前期物业管理服务协议(1).doc

前期物业管理服务协议

河南建业物业管理有限公司 分公司

本协议当事人
　　甲方：河南建业物业管理有限公司
　　乙方：________________________
　　本物业名称：__________________
　　乙方所购房屋销售（预售）合同编号：______
　　类 型：
座落位置：
建筑面积：
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商品房买卖合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议： 
　　 第一条 双方的权利和义务 
　　一、甲方的权利义务 　
　　1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等项目进行维护、修缮、服务与管理。
　　2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《业主手册》并书面告知乙方。
　　3、建立健全本物业的物业管理档案资料。
　　4、制止违反本物业的物业管理制度和《业主手册》的行为。
　　5、物业服务企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。
　　6、依据本协议向乙方收取物业服务费用。
　　7、编制物业管理服务及财务年度计划。
　　8、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》。
　　9、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。
　　10、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。
　　11、自本协议终止时起10日内，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。
二、乙方的权利义务 
　　1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权。
　　2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；
　　3、遵守本物业的物业管理制度和《业主手册》。
　　4、依据本协议向甲方按时足额交纳物业服务费用。
　　5、装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》和《房屋装饰装修管理办法》。
　　6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿。
　　7、转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；并应结清所欠物业服务费用。
8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《业主手册》等造成的损失、损害承担民事责任。
9、未经甲方和四邻允许不得在非商业房屋内从事商业经营活动，经允许从事商业活动的应到甲方处进行登记，并按照商业物业标准缴纳物业费及缴纳特别卫生费。
10、不得在甲方统一规划的广告栏之外的其他任何地方张贴、悬挂广告、标语等宣传品。
　　11、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保、阳台封装等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。
　　　　 第二条 物业管理服务内容 
　　一、房屋共用部位的维护和管理：
　　共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 
　　二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理：
　　共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、电梯、供电线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、共用设施设备使用的房屋等。
　　三、环境卫生： 
1、本物业公共区域的清洁、维护；
2、本物业区域内生活垃圾的清理。
四、绿化养护：
1、本物业公共区域绿地的养护；
2、本物业公共区域水景的维护。
五、公共秩序维护：
1、协助社区、公安部门维护本小区内的公共秩序；
2、协助政府部门处理本物业内的突发事件；
3、对进出小区的车辆实行管理，引导车辆有序停放。
六、房屋装饰装修管理：
1、按照有关法律、法规的规定进行管理；
2、按照双方签订的《房屋装饰装修管理协议》和《房屋装饰装修管理办法》进行管理。
七、物业档案资料管理。
八、其他有偿服务
九、不包含以下内容：
1、业主人身与财产保险和财产保管责任；
2、业主之间的民事纠纷；
3、对业主个人及家人的人身安全无保卫义务，对发生在专有物权区域内的事件无直接介入义务。
　　 第三条 物业管理服务质量 
　　一、房屋共用部位的维护和管理 
　　1、保持楼宇外观统一、整齐，对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻；
2、对房屋共用部位进行日常管理和维护，检修记录和保养记录齐全。
3、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，及时维护、维修。维修资金的缴存、管理、使用与续筹按政府有关管理规定执行。
　　二、共用部位、共用设施设备的运行、维护和管理： 
　　1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，经全体业主同意后，由甲方组织维修或者更新改造。
5、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
6、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
7、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
8、路灯、楼道灯完好率不低于95%。
9、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
三、环境卫生：
1、垃圾每日清运2次，垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。
2、合理设置果皮箱、垃圾桶，每日清运2次。
3、住宅区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。
4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。
5、根据小区实际情况进行消毒和灭虫除害。
四、绿化养护：
　　1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、草坪生长良好，及时修剪，无杂草、杂物。
3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。
4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
5、定期喷洒药物，预防病虫害。
五、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理：
1、小区主出入口24小时站岗值勤。
2、小区内按规定路线巡逻，每1小时巡查1次。
3、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行登记管理。
4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
六、装饰装修管理服务：
按照《房屋装饰装修管理办法》和《业主临时公约》的要求，建立完善的房屋装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。并经常巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告有关行政主管部门。
七、物业档案资料管理：
1、搜集相关资料，建立业主档案。
2、对技术资料进行分类管理。

第四条 物业服务费用
　　一、每次交纳费用时间：乙方应在每季度最后一个月的5日—20日一次性预交下季度的物业服务费。
二、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：
高层住宅物业：＿＿＿＿元/月·平方米；
小高层住宅：＿＿＿＿元/月·平方米；
别墅：＿＿＿＿元/月·平方米；
多层住宅： 元/月·平方米；
商业物业： 元/月·平方米；
写字楼：＿＿＿＿元/月·平方米；
公共能源费按照实际发生实行预收制（此条款一费制的删除即可）
高层预收＿＿＿元\半年，别墅预收＿＿＿元\半年，多层预收＿＿＿元\半年，（公共照明、电梯用电、二次供水、绿化、保洁用水、景观水系用水、电、安防用电以及其他公共设施设备用水用电）依据共用设施设备实际发生金额按户进行均摊。
三、非商业用房经批准允许从事商业活动的应缴纳特别综合费（含卫生费、电梯使用等），按建筑面积每月每平方米 元。
四、空置房屋物业产权人按其物业类型和建筑面积按上述标准向物业服务中心全额交纳；
五、乙方出租物业的，乙方的物业费用缴纳由业主同承租人协商一致到物业备案，明确物业服务费用的交纳人，但乙方仍为第一责任人； 
六、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业服务费用；
七、 物业管理服务费用标准按市物价局和政府有关部门的相关规定进行及时调整。
八、、物业费中不包含城市生活垃圾处理费，甲方依据当地相关规定执行代收或由乙方直接向相关主管部门缴纳。
　　　　 第五条 其他有偿服务费用 
　　一、车位及其使用管理服务费用：
1、地面停车场。车位使用人应按露天车位 元/个•月的标准向甲方交纳车位占用费
2、地下停车场车位，车位使用人应按 元/个•月的标准向甲方交纳车位占用费。
3、地下停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按 元/个•月甲方交纳停车管理服务费和能源费。
4、与房屋相毗连的地上车库，以所毗连业态的物业管理费的标准收取费用。
5、车位及其使用管理服务费用仅包括停车场清洁、照明、秩序维护等费用，不包含车辆的保管费用。车辆被盗、损坏的责任由车主向车主保险公司投保承担，在处理事故时甲方应提供相应的协助。如乙方确需提供车辆保管服务的，由双方另行签订协议约定。
6、非机动车停放依据政府相关规定执行；业主需要充电的，甲方给予提供，充电费另行计算。
二、委托维修费
保修期满后，乙方物业内自用部位、房屋异产毗连部位及设施可委托甲方进行维修，相关费用由乙方承担。
三、装饰装修垃圾清运费：
以该房屋建筑面积计算，按 元/平方米的标准一次性收取（若打墙按 元/平方米收取）。乙方也可自行清运，但必须遵守物业管理的相关规定，同时要严格遵守与甲方签订的《装修垃圾自行清运承诺书》，高层装修一次性收电梯使用能源费 元，多层收取楼道维护费 元。
四、商铺管理：
商铺经营户可委托物业公司按照当地《城市垃圾管理规定》代收代缴垃圾费用或商家直接与市城市垃圾管理部门达成协议，直接缴纳。物业公司对商铺只收取物业费；且餐饮业必须要建立单独的隔油池，隔油池清理费用商铺业主或物业使用人自理。商铺餐饮排烟要求建单独排烟通道及排烟处理措施。
商业房门口标牌和招贴须由物业公司批准后安装。
五、本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托甲方经营管理，经营收入在扣除物业经营成本后按下列约定分配：
1、补贴物业管理费用使用；
2、用于小区改造。

　　 第六条 维修基金的管理与使用 
　　一、维修基金的缴存、管理、使用与续筹按政府有关管理规定执行。
二、乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
　 第七条 保险 
　　乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理。 
　　　 第八条 违约责任 
　　一、甲方违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任； 
　　二、乙方违反协议，使甲方未达到服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任； 
　　三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用； 
　　四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方全额缴纳所欠物业服务费用外，并按所欠费用日千分之四的标准向乙方支付违约金。
第九条 其它
　　一、为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。 
　　二、在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。 
　　三、本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。 
　　四、本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向人民法院起诉。 
　 五、本协议正本共8页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。 
六、本协议自签字之日起生效。　 

甲方签章：________　　　　 乙方签章：_________ 
代 表 人：________　　　 　 代 表 人：_________
年 月 日 年 月 日