青洋湖景区开发建设项目可行性研究报告样本.doc

青洋湖景区开发建设项目可行性研究汇报

第一章 总论 1
一、项目概况及目标 1
二、项目建设单位介绍 2
三、可行性汇报编制依据 3
四、可行性汇报编制内容 3
五、建设方案和研究结论 3
1、建设内容及规模 3
2、总图部署方案 4
3、劳动定员及职员起源 4
4、项目实施计划及招标方案 4
5、投资估算及资金筹措方案 4
第二章 项目建设背景和必需性 5
一、建设背景 5
二、项目建设必需性 6
第三章 市场分析 8
一、市场分析 8
1、中国市场发展趋势 8
2、长沙旅游发展趋势 9
3、长沙五一长假旅游市场现实状况 11
二、市场定位 16
1、项目标市场区域定位 16
2、项目标目标用户群体定位， 17
第四章 项目建设选址和有利条件 18
一、项目选址 18
二、建设条件 18
1、地形、地貌、地震情况 18
2、工程地质和水文地质 19
第五章 建设方案 22
一、总平面部署及交通运输方案 22
1、总平面设计 22
二、弱电 28
1、设计依据 28
2、概述 28
3、火灾自动报警系统 29
4、广播系统 30
5、综合布线系统 30
6、电话系统 31
7、有线电视系统 31
三、供、配电 31
1、设计依据 31
2、供电 32
3、电力控制、照明及防雷接地 33
第六章 运行方案 35
一、经营体系 35
1、一级运行层次 36
2、二级运行层次 38
3、三级运行层次 38
二、理念经营 38
1、生态健康理念 38
2、专题概念运行理念 39
3、营销理念 40
三、资源集聚 40
1、搭建招商平台 40
2、建立合作联盟 41
四、品牌经营 42
1、“产品”开发阶段 43
2、品牌培育阶段 44
3．品牌深化阶段 45
第七章 环境影响评价 46
一、项目场址环境现实状况 46
1、风景区人口情况 46
2、人口增加对关键景区产生不利影响 46
二、项目建设和运行对环境影响 47
1、旅游和环境关系 47
2、环境保护指导思想 47
三、环境保护方法 48
1、环境保护标准 48
2、界定方法 48
3、接待规模 48
4、环境设施 49
5、宣传教育 49
四、环境影响评价 50
第八章 组织机构、劳动定员和培训 51
一、组织机构 51
二、劳动定员 52
三、职员起源 53
四、职员培训 53
第九章 施工进度及项目管理 54
一、施工进度 54
1、前期工作 54
2、工程实施准备工作 54
3、施工、安装阶段。 54
二、项目建设管理 55
1、加强监督，严格计划财务管理 55
2、加强项目组织管理 55
3、加强项目质量管理 55
4、加强合作，确保高效 56
5、施工组织意见 56
第十章 项目招投标 57
一、招投标标准 57
二、投标、开标、评标和中标程序 58
三、评标委员人员组成和资质要求 59
第十一章 投资估算 61
一、投资估算 61
1、估算范围和估算依据 61
2、总投资 62
3、建设投资估算 62
4、流动资金估算 64
第十二章 社会效益 65

1 第一章 总论
受湖南泰禹实业委托，我们对“青洋湖景区开发建设”项目可行性进行了研究，经过对该项目所在地域市场、环境、交通、电力、给排水、通讯等条件进行调查，搜集相关基础资料，并和建设单位交换意见，在认真调查和分析资料基础上编制了《青洋湖景区开发建设项目可行性研究汇报》。
1.1 一、项目概况及目标
项目名称: 青洋湖景区开发建设项目
建设地点：黄材水库
承接单位：湖南泰禹实业
项目法人代表：刘晓武
项目性质：新建
项目建设期限：5年
青洋湖景区开发建设项目拟建于黄材水库内。黄材水库在宁乡县黄材镇以西3.5公里处，距宁乡县54.5公里，距长沙90余公里，邻近益阳、娄底。黄材水库集水面积240.8平方公里，总库容1.53亿立方，水域面积约1.2万亩，主坝高61.5米，标高119.5米，长347米，副坝高22.3米，标高170.5米，长135米，水库设计蓄水位166米。水库水面呈狭长分布，和林地犬齿交错，四面环山，风光秀美。水库周围林地多为原始次森林，树木茂盛。
项目建设目标：
1.2 二、项目建设单位介绍
湖南省泰禹实业(集团)是经湖南省工商局核准登记注册有限责任企业。集团注册资金5208万元，法定代表人：刘晓武，关键经营范围：投资兴办实业及房地产开发、物业管理；从事商务代理及咨询服务；经营一般机械、电器机械及器材、百货、针纺织品、五金交电、化工、建筑材料及政策许可矿产品。企业下设物业部、工程部、开发部、财务部、办公室、经理室等职能部门。企业起步于1994年，经过近十年努力及各部门支持，企业实力不停壮大，发展成为集房地产开发、市场网点建设、城市货运、客运、建材贸易、汽车销售于一体综合性企业。下属有全资子企业湖南省泰禹物业管理、马王堆建材广场（即马王堆建材新城泰禹区）和长沙市千禧出租车、湖南省星城家居、湖南中和投资等经济实体。企业地址：长沙市远大一路405号，现企业关键领导组员平均年纪35岁，全部含有大学本科以上学历，高中级职称，含有知识化、年轻化特点。现有职员109人（不含下属子企业和实体），有中高级职称以上人员25人，占职员总人数23%，人员结构合理。另企业总资产7.2亿元，负债率不到30%，处于较低水平，符合稳健经营会计标准；从企业流动比率和速动比率在剔除流动负债中预收款来看，皆大于2，属于合理水准；从企业营业收入和利润总额来看，其营业利润率在10%以上，最高月份达成48%，也属于较佳水平，经营管理很好，财务情况比较理想。
1.3 三、可行性汇报编制依据
1、全国国民经济和社会发展“十一五”计划纲要。
2、湖南省国民经济和社会发展“十一五”计划纲要。
3、《湖南省旅游管理条例》
4、《旅游发展计划管理暂行措施.
5、建设方提供其它相关资料。
6、国家计委计投资[1993]530号文件《建设项目经济评价方法和参数》；
7、建设部颁发相关规范、标准、定额；
8、其它文件资料。
1.4 四、可行性汇报编制内容
依据国家相关政策和行业规范、规程，国家农业部等相关政策法规，本可研汇报对项目建设必需性、项目建设规模和内容、运行方案、环境保护依据实际内容还需要加入。
、项目实施进度进行了分析和评述，对项目标投资估算和经济效益、社会效益进行全方面论证和研究。
1.5 五、建设方案和研究结论
1.5.1 1、建设内容及规模
1.5.1.1 1.1、功效定位
把青洋湖景区建设成为一个综合性旅游休闲胜地，成为长沙、湘潭、株洲、益阳、娄底城市人口休闲旅游娱乐之地。
1.5.1.2 1.2、建设内容及规模
本项目建设内容为：游艇俱乐部及配套设施、多种娱乐游乐项目、接待中心及配套设施、休闲别墅、高尔夫球场、水上运动项目、商业区等及其相关配套设施。
1.5.2 2、总图部署方案
青洋湖景区在宁乡黄材水库，本项目关键七大功效区域组成，分别是游艇俱乐部区，水上运动区、中心接待区、游乐项目区、高尔夫休闲区、休闲别墅区、商业区。
1.5.3 3、劳动定员及职员起源
本项目共需职员491人，各类人员根据精简效能标准和岗位工作需要，面向社会公开招聘或从大专院校应届毕业生中选聘。
1.5.4 4、项目实施计划及招标方案
本项目建设期自1月至12月底，累计8个年。本项目建设按国家相关要求进行招投标，招投标范围包含：勘察设计、工程监理、建设工程、设备购置及安装调试。
1.5.5 5、投资估算及资金筹措方案
本项目总投资59447.91万元，其中固定资金投入54447.91万元，流动资金5000万元；

2 第二章 项目建设背景和必需性
2.1 一、建设背景
宁乡山川秀美，人文荟萃，名胜古迹广布境内，其中刘少奇同志旧居，沩山密印寺、灰汤温泉国际旅游度假区等均为盛名远播旅游胜地。改革开放以来，宁乡县域经济发展快速。宁乡被誉为“湖南农业第一县”，前后被列为全国关键商品粮、优质米、瘦肉型猪、水产品关键生产基地。工业基础雄厚，形成了建材、机电、化工、矿产、食品、服装六大支柱为主体工业体系。同时交通日趋发达，县乡公路四通八达，水电配套服务日趋完善，通信服务良好，含有良好旅游投资开发环境。
旅游业是全球性朝阳型、非周期型产业，含有市场容量大、带动效应强、综合效益好等显著特点。加紧宁乡旅游业发展对于充足利用宁乡旅游资源，拓宽就业领域，加强外界交流合作、推进宁乡社会经济友好发展全部含有十分关键意义。
十五期间，宁乡旅游事业得到了全方面发展：旅游基础设施建设初步完善（长花灰韶旅游高等级公路建设顺利开启、灰韶公路硬化通车、黄祖沩旅游公路全线通车）；五大特色旅游区域开发建设初具规模；旅游行业服务市场管理日趋规范；旅游经济实现跨越式发展（十五期内，旅游总收入达15.4亿元人民币，旅游业产值6.8亿元，占宁乡县GDP比重估计为6%）。旅游业已成为宁乡社会经济发展新支柱产业。
宁乡县委、政府提出了“鼎足三湘，进军百强”发展战略，推进宁乡县全方面建设小康社会事业进程，并对宁乡旅游业作出了第十一个五年计划。宁乡旅游业十一五计划以宁乡县现有旅游资源为依靠，实施精品战略和可连续发展，加大旅游投入，调整产品结构，使旅游资源发明出更高经济效益、社会效益和环境效益，把旅游业建设成为全县国民经济一个新增加点和主导产业，把宁乡发展成为湖南省内一流、中国有一定著名度县级旅游目标地。
在这一个大发展背景下，清洋湖作为宁乡含有旅游资源得天最厚景区之一，自然成为宁乡旅游开发建设发展关键和关键。
2.2 二、项目建设必需性
宁乡旅游业十一五计划出台，将极大推进宁乡旅游业建设和发展，同时伴随经济发展和大家生活质量提升，旅游产业得到了快速蓬勃发展，休闲经济日益得到大家青睐。清洋湖含有良好旅游资源和浓厚旅游气氛，开发建设清洋湖旅游景区从社会效益和经济效益方面来看全部含有很大必需性。其具体表现以下：
1、宁乡县经过九十年代后期和二十一世纪初快速发展，已含有良好政治环境和经济实力，发展足迹早已向农村深度挺进，对广大村镇开发和建设是大势所趋，也是发展肯定。
2、宁乡县是红色之县，含有厚重革命文化，同时也是旅游资源大县，拥有灰汤、回龙山、沩山等旅游资源。对此，宁乡县政府顺应时势，抓住优势，对宁乡作出十一五旅游整体计划，清洋湖将打造成宁乡和长沙一流旅游景区，成为宁乡旅游业关键景区。
3、清洋湖含有得天独厚自然资源和文化底蕴：其一，拥有原生态次森林、良好植被和大面积优质水域，其二，拥有青铜文化遗址、张拭张浚墓、祖塔等文化遗产；其三、拥有密印寺、千佛洞、峡溪漂流等多个近距离辅助旅游景点；等等。这些资源足以使清洋湖成为宁乡县一颗旅游明珠。
4、清洋湖拥有大面积保护完好原生态山林和水域，这在长沙市是独一无二稀缺旅游资源，含有很大开发价值和开发潜力，能为宁乡县和长沙市带来良好社会效益和经济效益，带动宁乡县休闲经济发展。
5、伴随湖南经济良好发展，长沙市作为省会城市，其经济实力日益增强，人民生活水平得到了很大提升。长沙市民已不再只满足物质生活上富足，更多人需要高质量生活，向往去放松休闲、贴近自然、感受自然。清洋湖所拥有自然资源和立即打造特色游乐项目恰好切合了城市人这种需求。
3 第三章 市场分析
3.1 一、市场分析
3.1.1 1、中国市场发展趋势
1.1、专题细分越玩越专
最近，某世界著名营销研究企业调查表明，大多数人对旅游体验中所期望依次是：学习、成长、自由、愉悦、好玩。
现在广东旅游正处于“观光休闲游”到“专题游”过渡阶段，专题游更适合二次前往目标地游客，更贴合大家在体验中对“学习、成长”渴望。广之旅董事副总经理卢健旭指出，其实早在几年前，广东就走在全国前面，最早关注专题旅游，只是近几年旅行社之间白热化价格战，让大家把更多关注度放在了价格上面，而反而忽略了线路内涵。现在中国专题旅游大部分是在传统线路上穿插一两个专题，而在旅游发展成熟国家，专题旅游市场已经很细化，除了综合性旅行社，还有很多专业旅行社，如有专门经营高尔夫旅游、游学旅游。
1.2、深度旅游开始兴起
大家对度假这个词听着并不陌生，但实际上，现在中国旅游市场仍然是以观光旅游为主，度假旅游作为一个高端旅游方法只是被高收入人群所呼叫。
南岭中恒生态旅游发展董事总经理陈旭军指出，中国度假市场将首先在广东开启。“上车睡觉，下车拍照”鸭子团正在被旅游先行者唾弃。驴友自助旅游是一个方法；而优游一族度假、充电则是另一个方法。找个地方住几天，修复被城市化生活创伤了身心，能够干点什么，也能够什么也不干，行程自由，对地点选择则十分讲究。同时，深度旅游概念会引领市场。旅行者要求不仅仅是观光，而是体验、居留，游客市场将越来越细分。深度旅游和度假旅游市场兴起，会对传统景点带来冲击，促进部分传统景点面临经营困难问题。
3.1.2 2、长沙旅游发展趋势
5月28日至29日，湖南旅游创新论坛——旅游休闲发展论坛在长沙学院举行。本届旅游论坛由省旅游协会主办，长沙学院旅游管理系承接，意在经过对新兴休闲产业理论探讨，推进长沙休闲经济发展。
和会教授认为，传统旅游业正在加速向休闲业转变，大长沙休闲产业体系建设和发展，有赖于高起点计划和市场化营销策划。据长沙学院旅游管理系主任李映辉教授透露，受长沙市相关部门委托，该系正在进行“长沙市休闲产业发展战略研究”课题研究。
和会教授和旅游界人士全部达成了一个共识，即长沙休闲时代即未来临。
在前很快举行长沙市政府常务会议上，一部《相关扶持和引导本市休闲产业发展若干意见（讨论稿）》经过审议并标准经过，此举标志着休闲产业已经成为拉动长沙经济发展新引擎。在此背景下，近日召开２００６年旅游创新论坛专题被确定为“旅游休闲”。
休闲产业是指以旅游业、娱乐业、服务业和文化业为骨干而形成满足大家休闲需求经济形态和产业系统。长沙学院客座教授、中国休闲研究中心主任马惠娣指出，伴伴随社会经济转型，休闲产业发展肯定经过传统旅游业、旅游休闲业和休闲旅游业等３个阶段向休闲业转变。长沙学院客座教授、中国旅游报社代总编辑邵春更是惊呼“休闲时代到来了”。
传统以离开居住地到外地进行观光旅游形态正逐步向大旅游转变，休闲经济正彰显出前所未有生机和活力，长沙进入“休闲时代”脚步声越来越近。“休闲时代”一个突出标志就是，大家不仅仅满足于十二个月一度或十二个月几次黄金周远游，而是开始追求一个愈加闲适、愈加主动、愈加健康生活方法和精神追求，进而成为社会各阶层大家普遍追求和享受社会权利。
传统旅游业向休闲业延伸和发展，使休闲产业这一新兴经济领域蕴藏着巨大潜力。长沙市已经在“十一五发展计划”中明确提出，依靠颇具特色休闲娱乐业基础，经过５到１０年努力，建立起功效定位正确、产业布局合理、知识和技术含量高、对相关产业带动作用显著大长沙休闲产业，把长沙打造成中国中部休闲娱乐文化之全部。
近几年，歌厅、足浴、酒吧等休闲娱乐活动成为长沙市民生活热门之选，洗脚按摩也成为城市居民休闲消遣方法，甚至有些人调侃长沙为“脚全部”。歌厅、洗浴、酒吧等行业兴旺，表明长沙休闲产业已发明了可观经济效益，也促进了城市精神文明建设，但长沙离真正“休闲之全部”还有一定距离。
长沙休闲产业发展还有部分需要着力处理问题，最突出表现是休闲产品结构不合理，产品雷同现象比较严重，难以满足消费者多层次、多样化需求。如长沙酒吧、歌厅在全国很有影响，但相互之间风格相同；农家乐大多停留在观光、采摘、垂钓等初级层次上，乡土文化内涵发掘得较少。另外，休闲支持系统发展不完善，交通、接待、安全等公共产品还严重不足。
为了加紧长沙市休闲产业发展，需要立即制订休闲产业发展整体计划及关键和专题休闲区、休闲项目标计划，在做好做足“山、水、洲、城”这篇文章同时，加大城市外围和长、望、浏、宁地域开发。不管是从国外经验还是从中国多年实践来看，休闲消费一个关键目标地是农村，所以长沙市在进行休闲产业空间计划时，不妨将长沙市区外围和长、望、浏、宁计划为一个“环长沙休闲产业带”，大力提升休闲环境，加强服务配套设施和服务体系建设，带动长沙休闲产业发展。
3.1.3 3、长沙五一长假旅游市场现实状况
“五一”黄金周期间，长沙风和日丽，舒适宜人，广大游客真正领会到了愉快长沙、休闲之全部魅力。“五一”黄金周期间，长沙旅游市场出色纷呈、秩序井然，实现了“健康、安全、秩序、质量”总体目标。
据统计，“五一”黄金周期间，全市共接待中国外旅游者202.23万人次，同比增加了12.86%，占全省34.57％，一日游游客量为157.54万人次；旅游总收入达成了7.26亿元，同比增加20.57%，占全省总收入30.51％，旅游总人数和旅游总收入迈上了新台阶，长沙作为全国旅游目标地城市形象得到了深入凸现。
3.1、精心组织，旅游市场繁荣兴旺
（1）韩国入境旅游来势迅猛。
从去年起，市旅游局抓住长张高速公路开通契机，立即加大了针对韩国市场宣传促销力度，卓有成效地促进了中韩双方合作，长沙旅行社和韩国航空企业、长沙旅游区（点）和张家界旅行社成功实现了对接，从而改变了韩国游客只经北京、上海等旅游城市转机往返张家界局面。在内外双重作用下，韩国－长沙航线快速升温。今年2月底海南航空企业率先开通了韩国青州－长沙156座金鹿包机，而3月26日韩国韩亚和大韩航空企业开通首尔-长沙航班更是结束了长沙作为开放口岸以来没有定时国外直航航班历史，该航线现在每日抵达长沙航班座位数达成424个；到4月26日，南航和东航韩国首尔－长沙包机也赶在“五一”黄金周之前陆续开通。到现在为止，由韩国飞抵长沙各航班日均提供座位数已达成近1000个，树立了愈加鲜明长沙旅游形象。3月28日，岳麓山修复金九疗养地对韩国游客正式开放，4月29日，长沙入境旅游韩国市场开发工作会议在湖南国际会展中心召开，会上长沙旅游界人士对韩国入境旅游市场进行了认真分析和探讨，并对以后怎样开拓韩国入境旅游市场作出了主动应对，决定从“五一”起正式推行确保航班运行、加大韩国市场宣传营销力度、加强长沙旅游产品和接待设施建设、加强针对韩国市场人力资源培养等九大具体方法，对黄金周期间韩国入境旅游接待市场进行了预热。今年“五一”黄金周期间，天天抵达长沙韩国游客平均超出800人次，7天累计接待韩国游客超出6000人次，相比去年同期增加了4倍，占入境旅游者接待总量四分之三，成为今年“五一”黄金周期间本市入境旅游接待关键增加点。当地接待韩国客人下榻普瑞温泉、华雅华天、湘泉大酒店、时代帝景等酒店累计平均客房出租率均超出了90％，其中韩国游客贡献份额约占客房总数三分之一；华天国旅、新康辉等旅行社也在节日期间对韩国团体行程安排作出了调整，增加了购物、娱乐、休闲等方面消费，提升了韩国游客消费水平。
（2）农业休闲旅游倍受青睐。
今年“五一”黄金周期间，长沙1200余家“农家乐”游人络绎不绝，生意空前火爆，长沙市假日办每日全部会接到多种问询“农家乐”情况咨询电话。据统计，在长沙各区、县（市）中，以开福区和长沙县、望城县“农家乐”最为“火爆”，接待游客总量均超出了30万人次，营业收入均超出了400万元。整个“五一”黄金周期间，长沙各“农家乐”接待游客总量超出120 万人次，经营收入总额约1500万元，其中营业收入超出20万元有开福区大明山庄、山鹰潭度假村、长沙县樱花温泉、葆春山庄、望城县千龙湖度假村、浏阳市浩博农庄、宁乡县地海山庄等10 余家单位。由市旅游局和望城县人民政府主办、千龙湖生态旅游度假承接千龙湖•长沙首届乡村休闲旅游节活动丰富多彩，钓鱼比赛天天现场评选出冠军得到千龙湖度假村赠予1000元消费券，吸引了大量垂钓爱好者，为望城百里水乡发展提供了经验。长沙县打造以休闲度假为特色旅游产业，在黄金周期间策划组织“欢乐家庭乡村游PK大赛”，吸引了众多以家庭为单位游人。长沙“农家乐”不仅收获了一个名副其实“黄金周”，也实现了社会效益大丰收，为建设社会主义新农村作出了主动贡献。
（3）区县及景区活动精采纷呈。
浏阳市举行了两场“万人狂欢浏阳夜”活动，游人能够欣赏绚丽多姿高空焰火、自娱自乐燃放安全烟花、观看文艺演出、参与面具舞会，整个活动以激情、狂欢为关键，充足展示了“花炮之乡”魅力；宁乡把最时尚超级女声和古典沩山风景有机地结合起来，用“沩山漂亮发觉之旅”拉开了宁乡“五一”黄金周旅游序幕。长沙各旅游景点也主动应对，精心组织了多姿多彩活动，让游客享受到一个轻松愉快又热闹纷呈黄金周。湖南省博物馆主办“回望和前瞻油画集合五十家”展览名家荟萃，给游人以高雅艺术享受；在长沙世界之窗，游客们能够看到曾为普京总统演出正宗少林功夫，让游客们近距离体验威名远播少林功夫，感受令人自豪传统民族文化，岳麓山风景区举行“和劳模共享麓山美景”活动取得了圆满成功，也受到了各界好评；海底世界“愉快五加一”活动不仅对游客展示了70多个新品珍稀鱼类，还请来了国际中国顶尖高手奉上大型魔术、滑稽、绝技演出；南郊公园国际流行音乐周邀请了欧美著名乐队和中国流行先锋加入，为游人展示了充满了多元化流行元素音乐盛典；在晓园公园举行洛阳牡丹花展活动引进了100多个品种10000余盆名贵牡丹花，是长沙历次牡丹花展中规模最大一次；长沙市动物园耗巨款引进法国三色猎犬，体态矫健，毛色鲜艳，深受游人溺爱。
（4）红色旅游再创佳绩。
今年本市继续抢抓国家大力发展红色旅游机遇，深入加大对红色旅游资金投入和市场营销力度，红色旅游仍是“五一”黄金周期间一大亮点。以刘少奇同志纪念馆、岳麓山风景名胜区、杨开慧纪念馆、文家市秋收起义纪念馆等为代表一批红色经典旅游区(点)成为大家出游首选地，它不仅是团体旅游行程安排中关键景点之一，还逐步成为了自驾游、自助游客青睐目标地。尽管“五一”期间游客量大增，但因为各红色旅游区(点)节前准备充足、工作到位、活动出色纷呈、服务周到细致，营造了优美舒适游览环境，所以整个黄金周期间市场秩序井然，受到游客一致好评。据统计，今年“五一”黄金周期间，本市红色旅游区(点)共接待旅游者30万人次，较去年同期增加10%，其中刘少奇同志纪念馆接待红色旅游专列游客突破5000人次，为黄金周有史以来最高统计，接待游客数量连续5天超出景区核定最好接待量，杨开慧纪念馆接待游客总量也超出了历年“黄金周”游客量。
3.2、友好发展，假日经济强劲上扬
（1）酒店出租率连续攀升。
“五一”黄金周期间，长沙作为全国旅游目标地城市地位和形象日益凸现。过夜旅游人数不停增加，达成44.69万人次，比去年同期增加显著，也促进了本市旅游住宿业愈加繁荣。“五一”黄金周期间，本市住宿设施客房累计出租率达成了，尤其是星级酒店客房出租率在全国39个关键旅游城市中名列前茅。和去年同期相比，长沙各类住宿设施团体接待量上升，但团体游客所占住宿份额略有下降，而以自助游为主力散客比重展现不停上升趋势。
（2）餐饮业销售不停上升。
五一期间长假，为本市餐饮业带来了巨大商机。坡子街火宫殿总店继续盛大推出庙会，成为游人假期美食、观光、休闲好去处，西湖楼等旅游星级餐馆和天玺大酒店等很多星级酒店也在今年“五一”黄金周期间盛大推出了自己特色餐饮项目和宣传促销活动，让游客们在游玩之余大快朵颐。整个“五一”黄金周期间，本市餐饮企业销售十分旺盛，长沙关键餐饮区域和特色酒楼，如湘江风光带沿线和火宫殿、西湖楼等酒楼接待人数和营业收入节节攀升。其中火宫殿坡子街总店营业收入总额比去年同期增加了20％，日均超出10万元，西湖楼、玉楼东总店等大型餐饮单位平均日营业额也突破了10万元。
（3）零售业销售再创新高。
“五一”黄金周期间，本市零售业再创新高。很多商场内大量新品登场让游人有了更丰富选择，多种多样卖场秀让人耳目一新，王府井8米高“裤型攀岩区”酷似站立一条牛仔裤，亚洲第一高，为长沙增添不少节日喜庆气氛，五花八门优惠赠礼活动也令人心动不已。据统计，“五一”黄金周期间本市关键几大商场销量极旺，如王府井百货、国美电器和通程百货销售额分别较去年同期增加了61%、41%和36%。
3.2 二、市场定位
3.2.1 1、项目标市场区域定位
依据以上市场分析，我们得悉现在整个旅游市场发展趋势为：整个市场趋势已经由观光旅游转向休闲旅游，现在长沙市休闲旅游正如日中天，竞争十分猛烈。而沿海地域已由休闲旅游逐步向专题旅游发展，整个市场趋势也逐步向主体旅游靠近。
依据现在长沙市市场情况及项目地实际情况，我们可确定青洋湖旅游区功效设定是以休闲为主，观光为辅。发展设定是由休闲旅游向专题旅游发展，逐步开发旅游地产，形成一个完善旅游度假功效区，满足各阶层需要。
3.2.2 2、项目标目标用户群体定位，
依据项目标地理位置可知，项目关键面正确是长株潭地域，及益阳和娄底用户群体。依据项目标计划和功效设定，项目标目标用户群体细分关键分以下多个部分
（1）高消费群体
关键指社会层次较高消费群体，年收入在10万以上。该类用户消费层次较高，因为平时工作比较辛劳，所以也追求较高层次消费享受。关键以游艇俱乐部和休闲别墅来吸引。
（2）中等消费群体
关键指月收入在—5000左右用户群体，该类用户群体，拥有较稳定工作环境和收入，其中大部分还拥有自家车，通常全部会选择携带全家或好友自驾旅行。她们是景区游艇俱乐部、水上运动及其它新奇游乐设施消费者。
（3）年轻消费群体
因为该项目拥有较独特项目资源（独一无二水上项目及新奇CS真人对抗游戏）将会吸引大量追求惊险刺激年轻玩家。即使这部分用户收入并不高，不过其消费能力也不可小瞧，同时她们也是项目宣传造势最好媒介。
4 第四章 项目建设选址和有利条件
4.1 一、项目选址
青洋湖景区开发建设项目拟建于黄材水库内。黄材水库在宁乡县黄材镇以西3.5公里处，距宁乡县54.5公里，距长沙90余公里，邻近益阳、娄底。黄材水库集水面积240.8平方公里，总库容1.53亿立方，水域面积约1.2万亩，主坝高61.5米，标高119.5米，长347米，副坝高22.3米，标高170.5米，长135米，水库设计蓄水位166米。水库水面呈狭长分布，和林地犬齿交错，四面环山，风光秀美。水库周围林地多为原始次森林，树木茂盛。
4.2 二、建设条件
4.2.1 1、地形、地貌、地震情况
4.2.1.1 2.1、地形地貌：
黄材水库枢纽在伪水中游峡谷出口处，在结构剥蚀低山区向丘陵区过渡过渡带上、下游即为宽广黄材盆地，库内植被覆盖良好，水库淤积及污染较轻。
坝址两岸地形不对称，右岸相对高差100米左右，山坡平缓，边坡坡度约为28度；左岸山势雄伟，相对高度达240米，边坡坡度在137米高程以下为50-70度，以上为40度。两岸在130-165米高程有两级阶地，成狭窄分布，阶地沉积物为粘土夹卵石组成。
4.2.1.2 2.2、地层岩性
水库枢纽出露地层为元古界板溪群、奥陶志留系、泥盆系及第三系、第四系地层。
4.2.1.3 2.3、地质地震
依据国家地震局《中国地震动参数区划图》（GB18306—）长沙市为6度以下地震区，不需抗震设防。
4.2.2 2、工程地质和水文地质
项目区工程地质情况，建设部《中国地震动参数区划图》长沙市地震烈度为6度下，该地域地震烈度为6度以下，属非抗震设防区。
4.2.2.1 2.1、工程地质
黄材水库在大沩山花岗岩体北缘，沩山—黄材东西向断裂西段。
本区经历了三次结构运动，即前震旦系末雪峰运动；志留系末加里东运动及泥盆系后燕山运动，三次结构运动在该区形成了前震旦系和寒武系地层、奥陶志留系和泥盆系地层和泥盆系地层和第三系地层之间三个不整合面，同时形成了一系列断裂结构和褶皱。
4.2.2.2 2.2、水文地质
黄材水库区地理环境十分优越，地表径流大，年平均降水量1393mm，雨季为5-7月，约占年平均降水量50%。该区富含地下水，储量不清。
4.2.2.3 2.3、气候条件
气温：
年平均气温：
17.2℃
最冷月平均气温：
4.7℃
最热月平均气温：
29.4℃
极端最低气温：
-11.3℃
极端最高气温：
43℃
降水量：
年平均总降水量：
1393mm
一日最大降水量：
192.5mm
湿度：
最冷月平均相对湿度：
81%
最热月平均相对湿度：
75%
风：
风速年平均：

2.7m/s
主导风向和风速：
夏季
NNW
2.6m/s

冬季
NNW
2.8m/s
30年一遇最大风速：

23m/s
最大积雪深度20cm
最大冻土深度5cm
年雷暴日数49.5天
整年日照时数1677.1小时
4.2.2.4 2.4、施工条件
本项目施工有一定施工难度，当地施工队伍可满足施工需要。
石料、砂、砾料、石灰等材料：园区周围石灰石储量丰富，砂石料场较多，质量很好，能够作为建筑用石料，运输距离较短。
水泥：长沙县有多家水泥厂，生产425＃硅酸盐水泥，可满足本项目建设选购。
钢材：可从市内建材项目购置或直接从生产厂家调运，供给方便。
木材：当地拥有大量丰富资源。
其它建筑材料：长沙市专业建材项目可满足供给。

5 第五章 建设方案
5.1 一、总平面部署及交通运输方案
5.1.1 1、总平面设计
5.1.1.1 1.1、总平面部署标准
1、满足区域总体计划要求，严格实施国家相关政策、法规和法律。
2、满足国家现行防火、防噪、卫生、安全等规范、要求要求，着重注意环境保护等方面原因。
3、功效分区合理，建筑跟区域景色浑然一体，尽可能降低当地环境破坏；
4、近期建设和远期发展相结合，协调好近远期工程衔接，和功效转换，立足现在，合适超前，合理、节省用地，高标准计划、高标准建设，一次计划，分期建设，做到宏观可控，微观可调，以适应以后市场规模不停调整和更新需求。
5.1.1.2 1.2、设计指导思想
①整体设计思想：从景区设计角度，整体把握功效布局，空间意象组成，人流、船舶、游玩线路等动线设计。
②以人为本设计思想：以人为本，重视个性，特色鲜明标准，做到科学、人文、生活有机结合，并满足功效要求，同时满足现代化，信息化多样化社会要求，人文优先，发明科学理性和人文精神相结合人文环境。结合心理学、行为学、社会学研究结果，分析、解构商业活动特点，设计上从人对空间实际使用需求出发，表现对人深切关心，使商业活动和人休闲需求有机结合，让主体在旅游活动过程中得到放松，体验到乐趣和心理上满足，成为旅游者乐园。
③生态设计思想：商业建筑和人文景观要有机结合，经过营造一个良好旅游环境促进商业气氛凝聚，使人和建筑、人和环境、建筑和环境良性交流互动。
5.1.1.3 1.3、功效分区及建构筑物组成
本项目将分为二期进行开发，一期关键开发地段为月光冲—十里画廊入口以东地域。二区则为以西地域。
清洋湖总体计划分两大区划，以水域东西走向将整个湖区划分为南北两大块。南区为一般旅游区，其功效关键有青铜文化博物馆、度假公寓区、游乐中心、会务中心、餐饮中心、商业街区等。北区为高级旅游开发区，其关键功效有游艇俱乐部、游艇俱乐部VIP会所、豪华会员公寓、高尔夫练习场、高级会务中心、户外拓展活动区等。
二期关键开发内容为商业区域和游乐区域。关键在十里画廊以西，祖塔乡周围。关键开发内容为，度假公寓，游乐项目，商业小镇。等。
5.1.1.4 1.4、总平面部署
考虑用户群体心理及实际需求，总平面部署综述以下：
一期建设内容
（1）牌楼
采取现代风格，并融入青铜文化元素。
（2）管理处
利用大坝上旅游管理企业办公用房。
（3）游艇俱乐部
建设在黄材林场办公区域，用地面积10亩，建筑面积3000㎡，其中俱乐部VIP会所，五层，建筑面积2500㎡。配套用房500㎡。
（4）接待中心
建设在中澳文化村处，用地面积10亩，容积率为0.64，建筑面积4300㎡。其中青铜文化博物馆，三层，建筑面积1500㎡；标准客房，两栋，均为三层，建筑面积1800㎡；餐饮中心，二层，建筑面积500㎡；室内活动中心，二层，建筑面积500㎡。
（5）度假公寓
关键建设在翠竹湾（80亩）、翡翠谷（50亩）、茶原台（100亩）三大区域，总计用地面积230亩，容积率为0.2，建筑面积3.07万㎡。
（6）亲水豪华会员公寓
关键分布在月光冲—十里画廊入口以东南北水岸线，用地面积5000亩，容积率为0.015，建筑面积5万㎡。
（7）游乐中心
设在接待中心和翡翠谷之间坡地，用地面积50亩，包含悠波球、滑草、儿童乐园、浅水游泳区等项目，配套建筑面积约500㎡。
（8）山地探险项目区
关键布设在寄养库和煤炭仑两个山谷，包含丛林探险，极速山地自行车，峡谷轨道车、钓鱼、滑索等项目。
（9）十里画廊原生态观光带
十里画廊水域及沿线山林直达张拭、张浚墓。
（10）高尔夫练习场
设置在茶山区域，用地面积400亩，配套用房约500㎡。
（11）CS真人对抗
月光冲—十里画廊入口以东山地剩下部分均作为CS真人对抗开发场地，估计约500亩。
（12）水上运动项目
关键开发月光冲—十里画廊入口以东水域运动项目，关键有滑水、潜水、划船、碰碰船、游轮、灯光打鱼等。
二期建设内容
（1）大型接待中心
在黄材水库管理局区域，用地面积96亩，容积率为1.5，建筑面积9.6万㎡，含高级酒店一栋，12层，建筑面积1.1万㎡；和炭和里青铜遗址开发建设，建筑面积约2500㎡。
（2）豪华会员公寓
关键建设在倒挂金鸡（50亩）和月光冲（250亩），总计用地面积300亩，容积率为0.2，建筑面积4万㎡；
（3）度假公寓
关键建设在祖塔乡，用地面积800亩，容积率为0.2，建筑面积10.7万㎡；
同时在祖塔乡区域开发建设游艇俱乐部保养维护基地和大型农家乐。祖塔乡区域开发建设包含祖塔遗址建设和同庆祠建设约㎡。
（4）大型综合游乐中心
建设在紧靠十里画廊西岸口处，用地面积150亩。
（5）安置区域建设
村民集中安置在金沙镇区域，用地面积150亩，容积率为1.5，建筑面积为15万㎡。
（6）商业街区
建设在紧靠安置区域祖塔遗和同庆祠一带，沿水岸线建设。用地面积约80亩，容积率为1.8，建筑面积为9.6万㎡。
（7）两张墓及南轩书院建设
建设计划中两张墓重建和南轩书院建设，用地面积约15亩，建筑面积约2500㎡。
（8）水上项目开发
开发月光冲—十里画廊入口以西水域。
（9）码头建设
共建设四个码头，分布在月光冲豪华会员公寓、祖塔公寓区、安置区和商业街区。
5.1.1.5 1.5、陆上交通
共有三条关键公路线，其一,清洋湖大坝至游艇俱乐部段；其二，清洋湖副坝至翠竹湾周围；其三，祖塔乡区域内公路线。
道路分主次二级组成，关键道路路面宽20米，连接各主次人流、车流出入口，次要道路宽12米或7.5米，全部为水泥混凝土路面，满足进出交通运输和消防等要求。
5.1.1.6 1.6、水上交通
开通水上客轮交通线，确定定时定点班轮。
建设码头，共设置八大码头，其中，一期码头具体分布在大坝、游艇俱乐部、倒挂金鸡、翠竹湾、接待中心、高尔夫练习场；二期码头设置在月光冲和祖塔公寓区。亲水会员公寓三五成群建设小码头。
5.1.1.7 1.7、停车场部署
大型车辆停车场
建设在大坝南侧，用地面积约6亩。
小型车辆停车场
其一，建设在大坝北侧，用地面积约5亩；其二，利用发电站旁边带形平台。
游艇俱乐部VIP会员停车场
建设在黄材林场办公区域旁边菜地。
5.1.1.8 1.8、关键技术经济指标：
青洋湖景区关键技术经济指标表
序号
项目
单位
指标
累计
一期
二期
1
总用地面积
亩
6500

8500
2
总建筑面积
万㎡
8.9
49.6
58.5
3
建筑容积率