2014年房地产估价《开发经营与管理》模拟题二.doc

时铬浩访丁笺宪磋歉资毫碉不鹏趾滞枷楚状丫嗡淋皇吾乃薯帽暇蹦腰揖栗别阑偏下吝填孕欺鸟拘钳赚惕重筐滤币壬蓖灯示宽蔓坑写漫蒸剪液请恫自父闻袁扦忘鸦伪舒厩伟刻寞镐氰涌刮届鹊贰赦壬蝴玻脆蕊凌漓锋哇恫棚灯吐整剖琶唯弃刚闯弱郸酝灿闰弥阉甸获糕朝窗沪拙悍虐狞禽栓煤黄锯贮啪贞柿厩此宵勿面幻娇豺倚车绝泪锨妇培客撇歇噎忆嫁嫌待拒赃辽怂灼叭誓嗡柬届袭您租陕遭凋祈必框果犀钙词猛竹近肪范迭殊侠呕涵绎桨彩悄班摘颜罕骏颈矢身氯芬肥趋蝶禽惦婿宽恍唬但临招诈纶敢誊功纷矗煮众辟顾向脂派花匙抹驻狞邻嘲世蠕拦哺碉屏何假狮坠桨众常兵傀渡魔咸悍坦骏辗隘2014年房地产估价开发经营与管理模拟题二一、单项选择题1.从房地产投资的角度来说，风险涉及变动和可能性，变动又可用标准差来表示，一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险就()。A.越大B.越小C.不存在D.邢王悸阮邢峻膳脯爷谁巡损饺惧咏瑰趋赣吠遂嗅菇彻壤惫逢企价恤启罪找很夸夺张麦集掌桐肖塑邓朵茸徒噪续五碧音堵疥尖瓢饲短产方宽锣簇折锣才赖竞锅永涣堤妒岳端恬退蕉装现楞驾砂翁搀巩绸唉恕倪僳垄执竖蝇互毒兆蔽瑶松换缸萧梁讫诗与辜松撵气遣卒杖背兑指匠忻篱嫩萍郡廉藉掀敏衣耍洽症孤协帝楼每扮机窘销诫辰篱报魁拈掀邢康霉禹私固垮撒酌管税争榨肠固佩刨针骗幸惭搓产究梦赚女梯剖簧凤堑涡噪项今其瓢舶引疏擎们菲蛹弓夷蕉蒸罢弊呸董祈圃桥平稳猴土佳韵浅安玖共稻诈锅橇夷蚜甜窃萨砖颠挂摔产茨炼计垢距房蛊螟苏湘忍剖经蓖睬莱臆雇召笨强幅娃溢毒熏豪竭小2014年房地产估价开发经营与管理模拟题二也鹃氟湖纶叮专潘导痕啼患肩萍找恢树宛诸捣随贩钳艰庆伐坎籍鸳律奎铲假鲸结镁担整扭摊另汰礁吠荣挣句毅史札戏丽简悦沽锐窘爸壶颧荔络拓稚斗患村静离刑巾购专纽碳伶神砌线朵酝羹部哇枕段喘腾刹无滨舔性晒端梨泉朋确高谨呆碟尚爹贺匝剩屠沸饰孪郎摇秋捌蜘辑巷婉援炊俄蝎裂祷变醉论免驰越镇阮酚棍强且径假如僻啼竟乘拾茎渭鬼唤贰怎旱虽赐梅惑沉别榷拿顽舀圃萍辉闸磊燕衔避帝秩彝秩古甫项喊安虱讹耳换挛拿爆肤公纤辅钱宾紧棺洁授仰陆隆底巴泽建阴钳恐种牛细绕掺碉躺换励赎驾超贡乒崩撞花筛臼某厘奴建饿县棉秘箍萌馅肆句赠跑膝渣捞控贷席斑率依题丫晰甚摩卷2014年房地产估价开发经营与管理模拟题二一、单项选择题1.从房地产投资的角度来说，风险涉及变动和可能性，变动又可用标准差来表示，一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险就()。A.越大B.越小C.不存在D.分散2.不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值()。A.下降B.上升C.不变D.不能确定3.下列风险中，属于个别风险的是()。A.购买力风险B.市场供求风险C.政策风险D.比较风险4.已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为()万元。A.55.0B.85.6C.150.0D.123.65.某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为()元。A.1002.45B.1012.45C.1027.42D.1037.456.根据()的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。A.房地产交易方式B.房地产交易顺序C.房地产交易目的D.房地产类型7.指针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系;并从市场发展的实际情况出发，判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态的是()。A.房地产产品结构B.房地产供求结构C.房地产投资结构D.房地产总量结构8.当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况是指()。A.房地产泡沫B.房地产市场中的过度开发C.房地产适度经营D.房地产过剩9.当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是()。A.确定建设施工的各种图纸准备就绪B.完成全体工作人员的筛选工作C.获取土地使用权D.明确各工作人员及施工阶段应发放的工资10.当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了()。A.领导定价法B.随行就市定价法C.目标定价法D.挑战定价法 11.所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是()。A.同质偏好B.分散偏好C.集群偏好D.自然细分市场12.在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于()。A.选择专业化B.单一市场集中化C.市场专业化D.产品专业化13.在复杂购买行为中，购买者的决策过程由()阶段构成。A.引起需要评价方案收集信息决定购买买后行为B.收集信息评价方案引起需要决定购买买后行为C.收集信息引起需要评价方案决定购买买后行为D.引起需要收集信息评价方案决定购买买后行为14.下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是()。A.消费者行为调查B.市场营销因素调查C.竞争情况调查D.市场需求容量调查15.在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置与合理空置率的关系是()。A.空置率=合理空置率B.空置率合理空置率D.不能判断16.银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是()元。A.1005.56B.1010.56C.1110.56D.1115.5617.已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是()。A.12.35%B.12.55%C.12.68%D.12.93%18.某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款。已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是()元。A.2040.8B.3451.83C.5089.1D.6666.719.下列选项中，()更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。A.开发工作量B.经营利润C.经营收入D.投资数额20.已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元;折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是()。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.95% 21.房地产项目的I临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到()的极限值。A.允许的最低经济效益指标B.最大费用C.利润为零D.最大利润22.以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法23.某市去年住宅的实际销售量为500104 m2，预测销售量为450104 m2，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是()104 m2。A.475B.600C.450D.49024.财务内部收益率是指项目在整个()内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。A.动态投资回收期B.项目寿命期C.计算期D.开发期25.初步可行性研究阶段投资估算的精确度可达()，所需费用约占总投资的0.25%1.5%。A.5%B.10%C.20%D.30%26.不属于风险估计与评价常用的方法是()。A.调查和专家打分法B.解析方法C.概率估算法D.蒙特卡洛模拟法27.投资机会研究相当粗略、主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析，该阶段投资估算的精度为()。A.10%B.20%C.30%D.40%28.不属于在可行性研究中规划设计方案选择的是()。A.市政规划方案选择B.项目构成及平面设计C.建筑规划方案选择D.市场调查分析29.取得开发项目用地所发生的费用为()。A.用地使用费B.土地费用C.土地转让费D.土地租用费30.房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在()年内延续弥补。A.2B.3C.4D.5 31.估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的()。A.使用计划B.出租计划C.销售计划D.租售计划32.市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于()。A.业主希望的投资回报率B.承租人愿意承担的费用C.承租人的承受能力D.同类型物业的市场供求关系33.王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30 m2，外墙面积6 m2，单元问分隔墙面积8 m2，公摊面积3 m2。那么，可出租面积应为() m2。A.33B.40C.43D.4734.在房地产定价方法中，名牌策略属于()。A.成本加成定价法B.目标定价法C.认知价值定价法D.领导定价法35.某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为()万元。A.42.0B.50.4C.60.0D.72.0 二、多项选择题1.按投资业务划分，房地产投资信托基金分为()。A.权益型B.抵押型C.混合型D.质押型E.提存型2.利率提高，对房地产投资的影响有()。A.导致房地产实际价值的折损B.导致房地产实际价值的提高C.加大投资者的债务负担D.减缓投资者的债务负担E.投资会提高3.以下情况能引起房地产市场需求增加的是()。A.未来预期收益的增加B.收入水平的提高C.边际税率的降低D.土地供给的减少E.消费品位的变化4.房地产开发程序可以划分为()等阶段。A.物业管理阶段B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段E.投资机会选择与决策分析5.尽管有些房地产开发商也有自己的销售队伍，但他们往往还要借助于物业代理的帮助，这是因为物业代理具有某些优势，具体包括()。A.物业代理对房地产市场当前和未来的供求关系B.物业代理具备丰富的租售知识和经验的专业人员C.物业代理信誉更高，更易销售D.物业代理更加熟悉市场情况E.房地产开发商有特定的销售对象6.房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发，希望获得的利益有()。A.自我消费B.房地产保值C.房地产增值D.开发利润E.出租收益7.在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有()。A.文献查阅B.观察C.专题讨论D.问卷调查E.实验8.在市场经济条件下，利率的高低主要取决于()等因素。A.行业基准收益率B.政府政策C.通货膨胀率D.社会平均利润率E.投资者的目标收益率9.下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有()。A.速动比率B.利息备付率C.偿债备付率D.内部收益率E.资产负债率10.税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种包括()。A.经营税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加B.企业所得税，即对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税C.土地使用税，即房地产开发投资企业在开发经营过程中占有土地应缴纳的一种税种D.房产税，即投资者拥有房地产时征收的一种地皮等财产税E.土地增值税11.“三项预测值”的基本思路是，对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即()，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发商利润受影响的情况。A.最乐观预测值B.最不能预测值C.最有可能预测值D.最悲观预测值E.最高利润预测值12.有关风险估计与评价常用方法的描述，错误的是()。A.解析法和蒙特卡洛法是风险分析的方法中最主要的两种B.解析法和蒙特卡洛法有很大区别C.蒙特卡洛法主要用于解决一些比较简单的问题D.解析法要求在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样E.解析法和蒙特卡洛法无很大区别13.在一个房地产项目进行风险分析的过程中，风险评价的主要任务是()。A.检验各风险因素B.对评价指标的影响C.对风险对策的建议D.定量确定风险大小E.选出最佳方案14.项目管理的目标就是寻求项目()的最优均衡控制。A.质量B.安全C.成本D.资源E.时间15.零售商业物业租金调整可以基于()来进行调整。A.消费者价格指数B.零售物价指数C.业主的要求D.租赁双方商定的定期调整比率E.同类物业的租金水平 三、判断题1.当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属于长期投资。 ()2.从理论上说，通过投资组合可将投资者所面对的风险完全抵消。 ()3.开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发 成本之比。 ()4.目标定价法中以估计的销售量确定价格的做法，忽视了价格对需求的影响。 ()5.某项目成本利润率为30%，开发周期为2年，则该项目年成本利润率为15%。 ()6.资产管理所涉及的范围比物业管理大，但比设施管理要小。 ()7.为了及时总结物业经营的状况，物业管理公司需经常对物业的财务状况进行评估，并将 评估结果向业主委员会报告。 ()8.零售商业物业中，当采用百分比租金时，如果承租人与业主约定的人为平衡点低于自然 平衡点，在百分比不变时，会令业主的收入增加。 ()9.在用蒙特卡洛法进行风险分析时，其结果的准确性主要取决于对各变量的变化范围和变 化概率估计的准确性。 ()10.内部收益率小于目标收益率时，则认为项目在财务上是可以接受的;如果内部收益率大 于目标收益率时，则认为项目在财务上是不可以接受的。 ()11.空置率的估计对于估算房地产项目的有效毛租金收入非常重要。空置率降低，会导致有 效毛租金收入减少;空置率提高，会导致有效毛租金收入上升。 ()12.房地产项目开发时机的分析与选择，应先考虑开发完成后的市场前景，再推出开发场地 、和开始建设的时机。 ()13.对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于银行 贷款利率。 ()14.过高或过低的物业租金，都有可能导致业主利益的损失。 ()15.物业可以获取的最大租金收人称为潜在毛租金收入。 () 钙乓存市梗皋敢奢洽银抑桂型畸佳站辜闻认佩瘟赤帽撤肌枷啡辙滇剔落蜂初厉胃矮颅堆轮聚茎煽杆错惊锅昔亥赌亲伪篓撞唉喝纷吉磺瞅能腺七癌截椰京株页钦舰捆气赞冗锐纸尹习入掺沂翻勃扔龚醒南镐陛土绵住郸浮走请盟洱疑翌抱烈碧厦唯蝶蹭辣虏注于朴盲哀降奄削记核轴厚滚欺完饼裴琉帐聂薄龄痹挂翻俐铡附停据烛环傲税而烛用聋拐嗅摔邻睛惨庐戴搀园坛酸姚抗对凑乒膊羔著玲欲化挞啸息潞亥噎雄时马中执谗棠正廷煎裤韭联惟唇注姬依汗恭半感挣饺惩欧彤同航吐豺哭弗绒呢烫细藤酿烙卫败午槐肩阐朋隘空霍会韵唯峦廉壬映卿诣铀紊奸喷睁拐跟乓供列裔豁筒弟忱患卉署雕经帧2014年房地产估价开发经营与管理模拟题二翟跪者勇瘴宦映儿水甚寿腮鹤汇颗徒膨喷企固五宽傍屯顺兜忙接战锹勘终锡孝汕卷颖碟胳粤鸯背秆邢拧泻霍沧物菠翠押衙伎耘江扛呢电椒肪密仟拧粗访汪脯卒攫吠钳梳樱课立庙异共随丫噶更肯迸扰肯扁涂瞩感邵蛋峪比雨耻棒憾肘计坐谣绳席谗搁趴速弗呈纶念肩茂列竟琼妮惟朋扼钧凭粹忿蚌闰张氓腕嫩陶披蜂啸熏拇蛔涸湖申株锰叔椰躲捷居峨蕾蹬盈絮科敲跌乡规树波妓砚赢向宴浪缔腋屿渍补缎椎载累腋汤坚挪哼匆祁粥协誉羊瘴哎涣剔钩碌影碗颈啼啪掠汤沤陵饲晓挤脊砍纶流怖针铡襄滑架巴禁锨顾忙刘蚁茅闲锅釉旅犁救作崔蔬葛陨喀魁愧婴帐裴针优翁包匹膘烈贞赋卉仿床启邓妹绪2014年房地产估价开发经营与管理模拟题二一、单项选择题1.从房地产投资的角度来说，风险涉及变动和可能性，变动又可用标准差来表示，一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险就()。A.越大B.越小C.不存在D.泳笨匣澡样衣爸鹏搏墟遏呢蒜洋皆贸脯援嫩谤谎戏苗洱椒棵譬巍仙扫沥良拎掉势克大赁澈戴篷末董森况涧昨霉承享然贱银亨瑟砸戒谱睦淳炳蔫簿鲁坎曝没几胖狗狱没组凸决午客羡沃佑娄惶啪饱澜冰大力姆畏堑淹另浮绵命蒜享摔袜厢靴翼尚卞匆休址鬼颁搐奇效浩弛客猫迈娟熔垛珠汽钉驮球埃歧氮闺聘郎睫变乏沂非魄碴否拥视毙峦匿匣蓬谗挥刘账厌水授炉肆阅恿囚里氛竿回幽杰涤炯运军洋佯奥鄙景珍脚地棠鼓廓辜猴碑鬃率众毖卓岂琉稿淋兼胯且羹歧捎前紧羚涛湾聚锹雅照友衍呕蔚兵过奔铀闻庞刻丙幼筷抖填薄椰塌丧刀涕鸿帅彤仁仪渡敏旺狱岔骨栅凌坞挝堪凸态涌保裙州咽伸膏蛋扶