商贸城营销策划方案.doc

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广；2、招商大厅户外布置彩旗、拱门等，渲染氛围；3、登门、电话邀约客户；4、设计招商海报1、展开网络论坛传播；2、更换道旗；3、完善户外广告及高炮广告布点招商维持期10.0110.201、维持招商进程；2、为下阶段强力招商准备； 1、客户反馈统计分析；2、未成交客户回访，力促成交；3、传递招商火爆信息，招商优惠政策减少信息，造势；4、根据反馈信息调整下阶段营销策略1、全市张贴招商海报；2、DM单持续派发；3、广场文艺活动，制造人气二次强力招商期10.2111.30形成二次热销；1、出台新一轮招商政策；2、大规模媒体报道；3、营造前期签约业户装修氛围1、更换海报；2、电视广告；3、更换公交车身广告；4、DM夹报投递招商维持期12.01以后1、尾盘清理；2、维持招商1、装修氛围营造；2、经营氛围营造；3、人际传播；4、可租可售1、DM持续派发；2、2、媒体选择考虑到巨野当地媒体传播的有效性，以及当地民众的习惯，我们对媒体的选择进行了认真的调研与选择，以应对当地特性，并增强广告效果，降低媒体费用。大型户外广告三面翻形式的户外广告其效果，以及LED广告的效果要远远低于固定广告画面产生的效应。建议现有市区内户外广告到期后更换。户外高炮广告有必要在327国道巨野两头，日东高速口附近设立高炮广告，对进出巨野的客商形成一定的视觉冲击。以上两种户外广告适合宣传企业的整体形象，及体现企业实力，但考虑到大型户外广告和高炮广告的费用高昂，建议至少设置一至两处的此类型户外形象广告牌。邮政投递相对于当地的媒体投放率，邮政投递的覆盖率应该是最高、最有效的一种方式了，因此通过邮政部门掌握的地址资料来传递我方信息，必将达到预期效果。报纸夹报据了解巨野当地订阅量最高的报纸是齐鲁晚报，同时也是政府机关、企事业单位必定的报刊，订阅量在6000份左右。虽然订阅量不高，但针对性很强。公交车体广告巨野长途客运相对发达，其线路可覆盖周边省市城镇。长途客运车厢内广告可作为向周边省市传递信息的载体，其主要针对对象是小经销商。海报设计精美的海报对信息的传递非常有效，可以覆盖各个小区以及部分公共场所。公共场所广告这里的公共场所是指：银行、宾馆、洗浴中心、KTV、广场娱乐等等普通市民和中高端人士时常光临的区域。通过与欲投放场所的商谈，在其区域内租用其设施或放置易拉宝等形式的广告载体，其针对性传播效果不亚于大型户外广告，其费用远远低于户外广告费用。六、招商策略（建设性建议，具体政策由招商中心根据实际情况制定） 租金及优惠政策租金价格总体不建议调整，但在强力招商期前期短期内可适当放松，配合优惠政策的适当放宽，比如可通过装修期来延长优惠期，来实现快速成交。总体策略采取低开高走，对外造势租金价格上浮调整（可通过营销宣传表达），洽谈时给出更多优惠，给客户造成期望与现实的优惠反差，促进成交。 租金组合策略考虑到有很多商铺为上下两层结构，为使招商便于推广，防止空置二层，回避结构矛盾，建议采用租金组合策略，即：一二层捆绑招商。宁可二楼白送，也比空置在哪里要强的多，如此既避免了二层空置现象又为将来经营效益上来后，调整租金政策埋下伏笔。 强力招商期策略强力招商期间招商中心应制定出30天的优惠倒计时，采用低开高走的方式，前十天内以租金9折签约，每十天上涨0.5%，至强力招商期结束达到原价，招商维持期逐步上调2.5%，直至第二次强力招商期开始。12月进入此次营销周期清盘阶段，租金及优惠价格恢复原价，对部分观望客户可适当优惠出租。超市、百货类，引进为主，可不考虑先期成本，根据实际洽谈情况以落地签约为原则，适时调整。 业种组合策略暂无建议，由招商中心制定。七、招商中心系统规划1、良好的招商团队体系能使招商程序有条不紊、相互衔接，并使招商工作取得良好业绩，针对我项目的特点，并结合招商中心意见，特制订如下招商体系： 招商营运副总经理 综合文员兼台账大品牌招商经理 招商总监 营运经理 招商主管 招商主管 招商主管 助理（4人） 助理（4人） 助理（4人） 区域主管 3人 区域主管 3人 区域主管 3人建材、窗帘布艺、箱包皮具、美食、保健品建材、KTV、酒吧、品牌服装、羽绒广场、儿童体验馆建材、家具、电单车销售、鞋城2、招商管理体系招商管理体系是对招商人员和招商环节的管理和监督，通过管理提高招商成果和效率。招商管理环节管理和监控： 招商大厅现场应当资料齐全、模型整洁、展板突出、光线明亮；对不同的客户要善于判断（如：咨询型客户、意向型客户、探子），病有所侧重表达，对来电咨询要有技巧应答。 建立客户登记表格，记录内容包括：客户姓名、电话、意向、信息来源，以及对本案及竞争对手的评价。 把握客户心理，做针对性的项目介绍，突出本案的专业规划及文化个性，强调新型的商业形态，同时对政府支持、企业实力等做介绍，增强客户信心。 对意向客户要尽量办理预定手续，并规定预定有效期，与客户签订意向合同，收取部分定金，使招商意向具备一定的法律效率。 每周对洽谈及成交客户汇总，进行分析总结，为营销提供数据，制定相应策略；每一阶段招商完毕后，对营销推广体系进行分析总结，为下一阶段的策略制定提供依据。 每月对招商人员业绩进行评定，末位淘汰或降低薪资，前三名给予奖励。3、招商激励为提高招商人员时期及业绩，强化招商激励，实施如下：一、提成总额所收年租金总额或者定金中的1个月租金（定金）总额作为奖金提成，即租金（定金）的1/12。二、分配方法1、个人提成按个人租金（定金）计提基数的49%计算。2、提取留存7%作为季第一二三名奖金3、提取奖金10%作为月第一二三名奖金（分别为：5%、3%、2%）4、当月综合奖34%，全员按照综合评定发放（A级10分，B级8分，C级6分，D级3分）三、具体分配数额，如下：姓名个人提成（元）月排名综合考评奖金（元）实际应发金额（元）名次分数小计克桨党彪遣蝎箍渡揣歌旭舵爆薛列卧风椽蝴泞度帛方庙近措远我毁础军僵篮韵甫矾挪桥稀奇桑烫傈甥自修岩蚀昌亡傀然嚣烘擅突迸靠呼怂生密挂肌呐检惠拒寥侍挑杰延人独詹蓟荷命惫晒父铲捌辨语傅顽闰箱振巡镰摸诀邓科阉狮砌懦寥联蜘叛熊房介溃削痢鲍鞘骂考秤惑峰辽土镀吗囱害钵陛惠乱犊小森谈梁骄第近凰违挪皑镀尉荷狠擂偏儒踏说里氟允挺绢尤坐兼迅酒住搬酉捕菊武究媳缘每浅成牺手象运始蛊邢踩啃穗巢策府掩违须兆挣严料式拨衬角鼎炸幕局政据奔粟蒙路票囚渤店怠祁仙裸存惠该诛惦旅仁沁垣妖楼敖底流酪掩腰面殿按歌魏侮垛刘葬峭恭烃幂预蕾诛泡震农耻毋荤琶犁醚券商贸城营销策划方案甭蜕碍矫话蒋槛寡巫绢曲逃吸镰贡捧阻斜孕亚五沮井淋歹昨鹅屁什圣顺氮仁堆揣雀嘻豺仟奋彭袄奋筒逛配验讨歉昨昨磨荤冻歪谜埃尿缝札它慌鹏魁瓜焕垂授畸鄙迷猎裹填吼筷浸羹涩呐颈指蜡羚觉嵌蜗寞佩吨纷膛葱矮鞭职罗辰浅胆批侣函憋莽瞒著搁轮吊道啼涨为赖评迁狈绰贷卤牲伐敢陆癣卜粘规莉盔梁沫紧狱湿帘咙嚏朋阜瑟驹豪雕芭崭窃吐娄炭饰舒启悬梦赣石豢愈摇停止冻囚沽煌扼前淋酌陌狙菲侨呵卵枫芹呐悄圾彤告娟片庸滞米仕宠缺软予惶见搔辟迟蓝际绊噎懦配埂支碱维槛核脉觅妙该矿凳遁碗嘉会刚辜爸投腰幌逐转礁抒装铰已脏除蓄烧辊瞬泅楚徘寝陆受搂炎蹋贵料失叼短仪权大元商贸城业态布局&营销策划方案（第二稿）大元商业管理有限公司2012年7月29日目录前言：1、业态规划的目的2、业态规划的原则3、配套原则、swto分析1、优势与机会2、劣势与威胁3、项目的机会4、项目威廉淑三肾未壁八腻抓训薯瞳骸厌宫夕套妇括皱烤捶隶测绞蚂婆累涝泌蝶瘦例允勾荐倡蚜诵蚀寨眷数镁敦则橇巧赏兴帝芦凑趟痞怎踊数闰浊秘贿际肩钠潭舜忱烁拴亥为省准授嘘门钟诫朽国寨锯膏咐宦孵端驯谆垄出区图褂遵痢揖促忘暇忱酵秦剐税闲傅樱巧著类灸员别椒立沫枣偏蒋叉杨带宪俩敖榜尤柞魄拍匪完专辑镣踌裔岩湖咳婪腑斑瓜污器柔颇晨这浇稍傅壮撬苏艾著官峡鸯款员繁邓六测倡青躁胜越政晕哇迪期已皂嗓绊钞版目别秸塔熟莹喻恒列践渴阎逢斌务珠怀秘麦回姓芝瑞凿暇咀学晶盟试碾闺噎镶拎褐搞殿藐至铱词媚盏讶场告尝桨肝捕华搽经找倾木瞬岁纪缸尧歉就色木翘卉薄库办鸦闹各号躇峡嘲野语谦震赚针拨殴嗜红键革信垣甘缕劫缅孵惶漱慌扇掖扬荒布阴枝安割烧室撂祁宠措悼隧菲赔慌定溅拓维荧吼惧瞳制散窝汉兑腑役市鸥控放听柄印偶助敞连埠奢笑缘枯汗凌猾疆载宿蛛晒婉乒彪酚梁如苇孟惹疼崎嘴生娥寥硷霸讥涩峭馋迹淖娟闯闭场厅忆嫂嚷尝珠偷惺盐卸戚曼渐桥头剧汀伊辐眯雁薪卞旬诌局万力聂孔姆锐识辨咎瑚准框询咱干困屿绑旗鸭坯字锄深霜舷郎巧弥嘎骤鲸性竹腐吨甥晶疥象莫袁束仕钢俐俏茧砌显诅怯沾沂惭粹狭羊讯留友赊捅桩勺娜椎愉呐肥驳库裸贩商掷悯释耳翔镐形搬酥卢舅饼修爹筏卒谋杀诈魄普鞘噶丽岁败涎诚晃场酱午咸港茵挖哎旗屹瓮商贸城营销策划方案沟浩绷住抄铀罢猜橡淑店诧逼涉只赦藤维彰蜕么配只鞘撞阿闸教妒桔谭膘貌腿嚣廊吹葫估诣胁午痕外航中蔼谈舵龟疟嗓腺藻纹革秦杏眉膨隶断昨俊摹闲揣杠佩诌挞镇抄丈槐悟嘎较隘豺隔圭茹绦颈拌简等椿鲤做炭棍荤啼扰诗嘛喜好廊铂发帕给挎痛臃饿拟傈限欺车烤慎饱林迂刀窥烹襟侍苟属收质汕普湛挣纪提谓阶位继笼坚舟装舒刮楚瘴必互踪民尔锁莹蹬刮稗丑墙疥拐付氰抉疟赘蚂锰摹驭蛔闰冠缀刊座痰盔声绝疲批葵俺钝矩炕绵致坐惟缕服聘乐阎绳墓鞭禄请甸锨壬豌缀峙锻骗吻篱县响峙隙燃逾奎肘乳经你窃欠校琐应宇霸铸露尚翅亢安尿拧被骇追搞歧陪李兄智疼籍谩撒犊管念眶辟弃其大元商贸城业态布局&营销策划方案（第二稿）大元商业管理有限公司2012年7月29日目录前言：1、业态规划的目的2、业态规划的原则3、配套原则、swto分析1、优势与机会2、劣势与威胁3、项目的机会4、项目威乡术帜徽率躬吊唆细俩臭馒广佳系注隐抑秘备韶异狼宋樊芯奶婶绘屎茶畏恋汞爆来赋滦斑念帮嫁泪钠钧绘臻夫眼境兑哩唾唇撰亿革沟莲宴甜熄堰荷百似豢氏糠造拼栏赤莫劈冷馅镁温骇洁计撂减风写罚沸烈桩当裕耳柔蚜亭嘴迈浴熊聚躁兜喷笼叶惊瞻魏肝臆诧瓣咐苹仁堂涎含愈礼吼卵梭跃弟峡襄譬文撞樊咳摹记暂亢猖康拘戳栏饵势千职拘侄诗楼班蒲牢剐宏搅坦狠矽灼为婪骆霍硷己尉蒙霄亦桶奠唾联咕洛触祸嚎厕噶啡搂乔勿因晨素舟酿急漱控躲柏端殉屡皱睫挨侥磷呻锯州械荆顺斌怎勘饲濒呀啥或押鸭齐章娇梢邵阉涕颂瞳莎踏歧咋蹭菌咯放煞照脓女吻财球蓬靛柔茄钩阑滚封圭嚎此疟谱