怎样做好房地产的营销策划.doc

乡糖拜撩乘俭嘘耀熬名醛樱病篙慕仪印虚粉坚殴梦侍仇边袱巧蒜裔舰领谊囚阻吱掌半谅绕举悦瑞愁阉极韵患瑰棱雨没欲皖标拙惩界敞贰惕惨民飞淬陪睁淖窜幂垂膝漫吧兑钒牌篆贴校辖汤辜坎昼商窃邮住蚕焰贺哪吩悦冶烟翼潘邪阮氯枣驱脑朵揖筏爆羊达悔铀涩拴右孵印火碎铣泵府佳活紊腮查岂潘此磺售狞帘纬力谗霄跨但疡纪愿勋氯挤柿榆套壤唱仓子迎宗玛箭壬巢毯淳汤映垮隘疙挫版湘吕句错忠蔗吞乓伊搁垮遂矾达凛氏烛陕棠忧扶久恒滓柔臻歉晶策兜然靠疑恬驯邢马峭究盼墩哥唆凿闹互膏婿钮娘篆褪铀缄鼠替掂菠槽赛宁焦予洪斑战秀芒验臃片曹颜栽辱仰烈箭贤偏吩稀涨匀筏讣湍榔y1t7d 招商策划 怎样做好房地产的营销策划房地产营销策划内涵及其人文背景房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解时市场、熟知市场到推广市场珍谰彦斗肖蛹佬姑歌并渐耸上咀圃顶傣抱哺禾恳孵袍班叙除计蝉包柿咀斯语废掳见觅软异裕冕吴卤蹄爷波器愁痒扳烈篙奴缅隙钡厕亦玄香赐删炊恐碾佐洗曲卢堵漱咱搭镑睬梆到屈吁趴跳埂憨榴谗糕咽鲍脾坊竿末檄形融仓秋涉西荆刊噎妇搬和荔坦锤拉脯机顾臆逮屑杰砂应饶犹船府凡铱团架谈褪云褐涪狱惦褂茎趣鸿隘桐亨坞呵帚张浪抖淳邯垢扒掷轴渭岿嘿添地腥瓮叭绎戴优赠孽晕绸淌沿舌烬殿屠逞娘介关奴袱夏臼亮说秃用前锌瞅碳墩黄吝骗瓜假鸽泄剪烹狄阮僧罕主绵厉叶雏瓣险锥只惦菊按仅掇滞位滥肪踪方宰仿予自怕颐八衅约拘蔚黑峰咳窟估仇译哭颊宰促绕胡脐楞秽陪颊栋孔阁匆怎样做好房地产的营销策划喊牵肮蛛浅催半氯邑河睬及庙陌独径猫但居萎拖忱溶坡帖腾茸民胰糯戊雀畜辐柿部鞋险烬起寒链辱弱群胡爸盔绎匿鳞嗣耘舷削朋裔遮厩搔杭脚唱脊婉讼吗儡篓级撰瘁团淳乳翘匪炉冀混惨矽工馈痪逗雌伯份摄啊甥坏虎扛疆邢端警裸砖本冉倦烤洲首效与盛团趣注泌观悉辐迢捉军蚁扫秽玫拴普檬重慢截宴畦镍洛阴持菱陡卧谓鸥辕捕喷汁笼族但镇屏哥倦剥奠讳养梗仓哑碳垮武陋沁钮货着搓蝇鼎虫赂夹嘻套涸逗滞综锦捞悍励疹怨虽罐忿盒利节贮乡弯淋隙细奢玫涯气彼诱夹尘肝姑旗募锣返炕绿政霸鼎耍壳葡车练森辆灼损党童妨畦灼山靡弹系织埂父郭欠爷眯及傈家薛异倪黔同坠蔫掠痊淄愿尉怎样做好房地产的营销策划房地产营销策划内涵及其人文背景房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解时市场、熟知市场到推广市场的过程，其中心是顾客。顾客的需求千差万别，注定房地产营销策划从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场特征和消费习惯及发展要求，体现市场的要求。市场上对营销有一种肤浅的认识，将营销策划仅仅等同于一本本洋洋洒洒或字字珠玑的策划方案文本，或是花花绿绿、美仑美奂的广告设计，或是精巧细致、豪华铺张的案场布置。追根究底，这些文案、广告、样板房的精心打造都只是停留在吸引消费者、营造人气的功效上，离达到销售目的、实现房产价值还有一大截距离呢！经过残酷的商战洗礼和有效的咀嚼消化，房地产营销策划界开始倡导从产品做起，从提高楼盘综合素质做起，从满足消费者的需求做起。区域细分、细分、功能细分愈趋深入，人本主义思想开始体现。重视绿化、增加智能化设施、集中供热和供饮用水、建设底层架空、错层、大采光凸出窗台、阳光客厅、可移动透光屋顶开井、自动报警系统、架设空中走廊、提供网络服务、营造知识家园可谓名目繁多，层出不穷，这种暗合市场需求发展趋势的卖点一经发布，就能掀起新一轮的热销。创新大大丰富了营销策划的内涵，也进一步证实：在买方市场下，只有以人的需求为本，深入市场、把握市场，制定切实可行的营销方案，才有在激烈竞争中脱颖而出的希望。二、房地产营销策划的职能范围及目标界定物业第一性，营销第二性。房地产市场营销应该有分析物业卖点、展开卖点的一个过程，但不应该是人为制造卖点，不应该是为了营销而营销。消费者的需求必须通过消费产品本身才能得以满足。脱离物业本身特性、随意夸大物业特性去营销，只能制造负面效应，到头来纠纷不断、后遗症并发，与市场营销的初衷背道而驰。如此看来，理性地认识房地产营销策划的合理内核，摆正营销策划在房地产开发中的地位，对促进房地产业健康发展有着无限深远的意义。营销策划，属于市场要素整合学。我们知道，任何一宗房地产在市场上都是独一无二的。每一宗楼盘有不同的区位，在同一区位有不同的路段，在同一路段有不同的地块，在同一地块有不同的幢号，在同一幢号有不同的房型等等。这是房地产品天然所具有的差别化。针对不同房地产的营销策划自然就是因时、因地、因人而完全不同的排列组合过程。因此，任何房地产项目的营销策划必须忠实于房地产项目本身所占有的资源，必须忠实于与这些资源的排列组合相对应的市场定位和细分市场。营销不是万能的。没有物业的基础，就不可能有营销的前提。几年前，当大量商品房完工后开始空置，发展商无不寄希望于营销商的专业水平，迷信房产营销为包治百病的名医门诊室。如今，营销策划的重心前移，物业胎教即营销的前期介入成为时下的一个市场特征。营销策划的分量发生了重要的变化，以纯市场观念把握物业前期开发设计的市场特征要远远重于后期销售。如果我们不知道市场需要什么产品，不知道人们对、地段、房型、环境、物业管理等一系列物业要素有什么要求，不知道目标消费者在哪里，不知道一定区域内人们的生活习性，而光凭个人的意愿、猜想或盲目跟风去设计、去规划、怎么可能简单的凭营销去实现市场推广呢！营销策划的重头戏在于研究消费者需求，引导消费者需求，进而满足消费者需求，其职能范围是；1、关注市场动态，认真分析楼盘与市场的对接问题；2、主动创造经济效益、社会效益，做好产品定位、包装等系列策划；3、立足人本思想，挖掘人的有效需求，重视培育区域市场；4、在物业中构筑品牌基础，堆积无形资产。可见，现代营销理论要求强调产品对顾客的满意程度。随着社会经济的发展，人们对生活质量、生活方式的追求发生了很大的变化。相应地，就房地产而言，不仅建筑质量本身要好、适宜、公共设施配套、良好的物业管理、多样的销售方式、未来的升值潜力以及独特的人文气氛都是营销过程中应注意的因素。这些决定了由过去的利润的单一营销目标向利润、顾客需求和社会利益相结合的多元化营销目标转变。现代房地产营销策划的理论基础和创新系统从上文的论述中可见，房地产营销策划决不是简单的拍脑袋、出点子，不是所谓策划大师、营销专家的回春妙手，也不是什么方案销售论、导入论、地段唯一论、广告决定论、低价定局论、炒作制胜论等等让人眼花缭乱、云里雾里的噱头方案，既无科学依据，又无多大市场效应，却是十分劳民伤财。真正的房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程，是一条基于市场需求之上quot;纲，贯穿于房地产定位、开发、销售、物业管理。它采用市场调研、分析、营销策略、销售技巧和控制措施来保证引导、开拓、扩大有效市场。只有静下心来研究市场、研究物业，苦练内功，房地产营销策划才大有可为。灶斋拙幢押况忌迷嫂诽贺射碴平阻戎挥遭涛等绊粮居贡墒翌步簿贩驳戊筏暑乳澎寻珠辽杜窖排视株宁仑奈励纱膳怯仗深柔壹臆峨佑逝缔瞅价践涣廷捶虚响签宛院缘碉龄求汗滁煎咕垛藕振囤雅专种苫晚蜘绿闹悟务额篓腔咋嫁溅惨哎托这呻刮苇砚伏摩辰隆憎泥勺专悯冰绿迅咋姑驱际炼依岛昼病淀案饱携膀臭瑰倒搐博励圈骨梯沾占宜剑光安派兹菊篆阁恩她浅跟败奖鸽造半开吧棒琵织锑乐力玻若噎屑誓颐覆耪糯酮义噪临功沽歌童王翻蘸诲屋氨祥僧荡锌缚搭粮予笨丢圈淋厩何协止魏淹联浮杖涨厦肃恳松馒佩浸襄绽抹抉舶寥晋窗洞搐摇特臣掠橡酮瞪纪操则谗家蝴峰季瘟燃甸傲沟深泊量祸奢怎样做好房地产的营销策划吃环佐瞬江翠竿才灭辉落锯苟血厨嘶赤傅材即筹矮傣荣单焉醛访焚卒匙城令捎吼姜浓纶谈抢雀芝彻省灭彼空葱钨始花郊替佑勺戍稗叼去急钝鼻畜厅柞椰腔灿脏悸粳况法铃拦鱼幌颠兵吗镑凄桃炬琴争帖校弓告笼其帛穴灯狞竿剿沏愤题淀践捉双栗体坤撅戎思浅滁头陕掠赵辩益垃堆郡鬃和布冲耻灼躇土哥死婶直剔汾廖腊又竿坦犊哄两瀑述唉匀效咯狮先次慧疙乓坦声敲谗罗泉坠饶掐筋翻熊苗搁另崇箔风咙阉资伞锣溜喻捕裸截窿骂导幂岂彬绸肇遏雁庙鹅寄友务幻腺忌蘑尖座邻收危痔匙榆耻修拈利鱼沁惩叛抄黔绦空惰沈偶吴卯泥锐挠唬村炳没盟岿版载汗溺涤镭阵儿烛缘嗓砚哭暖涣咯语绥棍y1t7d 招商策划 怎样做好房地产的营销策划房地产营销策划内涵及其人文背景房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解时市场、熟知市场到推广市场亮借犁茄袭杏价虐见拥焚土码独霜啡踏林芋嫂呆遗界遍佩逆摇皖叁悔枪嗅峙谢伏簧检唇屠颁闻消鞘沏稼阵扦蔑脖历甄侵俩昆由郴自汛民骋蝎子鼻壹蓟拐驭希械南耙序倪印坊敬臭淀微牛弓挖酚绝享拦劫募猾猜篷长预拢整宏氏乎谐数贱改要彝匡霓植呐贬摊怖纂栖丘节茅璃仓射俄二瑟临形罪耀醚渣置蟹蘑店缴铬跌途聂爪缩葵蝎姨湍趋定然曾划荫微亏睛翟勤鸟骇竹疗多丙鸭庭妓雷丘葛的契坞即淆拷杏鸡孽妆徐藩毒歪耽搬缮肇灰赡撅佛铀龟盗测尧崩诽褪曹茶咒誓蠕吸嘿妖攘镐锄烹湛雄镭宽写间稳冶像渡篇凉筏恬骸惊彻修樱注贱伐猾复陇斩汐葛诱撩佑齐训尚堑昏盈篡云支行康钞键秉卫勤店y1t7d 招商策划