【一周一法】2012.9.20日-车库无产权证-合同定纷止争.docx

车库无产权证，合同定纷止争【案情简介】2009年8月28日，刘某与某永新房地产开发有限公司（下称永新公司）签订购买某花园A6栋一单元502室的商品房买卖合同。同年11月27日，刘某与某花园小区的物业公司签订小区前期物业管理协议；12月7日，永新公司向刘某交付了A6栋一单元502室商品房。2010年4月24日，刘某出资118320元购买了A6-107室车库。2012年3月22日，永新公司又将上述车库以119600元的价格卖给第三人石某。目前该车库被第三人石某占有并使用。某花园A6-107室车库因层高受限，不能办理房屋产权登记。【问题】刘某可否请求法院依法确认永新公司与第三人石某之间的车库买卖协议无效。【法律分析】首先，根据物权法第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”显然，这一条款没有否认车库车位的权属，反而说明在不动产物权登记制度之外还有法律承认的权利存在。故就规划用于停放汽车的车位、车库，房地产开发公司和业主可以约定出售、附赠或者出租，但无论以何种方式处分，都应当首先满足本小区业主的需要，即本小区业主享有优先权。由于住宅小区的停车位具有规划性和专用性的属性，因此房地产开发公司无权因小区业主暂时无力购买或不需购买而擅自将多余车位对外出售。房地产开发公司向非业主出售车位，须经业主大会讨论决定，否则就是违法。其次，车库没有取得单独的销售许可，没有成为独立的交易客体。按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明的，商品房预售合同无效。开发商只取得了一份商品房销售许可证，没有独立取得车库的销售许可证，加上商品房销售许可证没有特别说明车库可以单独销售，因而，只能解释为车库不是一个独立于地上房屋的物，不得单独作为一个交易的客体，不得单独买卖，以车库为标的物的买卖合同无效。再次，本案中刘某没有办理产权登记不存在任何过错。我国合同法规定，标的物的所有权自标的物交付时转移。当事人没有约定标的物交付期限的可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。对于“现房”的车库买卖，买受人在交易的过程中，首先是选择车库，然后签订合同并交款，此过程应视为完成了交付，不是必须将车库钥匙交给买受人之后，车库的所有权才随之转移。此外，权利人对标的物占有，在法律性质上是一种事实状态，不是权利，但会产生一定的效力。但占有的效力必须有权利的推定，即推定占有人对占有物行使的权利合法。本案中的车库所有权自刘某签订合同并交款时已经转移归刘某所有，永新公司无权再次处分车库。非本小区业主的第三人石某在购买车库时，由于没有尽到谨慎的注意义务，所以尽管石某出资购买并占有该争议车库，因为其与永新公司之间签订的车库买卖协议无效，亦不能因此确认石某享有车库合法所有权。【法律建议】我司在购买车库作为基站用途时，应审核房地产开发商是否有权出售小区的车位。判断房地产开发商出售车库的行为是否合法，要根据该车库是否属于规划内的、房屋买卖合同中有无具体约定、是否经业主大会讨论决定等具体情况来具体分析，否则我司与房地产开发商的购买车库的合同归于无效。对于商品房底层的权属问题，由于目前尚无法律明文归定，综合一些实际情况及其他相关法律，个人认为大致要分如下几种情况：（仅以地下车库为例，当然也可换为杂物房等）首先看住宅小区地下车库的产权证情况，如果地下车库产权证已颁发，地下车位产权归谁所有，则权益归谁所有。 其次，如果地下车库并未办理产权证，则看住宅小区地下车库的产权由开发商与购房者在房地产买卖合同中的约定，确定其产权归属。 第三，如果合同没有约定或约定不明时，则看开发商在计算共摊面积时把地下车库的建筑面积计算在内，如已计算在内，则地下车库归属业主，反之，地下车库属开发商所有。 第四，如果该地下车库属于人防工程，那么这一部分人防工程的产权归国家所有，谁投资谁受益。投资者享有包括转让、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权，同时承担维修保养的法定义务。随着房屋的销售，开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，人防工程的权益也逐步转让给业主。人防工程使用权应归全体业主所有，扣除日常的维护费用外其收益也归全体业主所有。 第五，如果开发商在出售单元房屋时承诺指称开发商在小区住宅销售时曾向购房者承诺，小区将配建机动车库供业主使用，一些业主正因为此点而买房的。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 业主对地下车库应有排他的使用权；同时如果开发商在商品房的销售广告和宣传资料中，明确承诺业主将拥有地下车库，则该地下车库的产权实际将依据开发商的该种承诺由全体业主共有；如果开发商违反该承诺向特定的人出售该地下车库，则将构成违约。 第六，如果根据以上几点仍不能确定地下车库归属，那么地下车库产权属于不明状态。应等待物权法或其他相关法规颁布后再行确定地下车库归属，但在此情况下，根据物业管理条例相应规定，业主仍享有地下车库的使用权，开发商或物业公司不得擅自处分，同时未经业主大会同意，不得改变用途或用于经营。 b