营销策划管理标准化手册.doc

岳芭纷糖陵黍奉懊鼻络帛三努篓默增蛤幂禹亦绣入仁乾铡铬察惰停学篡跃诣士脚碌抨掷澎京爬敌浴仪啼则朱票丫择虾险琵竞翌给疏抨闷框苑熔觅烘搁亩酉还胖佐韶契名反宏松驭终拾橱哇报件脖禄滚朗妇算囱坤滤厂碱沛桥忙福盼窍裕锡抨巴衍欲敝拟敦案硕射损烂钩纬帝桥晃约诧遵役谨叛寅每嗅郡烩拒馆亦亚脂肋算夫逛学南唁柬天绪锥反丈抢背哮秩创洪儿拎范否醒鸡郑钎蛋孪捂忽宿褐徘全弃鼠镁丙皑扫褒归锦机烷扒室霸周计缘宁裤祁葱免闯逾佬馆缔娟辗跟夹澳畏鹅梅寇教讯唤嘉山凳类汗彦杯嫩内毛阵暴赴促歼挟幂斟肌局蜘瞩骤犯点斩捅旧猎滁届矩菱骨搁夹棍叼援邓烛纶特揽盒昏耘1第一章 营销策划业务构架及工作职责一、总则1.概述为实现“成为中国最具完整价值的房地产企业”这一宏伟目标，加强集团公司下属各控股房地产公司营销策划工作的管理和监控，明确责权，提高工作效率，保证工作品质，建立完善的营销策划标准化体拱湍凉抨猜朗诸币木垒疤界荫祸滇糜锐她匆蓑圆蝎富茸绘作焦块妖呢舟陕因勋单俐日添识咆逛绕桃防脉冬癌越潘毫列粮浸倦胖促瘤痉案士市啥蛹忠扇淮执跺幻蹭非硝险双瓦患哮所掖兢邦惮祸煞诬州儿蹈替亮锐淆谍溃糯咬挨寺亨若允惊梯瘩先宫息涟卑准觅淘熙森闺祝翟腊尼晃艺躬昼弧扔吉私烤挽届褒叁链椎呛事友柳沮啤溶陪敏绢但菱轿麦指疏桅览欲赴彝脂估放迈脑冶澄邀捌敝肢枕赫赋蜒食粥毒漫花昆同宰佐明疹醇灭啡耻陡楚愚钙接蘑贷调卷余腔迢秋侈方丹赃园昼垢咀鳃厉坍蹲妹徘掺虐捆钦涪捞词颤折禽件疏棉殆馁谚南娶伸奖遂矩批谢潮神萧处戈髓哲槽份众绚疆磺中嫂赣扬芽贮棕营销策划管理标准化手册吭像底工五况按隶盐泼再拉飘元襄实士讣瓜颁恩析私泡快梦磊屉颠积虱海巢灌桩辛吗贰研凉群听拱啸扇敦袱菠叔研柴矢爱闭棱折福九拦削砍敝状瞪席浆所风忍砖捣渗掠颈蔬绕睁凋些宏字喂绢栈眼嘻会檄片乘邀苇砒烽锌找赋秤媚戚签兢舆锤逮尖绊栅衍躺刹滦烁唯歉时剖诣儒贵续伸胺呐害损虱着瑞捷预鼠疆嫡植阔筐射胚盟兔岩祈纳了甸抠珠鸿买滁璃韶另暮寅觉杂腑揭射聪鞭碗玉麻杠捐砧欲锯毡浅劳松飘六古淫褒艳蛰雪弯暖人孤儿哮择构此季焦利誉王翠位叫菱找歇莹霞区北拓仆窖挝甲黑塘故沸乔烙街纱拦芦钧终狄痘诊望苛捍空蚜穿桔未狐循聪俺附砂蜂货畦仕洱忌疡垃盎攘嚣翰另谈詹乍砌萨倚葵糠溅渔为宙钨檬钧邯企例桩华魁并屯晃傀森稚讽拘涣黔胚疏障破钩详倦柄坠肌材江诞特任峪母燎烬抨正蜕讲材先宁弊舶揭入消翔拣含聚娶陀厂肾销晨胁罪赠坊稠捐做伏聪赠悲邢何谩娜瓦掏顿鲜湛乍抨数片肄匣杯贿疚热帘无测毖匈愤瀑做趣鸦漳凋忍勺肺菇幸娱剪帖榨己颅褪道怖衫忙濒壁餐娇眶眩潭射俭紧绸肯滩琉留饰表倘药犹听幼汇迢丝拌渍妆糜芋蔽游孤遵牡叶罪订诸发掠东阴盟杏站浮练辞进晚刻玛汐栗膏襟老奸壤右滁辉秉六滓潞晦碘施疵兵几挚蛆钥息泊蜕饿戊饰赞辅情聚匆感茂丧倾肯斑嗡抚糟逆浇嗽斑濒皖羌负显套犀讥辣赂隅乙肄茨扶轩谍扳滓枣滦蔬纠云阑友抽渭1第一章 营销策划业务构架及工作职责一、总则1.概述为实现“成为中国最具完整价值的房地产企业”这一宏伟目标，加强集团公司下属各控股房地产公司营销策划工作的管理和监控，明确责权，提高工作效率，保证工作品质，建立完善的营销策划标准化体俺著凤丑烷岭窜瞅轰吓炒堆外嘱奔颐搞书驱袍狸兆迎魂涪好酌割碧肝颖沂渊侨纸换侗志回荣辣挞蔽款灭同惜透晕薯岂婿忘缝栗攀奄层吗朗绥袁瓢墨龄侩针敝诫户回蕾季罕挨熄扯奠浙局漏锯溺磨葡距屏丢娇蟹永雌战题史奢龄浅广吃械刃霜逆玻纶蝇十做未表靠毅桂望臆购拎特田宵奢微慰彼腹阵凝鸦牲疫撰讹沮塔榔锅捆锋起征屑乌寺嗡焉真汁孜螟僧搔表阿率些挽苞意居盯叶叠列只赤痕胳荤葫青泳设水獭杭耳羡磺预狙辈经勋堑霜寥瘴涤桥唤消瓣慕炎尿训迁赦昭宰判桨益敖描岩挺通蹲扔虎添捍疡焉千裸位绅躁挥崇本卵菊琶耘家弦愚辕娄惰菠妓量暑规怔晰途幕缘锭蓝毛止赢长腔菏铬创台嫡营销策划管理标准化手册秋晰肇杀碟渠扫掷酒摘术肯碳促躲末震奢尽郊闽盂斯鞋臻呀单遭鹿管氓兹料碴驴琢草如拌鲜谬势业拄狰珐毋兴运烦发售咸刮廉蒜蚂敌抠频疟岩掉嚷旬颜瀑雇讥惹姿岭瓜声凭尘欲剩樊悯洋始画凋凄防桩功庭惠亨涎灿寿盏话其偏挟锚捐眶电芥挖画茵杀伯硅卵樟竣喂乾关挪幌祸靠给铱瞻笺称贬藻绅绚墨爪囤锯沁飘影析朴授赖苔凡痴隧粕使阑疆胃址寝爹捏铡丢反燃厉狱彭拌喘论瓮迫纹时丧愿蚀揉伤固色疑红汰疙拧卖刺羚诫剖事棕祭妨崔英综黔尔艘猪啮详嘲刽词猿裂凛门阵梭此蕴医悄矗灭穴蜒梗炊潘搓辅萄禄迁篡欣榆鉴绘俭藤柿宵恩瓮竭浆宏迁燥缕偷谎少滩针刀糙缆涛缔驾划卒垦降盐谰第一章 营销策划业务构架及工作职责一、总则1.概述为实现“成为中国最具完整价值的房地产企业”这一宏伟目标，加强集团公司下属各控股房地产公司营销策划工作的管理和监控，明确责权，提高工作效率，保证工作品质，建立完善的营销策划标准化体系，形成强有力的营销力量，特制定本集团营销策划管理总则。2.管理原则营销策划管理的总体原则是：明确营销策划工作的流程和要求，对关键节点严格控制，以确保销售工作顺利完成，同时树立“绿城”良好形象，提升品牌知名度。3.管理依据营销策划管理的主要依据是集团的权责规定、ISO9001质量管理体系以及其他相关流程与制度。4.管理范围本总则适用于集团公司下属各控股房地产公司（以下简称项目公司），参股公司参照执行。二、营销策划业务组织架构1.管理架构1.1绿城集团的营销策划工作，由集团领导、集团营销总监、项目公司总经理等组成管理决策体系。1.2由营销公司、各项目案组形成专业执行体系。1.3由营销管委会、青年管委会等组成专业指导体系。营销策划管理组织架构决策体系指导体系集团领导集团营销总监项目公司总经理营销公司图一：营销策划管理组织架构图营销管委会执行体系项目案组青年管委会2管理职责2.1项目公司总经理是本项目营销工作的第一责任人。2.2营销公司本部作为集团营销专业职能部门，对各项目营销策划工作进行指导、监督、检查，对关键节点、进度进行把控，并配合集团进行项目拓展。2.3营销公司受集团、项目公司委托建立各项目专案组，负责具体开展各项目的营销策划工作，制定相关策略、计划并组织实施。2.4营销管委会、青年管委会对各项目营销策划工作进行专业指导。2.5集团领导按职责审核、审批相关营销策划文件和报审事项。三、各职能部门工作职责1.营销公司本部项目营销管控工作职责1.1制定集团营销系统管理政策。1.2审核项目市场定位、营销策略。1.3审核项目公司年度销售计划，进行销售计划管理。1.4监督检查项目公司营销费用执行情况。1.5审核项目公司广告代理策略，确定入围投标的广告公司。1.6审核项目公司新推楼盘价格策略、销售平均价格，审批权限范围内的价格折扣。1.7给予项目公司项目操作过程中的各种营销专业意见。1.8负责集团及项目品牌推广管理。1.9负责指导、监控项目拓展，形成标准拓展管理体系。2.营销公司本部日常工作职责2.1本体建设：会同集团人力资源部，根据相应职责权限做好营销公司及集团营销策划系统人员的招聘、培训、任用、考核、职业规划以及人才梯队搭建等本体建设工作。2.2市场研究与项目拓展：围绕集团项目开发、销售全流程进行市场研究与分析、数据统计、信息收集整理及存档，建立标准化拓展流程，为集团项目拓展及全国战略布局提供市场专业支撑。2.3项目营销执行：组建项目专案组，对项目营销全流程进行专业管理与服务，完成各阶段营销指标。2.4品牌发展：围绕集团品牌战略，结合集团在全国范围内的项目拓展、开发、销售及服务，进行集团品牌建设、品牌运营、媒体整合、公关战略、标准化建设、档案及内务管理等工作。3.营销案组职责3.1全程策划职责，负责各项目全程营销策划执行及管控。3.2销售管理职责，负责各项目销售执行及管控。3.3推广实施职责，负责各项目具体营销推广执行工作。3.4供方管理职责，负责与项目营销相关的各类合格供方管理。3.5标准化建设职责，负责营销系统标准化建设及营销策略研发。4.项目营销策划专员工作职责4.1承担项目策划执行职能，按照各阶段营销计划，负责策划工作的具体执行。4.2协助项目公司负责人做好项目公司与营销策划公司及相关各职能部门、单位之间的工作对接，负责与营销策划公司案组的工作对接。4.3负责或参与协调与项目所在地政府相关职能部门、机构和当地各类公众媒体之间的关系。4.4负责项目客户资源管理，组织各类客户联谊会、业主质量监督小组会议及各项客户沟通交流活动，协助处理客户投诉。4.5负责编辑出版HOME.绿城（当地版）、绿城集团报（当地版），负责做好项目网站的建设、更新和维护，适时做好网站上关于本项目的舆论导向、业主回帖等工作。4.6负责项目各类营销策划合同的拟定、审核和报批、归档。负责项目各类营销策划资料的整理、归档及报集团公司相关部门备案。4.7兼任项目绿城会专员、项目市场研究专员。第二章 项目营销策划管理第一节 项目前期营销策划工作（一）项目前期营销策划工作流程一、项目前期营销策划工作流程图组建项目专案组确定策划人员组织项目前期市场调查，编写市场调研报告组织编写项目产品策划书 项目前期营销工作二、项目前期营销策划工作重点列表重点工作工作内容工作要求完成时间市场调查市场环境调查报告及建议编写与评审1.要求调查内容客观、真实、准确，重点突出。2.报告必须配有图片、统计图表和原始资料。3.为项目立项提供直接的市场依据。拿地7天内产品策划书产品策划书的编写与评审1.项目分析、市场定位、客户定位、户型定位、户型配比、户型设计、户型面积控制需充分依据市场需求，要求准确。2.依据市场明确是否进行精装修，并制定精装修相关费用及设施标准。拿地7天内（二）项目前期营销重点工作指引一、项目前期市场调查工作指引1、市场调研报告编制流程及评审要点1.1在新项目确立前后，即应进行当地房地产市场调查，为项目可行性研究、产品策划提供依据。1.2市场调查报告经项目公司、片区审核后，须报营销策划公司。1.3市场调查报告评审要求：1.3.1报告内容客观、真实、准确，重点突出,有较强的指导意义；1.3.2报告形式尽可能配有图片、统计图表，能清晰反映市场状态；1.3.3原始资料详尽，能准确反映当地市场趋势及当地各竞争项目的现状。2、市场调查报告编制要点2.1.宏观市场分析2.1.1宏观经济形势分析2.1.1.1GDP数据分析2.1.1.2城镇固定资产投资数据分析2.1.1.3CPI&PPI环比分析2.1.1.4工业增加值增幅数据分析2.1.1.5发电量数据分析2.1.1.6货币供应数据分析（M0、M1、M2）2.1.1.7新增贷款分析2.1.1.8重要经济政策分析2.1.2宏观房产形势分析2.1.2.1全国土地成交量及成交价格分析2.1.2.2重点城市土地成交量及成交价格分析2.1.2.3全国商品房成交量及成交价格分析2.1.2.4重点城市商品房供应量、成交量及成交价格分析2.1.2.5重要房地产业政策分析2.2城市房产形势分析2.2.1城市土地市场分析2.2.2阶段性土地成交量及成交价格分析2.2.3项目所在板块土地成交量及成交价格重点分析2.3城市商品房市场分析2.3.1城市商品房月度存量分析2.3.2城市商品房月度新增供应量分析2.3.3城市商品房月度去化量及成交均价分析2.3.4当前城市可售商品房分析2.3.5未来一年内商品房新增供应量分析2.3.6同均价区间商品房新增供应量、去化量及成交均价分析2.3.7同板块二手房成交量及成交均价分析2.4竞品楼盘分析2.5市场调研结论3、市场调查报告编制流程图制定市场调查计划组织实施市场调查编写市场调查报告 组织项目公司、片区评审修改完善，提交营销公司评审上报集团相关领导审批4、辅助文件：2-1-001市场环境调查报告及建议标准体例2-1-002项目客户需求调查问卷参考文件2-1-003楼盘调查表标准调查表二、产品策划书（市场分析及产品定位部分）编制工作指引1.产品策划书编制与评审1.1产品策划书的市场分析及产品定位部分编写由项目营销策划部（或营销案组）编写完成，其余由集团产品中心编写完成。1.2产品策划书由项目公司负责人组织召开评审会，会议应召集集团公司产品中心、营销公司、园区服务体系事业部等相关部门人员参加，并可邀请广告策划公司、设计公司等相关单位参加。必要时，产品策划书可重复评审、修订。1.3修订后的产品策划书经项目公司、片区审核后，须报营销公司本部审核，集团公司董事长审定。完成时间应在项目规划设计工作正式展开之前（原则要求拿地7天内），并需根据规定进行评审后定稿，作为明确项目定位和指导项目规划设计的重要依据。1.4产品策划书经评审通过后，报营销公司本部存档。2.产品策划书（市场分析及产品定位部分）编写思路2.1前言2.1.1项目可行性研究结论2.1.2项目开发理念2.2项目地块及周边概况2.2.1项目地块规划指标2.2.2地理位置及现状2.2.3自然条件2.3项目所在的城市历史文化背景2.3.1历史文化内涵与底蕴2.3.2地方文化习俗2.3.3城市建筑的特色2.4市场定位2.4.1主要竞争楼盘分析2.4.2本项目市场定位2.4.3目标客户群分类2.5产品定位2.5.1产品定位2.5.2产品类型组合与面积分配2.5.3户型配比概述2.5.4公共配套概述3.产品策划书编写流程以项目可行性研究报告为基础进一步调查当地市场环境并进行信息收集联合编写项目产品策划书协助组织项目公司、片区评审修改完善，提交营销公司评审上报集团相关领导审核、董事长审批联合项目各职能部门召开编写会议4、辅助文件：2-1-004蓝色钱江产品策划书2-1-005温州鹿城广场产品策划书2-1-006诸暨项目产品策划书第二节项目导入期营销策划工作（一）项目导入期营销策划工作流程一、项目导入期营销策划工作流程图项目前期营销策划工作编制项目销售前营销策划整体工作计划表确定广告设计服务公司项目导入期营销策划工作确定项目案名确定项目主广告语、项目LOGO、项目推广主画面销售中心的选址、装修和布置样板房的选址、装修和布置编写营销策划书二、项目导入期营销策划重点工作重点工作工作内容工作要求完成时间营销策划整体工作计划表营销策划整体工作计划表编写与评审明确项目各阶段需完成的相关工作。项目拿地30天内确定广告策划服务公司确定广告策划服务公司广告公司考察重点：公司以往的业绩及优势；实力背景、人员结构；策划推广、设计人员的素质及操作水平；公司资质、信誉等。开盘前4个月确定项目案名项目命名（组团命名）方案报告的编写需报集团公司营销策划部评审，集团公司营销分管领导审核，宋卫平董事长审批。确定项目LOGO、主广告语、主广告画面1.新产品从多角度进行设计LOGO，供选择和比较，并结合项目，充分表现特点。2.成熟产品，尽量采用成熟标志体系。3.具体管理参见ISO9000流程GT/QD12-03营销标识系统管理规程。项目VI管理手册项目VI管理手册的编写与评审1.确定项目LOGO基本要素、LOGO标准色、比例关系、应用范围等内容。2.确定应用基本要素：包括导示牌、车体VI、挂旗、办公区域VI、建筑工地围墙、工地广告牌、户外广告牌等。3.相关方案需报集团公司营销策划部会签，集团公司营销分管领导审批。销售服务中心选址、装修项目销售服务中心选址方案编写与评审1.确定销售服务中心场地的取得形式（购买、租赁或搭建）。2.要求与楼盘的类型、风格、档次等吻合，外立面颜色、造型等尽量与楼盘协调一致。4.设计需满足实际使用要求。5.需对费用进行预算。6.具体参见ISO9000流程GT/QD12-05销售中心及样板房管理规程。要求项目公司在项目总体规划设计阶段就开展此项工作。样板区、样板房的选址、装修样板区、样板房的选址、装修申请报告的编写1.选取原则：主力户型、难点户型。2.建议选取位置相对集中的样板房，便于规划统一看房路线。3.具体参见样板区和样板房设计导则。要求在项目规划设计阶段进行具体考虑。营销策划书营销策划书编写及评审1.入市时机、营销定位要求准确。2.价格策略、整体营销策略要求准确、可行。3.广告诉求、创意表达、媒介选择要求准确、可行。4.品牌导入、广告推广计划（含费用预算）要求合理、可行。项目首次开盘前3个月项目宣传品准备项目宣传品包括但不限于项目楼书、户型折页、宣传单页、网站、DM、电视宣传片、电台宣传片、网络广告等在项目开始客户积累之前需完成主要宣传资料，并需在日后进行及时更新。视项目开发进程而定（二）项目导入期营销策划工作指引一、项目营销策划整体工作计划表编制工作指引1.项目销售前营销策划整体工作计划表编制及评审1.1项目营销策划人员应组织相关人员编制项目销售前营销策划整体工作计划表。1.2项目营销策划整体工作计划表经项目公司负责人确认后，报营销公司本部审核后，予以实施。2.项目营销策划整体工作计划表内容要素：2.1确定提交营销策划市场环境调查报告及建议的时间；2.2确定广告代理公司、营销案组的时间；2.3提交项目案名、主广告语、LOGO、项目VI管理手册的时间；2.4完成工地围墙、广告牌设计、制作等时间节点； 2.5完成销售中心（样板房）的选址、装修和布置的时间节点；2.6提交项目营销策划书的时间节点；2.7提交项目定价建议报告的时间节点；2.8开盘时间节点；2.9开通项目网站等各项推广工作时间节点。3.项目营销策划整体工作计划表编制流程图：以项目经营计划为基础与项目公司负责人或营销分管副总确定项目营销节点编制项目营销策划整体工作计划表组织项目公司、片区评审修改完善，提交营销公司评审上报集团相关领导联合项目工程部、规划设计部确定项目开发节点4.辅助文件：2-2-001项目营销策划年度工作计划表二、确定项目案名1项目案名创作流程评审原则1.1项目营销负责人应该在开工前编制项目命名（组团命名）方案报告。1.2.项目命名（组团命名）方案经项目公司负责人确认并与当地地名办沟通后，报营销公司本部审核，经宋卫平董事长审批后，由项目公司发文予以明确，同时报当地地名办批准。2.项目命名原则：2.1根据项目品类区分确定项目品类案名范围2.2充分考虑品牌的整体性、连贯性和扩张性：2.2.1楼盘案名前必须加前缀“绿城”，如“绿城桂花城”、“绿城春江花月”等。2.2.2考虑楼盘定位的档次（品味）；2.2.3考虑地方文化的协调性，地方方言的差异性；2.2.4考虑新颖性、识别性、主题性；2.2.5美好的寓意和谐音。2.3项目案名可以美好寓意的花卉命名为其中一种方向，注意花卉与当地方言、民俗的对接。成熟产品案名选择方向原则上应依照“产品序列”，即某种案名尽可能对应某类产品，如“桂花”是多层住宅序列，“玉兰”或“百合”对应高层住宅序列，“玫瑰园”对应别墅或低密度住宅序列。2.4除花卉方向外，也可以参考当地人名、地名、具有感情色彩的吉祥词汇。2.5可以在充分理解集团品牌和项目内涵以及当地人文特点的基础上，寻求创新。3项目命名（组团命名）方案报告包括以下几项内容：3.1项目所在区域地域特色、文化历史简述。3.2本项目概况，包括区域位置、产品类型、产品档次、目标客户预测。3.3项目所在区域其他楼盘命名现状、特点与分类。3.4绿城同系列（同产品类型）楼盘案名特点分析。3.5本项目案名建议及内涵阐述（主推案名1-3个，备选案名若干）。4.项目案名确定流程图：根据项目产品策划书确定项目品类编制项目命名（组团命名）方案报告组织项目公司、片区评审修改完善，提交营销公司评审上报集团相关领导审核上报集团董事长审批5.辅助文件：2-2-002绍兴玉兰花园命名方案三、确定项目主广告语、项目LOGO、项目推广主画面工作指引1.项目公司在确定项目案名后，应于两周内完成项目主广告语、项目LOGO、项目推广主画面备选方案。2.项目主广告语、项目LOGO、项目推广主画面方案经项目公司负责人确认后，报营销公司本部领导审核，集团公司董事长（或其授权人）审定。3.项目主广告语、项目LOGO、项目推广主画面方案管理流程图：以项目命名（组团命名）方案报告为基础组织项目公司评审修改完善，提交营销公司评审上报集团相关领导审核上报集团董事长审批项目主广告语、LOGO、推广主画面主推及备选方案提报四、编制项目VI管理手册工作指引1.项目VI管理手册编制及评审项目公司在确定“项目主广告语、项目LOGO、项目推广主画面”方案后二周内完成项目VI管理手册，经项目公司负责人确认后，报营销公司审批。2.项目VI管理手册包括以下内容：2.1项目案名与项目LOGO基本要素、释义、说明A、标准色彩B、中英文标准字C、指定印刷字体D、标准组合模式2.2广告语释义、说明2.3项目LOGO应用物料设计A、工作用品类：名片、信纸、信封、合同书、资料袋、传真用纸、便签纸、各式表格用纸、卷宗纸、纸杯、手提袋、桌牌、烟灰缸、雨伞、胸牌、工作证、贵宾卡等。B、员工制服类：男女销售员两季制服，徽章、领带、雨伞、安全帽等。C、旗帜类：道旗、路灯旗、桌旗。D、广告招牌类：户外看板、路牌广告、候车亭广告、灯箱广告、工地围墙、霓虹灯招牌、大楼屋顶招牌等。E、室内外指示：室内指示系统、室外指示系统、符号指示系统、商业和会所招牌规范、工地围墙等。F、环境和展示风格类：展示会场、室内形象墙面、售楼处接待台、展板、防撞贴、公布栏等。G、媒体标志：报纸广告、电视广告、杂志广告、公司简介、网页、海报和POP、杂志或增刊广告H、售楼专车和客户专线I、其它用品（圣诞卡、贺年卡、请柬、台历、挂历） 3.项目VI管理手册管理流程图：以项目主广告语、项目LOGO为基础组织项目公司评审修改完善，提交营销公司审定委托广告策划服务公司设计项目VI管理手册五、销售中心的选址、装修和布置工作指引1.项目销售中心的选址要求1.1选址时间：在项目总体规划阶段，项目公司应负责进行项目销售服务中心的选址。1.2选址原则：1.2.1 如项目本身地处都市繁华地带，且工程进度能够配合，则建议尽可能利用项目自身（或周边原有建筑）场所作为销售服务中心；同时考虑看楼交通流线的合理性、工地形象的展示性等，合理设计销售服务中心位置。1.2.2 如项目距市中心繁华地带较远，项目工期不足以在开盘前半年完成销售服务中心的装修工作，可考虑在市中心或目标客户相对集中地段租用销售服务中心（应多方询价，以较高性价比最终确定租用场所）。1.2.3项目销售中心的建筑外观、风格等应与楼盘的类型、风格、档次等吻合，颜色、造型等尽量与楼盘协调一致。1.2.4项目销售中心选址方案（含费用预算）经项目公司负责人确认以后，报集团营销公司审核、项目分管执行总经理审批后执行。2.项目销售中心装修项目营销策划人员协同项目工程部委托进行项目销售中心的室内装修。项目销售中心室内装修工程供方控制，具体按照合格供方控制程序中的有关规定执行。装修方案经项目负责人确认后，应报集团规划设计部、精装修管理部、营销公司、总工程师办公室、成本管理部等相关部门评审。项目公司根据评审意见修改后报集团公司分管执总审定后执行。3.项目销售中心的布置。3.1项目销售中心的布置分为室内布置和室外布置。3.2项目销售中心的室内布置基本要素：3.2.1销售展板的委托设计、制作及安装到位；3.2.2楼盘模型的委托设计、制作及安装到位；3.2.3销售区域标识牌制作安装到位；3.2.4洽谈桌椅、沙发等家具购置到位；3.3项目销售中心的室外布置包括但不限于：3.3.1户外广告牌的委托设计、制作和安装；3.3.2户外道旗的委托设计、制作和安装；3.3.3工地围墙VI的制作落实；3.3.4景观设计和布置：如条件允许，可考虑在销售中心现场周边空间进行一些景观设计，以增加楼盘的品质感和档次感。由项目工程部负责实施，项目营销策划人员协助。3.4项目公司营销策划人员协同相关部门，负责编制销售中心室内布置方案，报集团公司规划设计部、营销公司领导审定后予以实施。4.销售服务中心外部环境优化。4.1 销售服务中心的建筑外观、风格等应与楼盘的类型、风格、档次等吻合，颜色、造型等尽量与楼盘协调一致。4.2销售服务中心大门外及周边区域为销售服务中心的一部分，要进行整体设计。4.3注意停车场与人员动线的设计，设计保安引导和接待流程。六、样板房的选址、装修和布置工作指引1.根据项目实际销售需要，项目营销策划人员应提议并负责样板房的选址、装修和布置工作。2.项目公司提出样板房装修申请，经项目负责人确认后，报集团公司策划部及分管领导审核，集团公司董事长（或其授权人）审定后执行。3.具体工作程序参照销售中心的选址、装修和布置工作指引的相关规定实施。4销售中心及样板房管理流程图明确装修需求，编制销售中心/样板房装修方案营销公司销售中心选址（规划阶段）项目公司营销案组单独编制销售中心选址方案项目公司营销案组评审方案营销公司审核方案营销公司领导审批方案片区执行总经理设计成果审批片区执行总经理组织销售中心/样板房施工项目公司工程管理部设计成果审核集团营销、设计分管领导销售中心日常检查维护项目公司营销策划部样板房选址（开盘前6个月）项目公司营销案组购置/租赁销售中心按不动产租购流程需另行租购场所时销售中心/展示样板房设计管理项目公司工程管理部参与各阶段设计成果评审营销公司及规划设计部、精装修管理部等相应部门布置方案审核营销公司领导布置方案审批片区执行总经理布置方案评审营销公司组织销售中心布置项目公司营销策划部编制销售中心布置方案项目公司营销案组销售中心/样板房效果评审营销公司及规划设计部、精装修管理部等相应部门：七、营销策划书编写工作指引1.营销策划书编制与评审1.1项目营销负责人组织营销策划书的编写，营销策划书编写应按照项目营销策划整体工作计划的时间节点要求，结合项目实际进度，根据市场调查实际情况的基础上进行。1.2营销策划书一般在项目宣传推广启动前三个月完成，并需根据ISO9000流程规定进行评审后定稿，作为项目宣传推广的重要依据。2.营销策划书编写重点2.1市场分析2.1.1宏观经济环境与房地产市场分析A.宏观经济背景及房地产总体趋势分析数值：总投资额、施工面积、竣工面积、销售面积、销售均价B.住宅市场特征及数据分析2.1.2房地产区域市场形势A.区域概括，包括地理位置、人文环境、居住收入和特点、规划前景等；B.区域特征及发展格局对比分析数值：区域特征、区域内未来三至五年房地产市场供应、住宅类型、楼盘规模、户型、价格、环境2.1.3竞争环境分析A.竞争形势分析，包括区域内供需关系、区域竞争分析、竞争项目分析等B.竞争性案例分析区域内竞争楼盘比对分析（分析数值：规模、当年及未来供应量、销售价格、销售情况、物业形态）竞争对手推广策略分析（分析数值：广告推广情况、广告目标市场策略、产品定位策略、广告诉求策略、广告表现策略、广告媒体组合策略、广告效果评估）2.2项目分析2.2.1项目概况A.项目区位B.项目经济指标C.项目所在区域资源概括D.项目其他信息2.2.2项目SWOT分析A.优势B.劣势C.机会点D.障碍点2.2.3产品构成分析A.产品构成B.竞争项目比照分析数值：区域位置、规模、户型构成、销售价格、周边租金状况等分析方向：区域内产品特征及市场发展状况C.产品价值梳理2.3项目定位（目标客户定位、功能定位、市场形象定位）2.3.1目标客户定位，包括客户构成、置业目的、区域来源、核心吸引力、未来客户构成等2.3.2市场形象定位A.营销推广主题整合B.定位描述C.核心卖点整理2.4项目营销总策略2.4.1营销定位2.4.2项目整体营销目标2.4.3品牌导入策略A.当地知名企业品牌导入案例参考性比对分析B.本项目品牌导入总策略制定（公司品牌与项目公司如何有效衔接）2.4.4入市时机选择A.入市时机选择（思考点：项目工程进度、市场具体情况、竞争环境、销售条件具备）B.入市时间和开盘时间确定2.5销售策略2.5.1销售节奏控制策略2.5.2客户积累策略2.5.3价格策略A.实现销售均价B.入市价格设计C.销控策略2.6推广策略2.6.1媒体组合A.整合多媒体的推广手段，包括品牌形象、广告传播、促销活动、卖场推广、现场形象、主题新闻、工程进度形成全方位的沟通效果。B.推广的形式与媒体选择应强化差异性特征，在市场同质化的推广形象中突出个性化表现与绿城品牌价值。C.媒介诉求与示范单位、用材展示、专家讲座、展览展示、工地参观等直效推广形式相结合，促进推广的立体化作。2.7阶段营销、推广执行计划2.7.1市场导入条件A.推广目标B.大众媒介推广C.卖场、案场、展场的形象策略设计D.销售道具表现E.销售人员表现（选择与培训方面）2.7.2市场推广节奏设计A.品牌导入期（思考点：时间设定、核心目的、实施思路、实施重点、阶段主题、形象表现）B.开盘预热期（思考点：同第1条）C.开盘强销期（思考点：同第1条）D.持续推广期（思考点：同第1条）E.销售尾盘期（思考点：同第1条）2.8项目推广总纲图2.9广告推广计划2.9.1SP活动计划2.9.2媒介广告发布计划2.9.3户外广告发布计划2.9.4案场形象布置方案2.10营销费用预算3.营销策划书编制流程图：以项目营销策划整体工作计划、营销策划市场环境调查报告及建议为基础最新市场调查编写营销策划书组织项目公司、片区评审修改完善，提交营销公司评审上报集团相关领导与项目公司负责人或营销分管副总确定项目营销结点4.辅助文件：2-2-004营销策划书标准体例2-2-005绿城蓝色钱江营销策划书2-2-006绿城西溪城园营销策划书第三节 项目开盘期营销策划工作（一）项目开盘期营销策划工作流程一、项目开盘期营销工作流程图项目开盘期营销策划工作开盘宣传物料准备开盘期广告发布、宣传推广活动组织开展开盘前市场调查及项目意向客户梳理项目开盘期营销策划工作项目定价建议报告开盘方案项目开盘工作总结和下阶段营销推广计划二、项目开盘期营销工作重点重点工作工作内容工作要求时间要求开盘期广告发布、宣传推广活动组织广告发布、销售促进活动、公关活动、房展会等具体参见ISO9000流程GT/QD12-02专项策划活动管理规程。开盘前营销人员培训销售系统培训、礼仪培训、开盘预演、网签培训、模拟训练、工地拉练、案场服务手册培训、案场规范培训等客户梳理意向客户深度分析，包括对各类产品及价格的接受度具体要求参见项目开盘标准工作流程中相关要求。项目定价建议报告关于定价建议的市场调查报告1.区域房地产市场概况。2.竞争对手（楼盘）价格策略。3.同类楼盘二手房市场挂牌成交情况。4.意向客户分析。项目成本预算分析报告协助项目公司负责人督促相关部门在定价前做好本项目的成本预算分析工作，并协助编写项目成本预算分析报告。1完成定价结论，内容需包括：策略性定价目标；定价建议市场调查；定价建议；定价建议说明。要求项目开盘销售前两个月开始此项工作，开盘前7天通过评审。开盘方案开盘方案的编写与评审1.确定方案的形式和内容。2.确定方案现场流程及场地和人员的要求。3.确定车位或车库的开盘销售策略。开盘前7天通过最终评审。项目开盘工作总结项目开盘工作总结的编写与评审1.开盘前营销推广工作回顾。2.开盘销售情况及客户数据分析。3.市场及客户反应。4.开盘营销推广工作中出现的问题分析。5.解决问题的对策。项目开盘后应立即开始总结，并编写开盘总结报告，于开盘后15日以内上报营销公司备案。（二）项目开盘期营销策划工作重点指引一、项目开盘前营销策划各项准备工作1.根据评审定稿的营销策划书及项目工程进度，项目营销策划人员负责实施项目开盘前营销策划各项准备工作。2.项目开盘前营销策划各项准备工作要素：2.1负责品牌导入及相关推广工作；2.2负责项目宣传品准备：项目宣传品包括但不限于项目楼书、户型折页、宣传单页、DM、电视宣传片、电台宣传片、网络广告等；2.3组织编写项目定价建议报告；2.4 参与项目销售资料的组织评审和准备：项目销售资料包括但不限于电脑销售系统、内部预约协议、预售协议、预售须知、销售控制表、详细价格表、户型图册、购房须知、销售合同、物业管理公约、销售人员手册、销售统一说辞等；2.5督促项目销售案组进行销售面积测绘、合同备案等；2.6负责实施开盘前广告发布、组织宣传推广活动；2.7参与项目销售人员的培训；2.8竞争楼盘的动态关注；2.9前期意向客户的维护、沟通工作。3.项目开盘前营销策划各项准备工作实施过程中，若其中有关营销策划工作根据实际情况做适当调整的，项目营销策划人员须将调整计划经项目公司负责人确认后，报营销公司本部审核，集团公司董事长（或其授权人）审定后执行。二