商业区营销策划方案样本.doc

东一时区（SOMO工场）裙楼营销策划方案九州盛世广告目 录 前 言3 第一部分 市场分析篇.4一、人民路(东区)商业市场概况二、本项目周围商区分析三、人民路(东区)专题商场分析 第二部分 项目定位篇.15一、项目分析和评价二、商业功效定位三、项目经营模式定位四、目标用户定位第三部分 价格定位篇34第四部分 营销策略篇37一、总体营销思绪二、营销专题三、营销路线四、价格竞争策略五、促销策略六、广告宣传策略第一部分 市场分析篇? 人民路东区商业市场概况（一）人民路商业市场历史回顾因为历史原因，朝阳商圈早期商业服务网点分布很散乱，只有解放路东和朝阳路为IT商贸中心地段，而且大全部规模较小，经营项目和品种单一，档次也较低。合峰、国储是当初较具规模连锁商场。这么局面连续了三四年，区内商业没有形成其它业态大型商圈。直到3C和百脑汇开业，才算是结束了东区商业竞争单薄、商业经营面狭窄局面。（二）东区（人民路）商业市场现实状况1、 市中心区东移工程开启，火星大道（万家丽）不停引发外区域置业群体注意。芙蓉、雨花区政府迁移，使得东区房地产市场空前火爆，由此促进和之配套商业服务设施兴起，于是短短几年，东区全方面兴起商业配套。东区商圈凭借同远大、马王堆价格优势及宽广市场前景吸引了众多中小投资用户，至此，“交通住宅消费商场（商铺）人流交通”这么一个良性循环体系初步形成。2、现阶段东区商业物业关键集中分布在人民路中和万家丽大道北段。这些商业设施规模较大，建筑层数以二到四层为主。政府政策支持和区内远景计划，给了投资者以绝正确信心，使得东区现在平均租售率达72%。近几年兴起商场、超市档次全部不低，上河带动愈加促进商业价值升值。而且现在区内及周围区域在售及立即发售多家项目临街裙楼全部将引进或已引进超市和大型商业。众多商业物业涌现，虽促进该片区商业竞争趋于白热化，但同时使市场形成了多元化商业格局，使得东区最终有了自己商业圈，东区人最终有了自己购物天地。3、现在，东区商业旺区关键有四个：（1）马王堆商业区：关键是建材产品；（2）高桥区：关键是食品批发市场等；（3）朝阳商业区：长沙关键IT市场；（4）人民路东延线商业区：关键服务小区消费。4、从另一角度分析，东区商业圈可分为两大部分：传统市场群商业区及新兴起小区商业区。传统市场群商业区以马王堆为中心向周围伸展，并在不停地改造及壮大。而小区商业区在上河国际等大型商场进驻后已含有相当实力，近期出现商业城更是掀起东区商圈又一轮热潮。政府也很重视对这一片区计划，道路交通方面十分完善，计划中东区商业中心更为此片区画龙点睛，其发展势头仅次于CBD市中心。5、值得一提是， “上河国际”发掘出该片区商业物业潜在优势，引进国际品牌，给市场带来巨大冲击，吸引了大量买家，在较短时间内其一层商铺就被全部“消化完”。总体上销售较为成功，首要原因是发展商正确定位，填补了东区市场空缺，迎合买家所需。以上充足说明了商业物业开发成功，取决于正确定位和有效营销。（二）人民路东区商业市场未来 商业市场长足发展一个关键原因就在于关系国计民生市政设施完善，从而吸引更多人流，最终深入扩张商圈：1、 计划建设中人民路东延线工程落成，将成为长沙第四条跨区域通道，建成通车后将对东区住宅和消费市场产生深远影响。2、 计划建设中东区商业文化中心是长沙市城市次中心，建设成融合商业中心、金融中心和文化中心于一体商业发达地带。3、 建设中上河国际商业面积约7万平方米，是集购物、休闲、娱乐为一体大型场所。4、 城更正在如火如荼地进行，在城市建设得以改观同时，该片区商业价值正呈井喷良性趋势发展。经过上述多个原因能够看出，人民路东区商铺现在升温现象只是一个开始，大规模发展还在以后。能够预见，人民路东区商业服务设施将不停升级，并朝着规模化、规范化、服务化方向良性发展；同时，作为城市循环链一个有机组成部分，人民路东区商业服务设施也将在人民路东区整个房地产业发展和城市未来发展中起到一个助动作用，以使二者能愈加协调发展。? 本项目周围商区分析（一）伴随东区大力开发，尤其是东区大面积住宅兴起，尤其是伴随东区造城推进、区政府片区崛起，火星大道作为关键交通枢纽地段，周围商业裙楼之商业价值日趋看好。上河国际立即开张，伴随品牌百货、超市纷纷进驻，一个庞大商圈快速崛起。总而言之，不管从未来发展来看，还是从商业角度来看，本项目商业功效定位更可能在整体计划方面、业态互补方面全部相关键意义。（二）本商圈和市场群商圈比较：因为本项目所在地商业物业少且可比性较差，特以高桥商圈批发城等进行比较。小区商圈各物业大部分以出售为主，再由业主自主出租给个体经营者，或由管理企业统一出租给个体经营者，不过这些商业即使有着形式上统一，实际工作方面却做得很不到位。关键存在以下几方面：（1）缺乏统一布局计划，商场平面部署显得很杂乱，人流通道等设置不合理。（2）没有明确经营专题，商场管理者本身对商场没有一个正确市场定位，任由经营者自主经营，造成各层业态混乱，无本身特色，无法吸引用户。（3）专题商场品牌意识不强，各专题商场在品牌宣传上处于空白阶段，首先是无品牌意识，首先是无有效方法。（4）管理方法陈旧，不能顺应时代发展而立即更新改善。管理企业应本着和经营者同呼吸共命运标准，对商场进行严格统一管理。（5）从经营业态这首先来讲，裙楼临街所营物品均为中低级产品，适合过去居住人群消费水平，但多年来伴随火星大道全线拉通，大批高级白领入住东区，她们需求已不是昔日中低级产品所能满足。? 人民路东区专题商场分析（一）现在东区专题商场：以快速消费商品定位有：家润多以电子产品、通讯产品为主有：百脑汇以家用产品、家电为主有：国美经营批发业务有：高桥系列。（二）专题商场分布规律：东区专题商场分布基础上全部是以大型综合商场存在为基础，关键是因为：F 东区专题商场开设时间全部比较短，还未形成足够品牌号召和影响，不借助大型综合商场客源，还难以维持生计。F 大型综合商场选址全部经过慎密考察，基础上在居住生活中心，以大型居住区为依靠商业选址就成为肯定。F 专题商场作为比较单一商品零售业，在现在东区各大综合性商场仍占主流形势下唯有借势。第二部分 项目定位篇? 项目分析和评价（一）项目基础数据 总建筑面积: m2其中 住宅面积: m2 写字楼面积：约 m2 商场面积:约 m2（二）项目商业价值评定1、地段价值本项目位处人民路和环线交汇处，紧邻国土交易中心，正处于计划中东片关键处，属高新技术产业园区和市区连接中间地段，同时亦和环线交通动脉接界，且是通往市内必经之路，伴随东区日益成熟发展及市政建设完工，其地段价值升值在即。2、交通优势本项目正在环线旁，所处地段交通十分便捷，交通四通八达，是长沙南来北往必经之路。3、商圈情况本项目临物业德政园、荷花园小区住户上万人，商业配套欠缺，急需有商业配套来支撑，加之东区大开发及东区造城衍生出色多商业广场项目，使得长沙东部逐步为商家看好，伴随浏阳河高新技术产业园区深度开发，本项目周围区域商圈形象将越来越高越来越好。4、商场规模本项目商场面积约万余平米，故本商场相对而言己达成一定规模，含有组织大型商业物业前提。结合整体来看，本项目所在商圈有政府扶持后盾，且近邻市场群，其市场发展空间十分宽广。本项目须借此天时地利之势，只要正确定位、切入市场空白点、寻求新市场突破点，且在营销操作上成功把握，势必成为本商圈内第一大热点，从而为商场后期推广销售垫定成功基础。? 项目商业功效定位（一）考察现在区内及相邻片区关键商业我们经过其业态常识可看出这类商业针正确目标用户群均为新置业者群体。由前面知，人民路东区内商业竞争层面己经拉开， 而区域内未形成所需购置力，故整体经营情况亦只是通常。而作为新兴专题商业因为避开了竞争热点，各自拥有本身目标用户群体，发展势头强劲，且对消费市场进行细分，其发展空间还十分宽广。（二）本项目商场功效定位我们依据多年来长沙市商铺发展趋势及取得成功商铺经营模式来看，专题商城和专业市场仍是市场主角。其次，我们考虑为了满足项目住宅及周围住宅及写字楼内生活消费需要，可在商铺招商时合适选择超市经营，在超市经营内容上，以日用具、菜市、熟食等生活用具为主，另外考虑到商业配套，可引进银行、证券机构入驻。依据以上分析，可确定本项目在这么一个大环境下，应该走专题商城路线，对消费市场再行细分，从中寻求市场空白点。我们依据现在片区现实状况及未来发展趋势，确定以下三种经营模式。 第一方案：“汽车用具市场”专题商城模式支持理由：环线有汽车用具，火星大道、四方坪有众多4S店，连接点中间应该有精品超市性质店。车市火爆背后，是随之而存在长沙市汽车专业用具市场方面巨大商机！ 第二方案：“家居装饰用具”专题商城模式支持理由：长沙市多年来地产业连续发展，带动了相关行业升温，尤其是和房地产息息相关家居装饰行业，更是成了大家消费一个热点。现有建材家居市场关键分布在马王堆和新崛起高桥区。依据我们现场考察，东区片区在经营品种上以建材装饰为主，关键有瓷砖、装饰木材、洗浴装饰品等，已经聚集了很大一部分人气。本项目如计划成建材装饰专业市场，地理位置上紧邻长沙市高尚住宅区，可辐射整个高桥市场。据统计，仅东区每十二个月新入伙住宅即有几万户，若每户装修、家居消费以10万元计，则每十二个月有数十亿巨大家居市场！ 第三方案： “小区商务“专题商城模式支持理由：F 东一时区（SOMO工场）经过差异化经营就完全能够从这些对手那里夺食而自饱。专题定位分析结论：商场经营是否成功、前景是否有保障，决定了招商工作能否顺利完成，而招商是否成功则决定了商铺最终销售是否圆满完成。综合上述情况，从长沙专业市场宏观概况及各大商圈分析，我们认为东一时区（SOMO工场）商场宜以全新经营模式进军东区专题商城市场。针对以上三种专题定位，只要操作适当，全部能做成不错专题商城，但三者相较而言，我们认为选择“汽车用具” 作为商场专题为上策，选择“家居装饰用具”作为商场专题为中策，选择“小区商务”作为商场专题为下策。当然也能够将第一方案和第二方案结合起来做。? 项目经营模式定位（一）经营模式1、商场主体组成大型商场经营和管理水平决定了商场经营情况，而经营情况又直接影响了物业出售和出租率。只有建立一套优异而科学商场经营管理模式，才能使商场得以长足发展，从而给投资者一个信心保障、垫定商场物业租、售良性循环根基。任何一个商场建立，首先必需含有建筑实体，然后才能在现实建筑实体上计划、经营。建筑体必需由房地产开发商开发，而商场实际经营管理却必需由专业商业企业负担。也就是说，商场基础上由两个不一样性质团体合作组成，即物业方和经营方。2、商场主体追求目标（1）房地产开发商开发商业物业，通常说来关键有以下两种目标： A、作为一个开发项目，出售建筑面积赚取利润； B、将商场作为企业一项固定资产，以出租建筑面积为关键目标。（2）商业企业（经营企业）是对商场进行实际经营管理一方，依据物业方意向，商业企业通常可分为两种类型：物业方转给其它经营企业（实施A意向）成立下属经营企业（实施B意向）一样，依据两种存在根本性质不一样经营企业，其经营目标自然也不一样：由其它经营企业接管类：因为地产商倾向于将商场建筑面积售出、赚取利润，不欲作长线投资考虑，但期望提升商场档次，以攀高价位，则必需委托一个专业商业经营企业作为商场管理方。物业方下属经营企业：因为商场只租不售，物业全部权仍属地产商。此时由地产商组建本企业下属经营企业，负担起商场招商、经营和管理工作，为地产商收取租金。在现实中，还存在不少租售并举商场，此时地产商和经营企业关系通常仍以上述两种类型为基础，但也存在交叉情况，依具体情况会有不一样取向。3、本项目现况本项目定在专题商场，发展商开发目标为上述A意向，可委托其它专业经营企业管理，但同时还存在以下多个方面现实情况：l 本项目因为其地段优势，且定在高级商场，升值潜力可观，可考虑将前期销售过程中部份遗留面积预留，待后期升值后再售；l 经营企业本身含有盈利能力；l 如若转由其它经营企业管理，势必存在一个期限问题，只能处理一定时期内经营管理问题。 分析最近大型商场、购物中心改变，能够看到用作广告和展示公共空间面积大约增加至55%，有购物中心总收入30%来自广告及展示空间增加。广告位出租收入己占越来越多份额。本项目优越地段优势将吸引大量人流，可开辟较多广告位，这亦是一笔不小收益。依据上述分析，我们能够看到本项目在后续实际经营中还有大量收益空间。4、本项目经营模式定位为提升本项目所拥有社会价值和经济价值，提议聘用专门经营企业来统一经营。F 模式要义提议：建立经销商商会。有利于业主和经销商双向沟通和商场统一管理，使商场经营理念、政策能够有一个渠道下达并实施，而经销商也会因为有了维护自己权益“娘家”而愿意投奔“东一时区（SOMO工场）商城”。实施会员制。会员制有益于稳固消费群。此策略尤其适合针对企业消费者,对会员实施优惠，其实等于实现“量贩”。严厉有效品质保障体系。按ISO9002标准规范品质保障体系、确保质量投诉降低到规范范围内，提议做法：l 落实和争取经过ISO9002质量认证体系，成为同类商场中典范；l 严把进货管理关，切断假冒伪劣产品进入商场渠道；l 不定时由“便衣人员”进行抽查；l 实施经销商经营评分制，在服务质量、店面环境、价格等多方面订出计分细则，每十二个月处罚两三家得分最低经销商，同时奖励（如减租、免租）得分较高两三家经销商。值得注意是，经营商家和经营管理方之间租赁关系通常存在两种方法，而这两种方法从根本上影响了商场统一化管理力度：（1）保底抽成。即经营方和经营管理方签署合约，要求每个月租金底线，经营者每个月按实际销售额对应百分比向经营企业交纳管理金，不足时按保底价交纳。这类租赁管理方法通常表现为商场采取统一收银模式；（2）按月交固定租金。这类方法既可用于统一收银模式，亦可用于独立结算模式。本项目首选统一力度较强统一收银、保底抽成模式，但在实际实施过程中，有可能无法和经营商家达成共识，经营商家可能更期望有经营上能够独立管理、独立收银，此时经营管理方最低程度必需确保在管理上实施统一化、规范化，以塑造现代商场形象。（二）经营管理工作经营企业对商场管理工作关键有以下几大方面：（1）经营战略确实定经营企业作为对商场运作负直接责任机构，其经营管理水平直接决定了商场整体经营成败。而经营战略优异、优异是否又直接决定了经营管理成败。 经营战略可分为联盟战略和特色战略 联盟战略 联盟战略是指商场和其相关行业或群体之间达成某种协议，建立战略联盟合作关系，从而达成互惠互利、荣辱共担目标。联盟战略依据协议对象不一样可分为经营者（即进驻商家）联盟战略和消费联盟战略和其它相关行业之间达成行业联盟战略。 经营者联盟：商场给一定优惠支持条件，而经营方则给价格、质量或服务等方面优惠承诺，使双方达成一定协议，达成双赢效果。 消费者联盟战略：所谓消费联盟战略是指经过发展消费合作，扩大销售网络覆盖市场，从而和一部分固定消费群体结成联盟。 比如对达成一定消费额老用户给优惠价格及优质服务等，其性质类似于会员制商场。 同行间联盟：商场和和之相关行业间达成商业协议。 特色战略 伴随商业机构日趋同化、竞争日趋严峻、而消费者逐步成熟、理性消费逐步形成，消费者不会仅仅因购置到中意商品就得到满足，而越来越重视商场所提供购物服务、更多地要求能够在商场购物中享受全方位、全过程服务。也就是说，商场必需为消费者提供额外利益或服务，方能得到其认可，方能成为市场热点。特色战略因人而异，见仁见智，但基础上可分为以下几类： 产品特色：即所出售商品含有特色，可考虑引进国外或香港品牌商品，形成全球化品牌商场； 服务特色：充足考虑消费者消费习惯，提供周到服务，如提出“零干扰”服务，即只要消费者不需要,就决不会去打搅她们,从而让消费者能够轻松、随意地逛商场、购物等； 购物环境特色：舒适购物环境是大商场区分于其它经营业态关键方面，是吸引消费者关键诱因之一。 附加特色：即除商场或购物中心基础特征外，还含有和本类商业场所完全无关行业特色。（2）日常经营工作关键事务 对进场经销商、代理商、服务机构或企业进行统一宣扬、统一推广、统一着装、统一收银等统一化、规范化管理，集合各品牌优势从而形成商场整体形象。 在明确了本项目标业态计划和经营管理模式以后，为配合商场整体运作，至关关键一步就是招商工作。不管本项目标销售情况怎样，招商工作全部是必需步骤。必需严格实施商场整体定位和计划好业态分布来选择条件相符招商对象。招商工作有前期和后期之分。前期招商是指首次招商，即为早日使商场开业，必需引进一定经营者。以后期招商工作则不单指对空置铺面招商，更关键是招商对象用户资料档案建立工作，掌握相当一部分招商对象资料，方便随时填补空置经营铺面。 遗留铺位销售工作依据经营企业和发展商签订具体协议，若由经营企业负责对遗留铺位面积进行后续销售工作，则经营企业还必需负担起销售物业工作。通常是由经营企业将投资用户引介给发展商，由发展商处理销售事宜。（三）商场三方主体关系1、商场三方主体甲方：物业开发及管理方地产发展商和经营企业乙方：购置分割面积方投资者丙方：实际经营方铺面经营者2、三方主体之间法律关系发展商是商场物业第一全部者，由发展商组建或委托经营企业管理商场一切事务，是商场实际管理者（甲方）；发展商经过分割商场面积方法将物业售给若干用户，即实际投资购铺者（乙方），则全体投资者成为物业第二全部者；而进驻商场商家成为实际经营者（丙方）。3、三方主体间工作关系F 经营企业和发展商依所达成协议给投资者一定投资回报；F 经营企业负责对商场内一切进驻商家（实际经营方）进行统一管理，提供物业配套服务等；能够看到，经营企业在三方主体中充当了中间人角色，类似于经纪人或代理商。4、三方主体间经济关系F 发展商和投资者发生分割铺面全部权转移关系，属纯买卖关系，其经济关系一次性划清；F 投资者作为实际铺面全部者，经过经营企业负责，间接取得铺面租金；F 铺面实际经营者经过经营企业负责，间接向投资者交纳租金；F 经营企业作为物业全部者和租赁者之间实际责任人，从租金收入、物业管理费收入和停车费收入、广告位收入等中取得利润。? 目标用户定位如前所析，商场三方主体中最活跃两方、同时也是决定商场经营成败两类群体为购铺者（即投资客）和租铺者（即经营者）。商场能否快速开业，决定于是否能吸引足够租铺者经营；而商场开发商能否顺利回笼资金则决定于是否能吸引足够购铺者投资。同时，租铺者是重中之重，商场经营成功方能增强投资者信心，从而达成最终成功销售目标。由上可知，本商场能否达成最终销售目标，取决于购、租铺两个方面是否顺利。怎样正确地判定出此两类主力目标用户群，怎样经过一系列营销策略攻势从而吸引目标用户群体成为营销关键所在。值得注意是，依据以往我们销售统计，占85-90%买铺者属纯投资者即买铺用于转让或出租，买铺自主经营占极少数。故特将购置者和租用者分开讨论。1、购置者由分析可知，人民路东区商业物业投资客含有以下特征： 以地域划分，有以下几类：F 长株潭投资客：占20%-30%左右F 省内投资客：占30%-40%左右（呈上升态势）F 当地投资客：占30%-50%左右 这一现象验证了本文前述见解，即东区商圈己得到市场重视，市民普遍看好东区前景，吸引众多外区投资客进行投资。 以用户身份划分：F 当地农民F 公务员F 银行、金融、证券企业职员F 个体经营者F 企业高级白领阶层及中层管理者其共同特征是收入高、具一定资产同时有强烈投资意向。对长沙比较了解，对市政计划比较清楚，能够判定具发展潜力投资项目。在东区各项利好原因渐趋明朗今天，深信东区未来具宽广前景。应该说，长沙市含有商铺投资实业人群十分庞大，只要商场确实能给投资者以信心，肯定会吸引大量投资者注资。2、租用者 租用者关键包含部分品牌店等经营商家，以租铺为主，关心租金、相关市场容量、人气及整个商场未来经营管理能力等。待项目正确经营内容确定以后，则租用者目标用户群体就十分明朗，即该行业经营者，此处不多加叙述。就本项目分析，目标用户群基础遵照以上大标准，考虑到本项目优越地理位置，出现商铺住宅联动式购置行为可能性还比较大，即购置本项目商铺人同时就购置本项目住宅。一类为自住住宅投资商铺，一类为购住宅商铺两类均用于投资。此时两类目标用户群体则合二为一。从项目整体销售考虑，应好好把握这一类人群。第三部分 价格定位篇? 价格制订标准（1）合理标准充足考虑各类原因对价格制订影响，依据市场需求弹性和产品竞争情况，在不偏离合理利润太远前提下，参考其它商业物业市场行情，制订项目均价。（2）增值标准本商业物业在推出时低价入市，低开高走逐步拉高价位。? 价格制订参考之前周围项目标租售标准及周围现有裙楼租售情况，并考虑到商业物业竞争性，为立即回笼资金，提议贵司以低价策略取胜，坚持以快打快，以期促成本裙楼销售，为贵司做品牌、创效益，同时有力发挥卓越市场营销之所长，展现卓越在同行中综合实力。本企业提议项目一楼均价定为：13800元/平方米；二楼均价定为：6800元/平方米，三楼均价定为：4000元/平方米。3、每阶段价格走势价格走势结合各期销控，遵照低价入市，低开高走标准，确保各期实收均价水平。第四部分 营销策略篇? 总体营销思绪 透析整个商场销售关键，无非是怎样快速吸引一批投资客，怎样增强有意投资者信心，促进其购置本商场铺面。因为近几年部分商铺后续经营不善，使得相当部分投资客信心受挫，变得谨慎异常。故总体营销思绪应围绕怎样建立投资者信心这一点来思索。即本商场营销思绪以下：最大可能地增强投资者对本商场投资信心围绕这一指导性营销思想，我们必需经过后述分析中营销专题、营销路线和促销策略、宣传策略等各个方面整合安排，从而达成增强投资者信心、间接达成吸引商场买家、快速完成销售任务最终目标。如前分析，这就取决于商场经营管理是否含有专业性、后续性，则营销关键承接于怎样使商场经营成功。分析商场经营成功决定性原因，关键有以下几方面：F 硬件方面：怎样完善商场经营环境（建筑风格、配套、局部功效满足商业定位及经营需要） F 软件方面：怎样提升商场经营质量（功效定位、内部计划、经营管理模式及服务等）F 品牌建设：怎样提升商场著名度及商场市场地位。? 营销专题依据营销总体思绪，怎样将商场营造成为一个成功、永续经营、含有宽广前景商场，从而吸引众多投资者才是营销关键内容。故我们可提出以下营销专题：风生水起，正是东区腾飞时 新时代“奶酪”工程副专题： 政府计划中心、升值商业物业 专业水准打造一流商场 投资“X X商场”，投资长沙美好前景 “X X商场”，新一代“奶酪”加工厂（本项目商场名应依据实际经营功效定位另行取定）所谓全民投资，即指每一个人全部应培养投资意识，选择如“X X商场”之类商场进行投资，不停积累本身财富，要让“钱生钱”。而激励全民投资，亦可作为本项目一大炒作点，经过这一炒作点引导商场整体营销。值得注意是，在实际利用营销专题时，应从两个层次把握，即首先围绕商场经营者操作，争取在最短时间里吸引进驻经营者，即成功招商；其次，在招商成功前提下，营造商场宽广前景，吸引投资者前来购铺。? 营销路线如前，依据本项目商场营销总思绪和营销专题确实定，我们就怎样成功把握商场营销、为商场寻求更有力支撑点，可初步制订几大营销路线：（一）商场品牌建设作为一个现代化大型商场、专题商场，必需走品牌化经营道路，必需形成自己商业文化，塑造自己商业形象。商场品牌形象建立在其提供商品和服务、经济效益和社会效益及其经营行为和过程之中，是公众对购物中心总体、抽象、概括认识和评价，也是企业同公众沟通、联络媒介。商业形象是企业一项关键无形资产，代表着商场信誉、产品质量、人员素质。1、商业形象组成是F MI理念识别系统F BI行为识别系统F VI视觉识别系统2、良好企业形象价值表现为：F 能够赢得公众信任F 能增强竞争能力F 能增强商场凝聚力F 是商场内联外引关键筹码F 能吸引优异人才3、品牌建设策略任何品牌全部不是一夜成名，商场品牌尤其建立于长久经营水平。在不停提升本身素质同时，要建立品牌还需有一定策略：F 整合推广策略，充足发挥各类广告媒体优势，对项目进行整合包装。F 主动促进同行内自治，形成一个商场行业改革者和创新者形象。F 长久广告策略，抓住每一个可发挥话题进行宣传。F 和本项目内经营者合作，以经营者品牌带动本项目本身品牌建设。F 筹建购物商城网络版，不仅争夺网上市场份额，更借助网络神力塑造品牌形象。F 其它品牌宣传手法（二）营销操作上实施租售并举、招商先行如前反复叙述，成功招商对商场是否成功销售起决定性作用。故在实际操作控制上不仅要把握销售，更应先考虑铺面出租问题，租售应同时考虑，且招商工作应先行。招商工作应注意多个方面有：1、招商前准备工作关键是商场整体计划布局，划分清楚合理平面经营组团，从而细化到每一独立铺位经营内容，同时正确判定目标经营者用户群体；2、招商工作整体策略招商工作虽属商场营销中一部分，但同时又可看成是一个独立营销工作。应制订整体招商策略，采取一定促销手法，如免前期一定时间段租金等，配合招商工作，努力争取快速完成任务。3、招商宣传工作安排招商步骤，事先制订招商宣传策略、媒体推广组累计划，招商书等宣传品提前制作。4、招商操作手法在招商进度安排中，可尽可能优异行易招部分招商工作，或是引进品牌经营商，营造抢租势头，刺激市场。3、住宅商铺联动销售本项目现同时拥有大量住宅和商场面积，有可能一部分用户群体既购住宅又购商铺，故我们能够把住宅营销和商场营销相结合，通常购置商铺产权人或经营者，如同时购置本项目住宅，可取得最低折扣。? 价格竞争策略 价格竞争策略关键内容即制订合理价位，经过促销策略配合冲击市场。通常内部认购期（前期）可制订较低价位，然后逐步拉升，塑造商场升值形象。具体价格策略另行细化。? 促销策略促销策略作为商场整体营销有力配合，其能否含有足够冲击力、市场吸引力，是其能否真正发挥实效关键。早期我们可确定以下促销手段：（一）返租回报返租回报即承诺投资者若干年限租金回报。我们能够依据招商策略同时制订返租计划，如确保3年返租、即买即收前3年租金等形式。（二）实施租赁承诺制针对本项目投资客投资回报唯一路径性（即租金收入）， 为增强其投资信心，原本可提供返租方案，但现行商品房销售管理措施中明确要求了严禁返租。我们可提出“租赁代理责任制”，即业主铺位由市场管理方负责出租，若成功出租，则实际租金为业主所得，若一定时期内未能出租，则由市场管理方付给业主市场租金水平60%-80%作为处罚金。租赁代理责任制和返租不一样点在于：F 返租实质为返回本金，业主参与铺位租赁活动十分有限，有非法集资之嫌；F 返租时业主所得租金为购铺时和物业方己达成协议中固定收益，而租赁代理责任制中业主租金完全由市场决定，物业方（市场管理方）仅作为中介代理角色存在，还可收取一定代理费；（三）回购计划回购计划即投资者购铺后，可在若干年后（通常为1年）无理由申请退铺，发展商必需按原价将购铺金返还投资者。这么一来可打消投资者前期迷惑，放心购铺。同时，若干年后经营情况渐趋稳定、商场经营步入正轨，投资者除特殊原因外通常不会要求回购。（四）送铺面基础装修即依据实际情况，铺面推向市场时可进行一定基础装修，既确保了商场整体观感，同时亦是一项优惠方法；或送业主一定装修费用。（五）和进驻品牌商联动定时举行多种类型商品展示会、交易会、无偿为厂家商家提供多渠道多层次广告宣传和商品展示，经过和进驻品牌商联合进行广告宣传，从而达成间接提升商场档次、品味、塑造商场整体形象目标。（六）引进网络版“城市便利站”日前，大型城市网络终端服务“城市便利站” 在长沙己初具规模，本商场可争取引进该“城市便利站”站点，提升商场形象。同时还可配合现在在长沙势头强劲“城市一卡通”便利卡，在商场内设置各银行提款终端设备，作为商场又一配套服务。（七）其它在实际销售过程中，可依据不一样销售期推行不一样细项促销策略，在价格、付款方法等方面进行灵活安排，以吸引市场眼球。? 广告宣传策略 （暂略）九州盛世广告