青岛城阳区项目市场研究报告样本.doc

青岛城阳区项目市场研究汇报11月壹 青岛市宏观经济分析一、青岛市介绍青岛市在山东省东部，南滨黄海，西临胶州湾，胶济铁路终点。全市总面积为10,654平方公里，其中市区包含市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等7区，为1,102平方公里。末，全市总人口740.9万）增加13。其中，市区26543万人，增加27。青岛市全市海岸线（含所属海岛岸线）总长862.64公里，是全国五大外贸口岸城市和最优良海港之一。是中国关键经济中心城市和沿海开放城市。是海内外著名旅游胜地和避暑胜地,是全国关键旅游城市和八个国际会议城市之一. 青岛港年吞吐量1.87亿吨，依据全国沿海港口布局计划对全国34个港口进行综合评价,青岛港仅排在上海港以后,列全国沿海港口第二位。青岛市交通运输发达。青岛已形成以港口为枢纽海陆空立体交通网络。高科技工业园经济技术开发区、旅游度假区和保税区建立和良好发展，成为全市外向型经济发展新增加点，合理招商引资策略也大大推进本市经济飞速发展。自然资源丰富，青岛海区港湾众多，岸线曲折，滩涂宽广，水质肥沃，是多个水生物繁衍生息场所，含有较高经济价值和开发利用潜力。青岛依山傍海、风景秀丽，是著名中外旅游度假胜地.如前海海滨、崂山国家级风景名胜区、石老人国家旅游度假区等。二、宏观经济分析1、中国生产总值GDP列表 单位：亿元青岛市生产总值完成2，6955亿元，比上年增加169，在上海、北京等城市以后全国排名第十，首次“挤”掉了成全部进入全国十强。 n 得天独厚地理位置及港口优势，改革开放以来，青岛市大跨步前进，诞生了众多支柱企业，如海尔、颐中、双星、澳珂玛等。n 三面环海，景色秀丽，每十二个月吸引约2,000万人岛城旅游业也成为青岛市另一支柱产业。n 岛城迅猛发展，国民生产总值连续两年保持在16以上高增加。总量稳居全省之首，伴随奥运会合作城市建设，岛城经济会迎来一个新发展高峰期。2、三次产业分配n 第一产业17464亿元，第二产业1，39975亿元，第三产业1，12111亿元。三大产业百分比为6.5：41.6：51.9,二、三产业展现出增加迅猛发展势头。n 青岛市多个经济共同发展，一、二、三次产业结构不停优化，现在青岛逐步形成工业型、服务型并重城市格局。n 二、三产业快速发展，总量在山东省分别居首位和次位，城市化进程加紧。3、城市居民人均收入和消费城市居民人均可支配收入城市居民人均消费支出n 城市居民人均可支配收入15%速度增加，比增加16.5，估计仍以15%左右速度提升。n 青岛市人均消费支出为9,883.45元，比增加9.8，比下降一个位次。城市居民人均消费支出以5%速度增加，消费支出、连续两年保持山东省第一位。n 岛城居民生活水平在不停提升，其人均收入及可消费支出列全国35个大中城市第10位，居于前列。4、城市居民家庭月人均消费支出n 上表家庭各项消费占家庭总支出76%，其它支出包含购房、社会保障、借贷等方面支出。n 家庭消费支出项目中，食品类占绝对主力，其次为教育文化娱乐服务、衣着、交通和通讯类、第三梯队为医疗保健、家庭设备用具及杂项商品和服务。n 从上表可看出，家庭消费仍以生活必需品为主力如食品、衣着、通和通讯、居住等。n 教育文化娱乐、医疗保健、家庭设备用具等非必需消费支出仍在次位，整体消费水平仍有待提升。贰 房地产市场分析一、房地产市场概况青岛是一座滨海名城，优越自然环境、独到人文环境和适宜气候条件全部使之成为一处很适宜居住城市。最近，旅游经济火热和外地人大量涌入，青岛奥运概念原因影响，临近日本、韩国等独特海滨环境区域优势和青岛要建成区域性中心城市，争取进入全国大中城市前列定位，使越来越多外国人、外地人纷纷到青岛投资、安家落户，也有很多当地人和外地人看好青岛发展潜力，到青岛投资房产。因为综合原因影响，青岛房地产投资和开发得到了快速发展。成为最为火热行业。经济发展拉动了住房需求，从而引发价格上涨。1、市场供给，青岛市房地产开发投资额220亿元，比增加35.22。其中住宅建设投资160亿元，同比增加22.1。全市各类商品房施工面积2，300万平方米，同比增加10.5；其中商品住宅施工面积1800万平方米，同比增加9.6。商品房新开工面积1，200万平方米，比增加22.8。其中商品住宅新开工面积970万平方米，同比增加22。商品房完工面积811万平方米，比增加13.1，其中商品住宅完工670万平方米，同比增加18.6。16月份，全市完成房地产开发投资117.43亿元，同比增加28.7。按投资用途划分，前6个月完成住宅投资91.5亿元，比去年同期增加50，高于全市房地产投资增速21.3个百分点，占全市房地产开发投资77.9，比去年同期提升了11.1个百分点；办公楼投资8.25亿元，同比增加2.2；商业营业用房和其它用房投资额为7.04亿元、10.63亿元，分别下降3.8、28.5。2、市场需求前6个月，青岛市房屋销售面积281.4万平方米，其中：期房销售面积176.2万平方米，占青岛市房屋销售面积比重为62.6%，同比提升17.4个百分点。现房销售面积105.2万平方米，占37.4%。青岛市房屋销售额124.2亿元，其中：期房销售额为81.7亿元，占比重为65.8%，同比上升13.5个百分点，现房销售额为42.5亿元，占比重为34.2%。上六个月以来，青岛地产市场正在逐步回暖。青岛地产对小区品质关注，包含环境计划、建筑品质、住宅科技和后期物业管理、配套设施很多方面，带动住宅产业长足发展。能够预见，青岛地产品质突破，带动销售需求稳步提升。开发量骤增，价格上升但幅度放缓。大盘成败将影响所在区域价值，开发商实力和小区品质成为影响房地产发展关键原因。3、成交价格上六个月岛城住宅商品房平均销售价格为6，288.2元平方米，累计上涨7.6，拉动房价总指数同比上升3.8个百分点。l 经济适用房售价稳中有升。因为建筑成本和拆迁费用加大，经济适用房价格仅上升3.8。l 一般住宅售价涨幅则略高。上六个月岛城一般住宅平均销售价格为5，817.8元平方米，其中多层住宅平均销售价格为5，721.8元平方米，同比上升6.6，高层住宅平均销售价格为5，916.4元平方米，同比上升7.1。l 高级公寓住宅售价仍然保持高增加态势，因为其优越地理环境和存量降低，上六个月高级公寓住宅平均销售价格为10，642.1元平方米。 l 非住宅类商品房售价上六个月平均较上年同期上升10.6，拉动房价总指数上升1.2个百分点，同比涨幅回落0.9个百分点。l 二手房价格上六个月同比平均上升6.1，拉动房价总指数上升2.3个百分点。二手房中高层住宅价格同比上升5.2，多层住宅价格同比上升7.5。二季度本市房屋租赁价却大幅度上涨，达成了9.1，列全国70个大中城市首位。青岛市房屋销售价格涨幅呈逐步回落态势，涨势也显著趋缓。月环比资料显示，16月份，房屋销售价格平均每个月递升幅度为0.7，较上年同期低了1.8个百分点。房地产市场向健康理性方向发展。