DB11_T 661-2009_房屋面积测算技术规程.pdf

北京市地方标准批准发布公告 年第号（总第 号）北京市质量技术监督局批准以下项北京市地方标准，现予以公布。序号地方标准编号地方标准名称代替标准号批准日期实施日期 房屋代码赋码规则 房屋面积测算技术规程 北京市质量技术监督局二九年十月十四日前言本规程为推荐性标准。本规程根据北京市质量技术监督局 关于印发 年北京市地方标准制修订项目计划的通知（京质监标发 号）文件的要求和建设部 关于认真贯彻执行 房产测量规范加强房产测绘管理的通知（建住房 号）精神，在广泛讨论研究，总结实践经验，参考现行国家、行业和地方标准，并在广泛征求意 见的基 础 上，制 定 完成。本规 程 在 房产测量规范基础上，结合本市具体情况编制。本规程的主要内容是：总则；术语和定义；房屋面积测算草图及数据采集；房屋建筑面积计算；房屋建筑面积分摊计算；房屋面积测算数据计算处理及检查；变更测算；房产图图式。本规程的附录、为规范性附录。本规程由北京市住房和城乡建设委员会和北京市质量技术监督局共同管理，由北京市住房和城乡建设委员会负责解释工作。本规程主编单位：北京市房地产勘察测绘所本规程主要起草人：于伟王争张侠巩振华刘宇金武雷涛张亮孟祥琛刘京武顾晓林韩晓娜霍超本规程主要审查人：季如进杨燕敏赵鑫明喻贵才郑书民晁春浩李维功犇 犅 犜 目次总则?术语和定义?房屋面积测算术语?建筑术语?房屋面积测算草图及数据采集?房屋面积测算草图?房屋物理数据采集?房屋信息数据采集?房屋建筑面积计算?计算通则?计算细则?房屋建筑面积分摊计算?共有建筑面积的内容?共有建筑面积的处理原则?房屋面积测算数据计算处理及检查?房屋面积测算数据的处理原则?房屋面积测算数据的检查整理?变更测算?一般规定?变更测算?幢号的调整?房产图图式?主要内容及使用说明?犇 犅 犜 北京市房屋面积测算技术规程房产图图式表?附录犃房屋登记表集?附录犅房屋面积测算技术报告书?附录犆房产平面图集（示例）?附录犇房屋面积测算草图（示例）?附录犈房屋建筑面积分摊计算（计算模型）?本规程用词说明?引用标准名录?条文说明?犇 犅 犜 犆 犗 犖 犜 犈 犖 犜 犛犌 犲 狀 犲 狉 犪 犾 狉 狌 犾 犲 狊?犜 犲 狉 犿 狊犪 狀 犱犱 犲 犳 犻 狀 犻 狋 犻 狅 狀?犅 狌 犻 犾 犱 犻 狀 犵犪 狉 犲 犪狊 狌 狉 狏 犲 狔 犻 狀 犵犱 狉 犪 犳 狋 犪 狀 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房产测量规范进行细化和补充，制定本规程。本规程规定了房屋面积测算工作的基本定义、基本流程，统一了房屋面积测算的技术口径、计算程序，提出了房屋面积测算成果的标准格式。本规程适用于北京市行政区域内房屋管理工作中各类房屋的面积测算工作。北京市行政区域内的房屋面积测算工作除应遵守本规程外，尚应符合国家及北京市现行相关标准的规定。犇 犅 犜 术语和定义 房屋面积测算术语 房屋面积测算 利用测绘和计算机辅助的技术和方法，采集和表述房屋相关信息，为房屋管理等提供基础数据和资料。房屋面积测算成果 房屋面积测算工作所生产的各类图表、数据的总集。包括房屋登记表集（示例参考附录），房屋面积测算技术报告书（示例参考附录），房产平面图集（示例参考附录）及以上资料格式化的电子数据。房屋建筑面积 层高在 以上（含 ，以下同），有上盖的永久性建筑的外墙（柱）勒角以上各层的外围水平投影面积之和。包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。房屋套内建筑面积 成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，及套内阳台建筑面积三部分组成。非成套房屋的套内建筑面积参考成套房屋的套内建筑面积定义计算。房屋使用面积 （）房屋套内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影面积计算。房屋的套内使用面积包括：套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜、为本套所独自使用的门廊、门斗、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井等。套内楼梯按自然层数的面积计入使用面积，内墙面装饰厚度计入使用面积。犇 犅 犜 房屋套内墙体面积 成套房屋套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。以固定界址点连线作为界线的车位、有围护结构的商业摊位等，其使用空间内和与其使用空间毗邻的为整幢建筑提供围护或承重作用的柱、垛、墙，不可计入摊位、车位等套内墙体面积。房屋专有部分 建筑物内具有独立构造和用途的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间。具有构造上和利用上的独立性。建筑物内共有部分以外的均为专有部分。房屋共有部分 建筑物内供业主使用的人员通行、公共设施（楼内部分）等以及建筑物以外、建筑区划内的其他公共场所、共用设施、物业服务用房等。共有部分分为可分摊部分和不可分摊部分。房屋建筑面积预测算 依据规划批准后的设计图，根据本规程，对房屋的特征信息进行图上采集计算，并同时生成房屋物理数据，出具房屋面积测算成果，为房屋管理提供基础数据的过程。房屋建筑面积实测算 房屋竣工后，根据本规程，对房屋的特征信息进行实地采集计算，并同时生成房屋物理数据，出具房屋面积测算成果，为房屋管理提供基础数据的过程。房屋面积变更测算 因房屋的产权界线、房屋面积等发生变化而进行的房屋面积犇 犅 犜 测算。房屋面积测算草图 建筑物内部、建筑之间相对位置关系和房产调查的实地记录。是房屋面积计算、出具房屋面积测算成果的原始依据。房屋基本单元 有围护结构或固定界线、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、楼号或房号等）的房屋或者特定空间。幢 独立的，具有共同共有部位且地下基础或地上建筑为同一结构整体的，包括不同结构和不同层次的房屋。也叫物理幢，自然幢。幢号 在一定的地域范围内，按照一定的编号规则，为一幢房屋所编立的唯一的数据标识。是确定房屋所有权具体位置的标志，是房屋产权登记的基本编号依据。逻辑幢 根据数据组织和管理的需要，对自然幢按结构或类型进行逻辑分割而成的房屋。逻辑幢号 也称复合幢号，在幢号的基础上，根据对自然幢的逻辑分割编立的多级数据标识，采用“幢号二级幢号三级幢号”的格式编立。楼号 由公安部门以地名管理部门颁布的标准地名为依据，按照一定的编号规则批准的平、楼房的门牌号、楼牌号。房号 一幢房屋内划分出的若干套房间的编号，是房屋内部产权划分的基本编号依据。中误差 犇 犅 犜 中误差估值的简称，是多次测量值与测量最或然值的差值平方和的算术平均值的平方根。限差 一定测量条件下规定的测量误差绝对值的限值。建筑术语 层高 上下两层楼板结构面之间或楼板结构面与地板结构面之间的垂直距离。室内净高 楼（地）面至楼板结构底面之间的垂直距离。自然层 按楼板、地板结构分层的楼层。自然层按照完整的自然数序列（，）计数，夹层、架空层、结构转换层、设备层、避难层、附属层等不计入自然层数。夹层 在一个楼层内，以结构板形式增设的楼层。架空层 仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。结构转换层 建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同而采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，该楼层称为结构转换层。设备层 建筑物中专为设置暖通、空调、给排水、配变电等设备和管道且供人员进入操作用的楼层。避难层 建筑高度超过 的高层建筑中，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。犇 犅 犜 屋面（顶）层 在房屋顶部，屋面楼板以上，由屋面梁、拱等大跨空间构件和支撑边缘构件组成的楼层。地下室 房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的者。半地下室 房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的，且不超过者。走廊 建筑物内设置的套外使用的水平交通空间。过道 建筑物内设置的套内使用的水平交通空间。挑廊 挑出建筑物外墙的水平交通空间。檐廊 设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间。回廊 在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。架空通（走）廊 建筑物与建筑物之间，在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊。门斗 在建筑物出入口设置的起分隔、挡风、御寒等作用的有盖过渡性建筑空间。门斗一般由建筑主体凹进形成，借助于建筑墙体形成围护。门廊 位于建筑物出入口处、凸出于建筑主体的、有独立围护及顶盖的建筑空间。犇 犅 犜 雨篷 设置在建筑物进出口上部的用于挡雨、遮阳的板或篷。阳台 建筑中凸出于外墙面或凹于外墙以内的有顶盖及围护结构的永久性空间，供使用者晾晒衣物、休息及其它室外活动之用。露台 与建筑衔接供人们活动的无顶盖室外平台；在二层或二层以上建筑利用下层的屋顶作为上层的户外活动的无顶盖平台也视为露台。凸窗 为房间采光和美化造型而设置的窗台高度大于等于 的凸出外墙的窗。落地窗 窗框与地板直接相连的窗或凸出外墙但窗台高度小于 的窗，前者为平台式落地窗，后者为反凸式落地窗。围护结构 围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。建筑幕墙 由金属构架与板材组成的，不承担主体结构载荷与作用的建筑外围护结构。围护性幕墙 直接作为建筑物外墙起围护作用的幕墙。装饰性幕墙 设置在建筑物局部墙体外起装饰作用的幕墙。勒脚 建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。变形缝 为防止建筑物在外界因素作用下，结构内部产生附加变形和犇 犅 犜 应力，导致建筑物开裂、碰撞甚至破坏而预留的构造缝，包括伸缩缝（温度缝）、沉降缝和抗震缝。永久性顶盖 经设计的，结构牢固，可供永久使用的顶盖。骑楼、过街楼 楼层部分跨在公共街巷上的临街楼房。门厅 建筑物中位于入口处用于接待和分配人流、物流及联系各主要使用空间、辅助使用空间和其它交通空间的交通枢纽空间。大堂 具有休息、会客、接待、商务等功能的较大的门厅。楼（电）梯间 用以容纳楼（电）梯，并由墙面或竖向定位平面限制的空间。前室 设于楼、电梯间与走廊之间用于分配、缓冲人流的过渡性建筑空间。台阶 室外或室内在地坪或同一楼层不同高度处设置的供人行走的阶梯。室外台阶 因室外地坪与建筑物主要入口存在高差，位于建筑物外由地坪通向建筑物主要入口修建的阶梯称之为室外台阶。管道井 建筑物中用于布置竖向设备管线的竖向井道。烟道 排出各种烟气的管道。核心筒 犇 犅 犜 建筑物中解决垂直交通、设备电气垂直管线、联系其它建筑空间的结构体系。中庭 建筑物中设置的用于休闲、人流汇聚的超过一个层高的有盖建筑空间。天井 四面有房屋，或三面有房屋另一面有围墙，或两面有房屋另两面有围墙时中间的空地，主要用于房屋采光、通风。公共（消防）通道 为满足建筑物消防或通行需要而设置的与市政或小区道路连通的穿越建筑的通道。室外楼梯 位于建筑物外，联系地面与建筑物不同高度入口或联系建筑物不同高度入口之间的楼梯称之为室外楼梯。斜面结构屋顶、坡屋顶 建筑空间中，上顶盖由非水平结构构成的屋顶。棚 由单排或多排柱、顶盖构成的室外空间。中 式 房 屋、古 建 、具有中国传统建筑风格和形式，使用中国传统建筑材料，按照中国传统建造方式建造的房屋。仿古中式房屋 具有中国传统建筑风格和形式的房屋。台明 为建筑物显露的台基。用砖或石砌成的平台，再在其上方建立建筑物。犇 犅 犜 房屋面积测算草图及数据采集 房屋面积测算草图 实地进行房屋数据采集时，必须绘制房屋面积测算草图。草图可以使用建设工程施工图、竣工图的电子版本制作，可以参考建设工程施工图、竣工图绘制，当无法获得建设工程施工图和竣工图时，应在数据采集现场绘制。在保证图面清晰、布局合理的基础上，草图的规格宜采用标准纸张大小、幅面，同一项目宜采用统一规格的面积测算草图。房屋数据实地采集前草图的绘制应满足以下要求：应绘制所要测量房产的界线、分产权界线，共有部分界线及其所在部位。夹层、架空层、设备层、结构转换层、避难层等应单独绘制草图并注明所在部位。应依据相关资料注记共有部分的名称。应绘制房屋的平台、斜坡屋顶下方不计入建筑面积部位的图形。应绘制室内墙体、柱垛、烟道、垃圾道、通风道等凸凹部位的图形。草图的现场注记应满足以下要求（示例参考附录）：外业数据采集的草图记录必须在实地完成。房屋面积测算草图上的数据只可划改，不可涂改。实际测量的数据应标注在草图的相应位置，当无法标注时，应引至空白处标注清楚。草图上汉字的字头一律向北（上）注记，数字字头应向北（上）、向西（左）注记。沿墙体所测得的边长数据应当紧靠犇 犅 犜 草图上相应的墙体处平行于墙体记录。应注记现场测量的边长数据、墙厚数据及层（净）高数据。跨墙体、跨构筑物（如在草图上可显示的垛、凹槽）测得数据必须在草图上标出该长度的起止位置。墙厚数据的圆圈必须压住该数据所表示的墙体。应注记房屋坐落、街巷名称、邻户门牌、指北方向、实际楼号、幢号、单元号、房间号、层数、所在层次、标注实际开门位置等。应在草图上标注阳台的封闭状况、凸窗的窗台状况、平台的位置及其它特殊部位说明。应注记测量员、记录员、检查员、仪器编号、测量日期、必要时加注天气状况。当草图所示与房屋现实状况不一致时，宜另绘草图，也可直接在草图上修改，同时应标注被改动部位。房屋物理数据采集 房屋数据的实地采集：已建成或局部建成的房屋，需要该房屋的各类可测得数据时，必须进行实地采集。采集设备一般包括：经检定合格的钢卷尺、手持式测距仪、红外测距仪、全站仪、全球导航卫星系统等。采集内容一般包括：房屋的边长数据、房屋的墙体厚度数据、房屋特征点的位置数据、房屋的房角坐标数据。实地采集时，形状规则的房屋，要进行总尺和分尺边长数据校核。实地采集时，相同的套或单元应进行数据检核，总长度或分段长度应有多余测量数据。犇 犅 犜 已竣工房屋存在不规则形状时，可使用仪器实测该形状几何要素，通过几何公式计算房屋建筑面积；也可实测该形状若干特征点或拐点的点位，通过解析法计算建筑面积。当房屋的边长较长且直接测量有困难时，或需要校核总边长与分段边长之和而又无法直接测量总边长时，可使用仪器实测坐标后通过解析法计算相应边长值。层高测量：有建设工程施工图的竣工房屋，实测层高平均值与设计值之差在 范围内时，可认为竣工层高与设计层高相符，层高取设计值；无建设工程施工图的竣工房屋，必须全部实测，其层高以同一层高度相同部分不同位置实测层高数据的平均值为准。一般情况下层高数据应当由净高数据和在测量净高位置处的结构顶板厚度数据组成。斜坡屋顶及倾斜墙体房屋边长的数据采集：当一间（单元）房屋的屋顶为斜坡屋顶或房屋的墙体为向内倾斜的斜面，应分别测量层高在 以上和以下两部分的边长数值并辅以略图说明。当房屋的墙体为向外倾斜的斜面时，边长尺寸量取到倾斜位置底部。当斜坡屋顶及倾斜墙体房屋的层高难于测量时，应量取室内净高 处，同时量取相应的定位数据。阳台、平台、廊、窗的数据采集：阳台需采集的数据包括：阳台顶板水平投影尺寸、阳台围护结构的尺寸、阳台顶板水平投影域与阳台围护结构水平投影域的相对位置关系、阳台顶板至底板的垂直距离。当阳台的围护结构突出于阳台底板之外时，还应采集阳台底板的水平投影尺寸。犇 犅 犜 平台需采集的数据包括：平台下方建筑的外围尺寸、平台下方建筑外围与平台周边建筑外围的相对位置关系。有柱廊需量取廊柱之间、廊柱与廊的围护结构之间的相对位置关系；无柱廊应量取廊的顶盖水平投影面积及位置数据。对于异型柱所构成的围护结构，量取异型柱 高度处的柱外围尺寸作为该围护的尺寸。窗需要量取窗外侧与主体墙的位置关系，量取窗台与楼（地）面之间的位置关系、窗底板到顶板之间的垂直距离。墙体及以墙体起算的数据采集：墙体分为建筑物室内墙体和建筑物外墙体。采集建筑物内的边长及室内墙体厚度数据时，应取未进行装饰贴面处理的部位进行测量。建筑物的外墙体包括结构墙体、保温层以及敷设于其外的贴面、挂层、幕墙等（用于装饰造型的除外）。实测建筑物外廓边长及外墙体的厚度时，应沿建筑物外墙体的最外层表面的勒脚以上量取数据。车位、商业摊位等特殊房屋的数据采集：以界址点连线作为界线的车位，量取相邻界址点间直线距离及界址点相对位置关系。车位、商业摊位有围护结构的，量取围护结构所围成的空间距离尺寸及围护结构厚度。对地下空间（含地下室）进行房屋边长测量时，可实测室内边长，及外墙厚度。当外墙厚度无法测量时，可参考建设工程施工图。房屋信息数据采集 房屋信息数据采集主要包括：确认建筑物名称、坐落、建筑结构、房屋用途、房屋楼号与房号、房屋分幢及幢号编注、犇 犅 犜 房屋层数等以及与建筑物有关的产权人及委托人信息。建筑物名称根据有关部门批准的项目名称进行采集。房屋建筑面积预测算中，建筑物坐落根据国有土地使用权证记载的坐落进行采集；房屋建筑面积实测算中，建筑物坐落根据有关部门批复的房屋用地所在街道的名称和门牌号进行采集。房屋用途根据规划部门批复的规划文件内容进行采集。房屋建筑面积预测算中，房屋建筑结构根据有关部门审验合格的建设工程施工图的相关内容进行采集；房屋建筑面积实测算中，根据房屋竣工验收备案表的相关内容进行采集。房屋建筑结构可参考 房产测量规范附录表。房屋的楼号及房号房屋建筑面积预测算中，房屋的楼号按照房屋规划文件确定的编号编注。房屋建筑面积实测算中，房屋楼号的设置与变更须具备有关部门出具的 北京市门楼牌编号证明信。房屋的房号不得使用字母或单位名称等，一栋楼内的房号不得重复且房屋转移登记时的房号应与初始登记时的房号一致。注记房屋的楼号及房号时，房屋的门牌号注记在房屋院落实际开门处，并加括号；房屋的楼牌号注记在房廓线内右上角；房屋的房号注记在房屋实际开门处，并加括号。房屋分幢及幢号编注应根据房屋建筑结构及其他房屋管理要求对自然幢进行分幢，并根据数据组织和管理的需要对自然幢进行逻辑分割划分逻辑幢，在分幢的基础上分别编注物理幢号和逻辑幢号。房屋建筑面积预测算不需编注物理幢号及逻辑幢号，房犇 犅 犜 屋建筑面积实测算中所有房屋按分幢情况编注物理幢号及逻辑幢号，不得重复、丢漏。房屋物理幢号以宗地为单位，自进大门起，从左到右，从前到后，用数字、顺序按形编号。逻辑幢号参考物理幢号的编注方式进行。物理幢号与逻辑幢号注在房廓线内左下角，并加括号表示。房屋状况发生变更，幢号的调整方法按本规程第 节规定执行。房屋层数房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪以上计算。所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。采 光 窗 在 室 外 地 坪 以 上 的 半 地 下 室，其 室 内 层 高 在 以上的，计算自然层数。在采集房屋层数信息时，无论相关文件对于房屋的自然层层数如何描述（如 层，缺失自然数序列某一层等），房屋自然层层数均按照自然数序列计数。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计自然层数。建筑物有关的产权人及委托人信息包括：产权人和委托人的名称、地址、企业编码、联系方式等。其中，产权人名称、地址、企业编码等根据产权人的组织机构代码证进行采集；委托人名称及联系方式等由委托方提供。犇 犅 犜 房屋建筑面积计算 计算通则 计算全部建筑面积的范围应符合 房产测量规范第 条规定。计算一半建筑面积的范围应符合 房产测量规范第 条规定。不计算建筑面积的范围应符合 房产测量规范第 条规定。房屋面积测算是对房屋各层水平投影面积的测量与计算，长度以米为 单 位，取至 ；面 积 以 平 方 米 为 单 位，取 至 ；共有面积分摊系数取至小数点后第六位。计算细则 层高及净高的计算，如图 所示：层高取上下相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离，净高取楼（地）面至上部楼板底面之间垂直距离。厚度不大于 的结构找平层视作结构层一部分。同一楼层外墙以内的建筑空间中，因结构梁、反梁、垫层等形成的局部净高度不足 的部分，其层高取所在楼层的层高值。同一楼层外墙以内的建筑空间中，因结构梁、反梁、垫层等形成的局部净高度不足 的部分，其净高取所在楼层的净高值。特殊情形的房屋面积计算：建筑物的墙体由内倾斜、弧形等非垂直墙体构成，按层高在 以上或无法直接测量层高时按其室内净高在 犇 犅 犜 以上（含 ，以下同）部分的水平投影计算全部建筑面积；建筑墙体向外倾斜，超出底板外沿的，按底板外沿计算建筑面积。图 层高及净高计算图示坡屋顶、穹型顶建筑，按层高在 以上的或无法直接测量层高时按其室内净高在 以上部分的水平投影计算全部建筑面积。多排柱的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等棚柱结构的建筑按柱外围水平投影计算建筑面积；若柱为内倾斜柱，以柱距离地面 处的连线水平投影范围内的部分计算全部建筑面积；若柱为外倾斜柱，则以柱最底端外侧连线水平投影范围内的部分计算全部建筑面积，如图 所示。图 棚柱结构建筑面积计算图示在建筑物中层高 以上的楼层内设置局部夹层的，当夹层及下方建筑空间的层高度均小于 时，计算一层建犇 犅 犜 筑面积。在不全封闭的体育场内，有永久性上盖且层高在 以上的看台，按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。立体书库、立体仓库、立体停车库，无结构层的按一层计算建筑面积，有结构层的按其层高在 以上结构层分别计算建筑面积。用于检修、消防的爬梯，不计算建筑面积。与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。阳台、平台（露台）的面积计算：阳台与平台的区分：无论底板是借助于下层屋面还是独立悬挑，也无论台下方是房间还是阳台，台上方有盖者为阳台，无盖者视为平台，如图 所示。图 阳台与平台的区分全封闭的阳台按其外围水平投影计算全部建筑面积。有顶盖的不封闭阳台，当阳台宽度或阳台进深小于等于 时，该阳台不计算建筑面积，如图 所示。犇 犅 犜 图 不封闭阳台面积计算图示有顶盖的不封闭阳台，当其上盖高度达到或超过两个自然层高度，视作阳台无顶盖不计算建筑面积，如图 所示。图 不封闭阳台面积计算图示犇 犅 犜 当不封闭阳台上盖高度小于两个自然层高时，如上盖水平投影域落在阳台外围水平投影域之内的面积小于阳台外围水平投影面积一半，该阳台不计算建筑面积；如阳台上盖水平投影域落在阳台外围水平投影域之内的面积大于等于阳台外围水平投影面积一半，阳台面积按上盖水平投影域落在阳台外围水平投影域之内的面积的一半计算，如图 所示。对顶层和特殊层高楼层的不封闭阳台，以该栋建筑标准层层高的二倍作为阳台有无上盖的认定标准；无标准层时，以 作为认定标准。当顶层或退层阳台的上盖为斜屋面时，阳台的上盖高度取阳台沿屋面倾斜方向最外沿（围护栏）处斜屋面的高度。上盖高度达到或超过二个层高的不封闭阳台，当其中间设置有盖板（包括由凸窗、空调机位、花池等所形成的盖板）且盖板底距阳台底面的高度不足二个层高时，当所设盖板水平投影域落在阳台外围水平投影域之内的面积大于等于阳台外围水平投影面积一半时，阳台面积按所设盖板水平投影域落在阳台外围水平投影域之内的面积的一半计算。住宅建筑中属于一户专有且结构特征类似于阳台的空中花园、入户花园等（位于地面层、裙楼顶层的除外），均视为阳台，按阳台规定计算建筑面积。住宅的第一层（地面层、裙楼顶层）类似于阳台的架空的建筑空间，有围护结构或围护物，通达室内及建筑外，且门的位置位于上方建筑形成的上盖的下方时，如上盖为上一层的阳台底板，则该空间视为阳台，按照阳台规定计算建筑面积；如上盖为上方非阳台建筑底板，下方视为门廊或门斗，按门廊门斗规定计算建筑面积，如图 所示。犇 犅 犜 图 住宅一层中阳台与门廊的界定图示 在建筑物中设置的与公共过道相通、具有一面以上（含一面）直接对外开敞的、用于绿化、休闲的公共建筑空间，且结构与阳台类似，称为公共阳台。公共阳台的计算规则与阳台相同。悬挂于建筑主体结构外侧的外挂式空调机位、单独设计的空调机位向阳台及建筑内部空间凹进时，空调机位所占空间不计算建筑面积，空调机位上方空间根据不同特征按照凸窗进行处理；利用阳台及建筑内部的局部空间设置的可放空调机的部位应与其相连的阳台及建筑空间一体计算建筑面积，如图 所示。图 空调机位面积计算图示犇 犅 犜 室内楼（电）梯的面积计算：位于建筑外墙或主体结构以外但与建筑物主体相通且有两面（含两面）以上围护墙体的楼（电）梯，视为室内楼（电）梯；位于建筑外墙或主体结构以内的楼（电）梯为室内楼（电）梯，如图 所示。图 室内楼（电）梯与室外楼（电）梯图示一般情况下，室内楼（电）梯按建筑物的自然层计算建筑面积。穿 越 夹 层 的 楼（电）梯，其 位 于 夹 层 的 梯 间 层 高 在 以上时，夹层不计算建筑面积的，梯间不计算建筑面积，夹层计算建筑面积的，梯间计算建筑面积。对于高层建筑内附着于主体之上的楼（电）梯，无论其开门与否按自然层计算全部建筑面积；独立于建筑体的楼（电）梯，按开门层计算建筑面积。对于高低联跨的建筑物，其高低联跨内部连通并共同使用楼（电）梯的，按楼（电）梯设计开门侧所在跨计算层数，并相应计算建筑面积。位于建筑物主体墙以外但与建筑物相通的独立楼（电）犇 犅 犜 梯，按其各出入口所在平面计算层数，并相应计算建筑面积，如图 中、所示；在局部层与建筑物通过架空通廊等连通的独立楼（电）梯，按其出入口及架空通廊所在平面计算层数，并相应计算建筑面积，如图 中所示；建筑物外从首层直接通向高层的单层斜跨楼梯计算一层建筑面积，如图 中所示。图 独立楼（电）梯面积计算图示室内楼梯上下行之间有间隔时，当间隔大于等于 时，计算上一层梯间面积时，梯间的间隔空间不计算建筑面积，当间隔小于 时，梯间的间隔空间计算全部建筑面积。商场、写字楼等设置的自动扶梯按其通达层计算层数，并相应计算建筑面积，如图 所示。图 室内楼（电）梯面积计算图示室内楼（电）梯投影至上层楼（地）板结构面时，若投影犇 犅 犜 面与上顶板间层高不足 ，则室内楼（电）梯在投影面与上顶板间层高不足 的部分不计算建筑面积，如图 所示。图 室内楼（电）梯投影后考虑层高面积计算图示 室外台阶、楼梯、车道的面积计算：室外台阶不计算建筑面积，但若下方空间设计加以利用的，其层高在 以上的或净高在 以上的部分应计算全部建筑面积。室外楼梯按其联结的不同高度的出入口计算层数，并按水平投影计算建筑面积；室外楼梯可以上层楼梯作为下层楼梯的顶盖，若最上层楼梯无顶盖或顶盖不足以覆盖楼梯面积一半以上时，最上一层室外楼梯视为无顶盖。无上盖的室外车道不计算建筑面积，有永久性上盖的室外车道计算全部建筑面积。室内车道按自然层计算建筑面积。在车道所投影的层内，若车道下方空间设计加以利用，且其层高在 以上的或净高在 以上的空间计算了全部建筑面积，则该层车道所占用空间不可重复计算车道面积。走廊（含挑廊、檐廊）、连廊、架空通廊、门廊、门斗、雨蓬、加油站的面积计算：建筑物内走廊无论其延伸方向两端是否封闭，均计算全部建筑面积。临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有围护结构，均不计算建筑面积。楼房底层设有两端不封闭消防通道的，若该消防通道仅犇 犅 犜 可供人通行，该消防通道计算全部建筑面积；若该消防通道可供车辆通行，视为公共道路，不计算建筑面积。当走廊沿延伸垂直方向有一侧不封闭并直接向室外开敞时，该走廊为外走廊。外走廊按其开敞侧是否有结构体划分为有柱走廊和无柱走廊（图 ），包括：）开敞侧围护之外还存在柱或其它类型承重支撑体的走廊，视为有柱走廊；）两侧存在局部墙体或建筑空间的走廊，视为有柱走廊；）仅有附着于结构外侧的装饰性柱（墙）的走廊，视为无柱走廊；）柱位于外走廊两端的墙体内不专向走廊凸出，或柱可以划归其它建筑空间时，视为无柱走廊。由多段构成的走廊，如果仅某一段走廊有柱或墙，可以以该段走廊的两端转折处为界，将该走廊划分为有柱与无柱两部分，分别计算建筑面积，如图 所示。图 走廊类型划分图示犇 犅 犜 有柱走廊，均按柱外围水平投影计算全部建筑面积；无柱走廊当层高小于两个自然层时，按其围护结构外围水平投影计算一半建筑面积，当层高达到或超过两个自然层时，不计算建筑面积。位于地面与房屋相连的有盖、无柱、无围护结构及围护物、凸出建筑主体的走廊、檐廊，无论下方是否有台阶，均不计算建筑面积。位于地面一层的两建筑物之间的有盖连廊，按以下情况分别计算建筑面积：）双排柱连廊，按柱外围水平投影计算全部建筑面积；）单排柱连廊，其上盖檐口高度小于两个自然层时，按上盖水平投影面积一半计算建筑面积；上盖檐口高度达到或超过两个自然层时，不计算建筑面积；）无柱连廊，不计算建筑面积。连接两建筑物的有盖架空通廊，全封闭时，通廊计算全部建筑面积；不封闭时，若上盖高度小于两个自然层，通廊计算一半建筑面积，否则，通廊不计算建筑面积。全封闭的门廊、门斗，按其围护结构计算全部建筑面积；开敞式的门廊、门斗、雨蓬，无柱时，不计算建筑面积；开敞式的门廊、雨篷有独立柱时，按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积，两根以上（含两根）柱时，按柱外围计算全部建筑面积；门斗有柱时，计算全部建筑面积；开敞式的门廊门斗复合结构，有柱时，计算全部建筑面积，如图 所示。犇 犅 犜 图 门廊、门斗、雨蓬计算图示 单排柱的门廊、车棚、货棚等应与房屋建筑不相连，仅以单排柱作为支撑，按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。加油站的罩棚及与其结构类似的建筑，若其由独立柱或单排柱支撑，或者由多柱支撑，但沿柱外围围合的建筑面积不足上盖水平投影面积的一半，按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积；由多柱支撑，且沿柱外围围合的建筑面积大于等于上盖水平投影面积的一半时，按柱外围计算全部建筑面积。凸窗、落地窗的面积计算：窗体本身形成的窗台高度大于等于 的窗视为凸窗，分为单反式凸窗（如图 中所示）和双反式凸窗（如图 中所示）两类。窗体本身形成的窗台高度小于 的窗（如图 中所示）、窗体直接落在房间地面的窗（如图 中所示）、窗体落在结构梁、反梁、垫层等结构之上的窗（如图 中所示），都视为落地窗。犇 犅 犜 窗的窗台高度为房间室内地面（楼板结构板上缘）至窗台台面（窗台板上缘）的垂直距离；窗的高度为窗台台面至窗顶板板面（顶板上缘）的垂直距离；凸窗的进深为室外墙面（外墙外缘）至凸窗的外边沿的水平距离，如图 所示。图 凸窗、落地窗及其指标定义图示凸窗突出外墙的窗体部分不计算建筑面积。凸窗向阳台内凸出时，凸窗所占用阳台的空间仍计入阳台的建筑面积，如图 所示。图 向阳台凸出的凸窗图示落地窗，当其窗体高度大于等于 或窗体净高度大于等于 时，落地窗计算全部建筑面积；反之，落地窗不计算建筑面积。幕墙、墙体的面积计算：犇 犅 犜 装饰性幕墙不计算建筑面积。围护性幕墙计算建筑面积并计入墙体面积。围护性幕墙，按以下几种情况分别计算建筑面积，如图 所示：）以纯玻璃等幕墙材料构成的无框架围护性幕墙，当楼板至幕墙外缘的距离小于等于 时，以该距离为外墙厚度，并相应取半外墙；当楼板至幕墙外缘的距离大于 时，楼板至幕墙的内缘的空间按上空计算；）当下方有梁，幕墙安放于梁体之上的围护性幕墙，取梁厚作为外墙厚，并相应取半外墙；）上下均由玻璃和其他材料框架构成围护性玻璃幕墙，以材料框架的厚度作为墙厚，并相应取半外墙。图 不同情况下围护性幕墙外墙计算图示同一楼层既有主墙又有幕墙且主墙幕墙不重叠时，分以下几种情况计算外墙的墙体面积，如图 所示：）一面外墙，当其全部为围护性幕墙时，按幕墙计算该外墙的墙体面积；）一面外墙，当其围护墙体部分为主墙、部分为幕墙时，将主墙部分和幕墙部分分段，分别计算墙体面积；犇 犅 犜 ）一面外墙，当其存在局部多段主墙时，若主墙分段之和大于该面外墙长度的时，可取主墙及延伸线为外墙，并相应计算外墙的墙体建筑面积；反之，可取幕墙为外墙，并相应计算外墙的墙体面积；）对全幕墙建筑，当其内侧沿楼板边沿除核心筒、梯间等部分设有局部主墙外，其余部分均无墙体或仅有零星墙体时，可全部按围护性幕墙计取外墙，并相应计算外墙的墙体面积。图 既有主墙又有幕墙时外墙计算图示外墙、共有墙的墙体面积均为其水平投影面积，其相应的半墙墙体面积为其水平投影面积的一半。当外墙、共有墙中含柱或其它承重支撑体时，取与柱相连的各墙的墙中线向柱中心延伸交汇，按划分后的柱体的相应位置分别计入所属的半墙墙体面积，如图 所示。犇 犅 犜 图 包含垛柱的外墙墙体图示建筑物上空处的外墙不计算建筑面积，如图 所示。图 建筑物上空处的外墙计算图示商场、商铺以防火卷帘、钢化玻璃等直接落地作为共有墙或外墙的，墙体厚度取围护构架的厚度；如墙体由上下两部分组成，而上下两部分墙体厚度不同时，取下半部分墙厚为墙体厚度。烟道、采光井、通风井的面积计算：烟道、通风井位于建筑物主体之内的按照自然层计算建筑面积；位于建筑物主体之外，不计算建筑面积。犇 犅 犜 单户独自使用的内置烟道、通风井均计入该户的套内建筑面积。烟道外置时，取其与室内的隔墙为外墙。地下室或半地下室使用的采光井不计算建筑面积。屋面附属用房的面积计算：位于屋面的梯间、电梯机房、水箱间等，层高在 以上的，均按其外围水平投影计算全部建筑面积。位于屋面的电梯机房，当其下方设有缓冲层时，如缓冲层的层高在 以上时应计算建筑面积。中式房屋（古建）和仿古中式房屋的一般面积测算规定单层建筑和多层建筑的底层有台明的，首层按台明外沿量算建筑面积，无台明及首层以上按墙外沿量算建筑面积；两层或多层建筑构架柱外有围护装修或围栏的挑台部分，按构架柱外边线至挑台外围线间的水平投影面积的一半计算建筑面积；坡地建筑、临水建筑、或跨越水面建筑的首层构架，柱外有围栏的挑台部分，按构架柱外边线至挑台外围线间的水平投影面积的一半计算建筑面积；中式房屋（古建）已在档案中记载有建筑面积，并在相关尺寸不超差的前提下，维持原建筑面积，不做变动；瓦房灰廊的房屋，其灰廊不另计间数，但计算建筑面积。犇 犅 犜 房屋建筑面积分摊计算 共有建筑面积的内容 共有建筑面积的内容应符合现行法律法规及技术规范的要求。共有建筑面积的处理原则 共有建筑面积的分摊与计算，应以幢为单位进行。产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的面积按比例进行分摊。分摊计算公式 式中：为各功能区的分摊系数；为各功能区参加分摊的建筑面积，；为各功能区参加分摊所得的分摊面积，；为需要分摊的共有建筑面积总和，；为参加分摊的各功能区建筑面积总和，。分摊计算模型可参考附录。犇 犅 犜 房屋面积测算数据计算处理及检查 房屋面积测算数据的处理原则 房屋面积测算数据处理时，应遵循“先控制后