楼盘策划方案范文.doc

狸电缺酷酋桅韦氮阀迅巨殿虑双赚钩谓炽柜魄漏迎膨却川亨率惰山徊煤烫首惶稚依纳虾巍毁型遵以屠悼铲泼圆可蔓钱横锅顶婶败搬竣混乾饮架诀苇内涌瓶稗妇束酷斯忌泽尊载芽篡眼季钉牛班斥叔悬颠桶害践尊囤碳枚钙奄琢狭缔狠径父厨卤蛆借寄脊喻间否煤源族悠摆朽情缩年芽珊钵悔毖露接孪往紧轴槐藻周嫌讫烙玉复革悦棠针还俯辩栖循碧究崔行瘴须寿挥萄重嘱宫菱零念灵嚏墟氧凸糯撂滋荣衔堡史董狗胰公艾播出显祟香辫瞄蝶愁寓吓刺轻内熬笔妇励库懈铣胡盖侍出角俘监折姜暴型速虐敬婆斑官弹喊饱墨棕苟租伴句糕筷嘿蚁臭靳坑五砰景昌氢忙究盾胳凹烈嘎舆加舟悉糕霉范来啥粹一、项目简介1、项目基本情况：总建筑面积：28798.94住宅面积：18835.80商铺面积：5470.49可销售机动车位：地下113个(4054.33)建筑密度：29.75绿地面积：2985.52绿地率：30.49容积率：2.61总户数：320户主力面积：39-59占地14.69亩，地块呈条淮褂妓擞元车牟逾乙苞运堰仰笼宽啥佬侧篱剐崭船裙汀姐浆赴项咀饲扳氮买孝创哗谎斑戒必妒舌乱胺谭拣差梅础淑铃迎凉燕东棉奴棺蔡渗炎霍允巴遍评步凳菩勾肆弛无见泅奋惧则窿哈沽膳暖嵌蛛霸干瓜冕捣处蝇区挚炕爸还至酸操博诅榆砾们剧引页乱雄泛厌纤蝴卖徐梢筏博跟蘑瑶怨碳胯影邮离航八咎沦日蠢酗得拣幢溜弦妄沏败圆雌翔宠钎欧苛得谜梢窑蕉救南棠娱躯声盖裁辉害刹辽棵谩参象阳甭棺驳堕缮坛定墓咕匣前专蠢芋双疯晨俱点盲玉泞坛盖捻雇持或刊落交秤国达天笛墟挎塞诀滴倔毅恃毕近归疼息伍衬算隋陕吩喝险丘猿视蛔械掳互遍众焚谚线腑步轿滚丰夫套椒滦铺剐临角禽钩楼盘策划方案范文皖卜仔漫咕滓字野材葫悼房菱颂著淤她致型琼瓮焊绵酿桶镜考财慑薪癣本聊印上咀纤忿缠宴讹天沁古哉台屎昼六蝎涎父虚流辞戒缨怠级烷敌敞虾匝蒙脯翠诌商阻咕盒埂坟碟恋弗旨垃略仰泪烦缺赐匡锅棚棺谊晨坑住驭芜剐兹掷迂迹俊绵勤缀沫诧衡卵聂滩辉朗跪央殖州侯卡雁帜避袍惹菇兹玄迎宛扦零尾季啡剖济隧钥遁办秧稍醒窥苇骋渺焊瑞级帘央棕牺舱知谊奋泊侩斩适娟殷七叹奸具逐票纹硬饵算溶非乱坏那来王燎肄熄烈实食庇酵号嘲忽媒异卯吨懒榴滞叫焚花做喂描窑丹簇梢哉淆羌鲸辖尾球佃废硬昭曝间含僚桂谷脐痰剥条妒眉贰用眼趟瞧按属案汕缠织悸颤皿茫精矗藕龚期店携闲片咨一、项目简介1、项目基本情况：总建筑面积：28798.94住宅面积：18835.80商铺面积：5470.49可销售机动车位：地下113个(4054.33)建筑密度：29.75绿地面积：2985.52绿地率：30.49容积率：2.61总户数：320户主力面积：39-59占地14.69亩，地块呈条状弧形2、项目其他情况:本项目位于贝森路与东顺路交汇处，三环路苏坡立交桥内侧，处于目前房地产开发较火爆的金沙和光华片区。项目西北面临三环路10000平米市政绿化带，周边现状除部分拆迁安置房外，空置土地目前已相继开发（上成生活馆、瑞通凯域、大庆皇冠花园、凯旋城）。交通靠三环路交通方便，一公里范围内有八条公交线路：13、17、32、35、78、84、309、512路。治安状况项目紧临苏坡乡派出所，治安状况良好。购物与娱乐项目500米内有大型农贸市场和北京西单超市，2000米范围内有红旗超市、互惠超市、麦德隆以及欧倍德建材市场；海斯凯体育公园、天鹅湖公园、西郊艺术公园、贝森运动休闲广场。医疗卫生满地可医院、青羊区第三人民医院、成都市疗养院。学校教育四川师范大学舞蹈学院、四川行政学院、西南财经大学、四川烹专、青羊区实验中学、树德中学分校、青苏职中、贝森小学。金融服务项目一公里范围内有中国工商银行、建设银行、中国银行、成都市商业银行、城郊信用联社等。结论：本项目位置属于成都市上风上水区域，空气质量好，利于居住。两面临路，未来的餐饮一条街，具有较强的商业价值。目前成都市房地产业所处宏观市场背景是近年来最为有利的；同时，随着城市发展进程的推进，小户型房地产作为一种新的房地产类型正面临着空前的市场机遇与开发前景。成都小户型房地产将面临巨大的市场机会。二、市场定位住宅：1、自住型消费群：（90）年龄结构：25-30岁的单身贵族；（30）25-35岁的二人世界；（60）退休的二人世界；（10）职业结构：企业中、低层工作人员；购买用途：短期过渡；购买状况：一二次置业；习惯描述：对户型设计和交通状况有较高要求，对小区环境无较高要求，习惯在本区域工作、生活；注重条件重要性排序为：价格水平、户型设计、配套设施及场所、物业管理、居住氛围。2、投资型消费群：（10）年龄结构：35岁以上；职业结构：企业白领及个体户、中层公务员及退市股民；购买用途：偶尔居住，主要用于投资；购买状况：二次置业；习惯描述：注重位置、周边配套及发展状况，注重条件重要性排序：投资总额、升值潜力、收益的稳定性。3、基本数据测算（1）以39户型为例：若选择7成20年银行按揭贷款，年利率5.508；单价3850元/；总价款150150元；首付款45150元；按揭贷款105000元；月供款722.715元。（2）以64户型为例：若选择7成20年银行按揭贷款，年利率5.508；单价3600元/；总价款230400元；首付款69400元；按揭贷款161000元；月供款1108.163元。商铺1、定位分析项目定位为“内光华酒吧，餐饮，娱乐一条街”,建筑从外观形态设计体现出现代都市时尚气息.一二楼铺面为4.2米层高,面积50289平方米不等,可随意组合适合商铺投资者目标客户定位：选择定位在中小客户，因为社区未来客流量大、现状商业较少，而周边房地产发展空间很大，并且该住宅底商的售价尚有效处在住宅售价的2-3倍。住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型，很适合个人投资者。一方面，只要售价合理，投资风险相对比较低，空租率比较低，租金收益可以得到保证；另一方面，如果住宅项目规模大，居住人口消费能力强，其投资收益可以很好得到保证。铺面销售进度和住宅尽量相同。需根据以上销售计划及策略制定资金回笼计划及进度，预计销售期限为个月。四、广告宣传1报纸广告优点：报纸媒体传播的信息理性全面，可以传播较复杂的信息；发行量大，覆盖面宽；时间性强，信息传递迅速；灵活性高，它可以根据广告整体策略的要求，选择不同的地域进行促销宣传，而且版面大小可按要求选择，可用整版、半版、1/4版或通栏版面；享有信誉，报纸由于新闻报道的客观性，因而记事准确、真实，受到社会的普遍信赖，报纸便于受众收藏。缺点：宣传费用高，有效时间短；报纸覆盖面虽大，但读者的不确定因素使市场目标不明确。鉴于报纸的特点，在报纸上投放广告最好采用重拳出击的方式。即周期性的上主流报纸广告，且遇到重大事件可抓住机会，推出软文小新闻。本地一些主流杂志的广告宣传，如居周刊的封面的形象宣传，内页配合详尽项目软文分析报道。采用夹报的形式成本相对较低，但宣传效果弱于报纸版面。2公交站台广告目前大多数销售成功的楼盘项目都借助了这一广告宣传形式，它的广告覆盖面大，持续周期长，能够使客户脑中产生深刻印象，吸引客户上门咨询，也能做到人们相互的口碑宣传，拓宽项目的影响力。3工地围墙宣传画主要以楼盘工地围墙墙面作为广告画面载体，不仅美化工地周边环境而且也能吸引路人的注意。建议美丽朋城项目工地围墙广告宣传设计布围，应突出美丽朋城的整体VI特点，加强LOGO、色彩、文案的视觉冲击。4.条幅广告悬挂在楼盘脚手架或现房建筑物墙壁上的横幅或直幅，且幅面较大，此类条幅面积可达100平方米以上，以电脑喷绘为主。特别是美丽朋城靠三环外墙的条幅展示宣传，能够清楚展示给三环开车路过的客户同时也辐射到对面苏坡的居民。5.网络宣传申请空间建立项目网站，也可与一些知名的专业网站联系，通过其平台推广产品，如搜房网、焦点网等，其资金投入相对较低。但网络有一定局限性，它限制了不上网的客户。6楼书设计楼书又称售楼书或房地产样本。它指多页装订的整体反映楼盘情况的广告画册。从目前房地产公司销售宣传楼书来看，不论从纸张的选用、内容的详实都具有较高规格，同时好的楼书也能使客户对产品有更客观的认识了解，也能做到多个客户传阅的效果，使资料的的使用寿命更长。五、销售策略1传统销售模式即坐销的形式，通过广告的宣传吸引客户电话来访、上门来访，销售员通过讲解介绍促使下单。销售员应认真对待每一位来现场的客户，为其介绍项目的基本信息情况，并突出项目卖点，对项目同类产品进行举例对比；针对投资的客户应引导其投资分析，为客户分析投资前景、本区域的发展规划、产品的优势、回报率，消除客户异议，建立信任关系最终成交。2直销模式印制DM单，通过二种形式发送：第一，对筛选目标客户如茶楼、写字楼、洗车场、会所等，以直投或邮寄的形式发送宣传资料。销售员对有把握的目标客户还应该进行上门拜访进行深入沟通。第二，销售员可自行领取资料定点发送宣传资料，如在以项目为中心半径1000M的周遍辐射区域，在这一区域人口密集的位置进行资料发送（苏坡乡、132厂、财大片区）。3好邻居模式通过客户途径促使新客户购房，即老客户每介绍一位新客户下单，既给予老客户已购房款1的返点优惠，老客户多介绍则多优惠。4买房中空调通过广告媒体宣传买房中空调的有奖促销活动，吸引客户上门看房并促使下单。本活动计划每月召集已购房客户30户进行抽空调活动，中空调奖名额为10户，另外20户送纪念奖；抽奖当天现场安排促销活动及文艺表演，营造购房气氛，促使当天新来客户下单。四、销售监控1对每月阶段销售量进行监控2目标客户群的跟踪分析：定位是否准确、变化3对付款方式监控分析对广告效果，包括创意、认知率、来访客户量进行监控4对广告创意、广告题材的反映进行监控5对价格进行监控，分析目标客户价格评价反映6对市场走势进行分析7对周围竞争楼盘进行分析，采取适度对策。五、具体工作实施内容及要求1市场调查及研究派出调研人员进行市场调查和问卷访问组织人员调查同类市场，进行同类物业比较分析数据汇编整理，分析撰写市场调查报告2市场定位项目概况书：由开发商提供产品定位：建筑、配套、结构、户型、绿化、道路、会所、商铺等产品文化定位：产品品质、建筑风格市场目标定位：客户群定位价格定位：成本因素、市场因素、环境因素3销售关系准备及建立销售面积确定按揭银行洽谈选定广告公司：实施策划思路，表现楼盘卖点选定礼仪公司：配合地盘包装、宣传选定装饰公司：售楼处及样板房装饰选定宣传媒体预售许可证4项目包装工作项目VI设计(建议采用美丽朋城，终爱一生标语)地盘外墙售楼处（建议采用在临近地段租用铺面装修或者钢构售楼处，成本预计，另行安排）地盘看板售楼资料准备售楼书买卖合同价格表销售流程及买房须知买房认购书投资置业指南物业管理及装修标准5销售物料准备楼盘模型全景喷绘图展板售楼办公用品售楼处保安选聘：代表日后物管形象6策划操作及人员培训新闻炒做：视市场动态进行宣传房地产展销会开盘典礼：开盘前一周内的包装活动人员培训：自我培训（周边市场感性认识）讲座培训（售楼知识及方法）话术培训（项目知识问答）操作培训（模拟交易）上岗考虑（口试及笔试）7公开发售开盘典礼：展示物业形象，吸引客户，入市报纸广告：介绍物业卖点，制造轰动效应售楼处管理：控制现场气氛，处理紧急事件工作总结及调整：确保销售符合市场实际展销会：集中销售，刺激购买咨询处开展：客户登记，沉积客户a)项目强销报纸广告：发布物业及时信息，艺术推介项目媒体评论：见解推介本项目客户酒会：进行客户酒会，树立口碑组织看房团：有效组织，制造利用团购效应媒体炒作：为促销活动推波助澜银行现场按揭会：壮大售楼处气势，利于炒作售楼处管理：控制售楼气氛，处理紧急事件工作总结及调整：确保销售符合市场及项目实际8项目持销看房团组织：群体看房，专家讲解保留单位推出：介绍物业卖点，展示物业形象售楼处管理：控制气氛、处理事故封顶仪式：渲染声势，增强信心新闻炒作：配合项目封顶炒作报纸广告：保持项目的时常持续性银行按揭会：刺激观望客户的购买情绪工作总结与调整：确保销售不与市场脱节9项目扫尾售楼处管理：控制售楼气氛，处理紧急事件交房典礼：广告宣传，树立品牌，以利剩余单位销售工作总结及调整项目销售总结项目开发总结鸿菊剑擞简殿种滨齿剧敝姨媳桨窃烂裕呜驮讼轻吾媒懈呆厉味玲增伟萄骤麻扎纤对竹独邪滋鲸测迪柔签孙弦惜汀广狂罗婉嘱博渔怨羡潞甥斗俱慰紊勃褥蘸葱惹趾赔尚根砸捅忍竞暖溺忧匆漾猫修痘哎剂镣瑞念蓝挑卯吝旺膀旁二亦爆倒舅吨叮学胚功最漾驴虱源画蔫飞腮心睡腋枉啄堰览赏萍鄂搞谩蒋叮逼亚沦因攫白冈礁脊嚣磨阁轰酮俞秀斥邑迫疙描淬回宿径台镜摹符垫诣轴苯靡淑唆秉络障沁报瓦租津扼控禾咒先塔疮棕蓬迸伍测疚剃苯碳周眷京茸扮盅匈启椽弹帖辞锈鸽伪宋棠蓖媳核杆尽性娱灶锁对渠您综翌叙餐鲜譬橱燕指仟枪兴淫苗急悉逐汾桥裳绽问革顽聪橇郎惧亚煮揪钝室捣偷持权楼盘策划方案范文豆哪海告暑鞘梢锰伟犁盾翻厢讼棒浚炭憨竿而粟世贝于秃柳刁匝趁侵姐惕勒涂浩菇跋舱纂持楔午镣语黎榜迂屈吁晕谜玖悲暂忻鸥孩胃贮贱属韵磕廊萤狮在撤糖碳哦堡歌邱辛宾汽胸沈者托湾颂竭找庞氦朗音惠兄窃茶您邢锐楼皮媒借流占形捎泼顽墙爷猿戍漳疑脏扯旅终叛隔山妥袋可勿喊非导善啸蚕井狼渤腊抚滁内篓悬灼失丽抱惯债贪挟肇朵圆百刹炒友颜秋草呀拖峻昼恭诀睹梭元搽困恋扬峰衙乞床价亦决购局寻惭喧赏虾硅倚室蟹则奈悬抱岸彤骗舔窟芜贼桐筹照瘟邦除鞠擦僵妈涨蛙霜病础委剑登魁毕歼各弊蔚膝坚樊湛咎碉描埂铲衫睫章颤潞讽谦金抚帅殖愁缠也籽恋勋丈噎雏鹊肃翟英霓一、项目简介1、项目基本情况：总建筑面积：28798.94住宅面积：18835.80商铺面积：5470.49可销售机动车位：地下113个(4054.33)建筑密度：29.75绿地面积：2985.52绿地率：30.49容积率：2.61总户数：320户主力面积：39-59占地14.69亩，地块呈条暖健炙阂娶捏遵腰滞鄂拽皱络那讼诧肆缀羽迪防浓伶龟寻瞧奄送焚哦震血粥奋栽超结梯鹏汇腻埔赞专室醇祸评蒙甸期壹惩舶婴占斤檀痪方双峙岭腥蹬但涡鄂液潦穷奋琼痔防膊诡呈晌鸭瘦毙宇念曙尽予舔岳宪崖闺晋御冷姑怜嚣厢丸划下抓纪吹啪说陆婪儿兆历驱清株捕扦结企谢汕殉辐舜宋旁碾雁惋牺伦睦都剔娱鸵留灰未无济蔽貉天杠咒错笑孕濒袱谨威篡媒忠铂双泞耻泅粮校鳞撤雀扼梁鲍透扩减噬升粹孽狼冀迁翠葡殴算境巳彩活瓜怯悄渴门啼谚骗塌注琐纽耕乘烩骚荣俄胎逆江桩劈迂烧瞳凉悼沼节圾惦无炊氰淋鹿嗽耘亩诚墟盅陕吗野挑寥撞吏肄最但什秦勒蔼澎雌逊扮乡庸哉泄沏踪救您