越华路建总办公室物业管理方案(新).doc

越华路建总办公室物业管理方案

9月22日，我中心会同经营管理部、园林绿化分公司、安全护卫分公司、越秀国际管理区就接管越华路建总办公室的物业管理进行现场勘察，现拟定管理方案如下：
一、 物业状况。
物业类型：办公楼
座落位置：越华路
建筑面积：11000平方米
物业现状：刚完成重新装修，设备设施状况良好
介入时间：9月29日
归属管理：越秀国际管理区
二、 服务项目。
根据业主需求和物业状况确定服务项目如下：
（一） 房屋本体维修养护
1、 服务范围：楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廓通道、门厅、大堂、卫生间、茶水间、为整栋楼服务的监控值班室、电梯、设备机房等的维修、养护和管理。
2、 服务标准：（1）外墙无渗漏；（2）屋面排水通畅，无积水、不渗漏；（3）楼地面面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。块料面层应表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角；（4）房屋外观完好、整洁：外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无乱张贴、乱涂、乱画和乱悬挂；（5）楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损：墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗功能良好；卫生间、茶水房等管理完好；（6）共用楼梯、天台、管井、通道、卸货平台等处无堆放杂物及违章占用等，天台隔热层无破损。（7）外墙两年清洗一次。
（二） 公用设施设备维修维护
1、 服务范围：给排水系统、配电系统、电动闸、消防系统、防雷设备的维修、养护管理和运行服务。
2、 服务质量：（1）消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用；消防设备一个月维护一次；（2）此新生活水泵两台，功率为3000瓦，每月维护一次；（3）给排水系统、配电系统达到正常使用，每季度对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒。（4）共有水电设施每月不定期巡查至少两次以上；（4）电动闸1台，每月保养一次；（5）防雷设施达到正常使用。
注：消防设施尚未配置。公司可按办公面积进行消防设施设备配置。
（三）、市政公用设施。
1、 服务范围：物业红线范围内的道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、沙井的维修、养护和管理。
2、 服务标准：（1）道路、室外上下水管道、沟渠、池、井保持畅通；（2）化粪池一年清理一次。（3）沟渠、沙井每60日清理一次；
（四）、清洁卫生管理
1、 服务范围。红线范围内公共场地、房屋建筑物共用部位、康乐区、停车场、正副总经理办公室内、会议室内清洁卫生。垃圾的收集、清运。
2、 人员配备：大约1800平方米一个岗，配置6个保洁岗。
3、 服务质量：（1）公共场地、部位每天清扫两次，每隔二小时保洁一次。（2）清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁，由专人负责检查督促。（3）垃圾日产日清；（4）房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画、无擅自占用和堆放杂物现象；大堂、楼梯扶手、天台、共用玻璃等保持洁净；物业公用场地范围内无纸屑、烟头等废弃物。（5）书记、正副总经理办公室办公台（包括柜顶）每周清洁二次；（6）、会议室台按会议的次数进行清洁；（7）康乐区每周清洁两次；（8）、停车场每周清洁一次；（9）门前三包不定期进行、除四害消杀每月四次。
（五）、绿化日常维护管理。
1、人员配备：配置日常护理工1个。
2、服务质量：每日进行护理；花草树木（包括室内绿化盆景）长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃。
（六）、安全保卫管理。
1、 人员配备：设一个岗，配置警员4名，每月1万元。
2、 服务质量：（1）建立专业警员队伍，实行24小时值班制度，经警熟悉所管辖区内的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责；（2）结合办公楼的特点，制订安全防范措施，对货物（产品、设备）出门实行凭证通行制度；（3）进出办公楼各种车辆管理有序，无堵塞交通现象；（5）室内停车场管理严格，出入有登记。
（七）、车辆停放管理。车辆停放及其场地的管理：停车场道路畅通、干净，停取车方便安全。
（八）、白蚁防治。跟专业白蚁防治公司签订白蚁防治合同，加强对白蚁的防治。

3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。√
C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。Ｘ
C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错
C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。√
C成本报表是对外报告的会计报表。×
C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。×
C成本会计的对象是指成本核算。×
C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。√
C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。X
D当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本
中。×
D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。×
F“废品损失”账户月末没有余额。√
F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。Ｘ
F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。(√)
G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错
G工资费用就是成本项目。(×)
G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对
J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。(√)
J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。(×)
J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对
J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。√
J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，X
K可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错
K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。Ｘ
P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。×
Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Ｘ
Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。Ｘ
S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。Ｘ
S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。(×)
W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对
Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对
Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。X
Y以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。X
Y原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Ｘ
Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。(×)
Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对
Z直接生产费用就是直接计人费用。X
Z逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。√

A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。
A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)

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