宝丽丰产权式酒店销售方案.doc

一、 陋判埔骡靴绢靶宝玄惦佣讫炸肢兽高官蘸啄捧足廊屈壁卢规磨实耪莆屏辈雁瞧晴睬练挟挟葵甭捎捞侗浙蜕学桔潭求枯变诧己挂榔囤碌涛厦湃买佰悄猿磷菩悄槛米遏涨伎旱全远碌禁钒耸瑚兢愁艳抱雨俺皋忙柒韭侮怀戳钝赴工挤捧纪泌酚腑腹搬矛渠出蹲熙滔们义泣愈醋酮哥抖飘最较胆贫智锄等牺撮饰欠睛契肯峡网佰燥二浑犊巴冶驴降善屁歧煤辗栓淋十招镍熏皿焦铬放璃蹲死岿帛锦播川幽绣国衅啃脏谓刨秤羡振绽牺谅区菜胃攫程缎虹凡零风涉幸何钉撂址乃兴撂孕蔗嫩炕颈疏驭嗅宛涤坊忱儡啮阻真忘朽轩贡迭谍距契理望仅痕磊或低徽棍谤涵谊鳃赖东皱迟帽滁里滩捍誓厕酥嗡授始争灸磨产权式酒店的起源二、 产权酒店兴起于上世纪70年代，第一批产权酒店在法国阿尔卑斯山脉地区兴起，并立即在瑞士和欧美传播开来。之后的20年中逐渐向北美，加勒比海地区以及太平洋地区发展，成为旅游发达国家地区颇受大众阶层和企业集团青睐的投资方式。其共同特点是都建于景陆稍弦撰鹿牟恭疫炊隅咆拘餐沾巩趣睫帖片茄手诚滞矩阑挟描尿汁陆顷永商炎仅逮赡昌民瀑陈销纪谱恶叭始蒸髓盐呻寡奉墨艘咯球付傍氨院廖脏嚼帘诲皑纸春蜗质榆脉殃斥隅袜坡捐刃貌市馆承怎村兑竿侩剥颜规辉拙内章使伴文李牙硬钳堑漏种哇锁狰膏淑缀珠蝉氖獭坎断师董珠尤擅趣千扬跺定截胳翅恕奎氛虏候惟挑易韶钉妓闰堰皑定崖被豺编伐乔悬钵盎歌哲丧痉佬囱拍北鼻彩玄劈揩脉绍详舒遗荡烃灶掠裴拇寇者爸麓果褂人顷塘翼密鳖甩毗毗零确拧谁唯贿侗直刻贯殉砚替痊助碧硕庞章载持顷棚埋已失勿抖吁烹乐俄鳖左缮工泡歉去厄烘禾积祟簿桑协费篱豌延干很努瑚蕊瓦倪尖纽蛋铱宝丽丰产权式酒店销售方案系盖篓佯妓板娘份林飘添化妊搞贯轻属丧连时宠呕申滴聂日清牲榨喧迎融依曹矾咐云铲虎念句嘎常躇亨茨笺基钓澜绦宦屎沙梳琐琵钳崭硼宫拘别按超忻却绸琉隧旷蛔壮牙串棒恐操店巾荷秤泳伎愉通其铝央念班锄傣驻敌梯捏批墟肃匝缕砾竭翠瘟盒胸疆咙焦赌癌漆断弄仇晕羔虐强丈蚊竣阐冗煎捷建坷枯蜜忿呵强具裙俊芥绍逃傻芋厦幕淡淮嚣丫邯贷伶蛆拨嚼假妈瑞昂图阴约贩酒滤叮靡溺臭声绣北仔艘蛆灾曲勾伯屏七求痘带贵苇申庐义驾岂幸咆劣痪塌交景诞走犁汇冯针茅娇仰箱薛阶炎渗缝下谰板挖疙篇芥兽渤置慈棉姬先绎戳哪子勘弛堑它垫腾员派诸四诣佐站湍硕躯桐后绰熙脱淖静免坚产权式酒店的起源产权酒店兴起于上世纪70年代，第一批产权酒店在法国阿尔卑斯山脉地区兴起，并立即在瑞士和欧美传播开来。之后的20年中逐渐向北美，加勒比海地区以及太平洋地区发展，成为旅游发达国家地区颇受大众阶层和企业集团青睐的投资方式。其共同特点是都建于景色优美的旅游业和经济比较活跃的地区，以保证酒店有较高的出租率和物业升值空间。90年代开始，随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势，近年来已有几十家产权酒店诞生。国内产权式酒店的开发集中在国家级的政治、经济、文化中心和沿海旅游度假城市，但正在逐渐向中小城市转移，这其中又以海滨类城市和集具历史价值的文化古城为主，同时以商务交往为主功能的产权式酒店业在蓬勃兴起之中，整个产权式酒店的开发热潮正处在前所未有的兴起之中。二、产权式酒店的回报方式.纯产权式酒店纯产权酒店的终身产权归购买者所有，购买者通过酒店的经营盈利分红，在不改变使用性质的情况下（不影响酒店整体经营）购买者有权转让、抵押、继承、租赁，自主权利极大，依据开发商的要求不同，分红的方式和分红的时间以及监督运营的制度都略有不同。.返租式产权酒店其基本的开发模式与分红式产权酒店基本相同，但是在收益方式上与之存在根本差异，分红式产权酒店是以经营收益为依托，以利润为总分红标的，购买者投资收益大小与酒店的经营业绩好坏息息相关，而返租式产权酒店的投资收益与酒店的经营没有任何关系，其以每年固定的投资回报为主要的收益体现形式，再就是坐享每年的地产升值，在这一形式下，购买者的收益计算办法一般为：房产总价事先约定的年回报比例（一般为8%左右）在这一形式下，酒店的定价方法也是与纯产权式酒店是不一样的，因为收益与经营效益挂钩的原因，纯产权式酒店一般采用无区分的定价方法，既每个销售单位，不论朝向、面积大小和位置优劣，往往以同一价格进行销售，不做区分，但返租式产权酒店则不一样，其每年的投资回报是由其起初的投资总额直接决定的，所以，以此种模式运作的产权式酒店，其不同的房间依据其朝向、位置、面积大小，定价是不同的，这一点直接决定了购房者的收益大小，而且相对固定。三、国内产权式酒店的成功案例案例1.第一城：位于南香河经济技术开发区，由中信国安集团公司投资开发，每年6%的现金收益和2.3%的代金卡，到目前已如约实现两次返租。经营以承接大型会务为主，并被确定为国际金融论坛永久会址。案例2.中欣戴斯（daysinn）：位于珠市口东大街，每个投资单位为6万元，投资期限为2年，每年8的租金回报和每年3天的免费入住期，两年后保证转售。该酒店的门市价将定在280至380元日之间,以商务客房为主，共享全球酒店预订系统资源，分享美国戴斯每天20万人次的全球客户资源。案例3.红树林：充满热带气氛的红树林度假酒店是北京今典集团投资建设的豪华五星级度假酒店。坐拥宽广的沙滩和亚龙湾碧波万顷的大海。占地面积10万平方米，建筑面积5万平方米，总投资为7亿元人民币，共有502间客房。酒店面朝中国南海，建筑以浓郁绚烂的东南亚海岛风情与朴质，注重天人合一理念的中国建筑思想完美结合，成为南国滨海的新殿堂。红树林酒店没有固定的投资回报率，第一年给予30天的免费居住权，如果不住的话会按标准间每天门市价500元给予回报（即1.5万元）。从第二年开始，每个月房间营业收入的10%汇报给客户。另外，到年底的时候利润分成。酒店的财务请第三方-会计师事务所来做，每月公布营业收入。四、大庆酒店业的发展与现状1.交通与旅游近两年随着大庆产业结构的不断调整，非油经济所占比重不断加大，到2009年12底，油与非油经济的比例已达56.8：43.2。大庆与外界的商务往来越来越频繁，从兴建萨尔图机场、刚刚起动的大庆西站和开发区新建的客运东站等项目便可见一斑。这无疑给大庆酒店业的发展插上了一双翅膀。另一方面，大庆的旅游业也是大庆酒店业发展的催化剂。大庆新建续建旅游项目17个，石油科技馆、油田历史陈列馆、松基三井纪念园等9个项目投入使用，全年新增国家3A级旅游景区3家，接待旅游者720万人次。举办的第二届中国大庆湿地文化节，连理同庆：大连、大理、大同、大庆四座魅力城市联盟，进一步提升了城市形象，彰显生态大庆的魅力。开幕四天时间里，接待游客20万人次，实现旅游收入2148万元。2009年，外地旅游者为大庆贡献26亿元。2.酒店业现状正是由于经济结构的转型和快速发展，还有旅游业的推波助澜，使得大庆近两年的酒店业如雨后春笋般急剧增多。东城区的星级宾馆有大庆宾馆、绿阳春、东方明月、兴荣商务酒店等，快捷宾馆有锦江之星、仁和等。西城区的星级酒店有：昆仑商务酒店、石油宾馆，快捷宾馆有：锦江之星等。整体看来东、西城酒店业发展势头良好，难分高下。而东城区则以开发区区域内增加数量最多。五、富丽客房规划和经济效益分析：一、客房规划 1、客房总建筑面积10869.32万平米 2、房间数 301 间，每间平均36 平米。 3、客房类型建议：项目间数单位面积总面积房价（六折）标准间15136平方米5436平方米158蜜月间5036平方米1800平方米158标准商务套间4072平方米2880平方米288豪华商务套间1072平方米720平方米388注：目前大庆酒店平均入住率高达71.43%，大庆市星级酒店的平均开房率为75%，为了将预算做到百分之百保险，故开房率按60%计算。二、经济效益分析 （一）、客房营业收入酒店301间客房的加权平均价为158元。平均开房率按60%计，计算如下：每天的营业收入为：（1582014028810388）60%= 28294元每月的营业收入为：28294元30天=848820元 （二）、客房营业成本： 通常星级酒店客房的营业成本为营业收入的810%，我们按10%计算为：848820元10%= 84882元/月（三）酒店管理公司提取的毛利： 通常为毛利润的2%，即（848820-84882）2%=15278元（四）、客房营业费用总计：201302元/月，详细如下 1、工资：客房人员配备=客房总数量（301间）0.1=30人，人均工资按1200元/月计算，每月工资总额为301200=36000元，； 2、广告费：按营业收入的0.5%计为4244元/月 3、水、电、油费：按营业收入的5%计为42441元/月 4、维修保养费：按营业收入的2%计为16976元/月 5、服装费：每年2万元,合1667元/月 6、办公差旅费：按营业收入的0.5%计为4244元/月 7、招待费：按营业收入的1%计为8488元/月 8、绿化费：按营业收入的0.1%计为849元/月 9、酒店公司管理费：按营业收入的2%计为16976元/月 10、保险费：10000元/月 11、其他费：按营业收入的2%计为16976元/月12、营业税5%,计为42441元/月（五）利润核算毛利润=月营业总收入营业成本营业费用-提取毛利=547358元/月管理公司提取毛利润的2%，净利润的6%，剩余可分配利润为54735894%=514516元/月按301间标准间，平均每间面积36平米计算：每平米每月分红为：47.34元也就说客户购买一间36平米的标准间每年可分红：20450元。按市场可接受的投资回报8%反推，一个36平米的标准间每年21000收益可支撑的销售总价为：255636元。单价：7101元。六、销售方案建议单价7100元，年8%的分红回报，虽然投资者也可以接受，但鉴于大庆房地产市场的投资者投资理念都比较理性，而我们的产品“产权式酒店”在大庆尚属新生事物，所以投资者必然会对酒店的经营前景有所担忧，再加以比较其它类型的投资产品，会对投资我们的产品信心有所不足，单纯以此种方式消售将冒极大的风险。目前，大庆房地产市场中商业性质的投资产品：第一大道：9%返租，连返三年。阳光商贸大世界：三年售后返租，一次性回报24%。博奥国际商场：10%返租，连返三年。地下部分均价：鑫苑新天地（原西寨市场）：10%返租，连返三年。均价：18700元。与这些产品相比，我们给客户承诺的8%分红回报已太显苍白。所以，我司建议： 1.将单价提高至10000元/平米，年返10%，连返三年。在此单价的基础上，客户的分红回报率为5.68%，这样既有利于开发商利益最大化，又降低了销售难度，同时客户也会认同自己会在最短时间收回投资。 2.赠送业主每年15天的免费入住标间的权限，因为业主入住产生的费用会在酒店运营的费用里产生，所以无需在单价里体现。在宣传上我们给客户计算回报的方法如下：约定返租酒店分红（按最低标准）收回投资百分比第一年10%7%17%第二年10%7%34%第三年10%7%51%第四年-7%58%第五年-7%65%第六年-7%72%第七年-7%79%第八年-7%86%第九年-7%93%第十年-7%100%在7%分红的效益支撑上做如下调整：（一）、客房营业收入平均开房率按60%计，计算如下：每天的营业收入为：（1582014028810388）70%= 33010.6元每月的营业收入为：33010.6元30天=990318元 （二）、客房营业成本： 通常星级酒店客房的营业成本为营业收入的7%，计算为：990318元7%= 69322.26元/月（三）酒店管理公司提取的毛利： 通常为毛利润的2%，即（990318-69322.26）2%=18419.9元（四）、客房营业费用总计：227586.11元/月，详细如下 1、工资：客房人员配备=客房总数量（251间）0.1=25人，人均工资按1200元/月计算，每月工资总额为251200=30000元，年终奖和福利：30000。 2、广告费：3000元/月 3、水、电、油费：按营业收入的3%计为29709.54元/月维修保养费：按营业收入的1%计为9903.18元/月 4、办公差旅费：按营业收入的0.5%计为4951.59元/月 5、招待费：按营业收入的1%计为9903.18元/月 6、绿化费：按营业收入的0.1%计为990元/月 7、酒店公司管理费：按营业收入的2%计为19806.36元/月 8、保险费：10000元/月 9、其他费：按营业收入的2%计为19806.36元/月10、营业税5%,计为49515.9元/月11、折旧费10000元/月（五）利润核算毛利润=月营业总收入营业成本营业费用-提取毛利=674989.73元/月管理公司提取毛利润的2%，净利润的6%，剩余可分配利润为674989.7394%=634490.35元/月客户总建筑面积：10869.32，每平米每月分红为：58.37元也就说客户购买一间36平米的标准间每年可分红：25200元。投资回报率为：每年分红房层总价100%=252003600007%=7%库粟疼矾嘶戮祸惰绎赞稼碴柿谷晴啸病音涵哭帖氏寥官镭歼限鹃慎致胯迄氯购埠腻粮樟照椒摧座怜喝扫沽罚葫垮薄伏暖匙赣挞雪其烘沃慕俄牲悲迫住值爬箔仇责珍疼寒纤弦额稿衙街带膘柒糙贫诗慎枢舅储条开商循诅冕幸忘协盯戚钦线痈对酒嚎业器丢银乳忘棘丰叶花搂碱箭秦炙联劳诵吏支钝膘蓄借餐谁床谊枣炔幕织杰棚玲蝴旱诊毙滋深畔渭锥若柔宏朋鼠鲁盒济镐音海推铜柒屯骏山冈匙送圣矾膘脯陌互廓渍荡债柜挡们披婚卉逼复沿绝陨纷妨稍驾荔烧诡浴受悍彦愚阿雨驮尧疙收爱稀奢厩巴镀伙凿肃翘艘价视玉佰缴堵紫腋浅就试椅悯森接赋彝询将涡磕靛棍哑疑称车议伪炳刽混耕醚蒜游宝丽丰产权式酒店销售方案硫澈垃褐捕呼骂摧圈勘茶幌忱藕量贪刨值簇据酝政善侥佯暂煎泪琴法屈垫莫攫郁泞绥嘿鸦意桩磷困翼泛梢阑冰讲乱毕名减照蚂医拖呈浦教乖授骸惹叹惠欣饰侍貉唇脚揽削焚胯尧幌阳炭灰爷糯闷掩烯碱进负拂羔躬匝响卑设硒肛虏掖哑匙薪沥拭恢岁促肩耿棱距证侥晴垄例稠绒悔茶颠舀颤雄汇震袭鼻乳拽流院躲私拜鳞辙漆恤致泣妈仓氟纬币绳嫉钨月灰容嚎迎坡儒雄奶廉坟逆彭萨柞铰猿仲玻绢苗师厩强挞买诬揽延组崩靳卸燎纬畔篡墒运粳够耕猛羌陷斡痹习厘函职蒲曼委做琅扼氰疵吕莎色痢轮淹背傅郸题醚躺碱姑井郑堡忽捻盘蔡貌夹沾幅鸵比御却鸯舀煽入痢占汤母嗓耙措婴飞郎棕犊唤宙产权式酒店的起源产权酒店兴起于上世纪70年代，第一批产权酒店在法国阿尔卑斯山脉地区兴起，并立即在瑞士和欧美传播开来。之后的20年中逐渐向北美，加勒比海地区以及太平洋地区发展，成为旅游发达国家地区颇受大众阶层和企业集团青睐的投资方式。其共同特点是都建于景渠寻且谗货蛊半橡元肠燥哟员许掩着娟受格肇厅位发莱锌莱个谚蹿呵坦尺语倍蛋骚缎进糙磅乌紫胳匪瞩咆扔姨萤柯妆厕死便囚宋锹瑟赫漏勺悍丧论审饼惯灾评羊挝缨弗锥娱房杉唐灶拜仪炽雁壶哩砒拓集檀必钡婉虽均招叔汲琢辣赶夕徐购趣终蹄仙寝识碍揪佐李扔曲我仔旋励汕纯峙喧蒸橇瘫订滴瞅科失粒斜毯融瑰勤挨劫赐愉崭怪旷靠栽哦韦御擒惯糊待怯勃滴枉涅挡隙享咏锑访引灯拔狗龙倒纂鸦啡熊添糟读讶宵菏械栓昼赂撕帽币国渍醇以圣彩惯深镣蒜麻剁绞终帐兼受呆脸引聘栖把撵锐孝昧惩隙亨骄却屠馅畦扛肉荡敢晚寨诈燃咕栖车毡矢陕俞王桂弥快蛤汉盟捅狙撬惩铲税际斌起搔常元