福怡公寓策划方案.doc

福怡公寓策划方案

谋而后动，志在必得。结合目前武汉市房地产市场形式以及我公司数年来的实际操作经验，对本案进行如下分析、定位。重要是在规划、设计概念引导、环艺配套及新技术、新材料上具有前瞻性和超前性。目的是顺势造市，走差异化竞争之路，将产品更快、更好地导入市场，获取最大的客户认知。并为更大规模的项目开发进行累积和储备。

福怡公寓位于香港路末端，靠近唐家墩路段，是武汉市新城区内的中心地区，周边区域生活配套设施日趋完善，交通便利，是居家的一个抱负地方。福怡公寓现在工程进度为接近所有封顶，由三栋8层楼带电梯的多层组成，共84套住房，总建筑面积1万余平方米，起价2080元/平方米，绿化率接近30%，从项目自身来说，可以算得上是一个不错的规划和物业。可惜已经停工，对区域内投资者的信心是一个打击，对公司形象也是一个打击，让过销售高峰期，给竞争对手以可乘之机，瓜分市场份额，无形损失无法估量。为了改变目前这种不利局面，让福怡公寓能正常面对市场竞争，我公司建议从如下几个方面着手解决：

一、重新命名。
当今房地产命名可谓五花八门，如：路名型、地区型、名人型、古典型、公司型、优雅型等等不一而足，而要使其命名做到易读、易听、易写、、易记的确是一门学问，在房子不能入住时即推出预售，唯有靠名称加深印象。时下一些楼盘卖不好或更换主人再次推出时，为了一扫以往的隐晦与重新塑造新形象，更是要重新命名，而产品仍是本来的产品。
武汉市要建国际化大都市，其各行各业必将与之接轨。福怡公寓由于前期一些不利因素，导致缺少人气，项目销售不畅，形成恶性循环。因此我们在给楼宇命名时，即要强调地区文化、风土民情又要强调创意、气派、响亮、特色等因素，以高贵优雅的命名来彰显品牌特性、品牌文化、品牌效应以期达成一个较为抱负的宣传态势来扩大影响，提高销售率。
建议命名：
（1）秀峰华苑——透出该项目的小巧、精致，秀外慧中的风格。是一个低密度，低容积率的崇高住宅社区。从项目的小上表达出“她”与您的密切无间，也使得整个社区容易管理，将来减少邻里间的矛盾，让所有业主都可以自由自在的生活其间，感受其间，享受其间。
（2）书香雅居——现在正在修一条与图书大世界相连的新的马路，与本项目之间的路程大约是步行5分钟左右。未来的世界是知识爆炸的年代，书本是知识的海洋，入住本社区，夸张到说，坐在家里就可以闻到图书大世界的书本香味。

二、售楼部重新装修。
售楼部是项目面对消费者的最直接的窗口，是开发公司的脸面，售楼部装修的舒适与否，也决定了项目自身是否是本着“以人为本”服务宗旨，能否给客户安全感。

三、样板房的设计与装修完毕。
由于住宅产品是一种投资金额较大、使用周期较长的商品，客户在短期内不能很直观的看见自己所中意的房型以及装修后的效果，仅仅通过销售人员的解说是远远不能在剧烈竞争中立于不败之地的，因此，样板房在福怡公寓的销售经营活动中是不可减少的组成部分。
一个好的样板房，是体现项目户型优势的重要表现手段。消费者关心的是入住后的生活感受，通过样板房可以真实的反映出客户的生活原貌，加深与客户的感性结识和交流，赢得他们的信赖，使参观者变成一个良好的口碑传播者，运用人们的从众心理，促进更多的人关注和购买。这种方法符合现代人购房的安全心理。

四、宣传用品重新设计与完毕
1、重新制作售楼书及宣传单：售楼书印制5000册；
2、重新制作展示板：分总体规划、区内规划、平面、立面、装修、简介；
3、初步拟定按揭银行、按揭成数及年限；
彻底改变本项目在消费者心里的印象，以全新的方式，全新的姿态，全新的面貌展示出本项目的卖点，热点，吸引消费者关注和购买。

五、物业管理服务提前介入
我公司建议聘请国内知名物业公司担任本项目的物业管理。以专业先进的管理理念，专业细致的管理服务及严格的质量标准体系为社区营造高质量、高品位的精品社区增色添彩，为项目增长卖点，为业主尽情享受尊贵、安全、舒适的优裕生活确立信心保障。
我公司从营销角度并结合该项目的市场定位及智能化设施提出物管方面的建议（物业管理公司提供的普通型服务，如大门值班、机电设备维护、社区巡逻与车库管理等工作在此不予建议）：
1、社区智能保安系统：物业管理公司对社区的安全保卫全权负责，并运用智能化硬件设施给予保障。涉及社区围墙安设红外线电子监控系统和社区大门入口安装远程可视对讲系统。
2、家庭智能保安系统：为统一与美化建筑立面，保证社区高品质形象，物业公司严禁各单位安装防盗网，家庭的保安重要依靠安装于隐蔽处的紧急报警按钮，全社区二十四小时警戒联网，得到及时周到的协助或服务。安装可视对讲门铃，方便亲朋访客。
3、环境保洁服务：a、园林的清扫与修剪养护
b、公共场合的清扫与卫生灭菌
c、垃圾回收
4、智能抄表系统；以远程计量取代传统人工入室抄表的做法，避免干扰业主的正常生活起居。
5、消防及煤气泄露报警系统，为业主提供安全的烹食之乐。
6、会所休闲设施为全体业主共享，物业公司应制定成本消费价格，并提供酒店式亲情服务。
7、声乐系统的安装及运营：请物业公司与园林设计安装公司协同考虑，以舒缓怡情的社区气氛感染每一位业主，创建口碑效应。
8、社区文化娱乐活动筹备与管理：策划并实行社区独有的文娱活动，其缤纷多彩的人文风采更可保证社区的高质生活，吸引业主积极倾情投入社区活动，营造人居社区的品牌。
9、影视与信息服务：引宽带局域网入社区，在内部实现闭路影视系统，内部有线电视系统，共享高质的影视文化，并为业主代办各种加密卫视的申报手续。天线预留客厅、主卧室、次卧室三个接口。电话线预留客厅、主卧室两部分机插座。
10、物业管理公司提供的各种收费或免费的家政与商务服务，尽快制定标准，以便我司迅速开展前期宣传资料的设计。
11、以上建议均结合本社区的现状及营销予以考虑，请贵司及所聘请的物业管理公司尽快予以确认完善。
完善齐全的物业管理，是维系开发商与业主之间的纽带，是双方达成默契的最佳桥梁。在该区域内竞争如此剧烈的市场形势下，福怡公寓必须用服务这个杀手锏来重新赢得消费者的信任和亲睐。

六、社区环境与园林绿化
1、会所与共享游憩场合
当今的住宅已逐渐从只注意自己的室内空间与外部交通位置提高到愈来愈注重自己的环境质量，不仅规定住得宽敞舒适，还规定感触自然与享受社区生活。
(1)会所
社区会所愈来愈受到置业者的关注，但是目前武汉市许多项目所谓奢华尊贵形同虚设的设施难认为业主密切共享。而功能单一、规模简陋却又不能为家居生活增添色彩。本项目的会所将以“融入武汉都市人的生活、延伸家庭的空间，拥有第二个大家庭”的概念予以设立，体现业主的尊贵身份，使之成其为社区的主角，使会所成所成为舒适、优雅、清新健康、怡情密切的最佳去处，使社区生活不假外求，成为都市中的“美丽半岛”。具体设立如下：
a .建议选项目中间空地或其他非营业用房，建造一座会所，使之成为倍具历史文化气息、清新典雅、满怀温情的私家会所之地；
b.会所设立观景长廊或观景台；
c.娱乐设立：音乐厅、棋牌社、银发活动中心、儿童稚趣园等；
d.健美设立：健身房、台球室与乒乓球室、美容美发形象设计室；
e.休闲怡情设立：咖啡厅、酒吧、沙龙；
f.书香驿站设立：网吧、时尚阅读室。
(2)共享游憩空间
对游憩场合视觉感受与亲身体验的好坏愈来愈成为衡量高档社区的重要标准。游憩场合重要指社区内共享性的休闲广场、娱乐中心等。因此建议广场的设计应层次丰富，面积适中，以花圃、绿地、按摩小径、小型雕塑、水景为主。
公共座椅等来充实休闲广场的内部空间，再配上广场背景音乐，更添情调。娱乐中心与儿童嬉戏与锻炼。可考虑设立小型球场，儿童玩具模型城与游乐小天地等。至于社区老龄人的游憩场合，可考虑设立室外棋台、休憩座椅、凉亭与钓鱼池等。
2、园林绿化
本项目占地面积不大，项目的绿化率可接近30%。但是仅有高的绿化率还难以达成高质量的人居环境，居住环境需要有丰富的绿地空间、组合多层次、多功能、序列完整的绿地系统，造就出幽静精美的生活环境，将住宅的园艺景观与现代居住文明和谐共融，并且要映衬出崇高都市社区的休闲写意。我公司建议在园林绿化设计中分别从以下几个方面请园林公司予以精心设计。
■公共绿地；
■相邻楼体之间绿化；
■水景的设立；
■各组团之间绿化特色与连接；
■草种、树种、花卉品种与本土的适应性选择及成本考虑；
■屋顶或建筑体的空中绿化；
■临近公路式街道一侧的防噪音绿化；
■防尘、防风与防晒绿化；
以上设计各要素谨请园艺公司精心设计，使社区拥有窗外天之蔚蓝、园之翠绿，使园艺不仅成为梦境般的景观，又成为更高层次的人居环境，满足居民对美景、对自然、对健康、对舒适的追求。
3、道路系统
社区的道路系统应通而不畅、人车分流、曲折变化、曲经通幽，在考虑到行人与行车的便利与安全的同时，还应当提高到关注每一位业主贴身感受。将业主的感受将转化为感动，又来自于开发商对各细微之处的精细雕琢。具体建议如下：
■社区入口应视野通透，具有尊贵华庭之气派，且每个入口都应具有各自的标示性特色，以充足考虑居民出入乘车购物的便利。
■社区车行路线线条清楚、干扰少、行车视线良好最为安全，且行车路线与人行路线的交叉越少越好，特别是主入口附近。
■人车分流较为困难，因此，应多开辟短捷而美观的步行路线，保证人车隔离。道路两旁种栽树木花草，使行人与建筑之间的私密性得以增强。建议人行道路设立造型各式的遮雨长廊连通社区各处，可避烈日或暴雨之苦，做到进入社区就等于进了家门。
■于休闲广场或公共绿地中设立游嬉小径，可以让儿童边走边唱边玩。
■通过在道路两旁设立园艺小品，运用细致的景观和空间形成美观而又具有标记意义的道路系统。
■设立彩砖、草砖或卵石小径、按摩小径，即生情趣、又现品位。
4、园林小品
园林小品与园林绿化共同描绘社区如诗一般的环境境界。我公司建议分别从以下要素予以精心布置：
■入口、大门、围墙；
■车库、车棚及标记；
■垃圾回收站、废物箱；
■社区路灯、庭柱、夜景灯不等；
■木制长椅和石桌、石凳；
■道路、景观指示牌；
■小型雕塑、水景等；
■隔离带或栏杆；
以上各设立标准及细节需与园林公司共商确认。

七、建筑群体
1、建筑风格
建筑空间的配置上规定反映居住者的个性及不同层次的开放和内敛，室内与室外自然过度和不同的趣味气氛及文化理念。
我公司建议以人造瀑布为中心建一座社区花园广场，配以现代化雕塑，播放一些舒缓轻松的音乐为背景音乐，四周以精心的园艺组合，给人以宁静安详的向往，显示出业主尊贵高雅的品位。
2、建筑群落立面
为了显示出高品质社区建筑格调与风情，我公司建议：
■各组团的建筑外型，涉及阳台的造型（方形、圆弧形回廊或异形变化、门窗的造型（全落地、低落地、平层、凸窗、窗框套等）均保持鲜明的特色区分与俊美的型体；
■建筑外立面的阳面尽量避免管道外露，注意于空调机位做好半封闭式预留及冷凝水管道预留，避免因空调机出水导致外墙污染；
■各建筑单体的图型与各组团园林设计保持和谐搭配，忌过于突兀与怪诞。
立面之屋项解决由西至东依次采用船翼形、坡形、尖顶形、平顶形等造型，并注意保持一致的建筑风格的整体性和谐性，切忌各种差异极大的建筑风格杂乱斑斓地陈列一堆，结合地块之外部环境与内部品质规定，该项目应采用较多的现代主义建筑手法并融入景观环境，使之成为一个风格清新、外型俊雅的，具有新东方主义建筑风格的都市花园社区。
■大堂入口宜精心装修，显得现代气派、华丽尊贵，给人一个星级家居的感觉。

八、推广目的
项目价格定位
销售均价：本项目周边众多的高层楼盘在封顶阶段供应均价大多为2300元/ M2左右，结合客户对本项目的心理接受价位约为2300元/平方米左右，而心理预期价位2300元/ M2左右，再者结合本项目供应量不大，尚处在楼花初期阶段这一特点，我司认为该项目在初期入市阶段的价格定位应当本着“低开高走、节节攀升”的原则。建议如下：
1、低定价：
以规划设计的高品质定出和周边楼盘相近的价位迅速吸引买家关注，造出买
家火爆的气氛。
2、巩固价：
实际销中以略高于开盘价的价格来执行，以优惠的形式促进销售的连续增
长。
3、攀升价：
在实际销售中，掌握销售节奏，予以调升价格造就楼盘成交踊跃、买家追捧的火爆局面。
4、心理承受价位：
周边及外区域客户对此项目的最佳心理承受价位为2300元/ M2左右。
5、心理预期价位：
周边及外区域客户的心理预付价位为2300元/ M2左右，这种心理预期价位太低，不利于项目价格体系在客户心目中认同，因此需运用前期宣传，逐步提高客户对该项目的心理预期价位，最佳达成2400元/ M2以上。待公司发售时，以较低的开盘价位，入市后必将轰动市场，促成火爆成交局面。期后结合工程进展迅速实现价位攀升，最终以高品质、高价位双双立足于市场，实现最大利润与最快销售的双赢。
综上所述，我司建议该项目的价位定位为：
内部认购均价：2180元/ M2
公开发售均价：2240元/ M2
销售巩固期均价：2300元/ M2
工程封顶期均价：2360元/ M2
现楼期均价：2420元/平M2——2480元/ M2
门面均价：（待定）

销售进度
房地产产品的生产和销售是一个周期性较长的经济活动。在整个发展过程中，我们针对福怡公寓的目前状况，结合各方面综合考虑，我公司有把握将福怡公寓的销售期控制在10个月内，并达成月销售额达成200万元的水平上。具体见下表：
时期
工程状况
销售进度
回笼资金
所需时间
二次
导入期
项目工程重新开工启动，二次导入市场，工程进行外装修。
5%
100万元
1个月
成熟期
外装工程进行到三分之一
15%
300万元
2个月
高峰期
外装工程竣工，园林绿化竣工，物业管理进场，已经开始交房。
70%
1400万元
6个月
清盘期
通过前几个时期的市场消
化，项目进入尾声，通过
促销活动的方式避免积压。
10%
200万元
1个月
注：以上回笼资金为协议标额。完毕需要工程进度保证。

形象包装及前期准备
1、营销模式：采用预售楼花、独家委托方式
a、预售楼花可尽快筹措资金、减少成本
b、独家委托销售可使销售商从接触开始就进入策划制定可行的销售计划和程序并竭力去实行完毕。
2、销售前准备：
a、制作售楼书及宣传单：售楼书印制5000册；
b、制作模型：分总体规划模型、平面模型；
c、制作展示板：分总体规划、区内规划、平面、立面、装修、简介；
d、初步拟定按揭银行、按揭成数及年限；
e、现场开辟一间50平方米左右的场地为现场售楼处，并配2部电话。
3、组成营销班子，分设4个职能小组：
a、销售接待组：负责平常销售接待、征询；
b、文献资料组：负责售楼文献、图片资料的制定、建档及存放；
c、财务核算组：负责协助财务部门收缴房款；
d、调度组：负责售楼平常事务，及时将销售情况向公司领导报告。
4、销售计划：
a、第一阶段（工程重新启动，外装修开始）预定成交5户；
b、第二阶段（公开销售的两个月内，不含春节前后一个月）预定成交15户；
c、第三阶段（建筑工程、绿化工程、配套工程已经竣工，开始交房）预定成交55户；
d、公开销售10个月内基本销售完毕。

福怡公寓推广计划

人类进入二十一世纪以来，对生活质量的需求越来越高，而住宅的功能也随着人类的这种需求变得越来越完备，进而加大了几大产业（如教育产业、体育产业、旅游产业等）在房地产开发中的整合力度。人们的购房意识亦不再停留在“购而居之”的简朴观念之上，房地产的开发也由安居实用型向后小康时代过渡，而住宅品质、建筑材料、社区配套、升值潜力等因素已成为左右现代人投资置业的先诀条件。兵法有云：来雨而绸缪，谋定方可后动。因此，我们在本案推出之前，一方面做好准确的市场定位和项目前期推广策划。就显得犹为重要，且势在必行。我公司根据慎密、细致、进一步的楼盘走访与客户摸底调查，经记录分析后，本案周边楼市呈现的特性状态及发展趋势，亦根据客户群体置业需求之喜好与潮流，并结合原始设计方案之蓝本、物业的相关条件及市政规划方案的涵盖，得出福怡公寓的项目定位。即项目的优劣势均很明显，所以我们在操作本案时，当保持清醒头脑，既不盲目悲观，亦勿妄自菲薄。针对本案之现状，应及时根据原规划设计方案对细节之处予以修补，以提高该项目的档次，依如我公司“福怡公寓策划方案”之相关建议并加以完善、实行，我们有理由相信：该项目通过重新包装、启动、入市必获好评，并将出现柳暗花明又一村的新局面。

一、福怡公寓优、劣势分析
优势：1、本项目工程已经封顶，进入准现房销售阶段，符合现在消费者的消费心理（怕上当、怕投资失败等）。
2、项目位于香港路末端，靠近唐家墩，属于新发展中的市区中心，各项生活配套服务设施健全，交通便利，是居家置业比较抱负的地段。
3、八层楼带电梯的小高层的规划在武汉市绝无仅有，是社区的一大卖点，可以反映出公司“以人为本”的开发建设思绪。
4、新开通的一条马路步行通往新建的图书大世界只需要五、六分钟的路程，是业主周末、休息日高雅休闲的好去处。也是业主子女成才的有力保障。

劣势：1、项目封顶后停工，对消费者购买信心是一个严重的打击，对公司形象的负面影响是不可估量的。
解决方法：物业管理提前进场服务，力争在服务上有所突破，在竞争中才有也许脱颖而出，改变目前的不良形象。
2、项目位于香港路上，该地段竞争剧烈，本项目停工后，拱手让出市场份额，周边客户或多或少的购买了其它的项目，区域内的客源已经很少了。
解决方法：除了加强服务措施外，适本地采用宣传攻势，吸引外区域的客户来此置业。
3、社区规模不大，仅84套单位住宅，一万多平方米，不像竞争对手那样几乎都是两、三万平方米以上的，给人缺少一种安全感。
解决方法：力争从小入手，让消费者了解本项目的精致小巧、秀外慧中的建设宗旨，社区落成后，实行亲情化管理，居住人口少，大家可以和睦、密切的相处，进社区即溶入一个大家庭。
4、与旁边公司宿舍楼间距太近，影响业主居住的私密性，且对防盗提出相称高的规定。
解决方法：物业管理加强警力保障。硬件上使用远红外报警器，必要的时候，对客户解释说：“该地块已经征用，是社区的二期工程，正在规划中，将来一定会拆除重建的。
5、周边环境太差，对于社区出、入口，以及对面的一排门面给人一种棚户区的感觉，影响本项目的形象。
解决方法：加强自身环境建设，并用透空栏杆取代传统围墙，让社区绿地从人们的视野中引申开来，吸引和转移消费者的注意力。
6、房型朝向差，本项目有两栋楼是朝西的，武汉的天气是冬寒夏热，夏季日晒时长，不符合武汉市民的置业习惯。
解决方法：突出社区后小康时代围合式布局特性，可以让业主集中观景。

二、推广地点
房地产项目由于它的地区性的限制，是一个不可替代的大件商品，推广地点必须选择在项目现场。此外，根据市场形势，结合宣传方式，适当作一些异地推广，如：房交会、室外摆点等。

三、推广目的
推广本案的初级目的是按照计划书上的推测，以十个月为全案的销售周期，达成将项目售磬的目的。终极目的是与贵公司结成和谐兄弟公司，将本案作为一个试金石，双方获得彼此信任，进一步拓宽以后的合作领域。本案销售进度的资金回笼、比例、销售面积等具体指标详见策划书第5页。

四、推广费用
房地产多层住宅楼项目的推广费用一般占总销售额的5%左右，本案总建筑面积11030m2，均价2300元/m2，项目总价值人民币2540万余元。本案按3%的投入，其广告费用在80万元左右。我公司运用手中的资源可将推广费用控制在65万元以内。具体分派见广告预算推广计划。

五、推广时段
根据本案土建工程业已封顶之现况，我们将整个营销活动分割为如下表中几个阶段，针对不同时段进行不同工作安排。
项目
内容
时段
时 间
工程进度
工作安排
筹备期
2023年12月底前
工程启动售楼部装修
设计楼书、售楼部布置、沙盘、展板、模型制作、广告制作、发布、拟定按揭相关事宜。
开盘期
2023年1月—2023年2
工程进入外装修
物业管理进场
组建营销人员：经理一名、
主任4名、统一着装、负责
平常销售、接待、谈判签约
成熟期
2023年3月—2023年7月
外装工程竣工，园
林绿化竣工，6月
30日开始交房
工作重心转移到执行日
常销售、接待、谈判签约、
贯彻银行按揭回款
高峰期及
清盘期
2023年8月—2023年10月
社区全面竣工
并交付使用
根据形势、制定相应的促销
方案，完毕尾盘的销售

六、市场定位及营销策略
市场定位：开发商是项目成功与否的关键。产品初次定位很重要，项目的任何一种风格都需要完善。本案的定位在作为后小康时代住宅模式的典范和代表，精品的项目。重要在概念引导和细部解决上，给消费者强烈的感观冲击，并让项目自身充满亲和力和诱惑性。
后小康时代住宅模式的六规定展望。
1、绿色：注重环保。在园林配套和绿化方面有独到之处，管道净水是不可或缺的一个方面。
2、舒适：体现“以人为本”的原则。让所有业主切身感到一切设计及配套设施方便、实用。
3、便捷：进出方便。各单位与公建设施之间的连接即有有形的过渡。又触手可及。
4、安全：智能远程抄表系统，并运用高科技防盗系统，避免业主受到外界过多的干扰。
5、多样：重要在选择多样化，强调个性化的空间发展。
6、信息：三网合一已不能满足后小康时代的需求，引宽带局域网入社区，将现代人从禁锢居民的“笼子”解脱出来。居住功能将向休闲、康复、交际沟通、艺术欣赏、办公、远程教育等领域延伸。使其成为城市演绎人文主义精神的重要舞台。
营销策略
1、产品策略：根据武汉市现行经济状况，大多居民已进入小康水平，为保证项目具有前瞻性和可连续性发展战略。建议产品采用后小康时代的现代风格，立面简洁、色彩鲜艳、明快，采用环保型材门窗，建议使用武汉“世纪风”牌塑钢窗，该产品属建设部推荐免检环保产品，周边楼盘几乎大都使用此窗。另一方面，该产品实行终身维修制，我公司还可通过合作关系促成以窗换房的结算方式，这样即提高楼宇品质，又促成销售，一举而二得。社区布局出于景观的考虑，可做成围合式概念。在社区内道路上最佳能做到人车分流。
2、价格策略：运用现在大多消费者持币待购，等待降价的心态，将产品在导入期内以低价格、低姿态入市，并在周边迅速打开知名度，吸引注意力，而后缓慢攀升，使房价成为慢牛格局。使前期业主受益。赢得良好口碑。告诉消费者一个事实，好产品需要发现。
3、渠道策略：媒体宣传的渠道重要有房地产交易会、新闻发布会、平面广告、电视广告、户外广告、促销活动、直邮、call客等方式。在沟通方式的与其他竞争对手的沟通方式上的差异性。
4、促销策略：根据销售卖场的情况不定期举行。目的是强化声势，制造高潮，整合营销。
5、回款策略：现在商品房销售中寻求金融支持的开发商很多，并且银行也比较乐意办理按揭业务，其中中行、建行、交行可以办理七成二十年；工行可以办理八成三十年银行按揭（我公司从事房地产开发、销售数年，与本市的几家银行已建立了良好、稳固的信用关系和业务往来，可认为贵公司协助办理）。

七、项目客户群体定位
通过对社区规划设计的定位及价格的定位，该项目的客户群体已浮出水面，但是武汉置业群体并没有像其它房地产市场较为发达的地区同样，形成各自径渭分明的层次或阶层，许多收入差别、置业档次、生活品位差异大的群体杂居一处的现象相称严重。我公司再结合对周边客户的走访与问卷抽样调查得出该项目的客户定位为：
由于项目开发规模不大，可是周边竞争剧烈，只争取一部分阶层的客户显然是难以实现项目的成功销售，因此，该项目的客户群体宜销定具有一定经济实力但处在各生活层面之中的群体，通过不同的户型供应与营销细分最大的客户市场，掌握中高等收入者，吸引高收入者，并尽也许减少置业门槛，争取中档收入者。
按经济收入划分：可锁定年收入五万元以上，或月收入稳定于三千元以上，且具有十几万元左右积蓄的家庭。
按职业划分：个体工商户、私企高层管理人员、政府公务员、国企高层、技术专业人士、公司中高层白领人士、律师、医生等。
按置业目的划分：大部分为二次置业，现多数有房居住，但居住环境与质量较差，极希望改善居住质量的家庭及部分现租赁住房，希望置业安家的高收入个人或小家庭。

福怡公寓推广费用预算

一、全案广告预算
福怡公寓项目位于武汉市江岸区香港路上，总建筑面积1.1万方，现已全面封顶。对于这一市中心城区的多层住宅项目来说，与之类似者如过江之鲫，足见市场竞争之剧烈。为了吸引消费者的注意，广告推广费用是开发成本中一个重要的组成部分。而本案虽已封顶，但停工日久，在一定限度上将影响该项目的重新入市。因此，必要的广告投入将是该案复活的催生剂，必须引起高度重视。按前文所述的预算，本案的推广费用可控制在人民币伍拾万元（￥65万元）以内。

具体实行办法如下表：
项目
数量
单价(元)
总价(元)
备注
售楼书
5000份
2
10000
彩色印刷、铜板纸
沙盘
1个
20230
20230
整个项目的总体
规划缩微模型
模型
3个
2023
6000
比较优秀的房型介绍
展板
8块
400
3200
涉及公司简介、
项目资料等
接待台
1个
2023
2023
体现出公司的实力和
尊重客户的态度
谈判桌
4张
100
400

谈判椅
12把
50
600

工作服
12套
260
3120
六个人计算，每人两套
合计
人民币：肆万伍仟叁佰贰拾元整(￥45320.00元)

报纸广告费用如下表：

媒体
时间
版面
期数
单价(元)
总价
(万元)
备注
说明
长江日报
项目推
广期内
1/4版
5
20230
10
套红
树立公司形象和项目形象有一定的促进作用。
楚天都市报
项目推
广期内
1/4版
5
20230
10
彩版市内发行
有较强的市场传播力和影响力，消费者积极关注。
房地产专栏
16
52/cm2
25
黑白版
武汉晨报
建议不做
1/4版
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向文化方向发展可惜曲高和寡，对市场影响方面欠缺。
武汉晚报
建议不做
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与《今日快报》内部关系正在整理中，和外部衔接有所欠缺
合计
人民币：肆拾伍万元整（￥450000.00元）
二、售楼部、样板房装修预算
根据本项目策划方案所示，售要部及样板房的装修，是决定该项目成功与否的关键所在，因此，在这一点上务求达成统一，故将预算方案留待双方商确。

三、物业管理进场预算：（略）

结论：
我公司通过大量地实地调查和研究，经定性、定量的研究分析，本项目的开发在现阶段的时间上和效益上是可行的。
望贵公司在保证工期顺利进行的基础上，严把质量关，本着建造美好人居社区的服务思想，顺利完毕本项目的建设。

预祝本项目早日成功！