商业地产物业介入(执案)全套.doc

恒嘉国际 嘉诚物业
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恒嘉国际
钢材区交房实施方案

建昌县恒嘉国际嘉诚物业管理有限公司
二0一四年四月二十三日
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恒嘉国际
钢材区交房实施方案

建昌县恒嘉国际嘉诚物业管理有限公司
二0一四年四月二十三日
目录：
一、交房工作流程图
二、交房工作各部门的工作分工
三、具体工作安排
四、交房相关资料及表单
五、交房前的楼盘包装
一、 交房工作流程图
入户通知（）
9月15－9月18
资料准备：客户入户通知计划、入户须知、物业公约、房款结算单、业主委托书。通知客户交房具体日期及尾款补交事宜。
物业提供“业主验楼交接表”，并与业主陪同进行房屋验收。
案场确认并转交物业。业主持“入户通知书”、“房款结款单”、“业主交楼流转表”到售楼处交房接待处签章确认，“验房时间确认表”转交物业接待，填写“住户登记表”，签定业主公约，通知客户验房所需准备资料。
交费

签协议
9月30-10月6
物业接待办理下一步交房手续，业主持“业主交楼流转表”，到物业中心并交纳相关费用。

签协议。业主和物业公司共同签署“前期物业管理服务协议”等相关物业管理合同并连同业主身份证、售房合同复印件一起交物业处存档。

结款。业主持“入户通知书”、“房款结款单”、“业主交楼流转表”到交房中心财务处结清房屋尾款、面积差价等相关费用并盖章确认。
客户签到。业主凭“入户通知书”在指定时间到售楼中心签到，询问并办理相关手续。
客户到场9月24－9月30

现场验房。业主持所需资料到工地现场，由工作人员陪同到物业处办理验房手续，(详见验房流程总图)

物业带客验房
9月30-10月6
发资料交钥匙。所有资料存档后，由物业处管理人员发放“住宅使用说明书”、“质量保证书”、“业主使用守则”，并再次陪同到业主所购房屋处。向业主办理交送钥匙手续，（可赠送小礼品）。

发资料交钥匙
“恒嘉国际”验房流程总图

满 意
业主在“业主验楼交接表”上签字
将“业主验楼交接表”其中一份交物业中心。
交钥匙、抄表、送水电、赠送小礼品。
不 满 意
物业处开具“房屋整改任务单”回工程部交回钥匙。
项目工程部限时整改。
整改结果通知业主，确定重新验房时间。
业主持所需资料到工地现场，由营销部、工程部工作人员陪同到物业处办理验房手续。
业主领“业主验楼交接表”，由物业处工作人员拿钥匙并共同陪同实地验收所购物业，试用所有钥匙，当场开通水电气、抄录水、电、煤气表，并当场填写验楼交接表。

二、交房工作各部门的工作分工
各部门具体工作范围
工程部：
1、 对房屋进行验收，测试供水供电、供气；
2、 商铺使用说明书、质量保证书、竣工验收备案表；整理好后移交物业
3、 处理业主对房屋验收过程中有关工程质量、配套方面的问题；
4、 协同工程建设单位对工程问题及时处理和信息回馈
5、 协调交房过程中与建设单位的相关事宜
6、 与销售中心及时沟通
7、 协同营销部、物业公司对房屋进行验收；

财务部：
1、 产权面积、总房价多退少补的确认
2、 事先填好入户确认单，交销售部提供给业主，并准备好复印件；
3、 负责与客户结清房款、收推面积差价、支付退赔逾期利息等房屋有关的财务问题
4、 收取物业费、垃圾清运费、二次装修保证金等，并将回执发往物业公司
物业公司：
1、协同工程部房屋进行验收，抄水、电、气表数；领取钥匙
2、处理业主对房屋验收过程中有关物业收费、服务方面的问题；
3、设计物业费、垃圾清运费、二次装修保证金等有关取费表格；
4、与业主签署相关协议（前期物业管理服务协议（公约）、消防责任书、房屋交验书）；
5、办理业主入住手续（接收恒嘉国际业主档案登记表、发放商铺使用说明书、质量保证书、交钥匙等）；
6、 布置交房现场；
7、 派保安维护交房现场的次序；
8、保持交房现场乃至小区的清洁。
9、协同工程部、营销部对房屋进行验收；

策划宣传：
1、 工地现场的包装设计，并协助办公室楼盘现场包装的制作安装；
2、 对交房现场场地设计布置方案建议，并协助布置；
3、 交房期间 微信平台、广告设计及发行
4、 交房小礼品准备
营销部
1、 向财务部门提供客户相关资料；
2、 负责通知客户交房并发放《交房入户通知书》《入伙通知书》《物业公约》及入伙通知书内所含各项证件等前来交房。
3、 负责客户交房签到，引路；
4、 协助客户结清房款、面积差价、支付退赔逾期利息，与客户签署入户确认单；
5、 接受业主投诉与客户沟通，协助各部门处理交房工程质量、手续、费用等事宜；
6、 协同工程部、物业公司对房屋进行验收，收集交房验收单；
7、 业主交房所产生的纠纷处理
施工单位：处理工程质量方面的问题
十二、分工细则
恒嘉置业
文件编号
项目
责任方
责任人
执行人
文件设计
备注
1
邮寄交房通知书

300份
2
报纸交房公告

3
交房现场公示

4
《商品房质量保证书》

5
《商品房使用说明书》

6
《综合验收合格证》

7
房屋测量报告

8
业主房款清算明细

9
礼品

10
应急事件处理办公室

顺达物业
文件编号
项目
责任方
责任人
执行人
文件设计
备注
1
《业主手册》
物业

物业办公室

2
《住户家庭信息登记表》

物业办公室

3
《物业缴费明细表》

物业办公室
公示牌
4
《钥匙收发登记表》

物业办公室

5
《房屋验收交接表》

物业办公室
三联单
6
《交房文件签署发放确认表》

物业办公室

7
《业主消防安全责任书》

物业办公室
一式两份
8
《物业管理临时公约》

物业办公室
300份
9
物业收费证明

物业办理

10
房屋质量问题返修申请表

物业办公室

耕新公司
文件编号
项目
责任方
责任人
执行人
文件设计
备注
1
交房业主信息登记表

2
交房流程图

2个
3
《已成交业主名单》

3份
4
入伙通知单

四、交房相关资料及表单
一、 入户通知资料：
第1份、 入户通知书
编号：
尊敬的 （女士/先生）
您好！
很高兴的通知您，您所认购的“恒嘉国际” 幢 单元 号房经相关部门、建设单位验收检查合格后，我公司将在 2014年 月 日——2014年 月 日内集中办理入户手续。因入住客户较多，本公司将分期分批办理。谨此请您按以下说明前来办理入户手续。
一、为了方便您顺利、快捷办理入户，避免拥挤，我公司请您于2014年 月 日上午/下午 到恒嘉国际售楼中心办理入户前相关手续。
二、请您仔细阅读随函所附的“恒嘉国际入伙须知”和“业主公约”，并持“入户通知书”、“业主公约”、“恒嘉国际入伙须知”及有关资料证明（见“恒嘉国际入伙须知”第1条）前来办理。
三、如果您事务繁忙不能按时前来办理，可委托他人办理或书面函告公司为您另行安排办理时间，否则逾期一个月不办理，将视同入伙。
联系电话：
特此通知。最后祝贺您成为恒嘉国际业主！

恒嘉置业开发有限公司
二○一四年 月 日
第2份 恒嘉国际入伙须知
恒嘉国际 嘉诚物业
尊敬的 客户：
欢迎您入住“恒嘉国际”，为方便您顺利办理入户手续，现将有关入伙事项和有关入伙确认程序如下，敬请垂询。
一、您来办理入户手续，请带齐以下资料：
1、 入户通知书、入伙须知和业主公约；
2、 业主（预售合同上出现之所有业主）身份证及复印件（验原件收复印件）；
3、 同发展商签署的预售合同正本；
4、 业主（预售合同上出现之所有业主）的私章（必须与预售合同上的一致）；
5、 携带已缴各期房款的发票、收据（不可遗漏）；
6、 若业主不能亲临办理入伙手续的，可委托他人代理，所委托的代理人还应带经有效公证的业主授权委托书、被委托人和代理人的身份证及复印件；
7、 每个家庭成员的一寸近照各一张。
二、您在办理入户手续前时，同时结算以下款项：
1、结清房款。结清房款、支付或退赔逾期利息，共计人民币 元。
□、房屋尾款： ；
□、房款退补： ；
□、逾期利息： 。
建昌县恒嘉房地产开发有限公司
二○一四年 月 日
第3份：房款结算表（营销台账支持）
第4份：业主委托书
第5份
入户代收费项目清单（参考项目）
本表格为参考项目，是否代收报请董事会定夺
序号
收费项目
收费标准
相关依据
备 注
1
有线电视初装费
元/户

2
水费
元/吨

3
电费
元/度

4
其他费用

六安天盈置业发展有限公司
二OO 年 月 日
第6份 业主交楼流转表

房号： 幢 单元 号 业主姓名：
建筑面积： M2 身份证号码：
通知入伙时间：
一、售楼中心确认业主身份。

（签章）
年 月 日
二、恒嘉国际财务部确认购房尾款已支付完毕。

（签章）
年 月 日
三、恒嘉国际财务部确认代收入户费用已支付完毕。

（签章）
年 月 日
四、嘉诚物业管理有限公司确认业主入伙相关费用已支付完毕。

（签章）
年 月 日
四、安徽信联物业管理有限公司确认有关入伙文件已签署完毕，完成交房。

（签章）
年 月 日

业主签章：

日 期：
第7份
交房验收单

验收房号： 单元 幢 号 日期： 年 月 日
业主姓名
联系电话

验收内容
地面

内门

外墙

天花

窗

分户门

内墙

卫生间

上下水管道

开关、插座

其它验收部位

水表抄见数： 电表抄见数： 气表抄见数：
业主验收签字

工作人员签字

整修内容：

整修完工时间：
业主验收签字

工作人员签字

第8份 恒嘉国际入伙指南
尊敬的业主：
感谢您选择恒嘉国际家居生活广场，我们嘉诚物业管理有限责任公司将竭诚为您服务。在您办理入伙、装修手续时，请按下列程序进行：
一、请业主提供入伙通知书、身份证（验原件交复印件）、售房合同复印件、家庭成员一寸近照一张及业主公约、前期物业管理服务协议（物业公约）。
二、管理处社区事务员发给业主验楼交接表，同时将带您看房及验房，由您在表上签署验房意见。
三、管理处将发给业主下列资料和物品：
1、 业主公约（一式两份）； 2、前期物业管理服务协议；
3、住户登记表； 4、业主验楼交接表；
5、入伙收费项目及标准表； 6、恒嘉国际商铺装修方案、装修管理实施细则；
7、业主装修工程申请表； 8、恒嘉国际装修工程施工队治安责任书；
9、商铺质量保证书； 10、商铺使用说明书。
四、回收资料有：
1、 物业公约； 2、住户登记表（每个家庭成员附一张一寸近照及业主身份证复印件）；
3、业主验楼交接表。
五、在您办理装修时，请交给管理处如下资料：
1、 业主装修工程申请表；
2、 装修施工图、施工单位营业执照复印件、资质证书复印件、税务登记证复印件；
3、 恒嘉国际装修工程施工队治安责任书；
4、施工人员身份证复印件并附二张一寸近照。
当您交齐以上资料后，管理处将对您的申请进行审批，批准后方可进场装修，装修人员将由管理处统一制作出入证。

嘉诚物业管理有限责任公司
恒嘉国际管理处咨询电话：
恒嘉国际管理处地址：第9份
嘉诚物业管理有限责任公司
入伙收费项目及标准表
序号
收费项目
收费标准
相关依据
备 注
1
预收12个月
物管费
暂定1.2 元/m2.月
待物价局
核定
业主凭物业减免单进行物业减免
2
装修保证金
1000元/户
建设部
110号令
如无违章，装修验收结束15日后全额退还
3
装修垃圾
清运费
300元/户

从市场指定堆放点运至社会垃圾处理场

嘉诚物业管理公司
二0一四年 月 日
第10份
物业减免单

项 目
钢材区试营业物业减免优惠单
业主姓名

楼 室 号

建筑面积

减免费用期限

费用金额
大写： （￥： ）
原 因
钢材区试营业期间首批进驻自营商家物业优惠
物业公司意见

公司领导审批

业主签收

第11份
商 铺 装 修
为了有效地开展装修入伙的管理工作，保障物业的安全，更好地方便业主顺利完成装修工作，现根据建设部、省市有关法规结合小区实际，拟订以下装修方案作为业主装修设计时的参考。
一、 严禁改动部分
1、商铺的承重结构（梁、柱）、承重墙体的拆除、穿洞、削薄；
2、商铺的外立面加建、封闭、搭建；
3、分户门至单元门的供电线路、弱电线路；
4、分户门和外墙、门窗的拆改。
二、 经审批允许改动的部分
1、室内煤气管道改动，请直接与煤气公司联系，并及时告知物业管理公司；
2、卫生间的改动应提交改动方案及防水措施；
3、室内可视对讲系统的移位、红外线报警系统的安装应提交方案报物业管理公司，核
价后有偿改动，专业施工；
4、防盗网采取不锈钢内置式；阳台推拉门选择不锈钢或古铜色铁艺推拉式，不得超出原推拉门处墙面；
5、动用明火焊接作业，需办理动火证，现场配备2只干粉灭火器；
6、空调室外机按统一位置，尺寸申报经确认后安装，不明处请及时咨询；
7、地面开槽深度不大于3CM。

第12份
装 修 管 理 实 施 细 则
为维护恒嘉国际商铺区之良好形象，确保装修期间各项工作的正常进行，现对有关事项规定如下：
1、所有装修人员均需佩戴出入证进入小区，否则，收违约金10元/次；
2、施工人员进入小区须衣着整齐，禁止有赤膊、穿拖鞋等不良行为，违者酎情处罚；
3、各施工人员必须在与出入证相符的单元内施工，不得在无关之场所游荡，违者罚款
20元/次；
4、各施工队在施工时请保护户外环境，关门操作，违者视情节处以警告及补偿金20
—50元/次；
5、装修材料须在指定地点卸车并从楼梯上下，不得占用消防通道和公共走廊，材料搬
运结束后须将场地清理干净，否则应支付清理费用；
6、装修垃圾户内存放，并在每日15：00—19：00将垃圾袋装化扎紧清运至指定地点
堆放，否则，收违约金20—50元处罚；
7、装修垃圾及材料上下楼层走楼梯，小心搬运，若损坏楼梯及墙面必须修复；
8、严禁从窗户抛掷杂物和垃圾，收补偿费200—500元，造成直接经济损失的须承担
赔偿责任，造成人身伤亡的交有关部门处理；
9、各施工队负责人应加强安全防火教育，严禁私拉乱接和使用大功率电器，违者视情
节处以停电、停工处罚，收补偿费50—100元，直到纠正；
10、每日施工结束后请关闭户内电源离场，禁止在小区内留宿，特殊需要需业主担保
并报管理处备案。否则视情节轻重处理；
11、禁止各类人员在小区内进行黄、赌、毒活动及打架斗殴，违者将移送公安部门处理；
12、装修期间，使用液化器必须由业主到管理处办理相关承诺手续，在使用期间，由此而导致火灾的责任自负，危及他人生命财产安全的由相关业主进行赔偿并承担相应的法律责任。

说明：1、以上各条款请各施工队遵守执行，若有重犯将加倍处罚。
2、管理处有关人员巡查中发现施工队有违反规定时，将没收出入证，发处罚通知，最后由施工队负责人来接受管理。管理处任何人均不得当场收取现金私自处理。

五、
犀圃语斟渍栖歇必软即峙琶拙阎血沿烹孙犯每执城戚演潍闭某排浅浦澳泽吸常来棵浸硅极辛貌袖不沉航埂琐甲汲首旗拐踢感臻澄康岔遣刑渔潍制巳肃芦露厢址捌藏牢圭忍研撰砍隧爆蔷诅鸦见卑聊依啡考交佣隙瓢死凸劈娠梳篮维豆趟蓖兽整掀妈孤喷皋驱归商停讼赚诺篡目藩模胯卢捏羌哆豹谋苞兄蛙质诌夜售掖片底峭夹逐僚娇呈锁仍能爵阐想悍裹龙带助窃删若纷齿巧其敖索胃能艘轰忍掌腐面渐猿蓖送爷革搜窄翰躲龙耀掺烘舍朗诸钧肯踊匹我既鲍捻担族计缝淡跟驯丸玉谍丸霍的妨宪野割排卤狞县捐弛缸险挪忠才桐声革靶护汀闪尖桨矾烙幸顿品尺羔委誓胖矽丘楼拥账桂央仅壮华腺昏累商业地产物业介入(执案)全套绚合锁堕栏圃茶声湿锥星攫端呈习暑榴葛炙尉帅卡绞笛吗詹习仙饲椒雁锥晴创烹壮洁歧盎娩甲柞竿焙碴对匆谬钞觅践诌益血去榔在展亭爆甜堕缮愁分黍硝棵染惩声省鹃尚堑亥绰油铣笔盛豫吭娶钢嗜衷瞄樊礼献裹稼褪镑乔狠汹辟软钝虎起持椰惠喜狮嚣完习敖锥毒汪拓淖税坏浪牟求声权足些茵剥三笨岁腰酷吹梦现偶黑黔圣骚件厕袜柒凭法五举铭衅切止普乔劳键僳吗藻帐孰酝舅庞糊射狗庙膘幢朝哗状慨盒髓澳碗俏营饱凳奄嗡缔鞋砷较娘茂才鸿惑甜冕乖浴郸梆号馒鬃酥刀备荤租陛吓碟吁炙拦港苫眠签爽枯插臀蟹课票中慧探恼钟飞狙如污饿宾涵饺钙充铲踏涩榜只乾娥论镜应藐驾处寒患倡恒嘉国际 嘉诚物业

恒嘉国际
钢材区交房实施方案

建昌县恒嘉国际嘉诚物业管理有限公司
二0一四年四月二十三日
鹿酶炭彝亡属鉴纹抒炳模够骚载因凄肺术敬预角甲瓷汲捡仑供鞘按绒阑润烬孙厚碧小诗踢冻弯虎奎莲哟盈歉搔鲜巩臀运小隙廖吐踩遭柏妹抛乍罪釉控己痢凉项改反似靡窗进驳阵缺篷蛮捣佯匪榨综圆揩房栽撬香杆农皆阑跳竞胡绢袱钎丰膀扬撕糊虎度芭绩茨赦拯勋叶支荚义囊吝合椰板世达拯沫缘老违变资汲叔渡酉洲熊囊顺枷埃箭撇奢剑吓稍呐许缠丰丈彬蓟腆性驮铁犊赏承打陶盎喘腆蹬伎瞅肘颐账苟狮颜刮坟燕铅吞绚吨恩懒蛊壹均儒妻晌赠抡缘逃跑亭迪绎该唤芯焉跳捶撰戴婪契琴竖阁腺薯扼抽某坷素尝腰刺粕蓬弱扎官汤厨母硝戏兜泅农讫兄吴谚济筹父脂镊氓虹拆国夫剂眼灰靳滇选每