商业地产项目营销策划报告样本.doc

无锡同致地产商业地产项目策划营销工作汇报书第一部分、商业市场调研影响商场物业开发成功原因很多，如市民收入水平、消费水平和消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）商业环境，竞争对手实力和策略等。所以，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败桥头堡。调研种类所需资料/研究范围商圈研究对项目所在地商圈作出基础研究，另找出商圈辐射范围，营业品种，人流情况和交通情况及其购置力。消费者研究对消费者消费习惯、收入、偏好等作调研。投资用户研究对投资用户所投资商铺作基础调研，如用户区域、投资动向、营业时间、业绩、铺面情况等。竞争对手研究包含竞争项目面积，基础情况及竞争研究等。一、市场调研概况调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）和基础结论二、宏观背景分析1、周围关键城市商业物业发展水平比较2、国民经济关键技术经济指标、3、政府相关举措和城市远景计划、社会原因分析等三、区域商业市场研究（一）、区域商圈研究1、城市发展情况：GDP指数、人口分布、产业结构等。2、项目区域商贸情况：交易情况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。3、人流研究：人流包含垂直人流及水平人流，研究范围包含：人流类量、停留时间、每次消费、对不一样类别需求（吃、喝、玩、乐）等。4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内竞争项目等。（二）、终端消费者研究1、消费习惯：地域差异性，不一样宗教、不一样民族、不一样年纪、性别等。2、逛商场频度：是影响商场人流关键。3、偏爱商场：包含寻求出消费者偏爱程度高商场吸引点及其原因。4、对项目商圈评价：包含区域商品价格、对商场满意度等。（三）、投资用户研究1、经营范围：找出研究范围包含百货店、大连锁店或快餐集团部分需要。2、投资动向：包含投资类型、租金范围及交纳方法等。3、商圈内商铺经营情况：包含经营时间、营业时间、经营业绩等。（四）、竞争对手研究1、竞争者基础情况：包含资金实力、性质、优、劣势等。2、竞争项目：包含面积、特色、经营范围、业态、关键用户、辐射范围等。四、消费者消费习性探讨1、基础结论 ：消费群体对商场业态组成、消费品要求、地段要求、消费心态、对商场计划和配套要求、信息起源、购置方法、消费习惯等2、专题研究专题一：不一样消费群体消费意向（例：民营企业老板、公务员、个体工商业者、白领阶层、工薪阶层等等）专题二：消费者收入水平和商场消费倾向及习惯五、项目经营方法论证1、项目和同类型物业比较论证2、项目业态探讨和可连续发展论证3、项目消费者群体分析及引导性消费行为论证4、项目标商业价值及租金价值风险性论证5、项目设计标准及经营管理水平论证第二部分、项目可行性研究一、序言项目总体情况进行说明、分析、总结二、项目概况1、项目所处具体位置、规模2、项目计划经济技术指标三、整体市场分析1、区域商业市场情况2、依据项目特点分析当地和所评定项目相关商业零售业市场供需情况及价格水平分析价格、居民收入、消费偏好、相关产品价格、对未来预期及经济政策等原因对商业零售业影响，经过对这些原因分析和估计项目标市场发展趋势。3、关键竞争对手分析对区域内竞争者进行调查及分析比较4、项目SWOT分析经过对项目标优势、劣势、机会和威胁分析，为项目标定位提供依据5、项目市场定位经过比较分析，确定项目标整体市场定位、功效定位、档次定位、用户定位、价格定位、营销定位等方面，为确定项目标开发设计方案提供依据6、项目初步开发设计方案经过前述分析比较，确定项目最好开发、设计方案7、项目投资成本估算估算项目标投资费用，包含土地费用、前期工程费、主体开发费、其它费、管理费、销售费、财务费、不可预见费及税费8、项目投资效益估计关键依据项目未来销售收入及收益情况，计算项目标投资利润率、财务净现值、内部收益率、投资回收期等经济指标及敏感性分析，据此测算项目建成后近期效益、远期效益。9、风险分析对项目可能产生风险进行分析及规避风险方法10、可行性研究可行性研究结论第三部分、项目计划发展提议一、项目分析1、基础情况分析：区位概况、背景资料、交通情况、周围环境、周围配套。2、综合评价（SWOT）：优势和劣势、机会和威胁。二、项目定位提议1、综合定位：特征定位、名称定位、价格定位。2、品质定位：档次定位、风格定位、形象定位。3、市场定位：目标用户群体定位、群体表现特征。三、综合素质营造提议1、整体设计提议：商场设计目标及理念2、单体设计提议：建筑风格3、素质营造：活动场地、装修标准等4、环境、景观塑造提议5、物业管理和服务关键点6、项目配套设施和功效提议四、商业布局提议1、项目商业策划和计划方案整改提议2、商业分区功效布局及调整方案3、商业销售及租赁区域计划提议4、项目外观及景观提议5、项目人流及物流动向提议五、项目商业组合提议1、商业结构及业态分析2、项目商业组合可行性探讨3、项目电梯位置和利用提议4、项目环境、景观塑造：购物气氛营造提议 5、项目配套设施和功效提议第四部分、招商、营销传输策略一、项目商圈分析商圈分析（SWOT）：商圈结构性分析二、项目租售价格定位1、租赁价格：1）标准租赁期；2）租金价格厘定；3）租金水平展望及估计；4）租金调整环境及递增率；2、销售价格1）销售价格厘定；2）销售区域及铺位分割提议3）销售价格之阶段策略性提议4）销售和租金价格互动提议及检讨三、商场经营方法提议1、直接及间接商铺出租2、商场经营方法可行性探讨3、草拟商场租赁意向书及租约蓝本四、营销传输策略提议1、招商攻击战术2、阶段性招商推广提议及节点划分3、市场营销攻击战术4、阶段性营销推广提议及节点划分5、营销和招商传输推广策略互动提议6、宣传资料及媒介选择五、招商营销实施招商营销实施方案第五部分、经营管理提议一、商场前期经营管理提议1、商场商业布局设计及控制2、全程用户跟进3、商场商户安排4、商场内外部设计装潢顾问5、开业宣传推广传输策略6、商场日常管理提议7、经营管理问题咨询及处理8、统一管理、经营、规范化运作体系。 二、商场管理制度制订1、招商处管理制度2、商场经营管理制度拟订3、商场装修及设施安装管理制度4、商场各部室经理及分区主任岗位职责三、商场经营管理人员选聘和培训1、商场各级管理人员选聘2、商场经营管理培训资料四、商场管理1、制订商场经营管理目标及计划2、制订商场管理标准3、用户资料分析4、各项资料及文件建档第六部分、项目标识系统品牌是21新世纪房地产市场市场致胜一张王牌。在市场竞争时代，没有VI识别系统企业或楼盘，就如同没有国旗国家。一、基础要素系统1、楼盘标志2、标志最小尺寸，空间限定及方格制图法3、汉字标准字体（简称、全称）4、英文标准字体（简称、全称）5、中英文标准字体制作6、常见字体7、标准色8、辅助色9、标志辅助图形10、标志标准字体使用规范、广告语应用规范二、基础要素组合系统1、标志和简称组合2、标志和简称特殊组合3、汉字简称和英文简称组合4、标志和全称组合三、实际应用系统1、案旗2、礼仪旗、徽章3、中英文名片4、胸卡5、手提袋6、服装：售楼人员、保安人员、管理人员7、信封、信笺8、旗杆9、物管识别标志四、导示系统1、售楼招牌2、售楼指导牌3、工地形象墙（围墙）4、交通工具五、广告系统1、路牌、灯箱广告2、广告旗3、形象展板4、标志英文简称组合5、标准颜色、辅助颜色