经济学论文(房地产泡沫).doc

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房地产泡沫 投机 金融 一房地产泡沫的实质说起房地产泡沫不得不先解释一下泡沫经济的含义。在1987年出版的帕尔格雷夫经济学大辞典中金德尔伯格认为：“泡沫经济这个名词，随便一点说，就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着涨价过程的继续，在一定的时候常常会发生预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。通常繁荣（boom）的时间要比泡沫状态的时间要长些，价格、生产和利润的上升也比较温和一些。以后也许接着就是以暴跌（或恐慌）形式出现的危机，也有可能以繁荣的逐渐消退告终而不发生危机。”通俗的讲就是如果今天的高价仅仅是因为投机者相信明天的售价会更高,而实际上市场基础价值并不能支撑这种价格,那么泡沫就可能会存在。泡沫只是一种繁荣的假象，一旦泡沫破裂，随之而来的不是迅速爆发的金融危机就是经济的长期停滞。无论如何，经济运转会受到摩擦，发生畸变。从上述的定义可以看出，由于泡沫是资产价格的超常规上涨，因此作为泡沫的载体的资产往往具有稀缺性的特点，在短期内不易达到供求平衡，且相对于交易价值而言，交易成本比较低，很容易成为投机的对象。房地产是从事不动产开发投资与经营的行业，而所谓不动产主要是指土地及地上的建筑物。众所周知，土地是一切经济活动的载体，房屋不可能成为空中楼阁，总要与土地相联系，而土地最大的经济特征就是稀缺性，它是一种有限的，不可再生的资源。土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的多样性及投机性，必然会导致土地价格的上扬。在一定时间内，土地供给量、异质性也会影响地上的附着物房屋的价格，而使房地产价格偏离资产的实际价值，为泡沫的生成提供基础条件。从而令房地产成为最常见的泡沫载体之一，房地产泡沫也因此成为了最常见的经济泡沫。简单的说房地产泡沫是金融泡沫的一种, 是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础价值的持续上涨，也就是土地和房屋价格极高,与其使用价值市场基础价值不符,虽然账面上价值增长很高,但实际上很难得到实现。表观为在经济繁荣期,地价飞涨形成泡沫景气,但到达顶峰状态后,市场需求量急剧下降,房价大跌,泡沫也随之破灭。二房地产泡沫的成因不同时期与不同国家地区房地产泡沫的成因各有异同，本文选取几个例子来说明房地产泡沫形成的主要原因。（一） 日本地产泡沫的成因分析80年代后的日本国内外经济形势的变化为房地产的“起泡”埋下了隐患。总结有如下几个原因。1 长期超低贴现率的诱导地价、股价的暴涨和暴跌是泡沫经济的主要表现形式，而导致他们的主要原因就是长期超低的贴现率。1985年“广场协议”签订之后，日本银行下调了贴现率，在金融市场上，中央银行贴现率是市场利率的核心，后者一般追随前者变动，进而影响银行贷款规模和货币供应量，在日本，货币供应量的增长己超过了实际的经济需求，有一部分货币供应量游离于实体经济之外，成为不动产、股票投资的资金来源。随着投资房地产资金的增多，导致房地产价格偏离实际的价值而上涨。2 金融自由化使大量资金源源不断地流向土地等资产所谓金融自由化是指开放日本国内金融市场和欧洲日元市场并使利率自由化。日本从1975年起，每年都要发行大量国债，国债大量增加带来的结果是债券市场的急速发展，债券流通市场的利率是自由利率，高于受管制的银行利率，银行如能适当的利用自由市场利率的商品，将能增加收益，这样在很大程度上冲击了政府对银行利率的管制。在这种金融自由化的过程中，为了在竞争日益激烈的金融市场上占据一定的份额，大银行便毫无节制的向土地融资，银行发放大量的抵押贷款，鼓励土地投资者和其他个人进行土地投机，并以它们持有的或购买的土地为担保提供相当于地价70%的贷款，利用这些贷款可以再去购地。如此循环，银行的土地抵押贷款额急剧膨胀。3 企业自有资金比率的提高和权益融资方式的建立促使其改变了资金运用的方向这种改变在很大程度上是把资金投向了土地等资产上。众所周知，战后日本经济基础薄弱，企业长期缺乏资金，其生产发展主要依赖城市银行的贷款，而1973年的第一次石油危机以后，企业设备投资中自有资金的比例得到大幅度的提高。80年代，这一比例基本上保持在80%左右。在企业自有资金比例提高的同时，日本银行多次降低贴现率，致使有价证券的价格上升，股票、债券的筹资成本低于银行贷款，这必然促使企业积极寻求低成本的筹资渠道来筹集资金。这种新的融资方式就是权益融资。通过这种低成本的权益融资方式取得的资金在1987年以后呈现出显著增长的势头。在1985年通过权益融资的方式筹集到的资金只有4万亿日元，而到了1987年增加到了12万亿日元，1988年增加到了18万亿日元，1989年达到了26万亿日元。由于当时经济增长速度下降，企业实物投资积极性不高，因而企业就把这些资金运用于金融资产和土地资产的投机上，从而获取了巨额的泡沫利润，显然大企业的这种投机活动对于地价的上涨起到了推波助澜的作用。4 预期和投机等因素对地产泡沫也起到了巨大的影响大量社会经济和心理因素在土地资产的价值增值运动中发挥作用，使得其价格变化与整个经济状况和金融状况相关。这是因为，土地的位置固定性和土地市场的不完全性使它不能像一般的流量资产一样快速流通。每年交易的土地只占土地总量的少部分，其余土地不会被交易，只是标上价格而己。这种有极少的交易事例给全部土地定价的现象会由于一部分不动产业者的投机行为造成地价的大变动。（二） 印尼房地产泡沫的成因分析1 宏观经济调控不力，造成对房地产的投资过度印尼从90年代起，大量的资本流入到短期的私人项目上，使经济出现一轮又一轮的经济过热，大量的资金投向了高收益的领域，如房地产项目。投资热也引起了资产价格明显偏离价值，如房地产产价格高估。从而造成在经济快速增长的同时，逐步显露出泡沫经济的成分。印尼银行业的急剧膨胀，一方面为社会发展筹措了必要的资金，促进了经济的发展。另一方面也带来了许多负面的影响，突出表现为经济过热和泡沫现象。从贷款增长率来看，增幅最大的是房地产信贷。90年代以来，印尼的建筑业与房地产急剧增长，并曾一度以高于制造业的速度增长。房地产与建筑业的高速增长，固然有经济规模扩大所带来的需求原因，但有银行规模过度膨胀有很大关系。房地产和建筑业的增长加速了印尼房地产泡沫的形成。2 金融监管制度不健全，银行体系薄弱印尼在80年代中期以来，主要实施以国家垄断为主体的抑制性金融体制。随着经济的增长，这种体制不适应经济的发展。印尼政府在1983年颁布了新的银行管理条例，开始了金融自由化的进程。后来印尼通过两项计划支持国内银行的发展，一是储蓄保证方案，一是资金支持计划。后者包括资本金注入，流动资金贷款和紧急资金援助。这样，金融机构相信在其陷入经营危机的时候，政府不会袖手旁观，而且又能从中央银行得到充足的资金。这就造成了“道德风险问题”，由于缺乏风险意识，银行在放款时很少考虑到资产的安全性，而一味追求高收益。银行将大量的资金投入到风险较高的房地产市场上去，致使房地产的价格上升到不合理的水平。这样，就形成了房地产泡沫。银行规模的过度膨胀，引发了银行同业在市场占有率方面的恶性竞争；而银行信贷的过量发放，使流通中的货币连年递增，增大了通货膨胀的压力，利率高居不下。如此高的利率只有利率较高的房地产业才能承受。因此，大量资金涌向房地产。大量的银行贷款加速了房地产泡沫的形成。3 政府腐败苏哈托在印尼独裁统治32年。据报道，苏哈托家族拥有财产总值达到160亿美元，是印尼最为富有的人。苏哈托家族依赖政府的资助和优惠以及对大项目的垄断，控制了印尼的经济命脉，包括交通运输，银行，酒店等，当然房地产业不例外。（三） 中国香港房产泡沫的成因分析1 经济结构不合理香港的房产泡沫成分过多与其经济结构的特点有关。经过10年的发展，香港的经济结构呈现以下特征：服务业在香港经济中所占比重过大。在服务业中，与金融保险业和房地产业有关的部分就占了50%左右。香港本地的制造业规模很小。其经济增长过分依靠房地产业，很容易形成投机的温床。对房地产这种非生产性资产投机，会引起房地产价格大幅度上升，引起生产性和服务性企业成本的提高，从而削弱了他们的竞争力和盈利的能力。拥有一定资金的投资者最后发现，对香港的工业和一般性的行业投资已经是无利可图，而他们又没有足够的实力进军地产或金融，最后只能炒楼和炒股，最终导致了房地产市场泡沫过多。2 联系汇率制度所谓联系汇率制度是一种货币发行局制度。根据货币发行局制度的规定，货币基础的流量和存量都必须得到外汇储备的十足支持。换言之，货币基础的任何变动必须与外汇储备的相应变动一致。它是香港金融管理局(金管局)首要货币政策目标，在联系汇率制度的架构内，通过稳健的外汇基金管理、货币操作及其他适当的措施，维持汇率稳定。但是联系汇率制度也有不利的一面，由于香港的经济是自由开放的，在实行联系汇率制度下，香港的利率是由美国的利率水平决定的。只能够被动的追随美国的利率。但是由于在90年代时，香港的人通货膨胀率居高不下，远远高于美国。这样使得香港的实际利率很低甚至为负。从消费决策角度来看，低利率鼓励了消费，居民对奢侈品的需求大大上升，而低利率使得人们对储蓄的愿望大大降低，居民更愿意购买房地产和股票来保佑自己的储蓄。从而以投机为主的大量资金流入房地产市场，使得泡沫高涨。三 房地产泡沫经济的主要特征和表现房地产泡沫最明显的特征就是房价的暴涨与暴跌。当然，并不是说只要是房价的价格快速上涨就一定意味着房地产泡沫的产生，只有当价格的上涨远远超过房地产的内在价值时，我们才认为它可能存在着泡沫现象。房地产泡沫期间的这种价格的快速上涨和大跌与房地产业发展的周期性的波动不同，房地产泡沫不具有连续性的特征，不具有在一定时间内反复出现的必然性。在市场经济的历史中，房地产泡沫只是近代才出现的，在一定程度上可以认为是市场投机行为盛行的结果。经济长期增长，投资者对房地产估价过高或过于乐观。投资者的乐观心态是房地产价格和需求泡沫增长的心理基础，乐观心理逆转也是导致泡沫破灭的充分必要条件。比如，直到目前为止，中国的许多开发商和投资者对房地产市场形势依然持乐观态度，认为房地产价格将继续上涨，结果是房价依然处于上涨过程中。价格上涨的预期吸引了大量新的投资者的进入，而这些新的投资者一般只是想通过投机获取价差、牟取利润，对所买卖的房地产的实际使用价值或盈利能力不感兴趣；由于大量此类新的投资者的不断介入，需求急剧增加，造成房地产的价格的节节攀升，并进一步强化了人们对资产高估价的信心；如此周而复始不断强化，最终形成泡沫经济现象。较为宽松的货币政策，借贷规模不断增加，大量信贷资金投资于房地产市场。由于货币政策较为宽松，利率较低，人们乐于承担债务投资于房地产等资产，同时期望较高的回报，在房地产泡沫的发展初、中期，这些投资往往的确能带来较高的回报，因此吸引了越来越多的人不断加入这个队伍，房地产的价格也随之不断上升，甚至形成“房价不跌”的神话。而到房地产泡沫破灭时，由于作为抵押物的房地产价格大幅下跌，导致大量信贷资金无法收回，最终成为银行的坏帐，影响金融体系的稳定。银行等金融机构过度参与房地产市场。由于房地产业是一个需要大量资本的行业，如果没有银行等金融机构的参与，形成大规模房地产泡沫的可能性就会小得多。但在经济全球化的背景下，银行间的同业竞争不断加剧，金融自由化浪潮不断深化，各国银行为了提高自身的盈利能力和竞争优势，往往将收益较稳定的房地产市场作为支持的重点，期望在房地产价格的不断上涨中获利。实际上，日本、泰国、马来西亚、菲律宾等国家在房地产泡沫时期，由于银行对经济的盲目自信，采取了相对宽松的贷款审批政策，甚至直接参与房地产市场，导致信贷过分扩张，最终大大的增加了市场的资金供给，对房地产泡沫的形成起到了推波，助澜的作用。房地产市场中投资性购房的比重高，国际投机资本、民间游离资金大量流入。国际投机资本、民间资金大量投资房地产，形成巨大的投机需求，导致房价在短时间内急剧攀升，而这部分投资者购房基本属于投资性的。显然，民间游资、国际投机资本大量进入房地产市场，投资性购房比例较高是房地产泡沫的又一显著特征。四 房地产市场泡沫的宏观调控对策房地产行业就如同汽车行业，曾经是西方国家的支柱产业。我国房地产业还处在起步段，随着经济的发展，房地产业越来越显示出其在经济中重要的一面。房地产经济和房地产市场的发展，虽然能够带动国民经济的发展，但同时它也可能成为泡沫经济的主要载体，导致金融危机。所以，在社会主义市场经济条件下，房地产经济和房地产市场的发展，必须需要政府的合理干预与宏观调控。房地产作为国民经济的晴雨表，将会直接关系到我国经济和社会全局的稳定发展。总的说来，房地产市场宏观调控的主要目标是以稳定为主基调，保持适当的速度，允许适度泡沫的存在，控制房价过快增长，加快市场格局的转变，防止恶性房地产泡沫的形成。针对这个目标，可以从以下角度采取措施:（一）利用好房地产虚拟资产这把双刃剑在房地产市场上，风险是一个客观存在的事实。由于房地产的虚拟资产特性，在其拉动经济发展的时候，会产生金融放大效应和不确定性造成的风险放大效应。在房地产业持续繁荣时，这种放大效应以经济学上所说的乘数效应递增，再配合地产公司上市融资，更是把这种放大效应放大到了极致，以至蕴含了泡沫的因素。因此，一旦房地产业出现危机，在负的乘数效应下，也会造成经济的急剧萎缩。房地产暴涨暴跌都存在着极大的安全隐患。这种安全隐患既存在于房地产行业内部，又存在于外部，体现为房地产某种长期运行特征对国民经济其他部门可能的冲击，并且有时二者还互动。从房价来看，可能显现在两个方面：首先是房价上涨的隐患。房地产价格过于高涨时，若不遏制，长此下去有可能出现累积性泡沫。同时，如果房价连续快速上涨，工资收入增长较慢，房价收入比扩大，会直接影响居民购房，尤其是中低收入者购房更难。这应引起政府的高度重视，并采取一系列防范措施。其次是出现大幅降价主张和预期的隐患。当房价上涨到与经济发展不协调时，人们必然主张大幅降价，这又会出现新的隐患。因为这种主张若重复千百遍，真的变成广大需购房者的普遍预期，那他们势必等待大幅度降价，持币待购现象出现。此时，房地产市场疲软萧条，不仅危及房地产自身持续安全运行，同时也将影响整个国民经济持续安全运行和发展。另外，这种大幅降价的主张和预期若成为现实，房价大幅下降，不但绝大多数居民买得起房，买新房，买大房，而且买两套房的也会大增。其可能的后果是，人们成倍地盖房，使紧张的土地、能源及其他资源更紧张；居民住房消费过度，势必影响和抑制其他消费，制约其他行业的发展；由于过度开发经营，整个房地产业将提前成熟衰退，那么这个拥有上亿就业机会的行业，将有大量职工提前“下岗”，增加当前社会就业压力。此外，对金融所带来的损失，也不可低估。所以，房价太高了不行，太低了也不行。正所谓“水能载舟，亦能覆舟”，充分发挥房地产虚拟经济的特性，也可很好的避免和防范风险。房地产这种虚拟经济成分是实体经济的货币蓄水池，从货币资金流的角度来看，它既可以吸收大量的实体经济的过剩资金，也可以补充实体经济流动性不足，从而化解实体经济的物价不稳定的压力。随着金融深化，虚拟经济的资源配置功能越来越强，极大的促进了经济的发展。同时，对于外部冲击而言，虚拟经济起到防火墙的作用。当经济系统受到外部冲击时，首先会反映在虚拟经济领域，随着经济虚拟化的程度加深，这种抵抗外部冲击的功能是逐渐增强的。所以说虚拟经济适当的波动对实体经济是有益的，一个发达而完善的房地产市场有可能在经济发展和经济增长中起到稳定作用。所以，应该大力发展房地产市场。只有在房地产不断发展的基础上，我们才能充分发挥房地产防范风险、稳定经济的职能。（二） 设计合理的经济杠杆，抑制土地过度投机合理的经济杠杆策略可以引导土地持有者合理提高土地利用效益，避免投机。这些杠杆机制可以是利率、付款机制、税制等。商用房、别墅等高档房与一般居民的生活需要不相符合，最容易成为投机者关注的目标，对一般居民用房、房改房和高档房的贷款利率实行差别化，有利于防止用于投机的高档房屋的过分增加，同时向房地产市场传递一个信号，使人们对高档房的预期收益水平下降，从而使房地产市场整体的预期回复，使过热的房地产经济趋于平稳。利率的差别应该体现出一般居民用房的价格优势，这样在人们的生活住房需求可以得到满足时，也能够控制对房地产市场的有效需求，使人们对房产投机的期望发生改变，所以稳定一般居民用房的价格对房地产市场有十分重大的意义。另外，为了弱化房地产抵押贷款给泡沫投机带来的影响，可以从以下角度采取一些策略:在微观层次上，金融机构要适应经济周期变动，合理调节房地产抵押贷款规模、比重、条件等，并且始终注意对借款人的审查。在宏观层次上，重点调控房地产抵押贷款规模和房地产价格，这种调控的方式、力度、时机等必须根据经济周期发展阶段的不同适时加以调整，并且同整个宏观经济的调控结合起来，进一步建立完善个人信用制度和房地产抵押贷款相关制度，以增强整个金融体系的抵御周期波动的能力。限制房屋的多次买卖可以有效地减少房屋的投机比率，可以采取对贷款、首付等的限制，同时注意这种限制是通过经济机制而非行政手段，防止政府寻租行为的发生，比如增加非第一次购房的首付比率，使多次买卖房屋的成本增加，从产市场的投机程度。还有就是减少房屋贷款的还款期限，还款期限的缩短可以使投机贷款的周转和期限得到限制，同样可以起到防止高风险投机行为的作用。再有就是严格控制期房买卖的贷款，期房买卖由于没有实物作为抵押，更具有虚拟资产的性质，因而期房的多次转手更加容易引起房地产泡沫，所以政府可以采取限制期房贷款的手段，增加期房投机的成本，稳定房地产市场。（三）增加经济适用房规模，加强房地产价格的监测与调控进一步完善经济适用住房政策，加强经济适用住房建设计划的管理，加快落实住房补贴，提高职工购房的支付能力，合理确定经济适用房的建设规模，着力解决中低收入家庭的住房问题。首先，遵循“以销定产”的原则，合理确定分年度建设规模;其次，经济适用房建设要与危旧房改造相结合。根据“经济”和“适用”的原则，制定经济适用房建设标准。加强经济适用房价格的监管，控制建设成本，保证工程质量;第五，经济适用房建设不能采取指令性方式确定建设单位，应公开招标。严格控制和防止目前经济适用房户型面积大、价格高，普通老百姓仍然买不起的情况.政府还要加强对房地产的监测与控制，譬如建立城市基准地价与公示地价制度，编制并定期发布各类房地产价格指数，建立房地产交易价格评估制度与成交价格申报制度，对土地投机严重的地区实行交易监视与交易许可制度;加快土地出让的市场化，减少层层加价转手的收益;政府根据土地市场行情适时收购土地或增加土地出让，以调控土地市场。参考文献1 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