住宅小区的物业管理制度样本.doc

银川市住宅小区物业管理措施
第一章总则 　　
第一条为加强本市住宅小区物业管理，明确业主、物业管理企业、开始建设单位和相关部门权利和义务，保障住宅小区物业合理使用，为居民发明良好居住环境，依据国家及自治区相关要求，结合本市实际情况，制订本措施。　　
第二条凡本市市区新建住宅小区必需依据本措施实施物业管理。本措施实施前已经验收交付使用住宅小区应该依据本措施主动发明条件，逐步实施物业管理。　
　第三条本措施所称物业是指房屋建筑、配套设施和相关公共设施。　　本措施所称业主，是指住宅小区内物业全部权人，包含私有房产、公有房产、单位房产房屋全部权人。　　本措施所称物业管理，是指业主委托物业管理企业对物业进行日常维护、修缮、经营，和对房屋产权人、使用人提供综合性服务。　　本措施所称物业管理企业，是指含有对应资质条件，经工商行政管理机关登记注册，经营住宅小区服务业务企业。　
　第四条住宅小区全体业主经过业主委员会对物业实施自治管理。住宅小区公共设施和配套设施，由全体业主、承租人和使用人共同使用和维护。　
　第五条物业管理实施主管部门行业管理、业主自治和委托物业管理企业服务管理相结合标准、逐步实现社会化、专业化、市场化服务经营型管理。　
　第六条银川市房产管理局是本市住宅小区物业管理主管部门，负责对全市住宅小区物业管理指导、监督和行业管理工作。其关键职责是：　
　（一）落实实施物业管理法律、法规和规章；　
　（二）负责培育、开发物业管理市场；　　
（三）参与住宅小区验收，指导、监督住宅小区移交工作；　
　（四）负责物业管理企业资质管理；　
　（五）对物业管理企业经营和管理进行监督、检验；　
　（六）负责指导、协调、监督维修基金（维修贮备金）管理和使用；　
　（七）负责对物业管理工作人员进行培训；　
　（八）负责住宅小区物业管理考评工作。　　建委、计划、环境保护、公安、工商、物价等部门根据各自职责分工，负责住宅小区物业相关管理工作。　　住宅小区所在地派出所、居民委员会依据自己职责对住宅小区物业管理进行指导和监督。
第二章业主代表大会和业主委员会 　　
第七条新建住宅小区交付使用且入住率达成50%以上时，由市房产管理部门按以下程序，组织召开业主代表大会和选举产生业主委员会：　
　（一）向全体业主发出召开业主代表大会及推举业主委员会候选人名单通告。　　
（二）确定业主委员会候选人名单，确定开会时间。
　　（三）组织召开第一次业主代表大会，选举产生业主委员会。　
　第八条业主代表大会由住宅小区业主代表组成。业主代表以每栋楼为单位按住户百分比推选。　　业主代表大会必需有持过半数以上投票权业主代表出席才能举行。
第九条业主代表大会能够邀请住宅小区所在地派出所、居委会及相关部门人员列席会议。　
　第十条业主代表大会由业主委员会负责如集，每十二个月召开一次。业主代表大会召开7日前，业主委员会应该将会议日期及内容通知业主。　　业主代表大会闭会期间，经30%以上业主代表提议，能够召开临时业主代表大会，业主委员会应该在接到该项提议后15日内召开临时业主代表大会。
　　第十一条业主代表大会形成决定，必需由出席会议业主代表所投票数过半数经过方有效。　　业主代表大会决定不得和法律、法规、汇款单及相关政策抵触。　　
第十二条业主代表大会行使下列是权力：　
　（一）选举、免职业主委员会组成人员；　　
（二）听取和审查业主委员会工作汇报；　
　（三）听取物业管理企业工作汇报；　　
（四）同意业主委员会相关业主利益重大事项决定；　　
（五）制订、修改业主条约 及住宅区物业管理措施；　
　（六）改变和撤销业主委员会不合适决定； 　　
（七）同意或修改业主委员会章程；　　
（八）同意物业管理其它重大事项。　　
第十三条业主委员会由3到15名委员组成，每届任期三年。　
　第十四条业主委员由业主代表大会在业主代表中选举产生。委员通常为兼职，能够连选连任。　　下列情形之一，不得担任业主委员会委员：　
　（一）身体及精神情况不宜推行业主委员会委员职责；　
　（二）丧失业主资格；　
　（三）有违法犯罪行为；　
　（四）经业主代表大会免职。
　　第十五条业主委员会设主任、副主任秘书长。主任、副主任、秘书长在业主委员会委员中选举产生，并报市房产管理部门立案。秘书长专职，负责处理业主委员会日常事务。　
　第十六条业主委员会依据工作需要定时召开会议，会议由业主委员会主任召集，会议讨论决定问题实施少数和服从多数标准。　　
第十七条业主委员会享受下列职权：　　
（一）召集和主持业主代表大会；　　
（二）起草业主委员会章程和业主条约；　　
（三）选聘物业管理企业，签署物业管理协议；　
　（四）监督住宅小区物业管理工作实施及规章制度实施；
　　（五）审议物业管理企业制订年度管理计划和为住宅小区管理服务重大方法；　
　（六）帮助物业管理企业进行管理工作。　　
第十八条业主委员会章程必需经业主委员会2/3委员同意，并经业主代表大会同意。　　业主委员会章程内容不得和法律、法规、规章及相关政策抵触。　　
第十九条业主委员会在成立后15日内持下列文件到市房产管理局办理登记立案：　
　（一）业主委员会登记申请书；　　
（二）业主委员会组成人员名单；　　
（三）业主委员会章程。
第三章物业管理企业
第二十条物业管理企业应该逐步实现和开发建设单位分工设置，分业经营。　
　第二十一条物业管理企业享受国家以第三产业优惠政策。　
　第二十二条设置物业管理企业应该取得对应资质，并向工商行政管理机关申请登记，领取营业执照。物业管理企业在领取营业执照30天内，应该向物价管理部门申请预取收费许可证。
　　第二十三条申领《物业管理企业资质证书》按国家相关要求报批。未取得《物业管理企业资质证书》，不得从事物业管理活动。　　
第二十条《物业管理企业资质证书》实施年审制度.。物业管理企业应该于第年二月十日前，填写物业管理企业年审汇报，持《物业管理企业资质证书》向市房产管理部门申请年审。　
　第二十五条物业管理企业依据住宅区物业管理协议对住宅区实施物业管理。物业管理协议应该包含以下内容：　　（一）管理服务区域和具体事项；　　（二）管理服务标准；　　（三）管理服务权限；　　（四）管理服务期限；　　（五）管理服务费用；　　（六）监督检验物业管理服务时间和方法；　　（七）违约责任和协议争议处理方法；　　（八）双方约定其它权利、义务。　　
第二十六条业主委员会和物业管理企业应该自住宅小区物业管理协议签定之日起30日内报市房产管理部门立案　　第二十七条物业管理企业权利：　　（一）依据物业管理协议和相关要求，对小区实施物业管理并按财政物价部门同意标准收取管理服务费；　　（二）阻止违反住宅区物业管理要求行为；　　（三）选聘专营企业负担专题经营业务；　　（四）要求业主委员会帮助管理；　　（五）从事和物业管理相关其它多个经营及有偿服务活动；　　（六）对违反协议约定不交纳多种费用业主，可采取必需限制性方法。　
　第二十八条物业管理企业义务：　　（一）依据物业管理协议，对委托管理房屋及相关公共设施进行维护、修缮、更新；　　（二）负担住宅小区内物业保安、保洁、防火、绿化及其它便民服务工作；　　（三）确定住宅小区重大物业管理方法提交业主委员会审议决定；　　（四）接收行业管理及街道办事处指导和监督。　
　第二十九条物业管理企业必需严格推行物业管理协议，按下列要求做好服务工作：　　（一）实施业主委员会审定物业管理服务年度计划时，必需实施国家和自治区要求技术标准；　　（二）将住宅公共部位、公用设备和公共设施使用维护方法、要求、注意事项局面通知业主；　　（三）常常对物业管理区域进行巡视、检验，定时对住宅公用部位、公用设备和公共设施进行维护；　　（四）发觉住宅公用部位、公有设备和公共设施损坏时，立即采取保护方法，并按协议约定进行维修；　　（五）接到物业管理损害报修时，应立即进行维修和处理；　　（六）做好物业维修、更新及其费用收支 各项统计，妥善保管物业档案资料和相关财务帐册；　　（七）定时向业主委员会汇报物业管理工作情况及物业管理费用收支帐目，接收审核，改善和完善管理服务工作。　　第三十条物业管理企业对住宅区管理未能达成市房产管理部门和物业管理协议要求标准，或违反物业管理协议要求，业主委员会或委托方可解除协议。　　因管理、维修、养护不善，造成业主损失，物业管理企业应该赔偿损失；违反相关法律、法规和政策要求，由相关部门依法给予处理。　
　第三十一条对物业管理协议有争议，双方可向仲裁，或向人民法院起诉。
第四章开发建设单位 　
　第三十二条开发建设单位必需按住宅小区计划设计要求，完成物业管理配套设备和设施建设。　
　第三十三条开发建设单位应该从住宅区开始入住前六个月开始自行或委托物业管理企业对住宅区进行前期管理，管理费用由开发建设单位负担。　　在开发建设单位自行或委托物业管理企业对住宅区进行物业管理期间，应该接收业主和相关部门监督，市房产管理部门有权对开发建设单位或物业管理企业违反物业管理法律、法规和政策行为依法进行处理。　
　第三十四条住宅小区经综合验收后，方可向业主委员会移交。　
　第三十五条业主委员会正式成立后30日内，开发建设单位应该向业主委员会移交下列住宅小区工程建设资料或复印件：　　（一）住宅小区计划图、完工总平面图；　　（二）单位建筑、结构、设备完工图；　　（三）地下管网完工图；　　（四）其它必需资料。　
　第三十六条开发建设单位应根据下列标准提供住宅小区管理用房和经营用房：　　（一）住宅小区总建筑面积5万平方米以内大于60平方米；　　（二）住宅小区总建筑面积5万至10万平方米以上大于100平方米；　　（三）住宅小区总建筑面积10万平方米以上大于150平方米。　　以上用房，由市房产管理部门提供给业主委员会，并由业主委员会委托物业管理企业经营使用。任何单位、个人不得私自改变其用途。
第五章业主条约 　
　第三十七条本措施所称业主条约，是指由业主承诺，对全体业主含有约束力，相关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务行为守则。　　
第三十八条业主条约应该包含下列内容：　　（一）住宅区名称、地点、面积及户数；　　（二）公共场所及公用设施情况；　　（三）业主代表大会召集程序及决定住宅区重大事项方法；　　（四）业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施权益；　　（五）业主参与住宅区物业管理权利；　　（六）业主参与住宅区物业管理权利；　　（七）住宅区物业各项维修、养护和管理费用交纳；　　（八）业主在本住宅区内应遵守行为准则；　　（九）违反业主条约责任；　　（十）其它相关事项。　　业主条约示范文本，由市房产管理部门统一制订。业主代表大会能够依据本住宅区实际情况进行修改、补充，并报市房产管理部门立案。　　第三十九条业主条约经业主代表大会同意后生效。已生效业主条约对住宅区内全部业主和非业主使用人含有约束力。　　第四十条开发建设单位在办理出售、出租房屋手续时，应该在房屋买卖协议或租赁协议中对购、租房者有承诺遵守小区物业管理要求和业主条约约定。
第六章物业管理使用及维护 　
　第四十一条业主、承租人和其它非业计分表答使用房屋应该遵守下列要求：　　（一）未经相关部门同意，不得改变房屋结构、外貌和用途；　　（二）不得对房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；　　（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；　　（四）不得利用房屋从事危害公共利益活动；　　（五）不得侵害她人正当权益。　
　第四十二条业主装修住宅，应该事先通知物业管理企业；物业管理企业应该将装修住宅严禁行为和注意事项通知业主。　
　第四十三条任何单位和个人不得占用物业管理区域道路、场地。因物业维修或公共利益需要临时占用或挖掘道路、场地，应该经业主委员会同意，并在要求期限内恢复原状。　
　第四十四条利用物业设置广告等经营性设施，应该在取得相关业主、使用人和业主委员会书面同意后，方可向相关行政管理部门办理审批手续；经同意，应该和业主委员会签署协议，并支付设置费用。收取费用应该纳入维修基金。　
　第四十五条房屋维修责任，按下列是要求划分：　　（一）房屋内部，由业主负责维修；　　（二）房屋外墙面、楼梯间、通道、屋面、公用上下水、供暖、供气、供电管线、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理企业组织定时养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。　
　第四十六条住宅区道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房（棚）等住宅区公用设施由物业管理企业统一管理维修养护，其费用从住宅维修基金中支出。　　人为造成公用设施损坏，由损坏者负责修复；造成损失，应该赔偿。　　第四十七条住宅户外水、电、煤气、通讯等管线维修养护，由相关供水、供电、供气及通讯单位负责。　　第四十八条凡房屋及隶属设施有影响市容或可能危害毗连房屋安全及公共安全，按要求应由业主修缮，业主应立即进行修缮。拒不进行修缮，上业主委员会授权物业管理企业进行修缮其费用由业主负担。　
　第四十九条住宅区内严禁下列行为：　　（一）践踏、占用绿化地；　　（二）占用楼样间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功效；　　（三）乱抛垃圾、杂物；　　（四）影响市容观瞻乱搭、乱贴、乱挂等；　　（五）损毁、涂划园林艺术雕塑；　　（六）聚从喧闹；　　（七）随意停放车辆和鸣喇叭；　　（八）发出超出要求标准噪音；　　（九）排放有毒、有害物质；　　（十）经营业主条约所严禁行业　　（十一）法律、法规及市政府要求严禁其它行为。
第七章物业管理专题资金及费用 　　
第五十条依据本措施实施物业管理公有住宅和新建商品住宅出售时，应该设置住宅共用部位、共用设施设备维修基金。　　公有住宅出售维修基金由公有住宅售房单位和购房者分别提交和缴纳。新建商品住宅出售维修基金由购房者缴纳。维修基金除由公有住宅售房单位自行提交外，其它维修基金均由售房单位代收。维修基金缴纳标准按国家及自治区相关要求实施。　
　第五十一条维修基金应该在银行专户存放，专款专用。　　维修基金明细户应该按单幢住宅设置，按户核实。　　第五十二条维修基金应该用于住宅共用 部位、共用设施设备保修期满后大修、更新、改造、不挪作她用。　　第五十三条在业主办理房屋权属证书晨，商品房销售单位应该将代收维修基金移交给市房地产行政管理部门代管。　　第五十四条业主委员会成立前，维修基金使用由售房单位或售房单位委托管理单位提出使用计划，经市房地产行政管理部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修基金使用权，由物业管理企业提出年度财务预算，经市房地产行政管理部门审核后划拨。　　在本措施实施前已经出售公有住宅和商品住宅还未交纳住宅维修基金，按财政、物价部门核定标准由产权人或使用人交纳，由物业管理企业代收，其使用适用前款要求。　　维修基金不足时，经业主委员会决定，按业主拥用住宅建筑面积百分比向业主续筹。　　物业管理企业应该定时公布物业维修基金收支情况，接收业主监督。　　
第五十五条业主转让住宅时，其维修基金帐户中剩下部分费用不予退还，随房屋全部权同时过户。　
　第五十六条业主应依据物业管理企业服务项目，按要求缴交物业管理服务费。　
　第五十七条住宅小区经营性用房收入，用于补充住宅小区物业管理服务费用。　
　第五十八条住宅小区物业管理服务费收支帐目，物业管理企业应该六个月公布一次，接收业主监督。　
　第五十九条业主对业主委员会和物业管理企业公布帐目，能够提出质询，或向市房产管理部门投诉。　　业主委员会和物业管理企业应该在收到质询后7日内回复。　　房产管理部门应该在收到投诉后15日内回复。
第八章法律责任 　
　第六十条业主有下列行为之一，物业管理企业应该劝阻、阻止、要求恢复原状或赔偿损失；情节严重，由相关行政部门依法给予处理：　　（一）私自占用住宅小区绿化地或其它公共场地；　　（二）私自改变房屋和配套设施用途、结构、外观；　　（三）私反搭秘建棚屋、在房屋公共使用部位堆放杂物、乱停放车辆、破坏绿化、污染小区环境、制造噪声影响居民休息；　　（四）损坏住宅小区内公用设施、设备；　　（五）违反住宅小区治安管理或消防要求。　
　第六十一条业主逾期不交各项物业管理服务费。业主委员会应该帮助催缴；物业管理企业能够按要求加收滞纳金；连续三个月以上拒交各项物业管理服务费，根据业主条约约定负担责任。　　物业管理企业对逾期不交各项物业管理服务费，能够向人民法院提起诉讼。　　
第六十二条物业管理企业有下列行为之一，房管部门应该责令更正，并赔偿损失，并可视情节处以警告、处以500元至10000元罚款：　　（一）未按要求立即修缮房屋及公用设施、设备；　　（二）管理制度不健全、管理混乱；　　（三）私自改变公用设施和公共场地用途；　　（四）私自提升物业管理服务收费标准；　　（五）其它不推行或不完全推行物业管理协议及本措施要求义务。　　物业管理企业有前款行为之一，情节严重，业主委员会能够解除物业管理协议。　　第六十三条未经物业资质审查机时私自承揽住宅小区物业管理业务物业管理企业，由市房管部门责令其限期办理资质审查手续；逾期不办理，责令其停止物业管理业务，并可处以1000元以上5000元以下罚款。　　第六十四条开发建设单位未在要求期限向业主委员会提供本措施第三十九条所列住宅小区工程建设资料或其复印件，由房管部门责令限期推行；逾期不推行，由市房产管理部门给警告，并处以1000元以下罚款。　　
第六十条当事人对行政处罚决定不服，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。逾期不申请行政复议或提起行政诉讼，又不推行处罚决定，由作出处罚决定机关申请人民法院强制实施。
第九章附则 　
　第六十六条本措施自颁布之日起施行。本市已制订相关物业管理要求，凡和本措施不一致以本措施为准。