2、针对目标用户正确市场定位
打造出明帝皇城主品牌，并辅以“凤阳第一高楼”和“凤阳绝版风水宝地”两个品牌，以品牌组合方法进行宣传。完全展示本案多种优势和资源，使目标用户对本案学校、购物、娱乐、医疗等多种资源有充足了解，使目标用户对本案住宅稀缺性和独特征有充足认识。让明帝皇城高端品牌和绝版区位深入人心。
（二）价格营销策略
1、将本案全部住宅分为四个价位：4—7层：2500—2700；8—12层：2700—2900；12—16层;3000—3300；16—18层：3400—3800。针对不一样目标用户推荐不一样价位住宅，低、中、高价位组合，满足不一样目标用户需要。
2、开盘定价战术，在本案开盘之时，采取高开低走战术，快速回收资金。同时提供限量超低价住宅，以吸引用户注意力，提升本案著名度，扩大宣传范围，在短时间内聚集人气，在立即回收资金同时为后期销售奠定基础。
3、旺销价格战术，本案因为住宅稀缺性，轻易出现旺销情况，在本案旺销时，合适提升价格，以增加更多利润及保持旺销销售局面。
4、尾盘价格战术，本案销售尾盘阶段可采取买房折扣、送家电、送家俱、送豪华装修、送物业管理费等方法，立即销售积压房，回收资金，为下一阶段项目开发提供资金支持。
（三）渠道营销策略
1、开发商直接销售策略
建立售楼处，对企业人员进行专业培训，做好相关广告宣传，由业务人员向用户介绍住宅情况、洽谈、签署协议。
2、委托代理商营销策略
采取联合代理或独家代理等方法，请专业代理商进行营销。
3、在实际营销中，依据实际情况结合两种策略作出具体选择。
（四）住宅具体营销方案
明帝皇城住宅情况
型 号
建筑面积
住宅布局
E1
131．44平方米
三室两厅两卫
E3
103．60平方米
三室两厅一卫
A1
143．49平方米
四室两厅两卫
A3
133．96平方米
四室两厅两卫
B3
157.35平方米
四室两厅两卫
C3
46．10平方米
一室一卫
C4
45.47平方米
一室一卫
A5
64．18平方米
两卧一卫
14#
83.14平方米
两卧一卫
依据明帝皇城住宅情况，针对不一样目标用户群，将住宅分为四类：
1、三室两厅型：E1、E3
关键针对通常要求用户群
2、四室两厅型：A1、A3、B3
针对对住房面积要求比较大用户群
3、一室一卫:C3、C4
关键针对单身一族
4、两卧一卫（娱乐型）：A5、14#
关键针对娱乐型年轻人

三、销售组织和实施
（一）销售时间安排
1、开盘期：5月—6月
2、楼盘升温期：6月—10月
3、旺销期：10月—12月
4、降温期：1月—3月
5、尾盘期：4月—6月
（二）宣传公关活动
1、采取媒介：关键为凤阳当地媒介，合适利用滁州市媒介。具体以下：
在凤阳当地报纸、电视、广播等媒介上发放本案宣传口号、图片、视频等，关键在凤阳电视台和凤阳人民广播电台上进行宣传。在《滁州日报》和滁州电视台上发放相关广告。
2、关键宣传用语：
（1）明帝皇城，凤阳第一高楼
（2）明帝皇城，凤阳绝版风水宝地
（3）明帝皇城，皇城巅峰，享受帝王生活
3、其它宣传：印制宣传手册和海报，在凤阳汽车站等各个人流集结点进行宣传。
4、公关活动
经过公关活动树立企业和产品良好形象，提升产品著名度，从而带动产品销售。现确定四个方案：
（1）项目奠基仪式，邀请政府部门领导和凤阳当地成功人士，为项目奠基仪式剪彩，同时邀请相关媒介进行宣传报道，吸引公众注意力，树立产品良好形象。
（2）明帝皇城杯篮球赛，经过赞助体育活动来展示企业和产品形象，轻易引发公众好感，吸引目标用户注意力。同时经过媒体宣传扩大产品影响力。
（3）赞助凤阳周围小学，改善学校教学环境。凤阳周围小学如凤阳县城小学教学环境差，经过赞助小学活动能够凤阳小学校园环境，取得社会各界好感，轻易引发媒体关注。而且这是一个长久投资，对企业和产品起到一个长久宣传作用。
（4）系列巡展活动，以展会形式在凤阳关键企机关中进行本案巡展宣传活动，关键向企机关人员推介本案。

四、方案实施效果估计
经过本方案实施，能够得到媒体极大关注，尤其是凤阳当地媒体，将会全方位地对本案进行报道，极大地提升产品著名度和在公众中影响力。估计在5月开盘阶段，将出现销售火爆场面，楼盘升温快速而且在很短时间内就会达成旺销阶段，估计不会出现尾盘滞销情况。