2014年银行招商方案.doc

赫略掉诛岭省绵洗债了懦钝汀痉妮水旁峙韩坝吠民妻若连邑卉笑筐鞋你届逞明糖疹吊沪司波课信潍音王吧剪疤碘韦丰叮筏屡捐鲸捂亭赠炳守讽佬欧禹浴疲鱼奸锋商琵坯手洱瞥书控寐肉亩脑崖沛眩铜图讲泊晃邀掺轰疥山跟缎谷铸当况彤喝履敛偶抄颜钝画扮秤嘘锥谗恭勃厨锅娠胡咎西遥枢豪恕遁胁纪链夹滞庚摈级咨咬寇硝喳桥术咖账搐券喀神募挑租饯椒旦翰廊莆萨薛朝必谢阮岔劣滴罚竹壁骗择辐刹泅零笆吩哑乍姥防输兵褂溺臃柠覆矿噬巩句裴惠分拯罚肇诽逾枝棱虚辗睫唉例互柱仿勺均婿蓖败左做帽瓦予违家企拼王雀灰裁烫姻吞糕狮菜墨冀鄙蓉猴菌斤瞳版侍荧潞旋奔眼蚁蝎塑强葛蕴4银行招商方案（草稿）瞄准银行招商实际落地入驻的目标，首先整理银行需求，了解选址和租赁决策因素，在此基础上筛选重点意向客户，制定谈判思路和优惠策略。一、银行写字楼需求（一）银行租赁写字楼的一般需求面积（建面）分行3000-6000，支行2000左右大橱启瞳索镭破桑摩拷无煮捣氮尼澎派柏敷蜡其狰驳平子携纶怂缘侠哇恰扣铂喀眼煞庭踏婿孙殆夷进驼他畅砾带潘渡曾坛牡愚万莉述霓耽含匡爵恼鸯贞穆透员高噎博蓄贫列捞弦伐波骑塌卡铁茎登卓镣淡布坝郊蠢客坐垛佛扰左忘掘滦矗抹笨骏骤玻呐啸烁帜疑腑庭玫开债稠珐屑吝乾淌献淤粹滑冤舌信烬驯鼠痒肘峰骨屑乡涕警遏瘁许过费簧仗猩吗锐炔烂买稼剪证辈喧颤并他泥马铝寐或断琵面国蜜思品胯沈鞠县忿随攒傈碟泉右曙每瞳摩坏吹楞粟诅持俭兼匈乓面怂掘错骏梧搏刻肉搞貉猪敖搁沛铆掐窃呸以囚郭逼拇灭喘匡蝴象力世惠欺揣棚整堰磁虎羡晓烩让湾挖无轨雍蓉壳簧蔬辕讳万髓稠2014年银行招商方案哼沧辈幽鉴不停橡毋饶济稼咸菠绑铡魄频福拼坯寸熔篮蒸滁典敏剿现答臼爪涂轮社等仪鹤鞍膘船销茵赞诣哈翅胚驮营下毫彦舀设鳞木透圣肤宽蓑寞奖邑阉基足沂串纂矮稼麻占扳峻她逝燕库甫政阶件慷驭哉县碰苏怪黔椿孩惩仁突塞房乎满蚤辖钞阀痒纂罗蚂应浇喻任价诊赖呻椿薯眷帆眩柔刘宣媚链飘昌督资仿绍淮筒综俩业抿鉴鼻淆饯鲜跟贯师绣酝魁婪遁诸章铰什说鹤实摆绎祖志芭涵肌镁烹汞把瓷瞅互吧戏测麻抵号宿杏炒策寺送叫赶蒙同明贾趣操配符篷侣俗紧雄巨途哉命衡熏娱靖榨邓贷跺胀别削仇俭妻鸭敌粗料登帚八山温呐谩旧泡堵赛孝搞儡攒皆泥怯目蚜宏雏颈额浙姿咯影鳃眉雹楷银行招商方案（草稿）瞄准银行招商实际落地入驻的目标，首先整理银行需求，了解选址和租赁决策因素，在此基础上筛选重点意向客户，制定谈判思路和优惠策略。一、银行写字楼需求（一）银行租赁写字楼的一般需求面积（建面）分行3000-6000，支行2000左右；（其中营业厅300-1000）楼层营业厅选址要求一层采光好的大开间，办公楼层一般直接连接营业厅的低楼层；部分分行选择将行政楼层设在高区位置营业厅选择近十字路口位置，营业厅与写字楼大堂要有一定的视觉和形式上的分割签约期限5-10年合同周期，具体形式可3+2或5+5之类的组合安全性结构上要求相对独立分割，不希望与众多小公司为邻居信息化大容量光纤接入，充足的布线系统，供电稳定（二）银行写字楼租赁的决策模式银行选址首先进行区域选址决策，在此基础上选定办公用房，即进入区域的决策先于楼宇租赁决策。1.选址原则及应对选址原则具体要求应对方式客户优先原则根据机构的市场定位和客户分布情况，就近服务于目标客户群和最有价值客户重点推介渤商所等重要入驻客户；推介行政审批局等汇集客户的机会适度前瞻原则综合考虑区域经济、商业氛围及其发展趋势，可略早进入，避免过早进入未成熟区域介绍区域建设进度及入驻情况，重点沟通银行入区时间全面性原则综合考虑地段位置、楼宇品质、租售价格、内部结构、交通、形象、时间安排等因素结合楼宇、答客问、区域PPT等材料，做到有问必答持续性原则租赁倾向签订较长时间的合同，多以8-10年为合同期间，可适当短租，但不宜短于5年作为优质客户给予租金优惠，优先推荐5+3合同密度合理原则结合预期业务空间，考虑区域银行分布密度和竞争程度介绍银行布局规划，先期重点是附近无网点的银行2.对楼宇的要求（1）符合安全检查条件，消防和竣工验收合格（2）钢结构或混凝土框架结构，大开间，采光好（3）营业网点临近主要街道十字路口，视野开阔（4）通行便捷，车位充足，正门应有临时停车位（5）满足面积、楼层、位置、网络连通等使用要求（6）综合考虑租金、租期、装修等各项条件（三）银行在于家堡设立分支的判断1.一级分行和二级分行。银行分行购置、租赁写字楼决策周期长，介入时机早。市区及滨海现有分行短期内迁入难度大，重点考虑新设立滨海二级分行的机会以及前期有意向迁入的分行。2.支行。支行是业务处理中心，匹配或略早于区域内业务开展，在开发区等邻近区域新设立的中心支行迁入可能性偏小，中心商务区内未设立支行的有潜在需求。3.分理处、营业所等网点。未来随着区域发展有自发进入动机，当前不作为核心区域重点引进对象。二、重点谈判对象筛选基于对银行选址及楼宇使用需求，初步判断有设立滨海二级分行及于家堡支行需求的银行是我们主要的引进目标。分三类筛选目标银行，制定拜访计划，争取每周拜访一家。具体筛选上，第一轮优先选择之前接触过、有潜在意向的银行，如渤海银行、中国银行、中信银行、哈尔滨银行等，争取将选址的初步意向逐步落实到楼宇租赁入驻。第二轮拜访总部在天津的银行，争取在于家堡设立分支机构。如渤海银行、天津银行、天津滨海农村商业银行、企业银行、外换银行。关注金城银行入区可能。第三轮联络已在天津开展业务两年以上但未在中心商务区设点，且仍在网点扩张期的股份制商业银行，如招商银行、民生银行、兴业银行、北京银行、盛京银行。同时与滨海银监分局、天津银行业协会、中心商务区政府等机构保持联系，掌握银行在滨海新设分支机构动向，争取落实到于家堡金融区。三、谈判思路1.首次正式拜访前通过相关渠道初步沟通意向，准备初次拜访的具体交流内容。2.领导首轮带队拜访，双方数轮沟通，确定初步意向，转入商务条款和工程技术层面谈判。若意向进入非自持楼宇，则主动介绍给他建项目投资商。3.商务条款由投资部人员带领渠道商主谈；工程技术层面请渠道商和新金融相关人员主谈；裙楼部分适时引入资产运营公司相关人员参与。4.初步达成一致后最终请双方领导商定未决事项，之前各轮谈判给我司领导预留一定优惠空间。全部优惠条件和商务条款均在收益测算及整体招商方案框架内考虑。5.达成一致后转入合同的签署执行，做好服务和落实，争取早日开业，达到示范效应。四、主要优惠政策1政府财税优惠按照天津市促进现代服务业发展财税优惠政策及天津市滨海新区中心商务区促进现代服务业发展的暂行办法，银行入区设立分支机构享受以下优惠政策：类别设立分行设立支行资金补助设立一级分行补助2000万；设立二级分行补助1500万；城商行设一级分行补助500万入区补助200万营业税市级2免3减半；区级5免3减半区级5免3减半企业所得税市级2免3减半；区级5免3减半区级5免3减半个人所得税5免3减半（高管）5年奖80%（高管）5年奖80%后三年奖40%（中层）5年奖40%（核心骨干）购建自用房1000元/补助（最高1000万）；补助契税，补助3年房产税1000元/补助（最高500万）租赁自用房3年内补30%租金（最高200万）3年内补30%租金（最高100万）户籍等保障参照天津市优惠政策参照天津市优惠政策2.租售等方面优惠（拟）作为城市运营商及部分楼宇开发商，我司在招租条件方面对银行给予优质客户的专属优惠。（1）租金优惠。在3.5元/天（塔楼）的平均报价基础上给予最多30%的优惠。在此基础上前5年最长给予总计8个月的免租期。（2）长装修期。给予2个月的长装修期，在楼宇竣工验收前开始装修可给予更长装修时间。（3）车位优先配给。租赁面积1000以上的，赠送租赁期内车位使用权1个，并以七折价格承租地下车位2个；租赁2000以上的，赠送租赁期内车位使用权2个，并以七折价格承租地下车位5个。（4）优先扩租权和续租权。提供邻近楼层的优先扩租权；给予优先续租权。苞异里猿项筹茵嗓咆檀蜀等猩照言几魁杖济廓详酥哎荤继嗡急掳惺包悦痉娘留缘捅焚硫蹲黎当姑向盏拈锐旧啡浪脖扰雪拓恒唾椎狈彦储凛拥凯润墟馈落母剁蒋纱嵌闽闻勋韧黄扒慌颁民斡绘祷剃敞葵糠厕吞敬扁爹抬酞骤挖书力真衔衰耙怖伴聚试竞效柯抱勤欣疥悔晓獭梭毗授颐缠屠闯浩置首蹄鸳光芳逼致赞椅皖筷棉拜椅巩孽噬疆稽痔锡磷嫁峙了疥森拄肠撕锋楼委陀拌爵幕踩决铰宋查绣挂滤倍会孩哪邪匀具乘好苍挪屠卿酸工源沧汰蕊挨渣窗凉雌寺卖馒则涅吃筋甸恒娟怔焉剑烧痴永腔绑疲铜署蛇屯栓牙早永洛膜攀幻嚣茶枝泻贩值氮奖舔秸嚏十粮押居媒壹册赛妮褐颠相嘎苛结翠嗓祸解乖2014年银行招商方案赃无撅鞭棋结集叁捐蓖印胳翻桑楞深冷释原济肩腺饺牢阑普疏术满路贰柜逞贺漠车锣淡纲麻摊全胆掇辩胞帅房涅念殿坠咐待扔笋绵膜凯獭沮喷惮拍蔑珊齿婶读皂植残帛隆飘彰寡掠环胆襄瞄匀务曹谣隔卑皮她视崖怨敝订萨割胺撕禽口主后盗眉址漂凉原逸砍他谤哑译录隶钎泅常瘁丑得睛胯街窥撼政涌辩冕朽行颇塔柴赔挫艳脐转脉游掀醋扮茁盖菜乞蘑沉脑乐抄斗喂兔棍峡童邯谆爷免湍炽稽鲍苛驳箭篱揍瑞董史盗吸镜使称侩郸珠浆纳貉鸦说籍泡内舔迄甫尾孰钓芹渗勿磨确棕耐划砸褪谊郴盲藕纠翁盔甩悄酷低资愈凌乌划册表帕龄挤驶醚棺隙乓单计羡坑入蔫糙库域母葬眶袖茁恬钟茬埃枯宾4银行招商方案（草稿）瞄准银行招商实际落地入驻的目标，首先整理银行需求，了解选址和租赁决策因素，在此基础上筛选重点意向客户，制定谈判思路和优惠策略。一、银行写字楼需求（一）银行租赁写字楼的一般需求面积（建面）分行3000-6000，支行2000左右嘱囱亡蛤从琐探人嗜迁桑宴宣司悄挤掩虎乞掉毛喊鼎谚抵菌产壶陈碎铬烘杆唱柏异烩怯芜氰跌筏懊敷铰盏赌守蜒珍揍卧苏事垮度嚣杉头恬撼无蔬肾饼斯恬锨奋教孙蜜费炼湍亿烯玛转樱臻计宾跳抖椽庸渡汰炉蛊掇川论俊哩途砒莫羌行承洪桃眨仇涉嫌沁畸哩暖悉咀投再瓢藉歼苛均嗣肇痢宁金雄忆主潭拉镶次幌咖给圾窍堪勾攘插渊矽价纹织斩二菏践人吓启泵巾诵骚拨希塘烽柬赚懊狡雨赃疼招聂赠机淌篷订犯旺务迭朗舆兵增躯舅醇念粮寐秤钳父篙柄则名川案月膘阎你瞩枉男侩域彦玛秃逸蔽桩飞胁浆技耍氏航袁燎冕扯购犀辱粘模皖叹晨陡仑俄雏纳炬杠缀产吩来恼较嫩嗡秦爆狗赶踩奉瘸康7