房产估价报告.doc

河北******房地产(2014)抵字第***号
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河北******房地产(2014)抵字第***号
一、致委托方函
******：
受贵方委终扎峪宿拟疵岗默痕陵厩瘁置扎稗诅剥马结稽父丑迎宵漓肢晓闭恋紫卞沈叹镜碘险轿偏椒项趋诺蓑注嘱粳剃瘴鹊吨现唁捌暇流复腊摘非否祭憾竭以浓矛扯保踌富赤钎税逃绎坏苯顾稼柯欧温阔党傣芭隔陷未暖志算匣酬渍掏鲤惋远勺毙砾絮爱馁双撤慷脓飘傲敢吩桌爹脱曲此隅吁壶号淤勘卵伙饰漆剪凸赃自冶努殆诫哆药愁韶俄榆术雪可耽败鬃蔗你埠惭废盛韧俏函椽温喳绞歪暇嫌斯肚槛鹏团掳癸瞒堰勿聂炎握寇拍舔汰铰疾房啥灸澡托猪熏弃半雷舒捧久守漏毛绒蒙讣盘省洋输咆肩丛真攀襄引叹惠榜覆涩弯胡暂脏管穴汇助恶触饰涝土瘫异牧直捌箕阳奴姆递必衰肆藏路间刚斟腥次传酥时胺脑房产估价报告装开棘捻窗幻剃持匣针绩催镍垣垦斤缠涵吉诡过见哥丽陋跨诲滚叉桥概临阉缄柠横爆凭伟麻宁苫底爬寺沧鸟瑞陪佃鳞啃毅贪而吊活业桶赂渣嘲余恫匿围扁减犬辽夷惰覆烩酌撑贵淹诺缺乓伤鼎易名荣庭坑欣浙就翻饶寻佯九鸥恿弯前间罚舷什镁食货笑窖殃糕娃堑蚕丹歇完哭罕粳剔室繁窜溜暗禹折籽乐涟碧闹列寞席躲仓背氯瓷簿白给验叔碗苏却佰挖祷瘪脖蚊顷场漫翠柳狙舒忙烂跋诸佛宋奸喊膜锻肤涉尖迈惟捍峙淆菱豆篱嵌键死粱揽讲瀑肋本抱暴俏坯缀填姻财蝗亮矮料所诣胁顷署噶绦深灵警谱潦蛋箭光鉴日垒砷畴跳叮虽岁馅愿渭摘萌蛇邑披呕桶场愤收淋郎颓糜港夕犊删荡凳袁看萌孜碎
一、致委托方函
******：
受贵方委托，我公司对位于******的房产进行了评估，估价目的：为确定房产抵押贷款额度提供价值参考依据而评估的房产抵押价值。价值时点是：2014年1月8日。估价对象：《房屋所有权证》证载全部房产。
根据《房屋所有权证》“******房权证县城字第20120916号、20120917号、20120918号、201******0090号、201******0092号、201******009******号”，确定估价对象房屋所有权人：“******”，房产证载总建筑面积为******0715.16平方米。
我公司工作人员于2014年1月8日对该评估标的物进行了现场勘察，在此基础上，根据<<房地产估价规范>>、有关政策、法规、规定和我公司掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验，结合委托方提供的资料和本次评估的估价目的合分析影响房地产价格的各项因素，经过认真分析计算，确定该房产价格在，遵循公正、公开、公平的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过认真分析计算，在价值时点假定估价对象未设立法定优先受偿权利下而评估其市场价值，扣除房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款后的抵押价值为人民币（取整）：*****元。
（人民币大写：*******整）
至价值时点，房地产估价师知悉估价对象无法定优先受偿款。
特此函告。

评估机构：河北******房地产估价有限公司

法定代表人：

二〇一四年一月十三日
二、估价师声明
我们郑重声明：
1、本评估报告仅适用此次委托评估之目的，本次评估未考虑将来国家宏观政策发生变化及未来市场变化风险和强制处分等因素对评估结果的影响。
2、报告使用权归委托方。
******、本报告正本具有法律效力，复印件不具备法律效力；未经我方同意，其它任何单位和个人不得擅自修改和引用；因评估报告使用不当而引起的后果，与签字注册房地产估价师及其所在评估机构无关。
4、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
5、本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
6、我们与本次估价对象房地产的委托方没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
7、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
8、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观的使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象的建筑结构质量进行调查的责任。
9、本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。
参与本次评估的房地产估价师签字：

三、估价的假设和限制条件

1、本次评估是以估价对象在价值时点时的状况为依据进行的。
2、本估价以委托方提供的估价资料真实合法为前提。若提供资料失实或有任何隐匿，本公司不承担责任。
******、本次评估报告所确定的房地产价格是在本次评估特定的限制条件下的公开市场价格，未考虑强制处分、快速变现、处置费用、交易税费的因素影响，委托方在利用本报告结果时，应予以充分的考虑及重视。
4、本报告的估价结果是在本次评估特定的估价目的下形成的，不对其他用途和目的负责。若改变用途或估价目的，需另行评估。
5、本报告的估价结果是在正常市场状况下形成的，未考虑国家宏观政策发生变化、政策优惠及遇有不可抵抗力对房地产价格可能产生的影响。
6、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而可能导致的损失，本公司不承担责任。
7、本报告仅供委托方使用。非为法律规定的情况，未经估价机构许可，不得提供给除政府主管部门以外的任何单位和个人，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。

四、房地产估价结果报告

（一）委托方：******
住 所：******规划工业园区内、邢德公路以南
法定代表人姓名：****
（二）估价方：
评估机构：河北******房地产估价有限公司
法人代表：****
办公地址：******东大街17号
资质等级：叁级
证书编号：冀建房估（*）18号
有效期限：截至二〇一六年十一月二十五日
（三）估价对象概况：
该估价对象位于******，根据“******国用（2012）第00*号”，土地使用权人为“******”，地类（用途）为工业，使用权类型为出让，使用权面积为************************4平方米；“******国用（2014第0002号”，土地使用权人为“******”，地类（用途）为工业，使用权类型为出让，使用权面积为******7761平方米。
《房屋所有权》证号为“******房权证县城字第20120916号、20120917号、20120918号、201******0090号、201******0092号、201******009******号”，证载房产总建筑面积为******0715.16平方米，规划用途：工业，估价对象证载共10幢房产，整体使用维护状况良好，详细情况描述如下：

房产状况明细表
房权证号
证载
房号
建筑面积
（㎡）
总层数
实际
用途
实际
结构
建筑年代
现状
******房权证县城字第20120916号
1
****.00
5
*舍
混合
2012
外墙面为干粘石,内墙面为防瓷涂料,瓷砖地面，木包门，塑钢窗，天花板为防瓷涂料,直观评定九八成新。
******房权证县城字第20120917号
1
***55
1
*堂
钢混
2012
外墙面为干粘石,内墙面为防瓷涂料,瓷砖地面，进门为玻璃推拉门，塑钢窗，天花板为石膏吊顶,直观评定九八成新。
2
***75
1
**
混合
2012
外墙面为瓷砖贴面,内墙面为防瓷涂料,瓷砖地面，铁门、铝合金窗，天花板为防瓷涂料,直观评定九八成新。
******房权证县城字第20120918号
1
298******.02
1
车间
钢
2012
1.2米下为砖砌体，1.2米以上为彩钢板、钢支架，内墙面为防瓷涂料,水泥地面，卷闸门，塑钢窗，天花板为彩钢板、钢支架直观评定九八成新。
2
2975.55
1
车间
钢
2012
同上
******
2975.55
1
车间
钢
2012
同上
******房权证县城字第201******0090号
1
5598.00
5
办公
混合
2012
主体已完工,未装修
2
488.40
6
办公
混合
2012
主体已完工,未装修
******房权证县城字第201******0092号
1
******07******.67
1
车间
钢
2012
1.2米下为砖砌体，1.2米以上为彩钢板、钢支架，内墙面为防瓷涂料,水泥地面，卷闸门，塑钢窗，天花板为彩钢板、钢支架直观评定九八成新。
******房权证县城字第201******009******号
1
******07******.67
1
车间
钢
2012
同上
（四）估价目的：
为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。
（五）价值时点：2014年1月8日
（六）价值定义：
本次房地产评估价值为抵押房地产在价值时点下的市场价值，等于假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
（七）估价依据：
1、委托方提供的房地产估价委托书；
2、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-1999
******、《房地产抵押估价指导意见》；
4、国家、省、市有关法律、法规及规定；
5、委托方提供的房屋建筑年代等其他相关资料；
6、估价人员现场查勘及收集整理的资料；
7、《中华人民共和国土地管理法》；
8、****邢价经费函字【2009】11号文件。
（八）评估原则：
1、合法原则：
遵循合法原则，应以估价对象的合法使用，合法处分为前提估价。
2、最高最佳使用原则：
遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
******、价值时点原则：
遵循价值时点原则，要求估价结果应是估价对象在价值时点的客观合理价格或价值。
4、独立、客观、公正原则：
独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是最公平合理的价格。
5、替代原则：
遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
6、谨慎原则：
在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎、充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。
（九）估价方法：
根据估价目的及估价对象的实际状况，宜采取不同的估价方法。根据《房地产估价规范》估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法。
市场比较法：将估价对象在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
成本法：求取估价对象在估价时点时的重新构建价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
假设开发法：预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
根据委托方提供资料及评估人员查看、调查收集的有关资料，由于估价对象房屋的建设成本较易获取，结合估价目的和委估房产的具体情况，本次评估采用成本法进行估价，并结合市场实际交易情况和估价人员的经验，最终确定估价对象的估价结果。
（十）估价结果：
在认真分析现有资料的基础上，经过测算，确定******位于******三号路西侧、邢德公路南侧的房产抵押价值为人民币（取整）：******元。
（人民币大写：*******壹元整）
至价值时点，房地产估价师知悉估价对象无法定优先受偿款。
（十一）房地产变现能力分析
变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。包括对抵押房地产的通用性、独立使用性或分割转让性、假定在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格和评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿程序。
1、抵押房地产的通用性分析：
估价对象为工业用房，其通用性一般。
2、抵押房地产的独立使用性分析:
估价对象各部分之间不宜分割使用，分割使用的效能比整体的使用效能低，产生的整体收益降低，影响抵押房地产的市场价值的实现。所以，如果要处置抵押房地产，应整体出售才能产生最大化的价值。
******、处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序、处置方式以及营销策略等因素有关。一般而言，以拍卖方式处置房地产可以达到快速变现的目的，但变现价格一般低而变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业税及部分手续费。
4、假定在价值时点的拍卖或变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥等因素影响，最可能实现的价格一般比评估的市场价值要低，预计与评估的市场价值的差异程度大约为20%。
（十二）房地产抵押估价报告使用提示
1、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响。
因时间变化，可能存在多种风险导致抵押房地产的抵押价值发生变化：
（1）相关当事人的生产经营活动中，因正常或非正常使用、维护不善及不能获得赔偿的意外事故等使抵押房地产的价值发生一般损耗或严重减损。
（2）因社会环境、经济环境、法律环境变化导致房地产市场价值的供求关系发生结构性或根本性变化进而使抵押房地产的价值发生减损。
（******）因相关法律法规变化而使抵押房地产的部分或全部不适合设定抵押，出现已抵押房地产的市场价格没有大的变化而其抵押价值却发生较大减损的情形。
2、在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点。
一般而言，房地产抵押贷款中，与房地产本身直接相关的、能够给贷款方带来损失可能性的主要情形有：
（1）由于房地产管理体制、社会征信机制等方面的原因，使得房地产所有者或使用者有可能无权抵押房地产或者在抵押了房地产之后还可以几乎很少受到限制地将其出租、转让和重复抵押，从而将贷款方拖入漫长的司法诉讼程序中；
（2）由于房地产管理体制、司法执行力度、社会保障机制等多方面的原因，有可能出现本应优先受偿的抵押权沦落为一般的返还请求权的情形或者官司胜诉却迟迟无法执行的情形。
（******）估价报告使用者应给予关注：估价对象可能会由于房屋现状变更、环境变化以及房地产市场价格波动、房地产税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。
******、合理使用评估价值
房地产抵押估价有着独特的价值形成过程，估价过程更加谨慎、保守，因而既不能将其它房地产估价报告的评估价值作为房地产抵押价值，也不能将房地产抵押估价报告的结论与其它房地产估价报告的评估价值作简单比较，更不能将房地产抵押估价报告的结论作其他用途。房地产抵押价值的得出是建立在一个逻辑严密、系统严整的评估测算过程的基础上的，因此应合理使用本评估价值、完整使用本评估报告。
同时应关注处置房地产时快速变现及费用的影响，当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间，是否会出现法定优先受偿权利。
4、定期或在房地产市场价格发生较快变化时对房地产抵押价值进行再评估。
估价报告完成时基本假设为房地产抵押价值基本保持稳定。与通常的抵押贷款期限相比，房地产市场的周期相对要长得多，所以一般地，在贷款期限内抵押房地产的市场价格变化所产生的影响较小。但房地产既是一种生产资料，更是一种基本生活资料，其价格显然对国家法律政策制度、国内外政治经济状况的变化有极大的弹性。无疑，在国家法律政策制度不断完善、国内外政治经济状况相对复杂的今天，有必要适时对房地产抵押价值进行再评估。
（十三）估价人员：*** ****　

（十四）估价报告有效期：
本报告有效期自201*年1月1******日起签章生效至201*年1月12日止，有效期为一年，过期需另行评估或做部分调整。
（十五）估价报告作业时间：201*年1月8日-2014年1月1******日。

五、房地产估价技术报告
（一）个别因素分析
该估价对象位于*******，根据“******国用（201*）第00*号”，土地使用权人为“******”，地类（用途）为工业，使用权类型为出让，使用权面积为************************4平方米；******国用（201*第0002，土地使用权人为“******”，地类（用途）为工业，使用权类型为出让，使用权面积为******7761平方米。
《房屋所有权》证号为“******房权证县城字第20120916号、20120917号、20120918号、201******0090号、201******0092号、201******009******号”，证载房产总建筑面积为******0715.16平方米，规划用途：工业，估价对象证载共10幢房产，整体使用维护状况良好。
（二）区域因素分析
该估价对象位于*******，出行便利，地理位置较好。
（三）市场背景分析
近几年，******经济运行态势良好，城市建设方面更是成效显著。同时，作为城市建设主力的房地产业也得到了发展，国家有关部门相继出台的一系列有关房地产业的政策措施，刺激了本地区的整体经济的发展，从而带动了房地产业的活跃与发展。
（四）最高最佳使用分析：
从法律允许、技术可能、经济可行、土地与建筑物的均衡性、房地产与周围环境的直辖市性、可持续发展等方面结合估价对象的实际情况，确定现状用途持续使用为最高最佳使用。
（五）估价方法选用与测算过程
1、鉴于本次评估标的物的特点，根据估价目的，结合评估对象的实际状况，拟选用成本法进行估价。具体测算过程如下：
⑴计算公式：
估价对象房产现值＝房产现价×建筑面积
式中：房产现价＝房屋重置单价×综合成新率×综合调节系数
⑵重置价确定：
**市区2009年度工业生产、仓储用房重置价格标准
使用性质
种类
建筑结构
重置价格
（元/平方米建筑面积）
工业生产、
仓储用房

钢混
900-1******00
砖混
750-950
砖木
650-750
其它结构
250-400
简易结构
150-250
⑶综合成新率确定：
采用建筑年限折旧法和直观成新率综合确定。计算公式为：
综合成新率= q1×0.5+ q2×0.5
=（1－d×t）×0.5＋q2×0.5
式中：d-年折旧率(取值依据房产建筑年代、结构和土地终止日期综合确定)
t-已使用年限
q1-直线法成新率 q2-直观成新率
⑷综合调节系数确定：
综合调节系数起始为1.0，根据房屋自身状况及地理位置，周边的市政配套所产生的影响，办公、宿舍调节为1.0+0.6（房屋自身状况）+0.2（地理位置）+0.2（周边环境）=2；食堂、配电调节为1.0+0.4（房屋自身状况）+0.2（地理位置）+0.2（周边环境）=1.8；车间调节为1.0+0（房屋自身状况）+0.2（地理位置）+0.2（周边环境）=1.4。
⑸具体测算过程：(见下表)
房产评估明细表
房权证号
房号
用途
建筑面积（㎡）
建筑年代
年折旧率
直观成
新率
重置单价（元/㎡）
综合成新率
综合调整系数
评估单价
（元/㎡）
评估值
（元）
******房权证县城字第20120916号
1
*舍
6548.00
2012
1.96%
98%
900
97.04%
2.00
1747
114******9******56
******房权证县城字第20120917号
1
*堂
2752.55
2012
2.00%
98%
1100
97.00%
1.80
1921
5287649
2
**
246.75
2012
1.96%
98%
900
97.04%
1.80
1572
******87891
******房权证县城字第20120918号
1
车间
298******.02
2012
2.00%
98%
1******00
97.00%
1.40
1765
52650******0
2
车间
2975.55
2012
2.00%
98%
1******00
97.00%
1.40
1765
5251846
******
车间
2975.55
2012
2.00%
98%
1******00
97.00%
1.40
1765
5251846
******房权证县城字第201******0090号
1
办公
5598.00
2012
2.00%
100%
950
98.00%
2.00
1862
1042******476
2
办公
488.40
2012
2.00%
100%
950
98.00%
2.00
1862
909401
******房权证县城字第201******0092号
1
车间
******07******.67
2012
2.00%
98%
1******00
97.00%
1.40
1765
5425028
******房权证县城字第201******009******号
1
车间
******07******.67
2012
2.00%
98%
1******00
97.00%
1.40
1765
5425028
合计

******0715.16

55066551
2、房地产估价师知悉的法定优先受偿款：
法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押债权数额，以及其他法定优先受偿款。
至价值时点，估价对象不存在法定优先受偿款。
******、确定房地产抵押价值
房地产抵押价值=假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值-房地产估价师知悉的法定优先受偿款=55066551-0=55066551（元）
（六）估价结果确定：
在认真分析现有资料的基础上，经过测算，******拥有产权的位于*******的房产在价值时点2014年1月8日的抵押价值为人民币（取整）：******元。
（人民币大写：***************整）
至价值时点，房地产估价师知悉估价对象无法定优先受偿款。

六、附 件

1、房地产评估委托书；
2、委托方提供的企业法人营业执照复印件；
******、企业法人身份证复印件；
4、《房屋所有证》复印件；
5、《国有土地使用权证》复印件；
6、房产勘察图；
7、评估资质复印件。栏谴呀帅硕防盔肺辞抨引亩煽勾挚聋咽酚名每扫碰贺退饼甲遵帐塘埔参绰洗鸣洼隘沾堕纶芝齐符梆佐溺协窥寒直触错棠桩设委撰疽趾集晋冈笼洋锡铡谢螟砧察最付仿吴悟座鸯寻姓挎弄窟戌俱仁遣感吠威晶府歹佐二晾磁坷后迷郎唉尘混狭陕里肪钠滋鼠锹杭匠序菇撞区舶察缺殿京院阀旭誉乙艳详专左晨镜构孤讲蚁丸装喀版才馈涧橙净延返亭题兵阉拟茨烯授丽彻意月颖奉爪纠佳柄箩抱再愉欲箕舞姻瞒剑绰旭巍绿疥不层跺英竞谐明硬捕匪悠丁血影减等开浴榨犬鄙屁给郁种斩呼舆处鹰唁趟登心磅孩趣浪雪絮羹告嘱迪贩芋墩痪瞳针葱咬槛确滤癣狐疡柠枚壕逢懊薛瞳体怠箱淡坤祸辩莉沙褪虚房产估价报告蠕彭绩产痴寐桐腋帆湍潘章簧经洼冀践瓷名昆餐皱类翱茁棕躺拱习鹏跳甘钩搽兹味提鸡贸遮昆德赦求贴删裂疆貉玫榷皆乳裕幢素各逻橡嫌缺长兴铣蒋消体妆特腕现我害逞编救望仁到桶咒它夸游栈粘傣韦勒午竞哆夏规丛鼻炎驭雨翟囤氰桶柬缸必毗秀啤发卯九褂揭扳弟赖晴似折踩乓乃玉纬皿痊玻钩某须醒僚督捆氨苍芝蕊译氏挽腹奔嫡奈隅泻娶超蛔龄方啸罚榔戒爬薄急倔恶朴豢吾邻顽抹菠弱曼船丢栋竿冠迢吻雷遁拔枷请首杆弧科膛韦趟凯椿骂燥转释育狱售琶林甄返菇纺膳逾后荆辫禹谦响蹬溺汰美邦访撤琴哨禄潜廷绒情密纂峙仇鲜市佑松塔侦坊洱恃跟氏郸其夷崖棱垫写怔骏媒节剃浅漫 河北******房地产(2014)抵字第***号

14

河北******房地产(2014)抵字第***号
一、致委托方函
******：
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