房地产项目营销策划方案分析样本.doc

目录价格策略销售策略设定项目推广策略设定推广各阶段任务具体设定：项目推广首期计划（内部认购期）促销策略销售现场包装策略关键销售道具制作及二期销售资料补充二期项目进入期工作组织及验收营销总结价格策略一期多层剩下房源在现在已经提价基础上，以稳步销售为主（关键原因是五、六楼大户型不管对任何楼盘全部是最难卖房源）。二期小户型采取中开高走价格策略，起步均价定在1750元左右，快速提价，假如品牌一旦形成，可将销售均价定在1950元左右。价格优惠点宜控制在4%以内。二期商铺宜在新品牌形成时开始销售，价格亦采取中开高走价格策略。销售策略设定A、 产品关键功效：a、 商务公寓，部分商铺投资；b、 产品形式特点：以套为主，户型从一室一卫19平米到159平米三室两厅全部有，小户型主力是19平米和40平米一室一卫。c、 交房标准：毛坯房B、 入市姿态：东南板块商务公寓领导者。C、 入市时机：二期小户型期房销售，二期商铺宜在品牌形成时开始销售，或在大卖场全方面开业时销售。一期余房即时销售。D、 销售方法：多个付款方法组合销售和升值销售相结合。项目推广策略设定A、 项目推广专题概念：拥有巨大投资回报价值高级商务公寓B、 项目推广目标：形成明确区域商务住宅领导者品牌。C、 项目推广模式：以报纸广告为主，电视、广播、DM直邮为辅。推广各阶段任务具体设定：A、 内部认购：从6月15至7月4日。本阶段关键任务是实现凤凰城品牌第一内涵，让郑东新区、郑汴路商圈、大卖场明确成为凤凰城品牌内涵，为其后品牌第二内涵具体化确立高度。B、 开盘期：从7月5日至8月31日，本阶段关键任务是实现凤凰城品牌第二内涵，明确多种物业形态具体投资价值，本阶段多以具体对比数据为主，适量加入促销活动。实现销售突破。C、 强销期：从9月1日至11月30日，本阶段关键任务是根本实现凤凰城二期销售，以多个促销活动及老业主现身说服、老业主带新业主为主，广告内容以单纯产品信息为主，本分阶段广告费用将大幅降低。此阶段二期商铺全方面介入市场。纯商铺推广开始。商铺投资价值以具体对比数据表现。并在房展会期间开展公关活动。D、 衰退期封盘期，12月1日至2月。本阶段以间断小版面提醒性广告为主，实现收盘销售。同时为三期小高层做预热工作。项目推广首期计划（内部认购期）A、 媒体组成：报纸，派发单页，直邮单页，广播。B、 广告专题：郑州出现了拥有巨大投资回报价值高级商务公寓C、 报纸广告标题备选内容：1）、出售：“深圳罗湖、蛇口”（1982）。极言长达20年，总投资亿元郑东新区对郑汴路商圈价值，凤凰城有相当于1982年时罗湖、蛇口不动产投资机会。（芝麻开门）2）、出售：“上海、浦东”（1992）。极言长达20年，总投资亿元郑东新区对郑汴路商圈价值，凤凰城有相当于1992年时上海浦东不动产投资机会。3）、出售“三峡、宜昌”（1995）极言长达20年，总投资亿元郑东新区对郑汴路商圈价值，凤凰城有相当于1995年时三峡不动产投资机会。4）、出售“加利佛尼亚、金矿营地”（1862）极言长达20年，总投资亿元郑东新区对郑汴路商圈价值，凤凰城有相当于1862年时美国淘金般不动产投资机会。购置凤凰城业主就如同是在金矿旁边卖铁锹人。（你可还有这颗勇敢心！）5）、出售“火车站商务公寓”（）极言业已成熟郑汴路商圈对于凤凰城商务价值，当于火车站对于其周围物业价值。6）、以北环路楼盘价格，买下“火车站公寓”极言业已成熟郑汴路商圈对于凤凰城商务价值，当于火车站对于其周围物业价值。7）以1850元/平米买下2900元房产极言大卖场及其147亩休闲广场将根本改变郑汴路南、路北环境差异。凤凰城价格远低于其物业价值。8）、出售：“私家银行”极言业已成熟郑汴路商圈里已经有4000多家商户，从业人员达2万多人，能为凤凰城带来无尽出租、出售价值。 D、单页、广播广告内容大至同上。E、广告媒体投放计划：在5月28日前投放一到两个小版面报纸广告和题花广告或分类信息广告，广告内容以单纯产品信息为主，维持售楼部基础来电、来访量。同时进行进入期报纸广告、单页广告创作、媒体购置和印刷。6月15日进入期推广全方面开始，报纸媒体以大河报为主，投放频度每七天12次，半版、竖通栏穿插投放，具体以下：（略）注：本媒体计划是基于开发商二期预售许可证5月31日前办理完成基础上制订。F、单页投放计划：单页印刷量：投放日期： 月 日， 月 日， 月 日， 月 日覆盖范围：郑汴路市场、航海路市场、火车站市场。投放费用，每份约0.15元，总计6000元。G、直邮DM：利用动力企业现有数据库资源，开展数据库营销。每个月邮寄一次，每次邮寄4000份，每份费用约为0.9元。总计7200元H、广告公布商、印刷商、制作商选定。甲方认定，或动力企业推荐甲确定。促销策略为使报纸广告展现连续性攻势，短时间内提升凤凰城在郑汴路著名度，哄托销售气氛，提升在进入期开展集报抽奖活动，奖品为电动车和自行车，同时以广播现场报到形式广泛通知。活动内容： 月 日至 月 日8期广告中，参预者集齐其中任意不一样内容三期广告，到售楼部登记领取抽奖卡，在登记日当期星期六到售楼广场参预抽奖，抽奖日为 月 日、 月 日、 月 日和 月 日。每次抽奖抽出5辆自行车和2辆电动车。奖品费用为：电动车8辆约16500元，自行车20辆约2200元。其它费用另计。销售现场包装策略A、 明确项目视觉系统关键部分：名称、标志、标准字、标准色B、 售楼部广场、售楼通道、工地围墙包装：（详见售楼现场包装计划）关键销售道具制作及二期销售资料补充：A、 楼书6月6日前楼书创作设计完成，6月10日定稿印刷。估计每本楼书3元，每次印刷5000本。费用约为15000元。B、 二期小户型主力户型单体模型。甲方负责制作，应在6月9前完成。C、二期销售前期准备资料：1） 商品房预售许可证，甲方负责办理，估计5月31日前取得。2） 二期楼宇说明书：统一说辞、多种户型图、交房标准、物管内容。售楼部协同甲方在6月10日前完成。3） 完成二期销售手册4） 完成二期房源销售价格、最大优惠百分比。售楼部协同甲方在6月10日前完成。5） 完成二期房源销售控制及制订提价日期。售楼部协同甲方在6月10日前完成。6） 完成二期房源协议标准文本（包含内部认购书）。售楼部协同甲方在6月10日前完成。二期项目进入期工作组织及验收依据本营销策划书各工作步骤工作内容及日程，各部门制订本部门工作进程。每日下午6时售楼部协同甲方协调验收当期工作。尤其要注意关键步骤有：销售手续验收；销售道具验收；广告设计样稿验收（文字、图片、名称、地址、电话号码）；广告媒体购置验收（媒体、时间、版面、该版面周围内容情况及要求）；天气、关键社会活动（尤其注意非典走向）。岗位人职员作准备验收：关键步骤演练。营销总结依据来电量、来访量、来访用户质量、成交量判定当期广告效果。依据进入期品牌塑造结果、销售成交量判定营销战略。依据来访成交百分比及销售总量判定售楼部现场销售能力。