地产公司项目设计任务书样本.doc

【森林·花语】项目设计任务书

一、 项目概况
1. 项目地理位置
¨ 项目属于桑园区域，位处郑州东北部开发区域边缘；
¨ 项目临近107国道，交通便捷，但环境受到影响，生活气氛不足；
¨ 周围市政配套较少，难以满足居住要求，而且位处货车类汽车销售批发市场中心，住宅档次有所影响；
¨ 伴随北区和东区不停发展，本区域肯定成为未来关键居住区域之一；

2. 宗地四至
¨ 东面：东临107国道，国道连接市区关键交通枢纽，交通便利；一路之隔正对森林公园；
¨ 南面：临近饲料兽药批发市场；
¨ 西面：和二十一世纪小区达观369项目一墙之隔；
¨ 北面：紧邻二十一世纪小区小区主出入口；

3. 项目地块现实状况
¨ 地块已经属于“熟地”，很快能进入建造期；
¨ 地块呈“阔L”型，北部地块呈较正规梯形，南部地块呈长方形。
¨ 项目东部面临107国道，临街面较长。
¨ 南部和北部地块之间原有一计划路“水科路”间隔，现时已经取消计划。
4. 项目周围配套
¨ 商业配套
项目周围商业以汽车批发市场为主，生活配套商业较少，只有旁边二十一世纪小区内商业；
Ø 批发市场：中亚汽车城、中原汽贸等汽车批发市场
Ø 生活配套：二十一世纪小区区内商业

¨ 教育配套：
Ø 76中、47中、省民族中等专业学校、河务局干部学校、郑州人民警察学校

¨ 其它配套：
Ø 中国电信大厦、加油站、汽车销售服务中心

以上配套难以满足生活需求，在设计中要加以重视，以充足适宜居住为关键。

5. 项目地块总体建设指标
¨ 总用面积：91,468㎡（含绿化用地），76,038㎡（不含绿化用地）
¨ 建筑密度：根据计划院设计规范实施
¨ 容积率：≤3.5
¨ 绿化率：根据计划院设计规范实施
¨ 车位配比：根据计划院设计规范实施
¨ 退缩要求：根据政府计划红线退缩
¨ 公共设施配套：会所、幼稚园及其它政府规范要求实施

二、 项目定位
1. 用户定位
¨ 【新生代及中青代精英人群】
居住人群关键是社会上企业精英人群，也是各行各业中坚力量，事业已经打下一定基础。她们年轻而充满活力，追求时尚、彰显个性生活，追求生活档次提升，期望新家能在环境、产品等方面和原居住产品有显著提升，并期望新家能给释放自己身体上、心灵上压力空间；

2. 目标用户群
¨ 年纪：25～40岁为主
¨ 用户特征：公务员、私营主、投资者、和父母分居人群和社会精英层，有一定经济能力中青年人，进入新房住时代，对外国情调事物十分感爱好。
¨ 收入特征：3～6万年收入为主。

3. 市场定位
¨ 【高质·中价·精品·小区】
从价格上看属于中等型楼盘，但产品缔造属于精品，而且要有浓烈小区气氛；

4. 建筑风格
¨ 【带东南亚风格简约建筑】
要经过带有东南亚元素建筑风格和文化沉淀，拥有浓郁生活气氛及建筑特色。

5. 形象定位
¨ 【365天心晴假期】
经过新品质异国环境，追求舒适、休闲友好生活，拥有一群中等文化居住人群。

三、 计划设计标准
本项目标计划及建筑设计，应确立“发明社会精英人群人居环境，开发竞争力强产品”为标准。充足分析本项目标地理位置、人文环境、气候特点、水文地质情况及景观环境等要素，关注目标用户群文化素质层次、生活习惯等方面需求，针对郑州市房地产市场再计划、建筑微弱点，进行务实创新计划、建筑、环境设计。

1. 重视效益设计标准
¨ 考虑发展商开发效益，应将项目开发最大效益作为设计出发点，合理组织小区功效分区关系，发明出高效、合理和方便使用空间。同时符合以后运行和管理要求。
¨ 考虑使用者效益，应为居民设计出“物超所值”高附加值产品和优雅舒适生活环境。
¨ 考虑开发社会效益，应考虑本项目对周围辐射作用、部分配套设施（如：超市、会所等）针正确服务对象除了本区居民还应包含周围居民。从而树立项目标品牌和社会形象。

2. 符合项目开发定位标准：
¨ 计划及建筑设计，应符合项目开发定位，表现专题概念整体性，并以此作为总体计划、建筑风格、园林环境设计指导。

3. 设计方案应表现以下特征：
¨ 时代性：用带东南亚风情简约建筑艺术手法，表现项目异国城市品质小区形象；
¨ 人文性：结合区域文化特征和目标用户群特点，和东南亚文化融合，设计方案要含有独特人文特征。
¨ 合理性：结合项目为综合商住小区特征，充足考虑各物业类型之间关系，经过合理布局使各物业之间产生良性互动关系，分合有序。
¨ 人性化设计：充足考虑居民生活习惯，经过合理室内平面设计、小区配套设计布局和人性化细部处理，表现项目“以人为本”精神。

四、 计划设计要求
1. 计划设计指导思想：
¨ 以人本关心为主导，结合东南亚风格设计要素，借用文脉主义、引喻主义、装饰主义来给予建筑历史和传统，和现有环境融合，使其成为真正经典建筑。
¨ 住宅地块中，以建筑体分布自然形成南北地块小型广场中心；
¨ 商业计划中，原水科路商业以广场形式作为计划元素，以广场来聚集人流；沿107国道以充足利用临街面商业价值作为计划关键；
¨ 计划以广场为节点，广场应有不一样形状，不一样面积，不一样风格，不一样专题，不一样绿化设计。

2. 计划布局要求：
¨ 住宅计划布局前提要求：
Ø 满足建筑密度规范要求；
Ø 满足地块退红线要求和保留绿地要求；
Ø 满足保护地下电缆沟要求；
Ø 充足利用项目潜在住宅价值，住宅和临街商铺进行有机结合又互不干扰；
Ø 充足利用森林公园景观优势，表现住宅价值。

¨ 住宅地块中每层户数：一梯两户为主，少许一梯三户，在容积率许可下，尽可能避免一梯四户。

¨ 商业地块中计划要求
Ø 水科路商业以对街商业设计为主，形成较强商业气氛，在建筑风格上要有特色风情设计，在之间要设计园林广场，形成悠闲广场，吸聚人气，该广场要有观赏性、参与性。园林广场同时作为南北地块分割。临107国道商业开发商进行自用及管理经营，以设计为汽车行业为主商业展厅，在商业街和107国道之间，要考虑怎样形成空间，摆放汽车作为展场用途；

¨ 物业高度要求：
Ø 水科路商业：建筑层数以一层为主，层高设计以3.5m为主；
Ø 107国道商业：以标准汽车展场需求进行设计，建筑层数以二层为主，首层层高设计要达成5m，二层层高以3m为主，避免影响后面住宅。

¨ 景观轴线要求：
Ø 以弧线（非直线式）进行景观轴线设计
Ø 有移步换景要求
Ø 景观轴线要为计划轴线一同考虑，以景观来计划各建筑间关系
Ø 设计景观时，尽可能避免降低住宅南向面积，以东西向景观轴线为主；

¨ 车库布局要求：
Ø 以高层住宅负一层作为车库关键设置点，能够考虑占用高层周围绿化面积负一层增大地下车库面积，在未满足车位指标要求条件下，其它车位以地上车位作为补充；

3. 开发次序要求：
¨ 开发次序：
1) 开发北部地块中多层；
2) 开发北部地块最北端高层（除临近107国道商业群楼）；
3) 开发南部地块中多层；
4) 开发西南部地块中高层；
5) 开发东北部地块临近107国道商业群楼；
6) 开发东南部地块临近107国道商业群楼；

¨ 开发时多种不一样住宅全部需要照料到。

4. 道路交通
¨ 车辆疏导：
Ø 107国道是车流关键来向，合理安排商业和住宅区内车辆进出流线，确保车流畅顺、安全。
Ø 合理安排商业和住宅车流车行流线，尽可能降低相互交叉和干扰。

¨ 小区人车分流：
Ø 居住区应合理安排车辆主次入口和主次道路位置，做到人车分流，以确保居住区私密性和安全性。

¨ 区内车行系统部署：
Ø 车行系统（一级道路网）：
这级道路关键是连接市政道路和准步行系统行车系统。这级道路两旁以栽植行道树为主，配上灌木和花卉，形成层次感较强绿化效果，加上和住宅建筑风格雷同建筑物及部分配套设施，减弱市政道路形象，将之形成小区内道路感觉。

Ø 准步行系统（二级道路网）：
此道路系统含有车行条件。除紧急情况（消防、抢救、迁居）外，通常为步行道路。这级道路应和街区部署情况、绿化景观体系设计相结合。在铺地用材上可考虑采取能承受消防车荷载广场砖，或以硬地绿化形式铺设，这么既扩大了绿化面积，又满足了紧急情况下使用要求。

Ø 纯步行系统（三级道路网）：
这级道路应结合景观、绿化营造除特色，可设计成缓跑径或曲径通幽休闲散步小路。这部分道路提议以亲人空间尺度、人性化环境小品及五彩缤纷花卉植物，配合卵石、碎砖等较天然铺地材料，突出休闲、舒适生活情调。

5. 空间和园林景观结合要求：
¨ 区内自然而成中心集中点关键由广场拼砖、雕塑、图腾、休闲位置等组合，以不一样形式和方法进行合理配搭；
¨ 在园林内各处设置东南亚风格元素，利用景墙、水池、木制庭院等小品，营造生活气氛及风格彰显；
¨ 用堆砌坡地方法增加园林空间感觉；
¨ 重视草地、树篱、树木等综合考虑，使园林愈加丰富多彩；
¨ 园林巧妙和东南亚文化进行融合；

6. 小区配套要求
¨ 风情文化商业街：在水科路商业上以较高级次生活配套商业为主；
¨ 生活配套：便利店、餐厅、小吃店、超市、银行、邮政、医疗保健中心、公交车站、生活用具店（五金、窗帘、装饰等）、文娱用具店（音像、图书室、报纸摊等）。
¨ 会所配套：前台接待厅、乒乓球、健身室、舞蹈室、棋牌室、攀岩、桑拿房、网吧
¨ 教育配套：幼稚园
¨ 商业配套：休闲用具店、露天咖啡厅、洗衣店、精品店、美容店、美发店、影像馆、花店、蛋糕店等；

7. 会所位置
设置在水科路东部临近107国道处，面积约1500㎡，能够采取中空自然采光方法

五、 建筑设计要求
1. 建筑风格：
建筑主体以东南亚现代主义清新、高雅建筑风格为主，建筑细部和景观环境等借用东南亚文化和历史符号提升建筑文化内涵。

2. 建筑设计要求：
¨ 户型面积配比
户型
面积区间
套数百分比
1房
30～65㎡
11%
2房
65～95㎡
18%
3房2厅1卫
95～138㎡
40%
4房2厅2卫
（可打通改建为3房2厅2卫）
138～144㎡
13%
4房2厅2卫
135～144㎡
7%
特殊户型
200以上
11%

¨ 户型设计要求：
Ø 厅、主卧、次卧尽可能朝南：要求客厅能够看到集中景观、园林及花园景色，借景入室。
Ø 部分单元设计成带首层花园：要求客厅能够看到花园景色，而且能经过客厅进入花园。
Ø 采取转角窗，飘窗：飘窗台等有赠予空间和面积设计；
Ø 其它要求：
² 景观和视线最好位置部署面积较大户型；
² 明厨明厕；
² 动静分区，功效分布合理；
² 房间窗户采取飘窗台设计；
² 依据朝向，部分房间可设置转角飘窗台；
Ø 顶层部分单位能够设计成坡屋顶设计；
Ø 特殊户型（首层复式、顶层复式）：
² 部署在区内景观最优位置；
² 复式单位不是简单平层迭加起来，应含有更舒适和更有特色空间，比如客厅采取中空设计，增加天台花园或客厅带采光蓬等特色设计。
² 能够设计双套房、空中花园等含有较多亮点产品；
² 带保姆房，且保姆房自带洗手间，独立入户方法；
² 明厨明厕；
Ø 首层单元要求：
² 首层带20～30㎡（迁就计划布局，尽可能大面积）花园；
² 能够经过花园入户；

六、 设计结果要求
1. 设计结果必需符合本任务书设计标准。计划设计要求、建筑设计要求等相关关键点要求。

2. 设计图纸和文本文件全部文字说明和方案标注必需采取汉字版本，尺寸标注必需采取国家标准计量单位，并做到清楚、完整、正确，同类图纸规格应尽可能统一。

3. 设计结果文件要求：
¨ 项目总体计划构思设计说明。
¨ 提供展示图一套，图纸内容为：设计说明、总体计划设计图，总体计划鸟瞰图，交通组织及配套部署分析图，特色代表住宅外观效果图，商业街景观效果图，广场部署景观效果图，市政道路景观效果图，会所外立面及大堂效果图，销售中心外立面及内部部署效果图。
¨ 全部单体提供各层平面、两个关键立面、剖面图。
¨ 提供正确经济技术指标及户型统计表。
¨ 全部设计图纸及文件以A3（297mm*420mm）规格编排装订成册，一式3份。

4. 设计结果电子文件要求：
¨ 全部设计结果均应制作成电子文件，设计方案文本文件采取Microsoft word和doc格式文件；设计方案图形文件采取Auto CAD R14dwg格式文件；如有电脑动画或电脑渲染图电子文件应采取中国较为普及应用软件。全部电子文档制作成光盘一套。

5. 交纳方案时间为： 月 日

备注：
¨ 以上要求未提及部分根据国家或郑州地域计划设计规范实施。

河南合富辉煌
二OO六年四月五日，星期三