房屋出租管理办法.doc

北京天运中兴物业管理有限公司

关于印发
《北京天运中兴物业管理有限公司房屋出租管理办法》
及相关文件的通知
公司所属各部门：
为建立健全公司法律风险防范、监督机制，规范公司房屋出租管理行为，保证国有资产的安全运营，切实提升公司资产经营管理能力，维护公司合法权益，根据房地集团和总公司的相关要求，制定《北京天运中兴物业管理有限公司房屋出租管理办法》及相关文件。现印发给你们，请结合实际情况认真贯彻执行。执行过程中如有问题和建议，请及时向公司房管物业部反馈。
特此通知。

二O一四年三月十九日

北京天运中兴物业管理有限公司
房屋出租管理办法（试行）
第一章 总则
第一条 为规范本公司的房屋出租管理行为，维护企业合法权益，保证国有资产的安全运营，切实提升资产经营管理能力，提高资产运营效益；根据《中华人民共和国企业国有资产法》、《中华人民共和国合同法》、《市国资委关于规范国有企业房屋出租管理工作的意见》、《北京房地集团房屋出租管理办法》和《北京天运房地产综合开发经营有限责任公司房屋出租管理办法》等相关法律、法规、文件的规定，结合本公司实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所指房屋是：公司所管辖的非经营性和经营性的房屋，对外出租用于经营的房产（用途不限于商业、办公、仓储等）。
第三条 本办法所指出租是：公司经平等协商或其他合法方式将房屋出租取得收益的经营行为。
第四条 房屋出租管理应遵循：合法经营、规范操作、健全制度、权责清晰、高效利用、合理定价的原则。
第二章 管理机构及工作职责
第五条 本公司房管物业部为房屋出租的主管部门，负责房屋的出租管理工作，其主要职责为：
（一）贯彻执行国家、北京市政府、房地集团的房屋出租法律法规、文件和天运公司相关规定；
（二）编制《出租方案》并报经理办公会批准。《出租方案》应包括但不限于房屋基本情况、租金及上缴比例、租期、承租人、续租、违约责任、处理纠纷等主要内容（详见《房屋出租方案编制规则》）；
（三）签订房屋出租合同或审核、批准经办部门签订出租合同并监督执行；
（四）按时收取租金；
（五）对合同的履行情况进行监督、检查、管理；
（六）对房屋进行安全管理和日常管理、维护；
（七）负责房屋出租合同的档案、台账管理工作；
第六条 房屋出租管理的经办部门所应履行的职责：
（一）进行市场调研，提出价格参考依据，向主管部门就《出租方案》提出建议；
（二）进行公开招租、与潜在承租人进行谈判、协商；
（三）签订房屋出租合同；
（四）向承租人催收租金；
（五）负责出租房屋的安全管理和日常管理；
（六）对出租合同的履行情况进行跟踪、监督并及时向主管部门汇报。
（七）处理租期内的各种争议、纠纷。
第七条 本公司房屋出租符合以下情形之一的，应当将《出租方案》 上报天运公司资产物业部：
（一）出租房建筑面积在2000平米（含）以上的；
（二）单个合同年租金在人民币100万（含）以上的；
（三）租期在3年（不含）以上的。
第三章 出租合同的订立
第八条 房屋出租合同签订前，须确定《出租方案》并由主管部门填写《房屋出租审批单》报经理办公会批准方可签约。
第九条 主管部门或经办部门，根据拟出租房屋价值、所处地理位置、面积、用途、同类房屋出租价格等综合因素，确定出租房屋的出租底价。房屋出租应通过公开招租、竞争性谈判或国家法律法规允许的其他方式确定出租价格和承租人，全过程应符合市场化定价原则，最大限度地实现国有资产保值增值。
第十条 房屋租期应综合考虑承租人经营业务、房屋实际用途以及承租人投入等情况确定，租赁期限原则上不超过3年，如租期超过3年，且在5年以内的，报公司经理办公会审核，经上级公司批准后方可实施。
第十一条 主管部门、经办部门均应遵循“价高优先”的原则，确定承租人。承租人应符合以下条件：
（一）诚实守信、依法经营，无不良信用记录。
（二）财务状况及公司经营状况良好，有履行合同的实际能力。
（三）能严格遵守租赁经营性国有资产的限制性规定，爱护所租赁的经营性国有资产。
第十二条 租金不得低于出租底价，且一般应与承租人确定租金调整机制，在租赁期限内依据市场行情、供需关系等因素确定一定的租金增长幅度并作为出租合同条款予以明确。
第十三条 经与承租人谈判就《出租方案》达成一致后，如常规合同主管部门填写《房屋出租审批单》，报经理办公会批准即可执行；如特殊合同或涉外和重大合同须根据《公司进一步贯彻落实“三重一大”决策制度的实施办法》、《公司董事会议事规则》、《公司经理办公会议事规则》规定，应提交董事会讨论决定。
第十四条《出租方案》在以下情况应按前述权限、流程重新审批：
（一）出租合同履行过程中，因承租人、租期、租金或其他重要事项有变更的。
（二）合同期满续租或另租重新签约时。
第十五条 签订出租合同应当包括以下内容：
（一）房屋位置、面积、用途及设施等基本情况。
（二）租金及收取方式、租金调整约定。
（三）出租期限和续租条件
（四）保证金条款。
（五）水、电、气、热等费用的约定。
（六）装修、装修补偿及安全责任。
（七）房屋及附属设施的维护责任。
（八）提前终止的约定。
（九）违约责任及免责条款。
（十）争议解决方式。
（十一）合同的生效、变更与解除。
（十二）由承租人签署的《安全保卫、消防责任书》
（十三）租赁期限内，如遇不可抗力及拆迁、征用等原因，致使合同无法继续履行的特殊约定。
（十四）其他条款和约定。
第十六条 还应在合同中明确以下内容：
（一）承租人发生下列违约行为时承担的责任：
1、未按照约定的期限支付租金的。
2、未经出租企业同意将房屋转租、出借给第三人的。
3、未经出租企业同意擅自改变房屋用途、基础结构和装修改造的。
4、利用租赁房屋进行违法活动的。
5、其他违约情形。
（二）下列情形发生时，本公司变更或解除租赁合同的权利：
1、累计拖欠一定期间的房屋租金或物业费的。
2、因不可抗力致使出租合同不能继续履行的。
3、未经出租企业书面同意，承租人擅自改变房屋用途或对房屋进行装修改建的。
4、因城市建设等原因征用或拆迁房屋的。
5、其他可以变更或解除租赁合同的情形。
第四章 房屋出租管理
第十七条 租金管理
（一）主管部门及经办部门应对房屋的租金收取进行跟踪、督促。
（二）租金收入应及时入账并按照各单位的财务制度规定进行核算，严禁隐瞒、截留。
（三）承租人欠付租金的，租金收取部门应当向主管部门进行汇报并采取催收租金措施，包括但不限于口头、书面函件等方式，通知并与欠租人协商。
第十八条 安全管理与日常管理
（一）房屋出租合同签订前，应当对房屋及附属设施的建筑、消防、治安等方面进行检查和维护，保证符合国家法规规定的安全标准。
（二）主管部门、经办部门应负责房屋的安全管理和监督，承租人签订的《安全保卫、消防责任书》应明确界定安全管理责任。
（三）主管部门或经办部门应负责房屋及配套设施设备的日常维护和维修，建立房屋及其设施定期检查机制，保证出租房屋的适用性和配套设施设备的正常运转；对于承租人因装修改造、未按合同约定使用房屋等原因造成房屋及其设施设备损坏的，应当及时要求承租人承担修复或者承担赔偿责任。
（四）主管部门或经办部门应监督、检查承租人对房屋的使用情况，如发现承租人利用租赁房屋从事非法生产、加工、储存等违法行为，或有损坏房屋主体结构或配套设施设备行为的，应及时制止、处理，必要时可与其解除出租合同，并追究对方的违约责任。
第十九条 档案管理
主管部门和经办部门负责出租房屋的权证管理，档案管理和台账管理，应妥善保管房屋租赁合同、安全责任书等相关文件，及时掌握租赁合同的履行情况和变更情况，为房屋出租管理工作提供全面、准确、可靠的档案资料。主管部门及经办部门应设立台帐管理，所有在租的房产都应建立符合国资委、集团、天运公司审计要求的、内容清晰的台帐，并应定期与财务部门进行账目核对。
主管部门应每年汇总当年所主管房屋出租情况向经理办公会进行书面汇报，包括但不限于租金收入、出租面积、合同履行情况等。
第五章 其他规定
第二十条 主管部门对经办部门违反本办法的行为，应当及时纠正并进行整改；主管部门有违反本办法的行为，经公司经理办公会决议，可作出纠正及整改要求，造成国有资产损失的，应当按照有关法律法规规定追究相关人员的责任。
第二十一条 本办法实施前正在履行的房屋出租合同，除显失公平或租金价格明显过低的以外，允许维持原租约直至租赁期满，原租约履行结束后，一律按本办法规定执行。
第六章 附则
第二十二条 本公司现行有关房屋出租管理的规定如与本办法的规定相抵触，以本办法的规定为准。
第二十三条 本办法由公司房管物业部负责解释。
第二十四条 本办法自发文之日起执行。
第二十五条 本办法附件表格为参照格式，房管物业部可在实施过程中进行调整、修改，具体应以房管物业部确认的格式为准。

附件1：《房屋出租审批单》
附件2：《房屋出租方案编制依据和内容》
附件3：《房屋出租工作流程》
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