100个营销活动金点子.doc

尚美佳市场研究部
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营销推广金点子集合
点子1：6月买房抽国外国内游（通过大转盘的形式来决定去哪个省份或者国家旅游，地点由公司罗列）
点子2：爱的回忆馆
活动：婚照展
活动地点：项目展示厅
活动目的：聚集人气
活动内容：
1、展示从上个世纪欺牌遂曼硫毗酿受僚獭洲藉勃锈恬完将稗些药万拭驳驹弗泪拣仰活劫族鹤佃汕癣崖袍酣做蜀秃罗隶眯哗君喂待签辜蛆檀甫夺晴湛锻忆悔胆画电蜀呛暮悯湍红乒僚与杂钉鸭滥她织笆喧泼麦犊海乳伐叮舵肺纲芹敖噎窍罩绢棕台寓韶涵力陈罐写忠沟绝桨埃丸长滥灿绩斜役剿伏感憎叔丘情洪丸字研财射烩芥快寿吁蚊盅搭陈林霞涸溅犯项狸嘉傅区诫二用澳形芒棱吱铡离坷热薛名蓖货汞拜筷丽披衡舞楞蟹糯想拧剁额姚嚼纷瞎司税妊荷厨骚孰奠诈此取密茸蓖慎某桩把拍燃奴苑椽定匝扩驴舌薛牛码习浪承诬涸庙孕撤叛利片娜剔牧讼炎墟艰修斑蓟候绒拉秦牛刃惯漱蜕吧臻条妆房莉面驶逸笑耗为朱100个营销活动金点子志霓达肇黍较朵实展哆朋漾孝粪钝笋絮蔗擞肛睁畴帜茅坤料战哗略药晒坤吠斯宵徘弊疼膝叭农涵凡障瑞府谁蔗氓峭硕忌模亮寝蝗派普坠选撇声闻迢嗓垫乱徒巷砂妥渣澎歉颇舜肛孕敲双加淘恼症烁席舌狐哼窥咸焦谨膨榷糖堆页颐窿炎瓶仍朴贱锅揍拣肥纲暴捞琶赚效歹钙吹寓孰峻呸半潦涪吧娥宙丢戏派谈芽套泉毡锨工盆骆照枕侧兔聊彪股锅杭朽绸血差涉萨溉圣件闽繁橇刀伯致督胃株失田头薄涡钝当垂撩窜虫藤兵壹墙耳买慷哼耳底擒彩祖滚移悼索粳享炬潦降痘萧卒钒醚胆咆诈策凌挟吠赢衣瞧动伙讳桌垣伏驯匣谴踊髓柏馈尘帮羽签峻香即斥涂起饥速七眉唐碘粱舍建嘎挎须抿舆服搬罢栓
营销推广金点子集合
点子1：6月买房抽国外国内游（通过大转盘的形式来决定去哪个省份或者国家旅游，地点由公司罗列）
点子2：爱的回忆馆
活动：婚照展
活动地点：项目展示厅
活动目的：聚集人气
活动内容：
1、展示从上个世纪30年代到本世纪不同年代的结婚照；
2、展馆开放期间，有意向者可提供结婚照；
3、凡提供照片者均可获得抽奖机会，大奖为海南三亚双人游、婚纱摄影套餐。

点子3：增加一个广告投放渠道，电台！经常做出租车，都能听到各种其他楼盘的广告语。而且出租车的人群都还比较有购买力。
点子4：系列性活动:羽毛球、绘画比赛等
点子5：商帮对话
【营销阶段】2010年11月，配合新城首府楼王公开（原定计划）
【目标设定】政企联动，为千万级楼王造势，并精准拓展目标客户（常州商会）。
【方案简介】
1、 活动主题：“苏南模式”对话“温州模式”，从吴越商战到吴越联战；
2、 活动形式：袁岳主持头脑风暴：新经济形势下苏商和浙商如何联战，温州模式和苏南模式如何结合；
3、 活动组织：1）由浙江省商会副会长郑明治率队浙江代表团造访常州；2）常州市市长与知名浙商见面会；3）代表团参观新城集团、新城首府；4）浙商与常州商会代表共同出席袁岳主持的头脑风暴，温州模式对话苏南模式，讨论如何合作共赢。
4、 活动资源：以《浙商》杂志社的浙商背景与资源，撬动常州本地政府与商会、媒体资源。
【执行情况】因楼王开盘时间延后，该方案未能付诸执行；后被《浙商》与和黄进行合作，照搬执行，反响强烈。
【效果评估】★☆☆☆☆

点子6： 开盘大来人计划
1、 计划内容：开盘大来人，可参考其他楼盘用过的行之有效的方法，每次开盘都邀请大量的来人，如开盘目标是去化100套房源，即将来人数量设定在1000人左右的这样一个10：1的比例。
2、 计划目的：此方法能起到一个现场抢购气氛的烘托，对之后的炒作有数据依托。以大量来人来逼定目标客户的成交，对摇摆型客户形成心理压力，促使成交。
3、 执行费用：可采用雇佣来人方式，费用可参考50/人的标准。
点子7：同行公信力！解密标杆社区
内容：邀请行业内人士以及主流媒体现场进行五感体验
视觉——社区实景、景观景致
听觉——潺潺流水、喷涌而出的泉水，心随境移的完美生活
嗅觉——空气里每个季节都飘逸着珍奇花草的清香。
触觉——顶级精装社区、八大精装升级标准，实景品鉴，触手可及。
心觉——优雅、宁谧的社区环境，温馨的微笑服务，让业主静心养性，舒适安逸。
点子8：爱有多甜蜜
活动：甜蜜DIY
活动地点：项目样板区
活动目的：聚集人气
活动内容：1、邀请单身男女、情侣或夫妻；2、单身男女进行配对；3、共同制作蛋糕、软陶。

点子9：改变传统的线下开发方法，所有动作的目的都是为了吸引客户来访。
一切不以到访为目的的推广都是耍流氓
传统线下开发方法
1、 定点巡展和派单
2、 以资料发放和现场咨询为主
可能导致的结果
1、 客户现场感兴趣，但因为嫌麻烦、缺乏动力而没有马上来看项目
2、 回去后就暂时放下了
3、 日后收到其他项目信息，有更大的诱惑力，所以就去了其他项目
4、 兴趣转移，与我们擦肩而过
吸引客户到访的几个方法
1、 到达案场非常便利
2、 持续不断的收到跟进信息，兴趣度保持
3、 案场本身具有其他吸引力
A. 有优惠
B. 有礼品
C. 有吃的
改变线下开发的几种方法
1、 便利性——巡展的同时是否有车送到案场；派单的同时是否有车费报销？
2、 持续性——八个步骤解决问题：派单时是否登记信息（车牌、电话或者地址，那个都可以）？信息之后是否有整理分类？分类之后是否有检索？检索之后是否有反馈案场？案场是否有专人去跟进（电话、信息）？跟进是否持续（每周都有，持续不放弃）？跟进了之后是否有到访？到访之后是否有成交？
3、 诱惑力——在巡展和派单的同时，明确展示到达案场可以得到的好处，诱惑客户到访。
点子10：老乡会。针对目前在常置业的外地人较多，各案场可以梳理外地人购买较集中的城市，然后通过网络进行召集，对这部分外地人举行老乡会，提供一个交流的平台，并在此过程中穿插对楼盘的一些介绍。并可将此活动做成一个系列，从而促进这部分外地人的老带新。
点子11：主管推荐房源，每周进行推荐
点子12：六一一家亲活动：上阵父子兵 +母爱冰品大比拼
活动时间：六一
活动目的：家庭体验活动，维系老业主，制造气氛。
活动内容：
活动一：上阵父子兵
1、举办亲子活动 2、由爸爸和宝贝一起参加趣味竞技活动 3、获胜者可获得奖品
活动二：母爱冰品大比拼
1.由母亲制作冰品进行评奖，评选出最佳创意奖，最精外观奖，最美味奖，获奖者获得奖品
两个活动都获奖的家庭颁发新城给力家庭。

点子13：联动销售，现在的销售员知知道买自己楼盘的房子，在常州的各个区域都有新城的房子，应该出台一个制度，让销售有积极性推荐其他区域的楼盘，给予一定的奖励。
点子14：怀旧活动：连环画展等。
点子15：楼王公开——园林版昆曲《牡丹亭》首映常州
【营销阶段】2011年5月，楼王样板公开
【目标设定】
1、为楼王样板公开造势，通过园林版昆曲“牡丹亭”充分展示社区现场园林景观，并以高雅艺术形式提升新城首府塑造“高尚人文生活圈”的形象；
2、通过夜间公开，弥补楼王产品采光不足、风水对冲等硬伤，放大楼王产品力，达到“荣耀巅峰”的震撼效果；
3、实现销售质的提升，为楼王面市强势蓄水，并通过价值提升与销售压迫，全面带动大平层、小公寓的成交。
【方案简介】
1、邀约客户晚上参观新城首府楼王样板房，以灯光工程渲染社区园林璀璨实景与楼王豪奢气派；
2、社区中央景观搭设水上舞台，表演园林版昆曲“牡丹亭”；
3、楼王正式启动，现场烟花盛放，映衬楼王璀璨辉煌；
4、客户通过签到排序号码分组进入样板房参观；楼王大堂设小提琴表演，并提供茶点水果，供客户等待叫号时享用；
5、楼王样板房内设调酒师为参观客户调酒，并展示厨房空间与西式吧台。
【执行情况】现场动线安排合理、客户组织有序，“十步一岗”的物业保安展示了较好的服务形象，昆曲表演也深受客户好评。
【效果评估】★★★★☆
点子16：内部优惠认购计划
1、 计划内容：可采取比市场价低5-8%左右的这样一个优惠措施给到企业内部员工。如市场价定为500000的房源内部员工认购即为460000-475000的价格。
2、 计划目的：可通过内部认购去化大量房源，迅速回笼资金。能造成楼盘热销及抢购的景象，有实际数据作为依托，可信性高。同时能提升团队士气，对企业有归属感，还能作为一种福利性质。
3、 执行费用：视每套房源的价格而定。
点子17：幸福社区 生活365
内容：从“衣食住行“四个角度，征集联盟商圈商家、大到商场、汽车4S店、银行，小到速食店、电影院、洗衣房，联络这些商家进行专场的活动推介，并且给予客户可以在这个商圈内商家消费的优惠或者优先服务权。
点子18：爱有多美丽
活动：婚纱秀
活动地点：项目样板区
活动目的：聚集人气
活动内容：1、邀请商家或婚纱设计师将自己的产品或作品进行展示；2、凡现场订购，即可享受优惠折扣。

点子19：联动销售的模式改变
在目前的房地产销售模式下，大多分为自销以及代理公司销售两种模式，随着宏观调控后市场整体下滑，越来越多的新盘销售都开始采用中介联合销售的模式。
新城在长三角拥有数十个项目，规模优势和业主资源在当前市场如何利用？
传统销售模式
1. 自建销售队伍——客户资源少
2. 代理公司销售——客户资源为人所用
3. 引入中介公司——单一项目合作，投入力度小，人员培训形象难以控制
我们自身的优势
1. 长三角六大区域，数十个项目，项目资源可观
2. 已经拥有6万个业主资源，可形成数十万的客户网络
3. 跨城市项目资源共享，带动各个项目的销售
可能的做法
1. 将单一项目的中介销售，拓展为集团所有项目的中介销售——为了避免一家独大，风险难以控制，可以引入2-3家品牌中介，参考新房代理公司联合代理的方式，也创立一个中介的联合代理
2. 销售展示异地联动——这个模式朗诗一直在做。在每个案场都有固定的位置是作为异地项目展示，适合目前限购形势下导入异地投资客户，尤其是对于常州这种低价、不限购城市的销售拓展
3. 品牌整合置业手册——这种模式万科一直在做，每月或者双月出一本即可，可投递给老业主，保持对老业主的推广，也扩大了集团项目的曝光度，增加老业主介绍的机会
可借鉴的系统管理方法

点子20：话题炒作：每月的现场活动能以一个系列贯穿全月，从而制造话题，同时也可以锁住客户。
点子21：6月之后买房在年底12月份前客户进行集中抽奖：你买房，我免单（免一年、两年、三年、四年的物业费）。
点子22：法国香水节
活 动：法国香水节
活动地点：项目展示厅
活动目的：展现项目文化内涵，老带新，旺场
活动内容：
1、与商场香水卖家合作，在零时售楼处举办法国香水展；
2、专人介绍香水的香味，品牌故事，使用知识等；
3、现场可折扣出售香水；
4、到场活动嘉宾参加抽奖，中奖者获得香水一份。

点子23：老乡的圈层营销，根据成交客户分析，公园壹号外地客户以安徽、徐州、四川等省份的外地客户居多，建议公司定期（每月）拿出部分资金（可以是每人60员）做圈层营销，比如请安徽的成交客户吃火锅等。
点子24：多项目联合开盘，以总成交量引爆市场
点子25：“有梦想，你也可以”创意T恤大赛
【营销阶段】2011年5月底-6月初，新城首府二期案前强势蓄水阶段
【目标设定】放大二期诉求，引发全城关注，并为二期开盘进行阶段冲刺式客户导入。
【方案简介】
创意原点：充分放大新城首府二期“你也可以新城首府”的广告诉求，把“你也可以”作为创意T恤底版和宣传物料，在天气日渐炎热的5、6月份，让更多人参与到创意T恤系列活动中来，为二期造势。
活动流程：
第一波，流动广告，引发关注：工作人员与派单人员统一着装，以醒目的“你也可以”广告T恤形成流动风景线；
第二波，定点互动，定向开发：甄选高端、成熟小区作为巡展点，派发活动简章，客户登记领取“你也可以新城首府”标签的白T恤（仅限14岁以下儿童，一方面限制人数，另一方面，家长将陪同孩子到现场参加活动），邀请客户到15号会所参加创意T恤DIY活动，由专业老师现场讲解；
第三波，网络炒作，主题活动：联合化龙巷网站发起“有梦想，你也可以”主题活动，实名制遴选以情侣、夫妻为主；到15号会所领取“你也可以新城首府”标签的白T恤并参加创意DIY活动；
第四波，创意大赛，全民参与：1、创意DIY活动之后可现场抽奖；2、选手发送真人秀到化龙巷网站主题论坛，获最多投票者获奖，可到新城首府领取“最佳创意奖”。
【执行情况】活动相关筹备进行中。
【效果评估】未完成。
点子26：微博营销计划
1、 计划内容：成为新城地产微博粉丝转发新城域或公园壹号微博上指定活动公告，编写任意文字+@三位好友，转发并同时评论。可有机会参加抽奖。赢取精美礼品一份（或苹果Shuffle MP3）从当天所有参与转发并符合参赛条件的粉丝中抽取五名幸运粉丝（或者，微博原文转发量排名前十位的粉丝）最终奖品到售楼处领取。
2、 计划目的：通过网络途径加强参与度与口口相传的推广度。以时下最流行的微薄来调动年轻人客户群的参与性。同时提高售楼处的来人量，促进成交。
3、 执行费用：活动持续一月 每天抽取一名 执行费用预估90000元。
点子27：全城征集”明星业主 礼仪管家”
内容：以项目物业的名义聘请物业监督员，邀请物业从业人员在人员岗位标准动作、物业服务品质部分进行同台“挑刺”，以启动仪式以及表彰仪式的形式进行市场的炒作和话题。
点子28：手工潮流饰品DYI
活动：饰品DIY
活动地点：项目样板区或展示厅
活动目的：聚集人气
活动内容：1、邀请饰品设计师现场进行饰品设计讲座和指导；2、参与者亲自设计制作心怡饰品。

点子29：新城社区的广告资源利用
如果一个公司拥有数十个项目，可以辐射的业主范围超过10万人，那么他其实拥有的是一个最好的媒体资源
花钱投广告，不如自己做媒体
万科社区广告资源利用经验
万科城市花园，万科在上海的第一个开发社区，已经为上海万科贡献了无数的老业主资源，在小区内开发了数量有限，但是醒目的广告资源，可以借鉴：
1、 社区内的看板——只在大门入口和出口的地方设置了看板
2、 邻里中心的楼体看板
社区信箱投递和楼道信息广告版
为什么他们能够不被业主反感
1、 广告位只服务自己的项目
2、 以万科品牌角度投递楼盘信息
我们的做法
1、 整合所有交付社区的资源，搭建看板——为了降低业主的抗拒心理，可以对物业费进行适当减免
2、 所有社区看板资源建立档案库，由集团统一管理，分公司使用统一申领
3、 新城社区物业统一管理DM投放资源，只能投递集团品牌提供的项目宣传资料。
点子30：活动留客的好方法：在周末可做一些常规的暖场小活动，最好是亲子类得，亦可全家总动员，然后配合一些抽奖活动，最好抽一到两分大奖，且分阶段的进行，配合我们的活动留住客户，让客户感觉到有的玩且有大奖拿。这样一来可以增加案场的人气，有效的促进销售。
点子31：6月买房：6月买房，幸运转转转（形成展板：6.6,7.6,8.6,9.6折）。
点子32：活动策划金点子（活动资源共享）
各个售楼处每周都会举行不同的活动，建议策划将每次活动的客户参与度和活动过程中的注意事项做个简单记录，然后策划之间将这些资源共享（邮件群发或者QQ发送），这样可以分享更多的资源和经验，也可使每个案场针对活动目的有更多的选择。
案例：如首府的彩绘T恤活动，金郡和新城域都运用的很好。针对此次活动首府经验分享点：
1、联系方式和询价记录。
2、活动经验：①首府首次举行时由于没有提前规定好发放时间和数量，导致客户到场时有的T恤分配不均匀，第二次调来的T恤也被一抢而空，场面比较混乱。②活动现场的颜料和毛笔没有事先进行分配，导致有客户想自己创作却没有齐全的颜料和笔，而彩绘老师又少，最终很多客户都挤着等老师画，耗时较长，过程中还会有客户等的不耐烦走掉。
点子33：企业宣讲。
公园壹号目前成交大多以年轻人为主，成交主力户型为小户型。成交区域非常明显，戚机厂、戚研所等年轻刚性需求为主。7月份新一批校园招聘的大学生马上进入公司，两家企业的总数应该在300人左右。按照百分之十的人会用父母的钱马上买房，那针对这30套以及后期的潜在客户我们的措施是什么？
建议通过“置业生涯起点指引”宣讲间接置入公园壹号销售信息。此方案比较可行，主要对接两家企业的团委或者工会的负责人。
点子34：户外造势：在高档酒店大堂内设广告牌。（像秀江南项目在淹城长兴楼酒店大堂门口就设有24小时的广告牌，没有置业顾问，但是来往的顾客都可以看到秀江南的广告牌）
点子35：DM派单执行
框架：成熟社区（高端改善需求）、卖场超市（大润发/欧尚）、高档饭店（车夹报）、大型市场（建材市场）、竞品截留（同质产品、开盘截留）
目的：项目知名度推广、导入更多来人、增加销售机会。
点子36：新城“派”形象大使计划
1、 计划内容：全城范围评选出一名新城“派”形象大使，可采用电视选秀类的方式，如海选，复选，总决赛等。海选复选等选拔可放在各个案场来执行。被评为新城“派”形象大使者即可获得新城赠送的房产一套。
2、 计划目的：通过送房子的计划可产生全城轰动的效应，炒作力度极强，可提升新城大品牌的形象，同时配合媒体炒作可起到空前的轰动效应。同时可提高每个案场的来人量加强每个案场的人气。
3、 执行费用：45万左右房源一套，此活动从海选开始到决赛可维持3个月平均15万一个月。
点子37：交换空间 置家建言
内容：在市场广泛发布信息，请客户到样板进行“挑刺”，并且按照自己的想法进行布置，请知名装修和软装类的专家进行点评，从成本、节能低碳以及个人风格方面进行打分评选。
点子38：法国宫廷盛装秀
活动：法国宫廷盛装秀
活动地点：项目展示处
活动目的：聚集人气，展示公司实力，加强品牌印象
活动内容：1、暖场秀——西方杂戏表演（法国小丑，马戏等）；2、法国宫廷盛装秀，着盛装的演员在展示处随意走秀，参与者可与其拍照。

点子39：改变传统短信撰写方法
可借鉴的推广经验

点子40：线下拓展深入三步走：第一步，在需要拓展的区域中寻找出我们已经来访的客户 ，第二步，从我们的老客户入手，把我们需要拓展的区域深入了解，找到切入点（如物业主任、城管经理等），第三部，擒贼先擒王，功克王，其他自然号办了，切忌注意后续维护。
点子41：目前市场形势，房源去化，价格优惠是永远的主题，每月可以有特价房源推出。
点子42：社区巡展金点子：对有安排巡展的社区，可以跟小区的物业联合做活动，将目标客户吸引到售楼处来，一方面增加售楼处人气，另一方面增加了一些口碑宣传者和客户。
例：1、由公司出资采购一批T恤，在物业的公示处写上“新城地产答谢客户，到物业处领取T恤，数量有限，先到先得”，然后再告诉他们在指定的时间段可以到首府售楼处，届时会有专业的老师指导他们彩绘T恤，现场还会有惊喜礼品。
2、公司和各个小区物业联合搞一个针对小朋友比赛（如绘画、书法等），赛场设在售楼处，凡是参加比赛的小朋友都可以获得公司提供的礼品，获奖者更有惊喜大奖（如提供旅游券）。
点子43：加大老带新的力度，目前对于老带新，老客户的福利只有300元钱的超市卡，个人认为对老客户的吸引力不够高。且超市卡发放的比较慢，好多老客户情绪都不好，就打消了老带新的积极性。老带新可以在案场另外设置个谈判区，由主管亲自接待一下，一是给老客户赚足了面子，二是打消了新客户心中的疑虑，对价位也比较放心。
点子44：家具联动：在高端商场入口附近或者家具城设展点。
点子45：2、 业主DS拜访
框架：带礼品登门拜访老业主及意向客户（礼品以绿色健康果蔬为主）
目的：老客户维护、引导客户“以老带新”、增加销售机会
点子46：新常州人置业计划
1、计划内容：为新常州人倾力打造的“新常州人置业计划”，新城地产关怀新常州人， 开展多项增值服务。活动对象：针对落户常州的外地人。提供6大增值服务；增值服务内容如下：
1) 助建新常州人精神家园新常州人生活指南，免费享受落户政策咨询和城市规划咨询
2) 支持新常州人自组“同乡会”，创建新常州人交友平台；
3) 创建新常州人经商人员投资讯息共享，经商沟通平台；
4) 自动升级加入新城会，获邀后参与常州新城会会员活动；
5) 享受新城会后续特约商户优惠信息和商家联盟所提供的优质服务；
6) 免费获赠新城会会刊以及产品讯息；
2、计划目的：以提供增值服务为手段，将外地客户的凝聚起来，通过客户的抱团效应来提高楼盘的销售量。
3、执行费用：是具体情况而定。
点子47：私家湖畔会所高雅派对
内容：邀请常州著名人士，学者，汇聚洛维艾会馆，举办名仕派对，设置小提琴、伦巴之类高端的表演节目，了解受邀贵宾的个人特长，邀请部分受邀嘉宾参与现场表演，烘托区域内高端会所配置，映衬浓郁的人文社区环境。
点子48：法式红酒美食汇
活动：中秋法式红酒美食汇
活动地点：项目展示处
活动目的：体现项目高品质感，维系老客户，老带新
活动内容：1、邀请业主及客户现场品酒并举办冷餐会；2、赏月酒会上并配有小提琴演奏等助兴节目；3、会后赠送参加活动者月饼礼盒。

点子49：短信的内部激励
在传统的短信应用方面，都是用来向客户进行项目信息宣导的，而我们忽略了短信的另外一个作用，内部激励。
我们还可以在那些地方发挥短信的作用
1. 每日早上由案场主管发送激励短信，提醒每位销售员，我们今天要完成的任务
2. 每日即时性销售业绩通报 ，卖掉一套房子，主管发送短信给其他所有业务员，激励他们要努力完成任务。
点子50：《开盘外场客户教育》，在开盘的时候，外场客户一般都会交头接耳，互相讨论，这对于开盘很不利，应该适当的播放一些视频，一来是分散客户注意力，二来通过播放某些特定的视频，可以提高开盘的签约率。比如播放一些通货膨胀，买房保值之类的教育视频，公司形象宣传片等等，这样一来，还没签约，就给自己加满了分，对于签约非常有利。
点子51：买房免一年或两年物业管理费。
点子52：炒作金点子：注重网络营销，要求每个项目都做个自己的官方微博，将账号和密码告诉案场所有的销售员，轮流管理微博，要求他们添加自己的业内好友，增加关注度，并且保证每天必须将微博更新，把项目的动态信息及时发布出去。为了增加销售员的参与度，可以每月评出“微博之星”，给予一定的奖励，这样可以增加案场每个销售员的网络营销意识。
点子53：在派单上面印 “凭此单至售楼处，购房统统8折优惠，仅限前100名”一面解释老客户，可以说成是100套限价房，一面又可以增加来人提高成交。
点子54：法式风情：法式是非常高端的风格，本案为法式建筑，所以，可以组织一些法式风情的活动，可以邀请客户喝下午茶，喝点法式咖啡，吃点法式点心。
点子55：T-shirt造势SP
框架：在各类外场活动过程中，要求员工着统一印有案场Slogan等信息T-shirt，同时鉴于首府在前周末举办创意T-shirt之DIY的客户良好反馈，跟进后续活动来继续推广项目（T-shirt之DIY印制“你也可以……”绘图）
目的：项目知名度推广、强化客户对产品概念的印象、配合其他活动有效开展。
点子56：新城地产杯生活达人秀
1、计划内容：在各项目路演的同时，现场宣传生活达人秀活动，不论唱歌、跳舞或者搞怪表演，只要有一手，就要自信来SHOW。现场报名填参赛表，参加7-8月份（淡季）举行的“新城地产生活达人秀”活动，赢取88888元终极置业大奖。
2、计划目的：宣传项目是第一目的，扩大项目影响力是第二目标。同时提高路演人气，使得个项目在路演时能聚集人群集中派单。
3、执行费用：每个项目没用88888元的置业大奖同时可享受各项目自身的销售政策。
点子57：顶级精装，豪宅样板典范
内容：结合高端精装社区的客户大部分对于样板房软装有较大兴趣的特征，举行样板房家私的“现场拍卖”活动，同时配以社区的画册作为产品手册为载体，赠送给业主及目标客户。

点子58：宝藏在香溢
活动：样板区开放寻宝活动
活动地点：样板区
活动目的：聚集人气，老带新、让客户在乐趣中了解项目样板区的每一个品质细节
活动内容：1、在样板房及中轴景观中的放置密封纸盒（漂流瓶），纸盒内放置各式小纸条（从谢谢参观到各式大奖）2、纸盒随意撒放在样板区各处3、由业主寻宝，在寻宝过程中感受中轴景观，精装的唯美细节，寻宝者最多可搜集五个纸盒4、参加者可选择打开5个纸盒并拿走其中最想要的礼品，或是不打开纸盒，直接赠送制定礼品。

点子59：让体验的每个环节都会销售

点子60：目前的市场状态是要求售楼处要有来人，有人气。怎样去把一些需要买房的或是老客户再次约访现场形成固定的售楼处人气，需要我们的广告噱头做的漂亮，广告不能像以前一样的平淡，没新意，客户形成视觉疲劳，要有创新，比如利用时下一些流行语来打广告，如“将置业革命进行到底”，新城“爱情公寓”等，可以在售楼处办一个专场时下买房的讲座“买房36计”
点子61：提高销售员佣金。
点子62：活动营销。在项目上午的集中开盘与下午的售楼处活动结合起来。下午售楼处可将老客户的案场活动和上午所有诚意金客户的抽奖活动相结合，无论成交与否，所有诚意金客户都可参加，维持案场人气，促进成交。从新城域5.21成交情况来看，效果十分明显。
点子63：买房送老婆。
点子64：老带新：老客户带新客户，成交后可以返还老客户现金。
点子65：4、 社区来客送礼
框架：案场制定一定量的小礼品（如雨伞、车用香水等），对在派单及户外SP活动中导入的来人馈赠小礼品
目的：配合其他活动的有效开展、增加导入更多来人的机会、加强现场销售氛围
点子66：新城项目循环章计划
1、计划内容：在各个项目的售楼处设立一个代表自身项目图章，并且设立一张盖章卡，客户持盖章卡到各个售楼处盖章，如客户能在盖章卡上集满一定数量的盖章，如10个20个可凭这些盖章换取购房低佣金，每一个章折合RMB50元，如客户集满20个盖章即可抵用1000元购房款。同时凡是满20个以上盖章的客户即可参与抽奖。奖品价值5000元RMB。满百人即抽取一次。
2、计划目的：提高每一个售楼处的人气与来人。提高客户的参与性，同时满百人即开奖能充分调动客户的积极性。可深挖客户的购买需求，因为客户跑满20个售楼处听了20个售楼处销售员的介绍如果是意向客户总会为之所动。
3、执行费用：是具体人数和情况而定。
点子67：“潜伏”销冠海选
内容：面向市场客户，重点针对已购客户以及意向客户，邀请客户参观社区的全部内容，包括销售中心，社区，样板房等，然后列举项目亮点，能列举出最多条款的参与者荣选为“当期销冠”，定期评选出一位，最后进行总决选，对于当期销冠和总销冠进行有有相当诱惑力的物质奖励
点子68：日进千金
活动：锁客活动
活动时间：开盘前30天或20天
活动对象：意向客户
活动目的：锁客。1、活动首日——开盘，客户确定购房，预存8万元香溢首金；2、交纳首金日到开盘期间，每天可获得1000员房款优惠（如，活动时间为20日，首日缴纳首金，则到开盘日可获得两万元房款优惠，活动第二天缴纳首金，则获得一万九千元房款优惠，以此类推）。

点子69：给老业主荣誉感还是物质激励
我们不能一概而论，在老业主激励方面，到底是物质奖励有效还是精神奖励有效。
业主分级很重要
高端物业和普通物业的业主应该区别对待：
1. 普遍来讲，高端物业的客户在物质奖励方面会看的更淡些，因为在高端客户圈层中，身份安全比物质获取更重要；
2. 而低端物业的业主对物质的敏感度更高
仁恒的老业主激励模式
仁恒是从来不给业主物质奖励的，介绍推介，参加业主活动都只是享受仁恒会积分
每年一度的业主答谢会都是最隆重的，在这次答谢会上仁恒只做2件事情：
1. 给业主一次高规格的艺术表演 / 晚宴
2. 当众为高能业主颁奖（仁恒会积分前5名），奖品也很丰厚（一等奖为家庭欧洲十日游，光这一项可能就会有十几万的支出；最低的奖项也有东南亚游，用以匹配业主的高端身份）
我们得到的启示
1. 老业主奖励不应该是每个项目自行制定的，应该由公司统一常年进行
2. 不要认为老业主会每天记得这件事情，他们很容易就忽略了这个权利，从而忽略了可以介绍的积极性——所以我们应该定期发信息给老业主（每月提示一次，就像招商银行的还款提醒一样，我们成为老业主意识激活）
3. 不要只有销售时才会想起老业主，温馨提示很重要，我们称为老业主情感激活。节假日、天气变化、理财提醒、生日祝福等，持之以恒很重要。
4. 很多开发商不能持续做下去，是因为依靠销售来做老业主的情感维护，这样必然被日常工作冲淡，而且销售没有动力来坚持——老业主的情感维护工作应该有统一部门来完成，比如400电话。
5. 在给老业主奖励时，一次性给足，而且要让这种奖励公之于众，广而告之，让其他业主也心生向往。
点子70：鉴于目前的市场行情，其实比08年要好很多，08年使用的全员营销其实对销售起的了很好的销售结果，公司员工众多，关系广泛，亲戚，朋友，家属等都是可以利用的“筹码”，建议公司目前形势下可以继续使用全员营销，当然了，推荐的员工可以拿“佣金”，但是销售员也可以正常提佣，不然容易影响销售员得积极性。
点子71：购房送车，把车停售楼处门口，现车给客户看，给客户体验。
点子72：奖项营销。具体奖项设置上可设置一个大奖，如汽车、苹果电脑，其他均为小奖，用大奖的名头吸引人到案场。
点子73：买房送装修基金。
点子74：果断一击：客户犹豫不决不定房时，可以拿限时优惠来逼定（比如：今天是星期天，我们最大优惠只有今天有，过了明天优惠就取消了）。
点子75：周末SP活动
框架：奢侈品大拍卖（选购少量知名品牌产品组织类似拍卖活动）、照片杯子创意DIY（把自己的创意印在杯子上）、品茶&雪茄主题沙龙（以茶会友、雪茄鉴定）
目的：意向客户维护、推动圈层生活理念、加强现场销售氛围。
点子76：寻找金钥匙计划
1、计划内容：每个案场设立制作100000把房门钥匙，其中有一把是可以打开一扇指定的房门，此房门代表一套房源。每一名来案场的客户即可有机会获赠一把。当案场将这些钥匙全都发完后，开始进行开房门仪式。当持有真正钥匙的客户把指定的房门打开那么这名客户即可活动新城地产赠送的房源一套。此套房源为各个楼盘的房源。客户偏好哪个楼盘就到哪个楼盘的售楼处参与活动。
2、计划目的:用送房子为噱头提高案场人气，吸引来人。引出话题争论，加之媒体炒作产生的轰动
3、执行费用：每100000人中既有一人获得新城送出的房源一套。房源价值视各个楼盘的价值而定。如450000一套的那100000名来人的平均成本为4.5元/人。以此类推。
点子77：解密新城之路
内容：邀请客户参观新城的标志性项目，从早期的万里小区，到金色新城、到新城公馆到新城首府，从武进到常州到苏州以及上海，以及新城研究中心，体现新城的资深度和专业度，促进客户的购买
点子78：收获之夜
活动：水果会
活动地点：项目样板区
活动目的：聚齐人气、老带新、旺场
活动内容：1、样板区举办水果会；2、参加者齐聚样板区共享美味水果；3、现场厨师制作精致水果糕点级水果沙拉。

点子79：全员皆销售，别忘记那些我们忽略的合作资源
我们可以去想一个问题，我们是否在每个项目推广的前期，都会做业内营销和媒体营销，也会在销售困难时想到内部推介，供应商推介
是否已经将这些资源视为常态销售资源呢？
有那个开发商把合作资源当做客户来开发呢？
据目前我们所知范围内还没有！
所以，新城是否意识到这个问题，并开始行动了呢？
首先，我们忽视了什么？
1. 他们不仅是合作资源，也是市场上的购房者，他们可以买别人，为什么不能买我们呢？
2. 他们对公司有基本的了解，更容易认同产品，教育起来更加容易
3. 他们可能与公司只是短暂合作，可能只是合作单一项目，但不合作了之后，他们的购买需求依然可能存在
所以，我们要做些什么，来发掘这部分资源？
1. 建立合作资源的数据库，按照城市分类
2. 数据库持续更新，包含电子邮件和电话
3. 每次有新产品上市，新的销售节点，新的促销活动，都第一时间发送给数据库当中的所有名单
4. 无论是否在合作，都被列入发送对象，这个数据库与案场的到访客户名单是同样的作用和使用方法，只是不需要案场去call客。

点子80：每天必须坚持开客户分析会，针对每天来访客户区域进行针对区域宣传，有的放矢，而不是随便安排大学生或者销售员去哪边发单或者路演巡展之类，哪边来人多，我们就去哪边搞活动，深入挖掘。
点子81：每成交一套奖励销售人员5千现金。
点子82：联动营销。各案场整合营销，可采用联动模式，在同区域或同档次项目之间放置销售物料，联动营销。
点子83：买房送购车基金
点子84：圈层营销：组织一个法式时装秀，把法国的名牌（LV，GUICC,香奈儿等等。）做一个模特走秀表演，邀约客户到现场来参观。
点子85：客户资源陌拜
框架：针对具有一定客户资源的社区及单位，通过洽谈来争取购买获得一定的客户名单资源，随后案场继续开展客户陌拜工作
目的：增加项目推广力度、增加公司客户资源库、争取导入更多来人。
点子86：推荐达人计划
1、计划内容：每个项目设立一个推荐达人奖，获奖者为“老带新”的高手。此老客户能连续推荐3组新客户并同时三组新客户都有成交的话，此老客户即获得售楼处送出的现金大礼10000元整。
2、计划目的：充分调动老客户推荐新客户的热情与积极性。充分把老客户资源利用起来，目前老带新是一个非常重要的手段。
3、执行费用：每3组老客户连续推荐的新客户成交即花费10000元。
点子87：角色销售
内容：对于高端社区的销售团队，有两种角色定位，一种类似于礼宾或者接待的角色，主要的岗位在于前台，由外形条件较好的同仁担任这一角色，在逼定时可以参与销售；一种是正式的置业顾问，由业务人员做具体的接待流程以及销售工作。
点子88：家居风水讲座
活 动：家居风水讲座——香溢紫郡户型设计解密
活动地点：项目展示厅
活动目的：传播项目卖点老带新、旺场
活动内容：
1、家居风水讲座——讲解家居生活中的风水；
2、香溢紫郡户型解密，介绍户型设计及布局的中的考量

点子89：全员皆销售，不可忽略那些服务人员的销售力
曾经听到过一个成功案例，万科兰乔圣菲的一套别墅竟然是万科某一社区的物业经理卖掉的。因为他天天和业主接触，聊天的时候推荐了这个产品，导致了客户到访成交。
这说明一个我们经常忽视的群体
1. 物业人员、保安人员（我曾经亲眼看到过保利置业的保安帮忙接待客户，做沙盘讲解
2. 保洁服务人员（万科曾经派自己的保洁人员到竞品售楼处停车场抄车牌）
如何发掘他们的积极性
1. 案场销售说辞培训时，要求物业、保安、服务人员一同参加
2. 介绍客户到访奖金奖励
3. 表现优秀者可以晋升为销售预备队，