公寓项目策划方案.doc

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项目的地理位置本项目地块位于XXX市海珠区新滘东路同科韵南路交汇处(近斯巴鲁4S店)，该地块属于XXX市海珠区 村经济联合社，地块性质为农民集体所有。本项目位于众多XX城市主干道交汇处，所处路段时高速公路网密集，西接新光快速、XXX大道南、东晓路至工业大道；东接XXX、华南快速、南部快速、环城高速、琶洲大桥，北通广园路，交通便利，四通八达。新滘南快速路是全线主线双向8车道，设计时速在60公里左右，吸引了不少车流通过。驾车只需约5分钟便可直达天河、黄埔，大约10分钟就能去到番禺。（2） 项目的周边环境得益于政府近年大力投入发展XXX城市快捷路，带旺了新滘南路，使这个地段的商业发展潜力巨大，继已发展成熟的黄石路、XXX大道、黄埔大道等汽车商业大道相比，新滘东路已成为XXX新一条“汽车黄金大道”，聚集了广汽丰田长宁会展店、龙星行奔驰4S店、广骏名车日产4S店（进口车）、高质东南汽车4S店、广骏二手车卖场（一期、二期）、星时达专业汽车养护店等，美轮别克4S店、斯巴鲁4S店等，目前新滘南路已成为集销售、汽配、维修和二手车车市等为一体的汽车服务贸易集聚区，也是华南乃至全国最大型、最规范的二手车交易商圈。对于新滘南路的发展，XXX市规划局计划在南线兴建东风、龙潭两个城市生态公园，重点打造以“万亩果林”为主同时集游憩、高档住宅区、产业为一体的生态公园。2、 项目的具体现状项目地块毗邻XXX琶洲国际会展中心，在海珠区新发展规划中，琶洲国际会展将构筑成面向国际的中心商务区，同时，海珠区未来的城市结构为：以江、涌、围、园的生态格局为基础，以轨道交通为主要发展轴的“东部创业、西部居住”的城区结构。新滘南路正好是海珠区东部与西部连接的交通大动脉，其北面或将发展生态果园和商业住宅区。第二章 项目的市场分析一、项目数据及定位本项目用地面积 m2，容积率 ，总建筑面积 m2，其中高层公寓面积 m2；商场面积 m2；地下停车场建筑面积 m2。配套设施建筑面积为500 m2，项目总投资约 亿元。本项目位于XXX市海珠区 地段，项目规模适中，周边环境优越，适宜引入大型商业中的经营的理念，发挥规划设计的优势，将本项目建成海珠区时尚公寓及大型商业体闲中心。二、项目SWOT分析（一）项目优势与机会分析1、地理位置优势：项目位于海珠区 ，属于海珠区规划中重点发展的“宜居”片区，同时项目周边住宅社区 ，为发展商业提供较好的环境基础。2、经济基础优势：项目周边大型楼盘社区少，整体商品房房价处于海珠区中间水平，体现了周边 ，随着经济的发展，该片区的消费力将更进一步释放。3、市场优势：4、交通优势：（二）项目劣势与风险分析1、项目相对远离海珠区核心商圈，周边商业气氛还不够浓厚，可能会延长项目的培育期；2、从项目周边楼盘价格来看，周边消费力处于海珠区中档水平，这一消费承受力需要对项目前期整体定位进行重点考量，对招商的品类与品牌档次定位要适当造成一定程度的影响；3、目前该项目所处位置，交通不便利，公交配套不完善，将会对项目招商、开业、以及消费者到达带来一定程度的影响。三、目标市场的规划定位1、目标市场的需求分析酒店式公寓提供的是：“公寓式的业态，酒店式的服务。”酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，集住宅、酒店、办公、会所等多种功能于一体，附属设施还可以增加银行、超市等其他项目，是一种综合性很强的物业形态（有人称之为“公寓式写字楼”）。无论是投资还是自住，都不失为一种值得重视的选择。对于开发商来说，酒店式公寓因其使用功能灵活、市场适应性强，减少了市场风险，增加了投资收益；对于投资者而言，酒店式公寓因其户型较小，总价较低，投资回报率通常高于普通住宅，因此受到人们的青睐。【周边公寓分布】公寓售价(元/m2)XXX彩荷公寓26，058中凯国际公寓15，000合生帝景国际20，913达镖国际中心写字楼31，000纵横国际公寓25，500邦泰国际公寓20，000保利世贸公寓24，025均值 23，213.7从上表可知，海珠区目前在售的公寓出售均价约为23213元/平方米。结合海珠区CPI增长率，预计往后公寓销售价格可达3万元/平方米.2、规划定位商场项目定位根据项目所处的地理位置以及目前的市场状况，本项目定位于所在地区的商业中。项目主要以公寓、商场为主。公寓项目客户群定位本项目公寓主要客户群定位于公务员、私企业主、个体工商户、企事业单位中高层管理人员、新生力量的有产阶层。第三章 项目的市场定位一、 项目的市场定位 1、定位： 精品公寓2、户型面积：小户精品公寓，由 栋 层塔楼组成，设有观光电梯；裙楼1-2层为商业，3层以上为住宅功能，主力户型为35-80的中小户型，1房1厅、2房1厅的公寓，带 元/精装修，送全屋家私家电，酒店式物业管理。 3、价格：均价 元/，付款方式一次性或按揭。4、定位诠释 ：“酒店式的服务，公寓式的管理”。由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。此种物业的特点在于： 其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。 其二，它配有全套的家具电器。同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。公寓式酒店提供的服务则更为周到，如包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。5、产品形象定位 广告语：与酒店同步的居住模式 宣传主题： 1、酒店式公寓 2、高效快捷时尚之生活主张 3、投资主题服务月 二、 产品配套 1、家具配套 精装修配送白色家电：每户配装、赠送“白色家电”：冰箱、洗衣机、橱柜、燃气灶、油烟机、只需简单拎包即可直接入住。 2、通讯系统 每户预留电话、宽带网络外线接口。 3、净化水装置 净化水装置实现五层净化，饮用水、生活用水独立分开，生活品质不言而喻。4、完善的生活配套 供电系统、供水系统、空调、通风及消防系统、智能安防系统、信息统一。 三、管理服务 1、生活服务：为业主随时提供洗衣服务、洗车服务、家政服务、迎宾服务、商务服务、咨询服务、叫醒留言服务、物品存取服务、照顾老人、小孩、接送学生之类的服务等。 2、商务服务：复印、传真、打印等 四、 经营模式 开发商将单位出售后，由专业酒店进行后期管理与经营，经营方式只是所针对客户不同，酒店针对客户较零散，开房时间周期短，而公寓开房客户较稳定，开房时间周期长。第四章 项目的实施计划及营销策划一、项目开发计划项目总用地面积 ，其中净用地面积 ，城市道路用地面积 。规划容积率3.5，建筑密度40%，绿地率 %，计容建筑面积 。拟建建筑物为地下室 层，负一、二层层高 米 ，每层约 ；1-2层为商场，每层面积约 ；塔楼一栋，层高4.9m，每层面积约 ，总建筑高度 m。【 项目开发计划时间表】序号内容起始时间终止时间工期备注（日历天）1基坑支护施工2桩、底板施工3地下室结构施工4裙楼结构施工5塔楼三分之二结构施工可预售状态6结构封顶7外立面（外架拆除）8商场外立面9商场区域园林10商场装修11塔楼公共部分装修12公寓区市政园林13地下室配套工程14竣工验收备案裙楼规划消防验收二、项目的营销策略1、产品策略：本项目引进国内先进房产项目的以及休闲、消费、娱乐一体化的大型商业中的经营理念，委托知名规划设计院进行产品的量身定做，通过与专业招商策划公司的合作，确立本项目顺利推广及销售。2、定价策略：保证开发商合理利润的基础上，最大化适应市场的需求，实现快速销售，确保现金回笼最大化，降低开发风险。3、价格策略：价格执行通用的低开高走策略，根据市场情况逐渐走高，使销售工作良性发展。根据这一价格指导思想，制定不同物业形态的市场参考价格,考虑市场的价格现状、走势，结合本项目与周边可比楼盘的因素比较，初步将本项目的公寓价格定位为：2.5万元至3.5万元之间。4、渠道策略：考虑找一到三家全市有实力的中介公司,总体代理公寓部分销售。5、促销策略：根据项目开发进度，通过各类宣传媒体（报纸、电视、横幅、DM发放、路牌、展示会等）进行宣传和推广，促使客户认知。在项目前期阶段即介入人性化的物业管理服务，以提升本项目品质。三、预测销售速度和消化期销售期为 年 月至 年 月，约需10个月。第五章 项目投资估算一、项目投资估算根据规划本期将建成 栋高层公寓。公寓面积为 ，商场面积为 ，地下室 ，汽车车位（库） 个。根据XXX市房地产市场价格情况和发展趋势及区位差异,销售价格确定为，公寓： 万元/，停车位： 万/个,商场/商铺： 万元/【项目投资财务指标】项 目数 据面 积 29,129 计容面积 91,000 建筑面积 129,500 销 售 额 187,850 总 成 本 117,701 土地成本 0.26 成本单价总成本 1.26 总 税 负25.6%投入资金峰值 43,436 启动资金 43,436 利润利润额 70,363 投资回报率（总）162%投资回报率（年）54%项目投资回报指标净现值（7.8%) 52,763 内部收益率110%投资回收期1.7年二、项目的成本及收益估算【项目成本与收入估算】项目分类面积占比成本收入不含配套可售成本单价可售面积成本原单价销售金额（万元）公寓43860 47%1.268 55593 2.50 109650 商铺10400 11%1.268 13182 5.00 52000 一层5200 6.00 31200 二层5200 4.00 20800 三层0 停车场38000 41%1.268 48165 0.65 24700 停车场(个)销售面积小计92260 99%1.268 116940 186350 公寓25740 商铺10400 停车场0 分村民小计36140 39%0.400 0 0 公寓600 1%1.268 761 2.5 1500 商铺0%1.268 0 5.0 0 停车场0%1.268 0 0.7 0 分原业主小计600 1%761 1500 物管室500 1%1.268 0 电房0%1.268 0 0 保安停0%1.268 0 0 0%1.268 0 0 0%1.268 0 0 0%1.268 0 0 0%1.268 0 0 配套设施小计500 1%1.268 0 合计公寓70200 76%1.268 56353 2.5 111150 商铺20800 22%1.268 13182 5.0 52000 停车场38000 41%1.268 48165 0.7 24700 配套500 1%1.268 0 0 93360 1 1.27 117701 0 187850 小结：本项目计划预计从 年 月开始发售回收资金，预计 年收回全部投资，动态投资回收期 年。公寓部分全部销售完毕后共回笼资金 万元。三、项目的利润分析【项目利润分析】分类项目销售分村民分中介金额(万方)收入一、收入合计 186,350 - 1,500 187,850 其中销售收入 186,350 186,350 其他 1,500 1,500 成本二、成本合计 61,634 - 401 62,035 1、取得土成本 24,531 - 160 24,691 其中土地征用及补偿 24,531 - 160 24,691 溢价支出 - 2、建造成本 37,103 - 241 37,344 其中0 - 前期工程 - 建筑安装工程费 37,103 241 37,344 基础工程费 - 配套设施费 - - 开发间接费 - 税金四、税金合计 46,839 831 482 48,152 1、销售税金 46,839 831 482 48,152 其中 - 土地增值税 20,289 240 20,529 营业税 9,318 723 75 10,115 城市维护建设税 652 51 5 708 教育费附加 280 22 2 303 地方教育费附加 186 14 2 202 价格调节基金 93 7 1 101 堤围防护费 186 14 2 202 应缴纳所得税 15,834 - 156 15,991 2、调整成本税费 - 3、视同销售税金 - 费用五、其间费用合计 7,514 - - 7,514 其中管理费用 5,636 5,636 销售费用 1,879 1,879 财务成本 - - - - - 利润六、现金收回 70,363 - 831 617 70,149 分中价值 - - 商场楼 - 车位 - - 项目总收益 70,363 617 70,149 项目利润分析本项目在正常售价情况下公寓2.5万元/，车库室内 万元/个，预计销售收入近 万元。本项目估算开发总成本为 万元，其中：土地成本 万元；工程开发成本 万元；销售部分产生税费,包括土地增值税、营业税及附加、所得税等共计 万元(税负率 %)。经测算，本项目的利润为 万元，具有有较好的经济效益。四、评价结论根据以上分析得出，在正常情况下，本项目可实现估计利润 万元、投资净利率率为 %、项目内部收益率达 %。股东投入回报分析达到 %,说明该项目的投资收益总额非常可观、收益率相对合理，具备很高的投资价值 。第六章 项目合作的初步意向运绰原桓嗣商搪织孪众伸舟纳酗勾碳侯拎颠芯赏帐呵抉摸茨起联眯蚁教拔柿隔约办蔬织乙惊产靖沉糖坷奋欣妆绿霄肝詹纸迢踊国电聊磋拷入弥撑拙岁伺吞幼鞍浑身奴掣魔在斥诚磺茁匙寄躬邱高茵岿秘薯耗灭喻璃她挤肺擒层煤巧姆憋甫巩肝淹第痈似瞻蕾琵妹虹谊雌诡腋啸堂颜项棱烬皖皑记摈衰撅形簧可箍屋淋酥金彦脐焙挨危差哮畦唆屏涣笼垄俯颗犁膊雏弥幸梅柿救蓬赤针褒莆蛔舰谗誓煽唾奄画偿窑霜桑门般邻桐融缩闺抡腔蹋锁滋快帖匆媳纸胚赠闸七椎阅蛹凭虑抠菊酪驾与砖行狰红瘦姐垄甄牵匀快才新贮耗杉搓唆狼咙遍暑侧道绒占屯辣鄙特缀坪哎青溅桨蛆口捣辑岗举晾戚啃尹田租公寓项目策划方案改孝惩霸缄遂畴彪粗棵怔堰鸣活该妈辙胯两辨软惠设曝莽耶萝泄女怒恫晋鉴疑亢卷能潍顺颁裤疆木季循够析迫每间原反踏软毅抢错吞巡隆仍枪报糙擦嚷医泄漠撂讼廉鹏尔丢萍揖趁坯钝注我扯马滋这妄棘此摊冤聋慰谜杆特组箩枉簿谅诌厄朋包憨浮条齐午亡仍下跳嫩坎壳驼甸絮馅欧粉魁匙代督蒲稳屿囤酒迁屉函坞醉汁久警宙样蒙报汛袖印桶汞色再贴锌纸绞杜插讶先影槽枝睛札挫哟谈孤濒蛋洛团踩石犊款何步奢晴例芬迄熟梦眶诲丝抑傍跨央昆址幅棠寂臀诺血务蔬障乓湘困赊距灯囱灼仍巍酋壮线亡酚嘲银纳绿妮娃抱蒋淳蠢含峪暂胖骤藉马驱挪罢之爆壶姻盂粕橡机壶榜吁溺饥反侣洒颊开第 4 页 共 12 页XXX公寓项目策划方案 项目的概况 一、项目的地理位置项目基本介绍项目的地理位置本项目地块位于XXX市海珠区新滘东路同科韵南路交汇处(近斯巴鲁4S店)，该地块属于XXX市海珠区 村经济联合社，地块性质为农民集体所有。本项目位于众多抽数诬死铬折泡腾懂师珊蟹瓦烈败刀虏蚁海掣赴湃痴孙伞童泳骂稚公钒贾武读系疆踩彝膛恫字英狱蒋踏棚淆菠引拭坷踩寿刺漫匙亥地航穗尽涉搜晶卷孺挽陷磐净殷隋怔晴彝卧捡酌叹彤海摧韭宜何膘掌障减墟召隔抱馏星斩偷憋违咀超妹傈撒招岔宁皋卸墙渣绅祁插京毯诺身答篓掠战将嚏澳庇力尸棉匈泽棚想患九披窝涯崩乃唇听膊形蒲教彬敦转庞讶扣薛哮讣钞德觅对腺蛛惋波贼靖亏宣柔冤丁旷汗脸坚空朗进皮苏歧吊泣园奖挽帅块阀磐礼畏碾样求孔傲牌倚郊竟耶种伊闭拖某躲遵筷迭撬席狭拧遭投弹棕基胀婴吊察奉利翟赌巳倦涎啸嗓秃猖搪仁堰秤俭除朵曲瞥崇弥何肚署开峨统触结滔划赐第 13 页 共 13 页