浅谈某商业步行街开发项目的风险管理(删减版).doc

精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-浅论某商业步行街开发项目的风险管理1.绪论1.1 房地产开发项目风险管理研究的背景风险，是客观存在的，尤其是在房地产开发这种动辄千万甚至上亿的大型项目中。房地产业作为国民经济发展一个基本的生产要素，与多种行业有着极大关联，同时也为钢铁、化工和家电等行业的发展提供了相当大的市场。但我们也应该看到的是，在房地产开发项目中无论是在投资决策、资金、项目审批、编制设计任务书及开发商与项目的参与各方签订合同方面，亦或是提高项目的经济效益、质量管理等方面都存在着各类不同风险。正是由于房地产开发项目这种高投入、回收周期长的特殊性，故而我们为了避免建设及运营阶段所面临的工程质量风险、环境风险、资金风险等一系列风险问题，就必须要在项目开展前做好前期的各项准备工作，必须认真分析在现有条件下，是否能够有效克服当前不足，规避相关风险。因此，本论文在以风险管理理论的基础上，对某房地产开发开发项目的内外部影响因素进行梳理，在对项目可研、建设、营销各阶段所面临的各类风险进行了分析，并针对其提出了相应的控制对策，为该项目的顺利实施提供了切实保障，具有较高的实际应用价值。1.1.1市场背景2007年下半年，中国房地产交易市场进入过热状态，房产交易量和交易额频创新高，无形中增加了土地储备的需求量，在很多大城市甚至出现了土地价格接近楼盘价格的情况。美国“次贷危机”自06年春季逐步显现，2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，愈演愈烈的金融危机仿佛在一夜之间成为了很多国家经济动荡的导火线。08年，“次贷危机”的威力波及到中国，虽然中国采取了一系列调控措施，但房地产界还是未能阻止08年开始的淡季甚至寒冬季的到来。于是，很多房地产商在资金链趋紧的情况下，开始将战略目标从城市向县乡转移，以便于在减低资金耗费的情况下，保证自己的企业平稳度过经济寒冬期。另一方面，也可以通过此种蛰伏方式，看准市场发展，获得再次峰回路转的机会。1.1.2 历史背景我国经济不断成长壮大，居民的消费水平也随之提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种新的购物理念逐渐为人们所接受。消费者在购买商品时对购物场所的选择也摒弃了以往耽搁在固定购物场所的意识，而是更加倾向于看重购物场所是否具有“街”的意识即卖点是否集中、能否“一站终点”。于是，商业步行街这一始源于中国却辉煌于西方的事物便开始在这片古老的土地上重新焕发光彩。商业步行街，是指为数众多的规模、类别各异的零售商店统一集中于某一区域内，以一定的规模、规律组合排列而成的一个商品交易场所。它不仅一定程度地减少了步行者与机动车之间的冲突，实现了城市中心街道的良好交通秩序，将众多曾失去的以及外来的顾客重新吸引回来在此购物、休憩、浏览，而且还能加强人们的地域感与认同性，刺激当地经济发展，提高社会效益。商业步行街发源于中国。唐朝时期，长安就有著名的商业街：东市和西市。到了宋朝，清明上河图便是典型的商业街。到了近代和现代，我国的商业步行街发展却落后于一些西方发达国家。时至今日，随着中国新的消费潮流开始流行，我国的商业步行街自2000年开始迅速发展起来，发展至今大体经历了三个阶段：第一代步行街区，此类步行街仅仅是为了吸引顾客，所以它只在形态上具备了步行街要素；第二代步行街区便根据顾客需求增加了绿地，座椅等装饰，体现了“不仅强调购物活动，也充分考虑了步行者活动舒适”的设计理念；发展到现在，第三代步行街区不再局限于购物活动，它更多的是显示出了它的社会效益，突出成为城市的社会活动中心。它除了商业的一些基本功能以外，更多的囊括了社会方面的基本要素。商业步行街不同于商业区，也不同于商业圈（特定商业中心地的商业职能及其影响的地域范围），它地处城市中心，各类商店群集，顾客既能买到所需商品，又能在此从事文化娱乐、品尝风味食品、享受综合服务。1.2 国内房地产项目风险管理研究的状况1.2.1 国内研究状况我国房地产市场的发展和西方发达国家引进风险管理理论、方法的时间较晚，20世纪80年代中期之后，国外各种风险管理的理论与书籍才被介绍到中国，同时也被广泛应用到项目管理中，尤其是一些大型的土木工程项目。我国台湾地区的风险及保险研究在80年代之后发展较快，其中，宋明哲教授与段开龄博士的著作就成为该阶段的标志性研究成果，而内地的学术研究却基本处于一种依靠翻译来引进国外一些有关风险知识与保险著作的状态。1987年，清华大学的华郭仲伟教授撰写了风险分析与决策，该书标志着我国新时期风险研究的开端。1994年，陈佑启等编著房地产投资风险管理及经营决策方法。1996年，吴鸣的经济风险论探索风险与经济的关系，从风险角度对中国一些现实存在的经济问题进行了深入研究；同年，雷胜强主编了国际工程风险管理与保险。1998年，卢有杰、卢家仪合著了项目风险管理，该书促进了国内对项目风险管理的关注；由杜海鹏主编出版的房地产投资风险与防范切实推动了房地产业对投资风险管理的了解和研究。近几年来，学术界对房地产项目风险管理方面也有了更加深入和系统的研究。2002年，李启明主编房地产投资决策与风险防范完全手册，该书全面系统地论述了房地产从投资决策到风险防范；从项目管理到市场营销过程中的相关理论与实务；2004年，陈立文编著得项目投资风险理论与方法以国内项目管理知识体系作为依据，充分体现了项目投资项目领域中风险分析研究的前瞻性；金长宏等所著的论房地产开发风险一文通过对导致房地产开发风险的诸多因素进行剖析，进一步明确了房地产开发风险的定义和特征，还提出了很多控制房地产开发风险的具体措施；由赵世强主编的房地产开发风险管理一书对房地产风险管理理论进行了全面系统的探讨；2004年9月，中国银监会公布了商业银行房地产贷款风险管理指引，对土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等进行了严格界定，其主要目的是为了使房地产贷款能够有效抵御商业银行带来风险。目前，我国风险管理研究论文中有相当大部分对当前房地产业的风险管理研究尚存在一些不足，如：因素之间的关联性研究不充分；识别的风险影响因素不多；很多论文都是采用了静态、定性分析法等。为此，本文以某房地产开发开发项目研究为例，在对房地产领域风险进行分析、识别的基础上建立了房地产项目风险评价指标体系，并将交互式的层次分析法应用于房地产项目开发风险分析中。1.3 主要研究方法1社会经济调查法。在数据收集方面，对某房地产开发项目有关的项目组织、开发环境等风险因素作了深入细致的调查研究，并得到大量科学合理的相关数据。2理论分析与国内外实证分析相结合的方法。首先，对国内外商业步行街楼盘营销研究成果进行梳理，分析总结项目开发中的经验与教训；其次，结合商业步行街项目自身的特点，提出某房地产开发项目可以采取的风险控制策略。3、对比分析法。通过对与某房地产开发项目处于同一区域内的其他项目进行对比分析，找出本项目的优势与特色，针对性的提出合适的风险控制策略。4、定性分析和定量分析相结合。定性分析是运用文字语言进行相关描述。此分析方法主要是凭借分析者的直觉、经验，对对象过去、现在的延续状况及最新的资料信息进行分析，对对象的性质、特点、发展变化规律做出判断的方法。此方法主要运用在数据资料不够充分或分析者数学基础较薄弱的情况下，更适合一般的投资者和经济工作者。而定量分析则是运用数学语言进行，根据统计数据的收集、分析和数学模型的建立，并计算出分析对象的各项指标及其数值的方法。随着经济科学的进步，随着研究手段与工具的创新，人们逐步发展了一些量化风险的方法定量分析更加科学，但却需要较高深的数学知识做基础。2.房地产项目风险管理理论概述2.1风险的概念及特点2.1.1 风险的概念我们在日常生活中经常提及风险一词。笔者认为，美国学者韦伯斯特所给出的风险基本含义较为经典：“风险是遭受损失的一种可能性”。 风险，不仅来自我们赖以生存的自然环境和制度环境，也来自集体或个人做出的每个决定、每次行动甚至每种抉择。实际中，由于人们对各自领域内的风险认知标准和基点的不同，从而造成目前经济学家、统计学家、保险学者及决策管理理论家等行业权威人士并未能对风险有一个统一、公认的定义。“我们被风险环境包围的同时，也制造着新的风险。”(郑海中，2008)时至今日，很多学者在前人研究基础上对风险进行了归纳和总结。与此同时，有关风险研究的文献大量涌现，研究者们纷纷从不同角度探讨风险的内涵。2008年，中国学者颜颖对风险的内涵作了较为系统的归纳：风险，是客观存在的概率事件；是可能发生的结果与既定目标之间的偏离；是系统内、外部多种因素共同产生作用的结果。一般来说，风险一词包括了以下两个内容：意味着出现了损失，或者是未实现预期的目标；而此类损失出现与否是一种不确定随即现象，可以用概率表示出现的可能程度，但却不能对出现与否做出确定判断。故而，很多学者尝试从风险要素的交互角度去解释风险的本质。我们在项目风险管理中既要考虑到风险发生的可能性，又要考虑其潜在的不确定后果，所以将风险定义为：风险，是反应不确定事件发生概率及其后果严重性的一种函数，即风险主体在特定或者不特定的时间和空间限制下，由于条件变化和决策的不确定性，导致行为后果与预期目标发生偏差的可能性。就目前我国项目管理的情况，特别是结合着一些大型高风险管理项目的实践，我们可以得出结论：虽然各种项目的种类和形态各异，其风险类型和程度也有所区别，但是在抽取其共性之后，这些项目的风险管理的基本框架都是相同的。我们可将项目风险管理过程分为风险识别、风险分析、风险控制三个阶段和环节，而风险分析又可分为风险估计和风险评价。风险管理框架如表2-1所示。表2-1 风险管理框架图风险管理风 险 识 别风 险 分 析风 险 控 制风 险 估 计风 险 评 价风险来自何方；有几类风险风险事件的后果有多大；项目哪些部分会遭受到风险；风险发生的可能性有多大；确定风险的先后顺序评价风险之间的因果关系；评价风险损害的程度；评价风险转化的条件；确定项目整体风险水平应对风险的措施；应对风险的计划；风险监控 2.1.2 风险的特征风险的特征是风险的本质及其发生规律的表现，正确地认识风险的特征，对于建立和完善风险机制，加强风险管理，减少风险造成的损失，提高企业经济效益都具有极其重要的意义。 （1）潜在性，是风险存在的基本形式。充分认识到风险的潜在性，对于有效防止和消除风险，阻止风险的不确定性变为现实存在，具有极其重要的意义。（2）客观性，是指风险的存在是不以人的意志为转移的。风险是实实在在存在的，人们既不能否认它的存在也不抗拒它的出现，只有全面、正确认识到风险的存在性，才能正确对待风险。（3）不确定性，是指由于客观条件变化所导致的不确定性在风险中的客观反映，这种风险的发生是随机的。正是由于这种不确定性和环境和事件的动态性，所以就要求公司、企业的管理者必须学会伺机而动，以动治静，准确、及时做到随时随地能够评估和预测到工作中的风险。（4）可预测性，是指风险虽然具有不确定性和客观存在性，但这并不代表风险是不可被认知的和预见的。我们完全可以依据以往发生过的类似的项目风险及风险造成的后果来综合判断，从而对项目中可能发生的风险进行预测。 （5）结果的双重性，是指风险发生后，给行为主体带来的既可能是损失，也可能是险中取胜，获得风险收益，意即风险与机会是并存共生的。所以，我们对待风险便不能仅仅进行消极地预防，而是应该不惧风险，将风险作为一种机会去尝试，去承担，直至在在与风险的抗争中战胜风险，从而获得经验和利益。（6）关联性，是指行为主体要面临的风险与其行为、决策是密切相关的。同一风险事件对不同的行为主体来说，会由于行为主体不同的的决策或者采取的策略、措施的不同而产生不同的风险，从而导致其可能要面临不同的风险结果。正是由于这种关联性的存在，所以行为主体在决策事件必须慎重，因为一个决策的正确与否，会直接影响其面临的风险及其程度。2.2 风险识别方法上面论述时提到了，风险是具有潜在性，而且是客观存在的。但是在房地产项目开发过程中，很多风险的隐蔽性较强，难以轻易被识别，而且很多情况下风险不是以单一现象出现的，而是多重风险交织在一起，故而在进行风险识别时就必须做到以定性和定量分析相结合，以真实数据为基准，以科学为依据，不能随意揣测风险结果。目前，在房地产项目开发中经常用到的风险识别方法有：专家调查法、筛选监测诊断技术、故障树法、流程图分析法、财务报表分析法等。（1）专家调查法，是一种最常用、最易于操作运用的风险评价方法。首先，研究人员会通过风险识别程序将项目所有风险逐一列出，设计出详尽的风险评价调查表，然后让多位专家根据其多年的丰富经验对所列出的各类风险的重要性进行评价，最后再综合归纳计算出整个项目的风险。其中，以头脑风暴法、德尔菲法较为常见。（2）筛选监测诊断技术，是依据房地产开发项目的自身特点，通过制定某种工作程序将具有潜在风险的影响因素进行分类、选择，然后再对某种险情及后果进行继续监测、记录和分析，最后根据该监测结果与可能的风险影响因素的关系进行评价和判断，找出可能的起因并对其进行检查、控制的过程。(3) 故障树法，即为FTA法，其主要用于直接经验较少的风险识别中，基本可以较为全面地分析整个项目系统内外的故障影响原因和失效机理。（4）流程图分析法，是根据房地产公司的开发经营活动，建立一系列流程图，然后再通过对所建立的流程图进行分析，进而揭示整个过程中的“瓶颈”分布位置及气影响，从而识别出可能存在的风险。（5）财务报表分析法，是通过资产负债表、损益表、财务状况变动表和利润分配表等各类报表，找出当前公司财产、责任和人身所面临的风险。在风险管理中将此类报表与财务预算相联系，即可发现行为主体未来将要面对的风险，从而提高风险的可预测性。（6）其他方法。除以上常用的风险识别方法外，还有分解法、调查法、保单对照法、现场视察法、WSOT分析法和敏感性分析法等。2.3 房地产项目开发中的主要风险因素房地产项目开发中主要的风险可以分为三个阶段：项目可研阶段、建设阶段和营销阶段。各个阶段均有各自不同的风险需要面对、识别和控制，主要的风险因素有：项目环境风险、项目规划设计风险、同行业竞争风险、管理风险、技术风险、质量风险、工程工期风险、投资周期风险、原材料供应风险、销售时机风险、营销方式风险、价格风险、市场需求风险、资金回收风险、物业管理风险、自然灾害、意外事件风险等。2.4 房地产开发项目风险评价2.4.1 房地产开发项目风险评价的内容房地产投资风险管理可以准确地识别投资项目的潜在风险，科学评价风险的可能影响，定量估算风险程度。项目主体运用了各种科学管理技术，多方面采用定性与定量相结合的方法，对已经或可能发生的风险采取有效控制措施和妥善整改处理的管理对策，从而达到预期中以最少或较少成本来获得最大安全保证的目的。不难看出，风险评价在风险管理过程中起着举足轻重的作用。项目主体在针对某一开发项目分析其潜在的价值之前，徐亚奥对房地产投资风险因素进行有效识别，并判断投入风险成本是否值得，也就是要对这项投资的成功与否做出有效评价，并以此为依据针对投资中的不同风险来采取相应的规避、转移、弱化、接受等相应的控制措施。风险评价可以降低风险估计过程中的不确定性，其主要考虑的是由单个风险组成的整体风险以及项目主体承受风险的能力，作用在于能够通过风险评价进一步认识已经估计的风险发生的概率和引起的损失；能够确定风险的轻重程度、先后次序以及风险事件间的内在联系，进而把握风险之间的相互关系，以使风险可以更大几率转化为机会，从而使项目主体将危机变为时机，获得更大收益。2.4.2 房地产开发项目风险评价的目的和作用对房地产项目开发投资进行风险分析，就是对房地产投资评估结果的可靠性进行检验，对影响房地产投资效益的各个因素变化以及对投资效益的影响进行分析，通过检验和分析来测定项目的风险性。估算风险可能给房地产开发活动带来的影响程度是风险评价的目的，它能够为项目主体投资决策提供依据，使其采用合适的措施和策略，有助于加强风险管理，提高投资效益，减少和避免不必要的风险损失。房地产投资的风险评价对项目主体的作用主要表现在三个方面：1、依据作用风险评价可以为项目主体提供真实、可靠的数据支持以作为管理依据。通过风险分析，可以确定风险管理中的报酬或损失，使投资者了解投资方案的实际实施效果，还可以根据主观和客观承受风险的能力，做出更加合适的决策，以减少投资的盲目性，提高决策的科学性。2、激励作用风险越大，所获得的风险报酬的可能性也就越大，这是房地产项目开发中的一个常识。所以。在房地产投资过程中，投资者通过对风险进行分析，能够对在一定风险程度内可获得较大的风险报酬有一个大概了解。一旦了解和认识到这一点，项目主体投资决策时冒险的决心将会得到激励。3、防范作用风险评价的一个重要作用还体现在可以通过对这种评价体系，对风险的来源和发展趋势进一步了解，可以充分掌握风险对投资活动及其结果的影响程度，从而预先制定出有效规避风险的方案或减少风险损失的防范措施，使项目主体在可以再保证风险最小化的前提下实现获益最大化。2.4.3 房地产开发项目风险评价的步骤建立合理的房地产开发项目风险评价步骤可以更有效地对一个项目进行合理评价和系统分析：1、确定风险评价标准。风险评价标准是项目主体分析不同风险，确定项目可以接受的风险率。2、确定评价项目的风险水平。项目风险水平分为单个风险水平和整体风险水平。3、风险比较。通过对工程项目的单个风险水平与单个评价标准、整体评价标准与整体风险水平进行比较，确定这些风险是否在项目主体可接受范围之内，或者需要采取何种风险应对措施。2.4.4 房地产开发项目现有评价方法分析风险评价的方法有多种，主要有：1、综合评价法综合评价法是组织一些对房地产有丰富经验的专家针对可能出现的风险因素或风险事件的重要性进行评价后，综合归纳整体风险水平的一种方法。2、层次分析法层次分析法是20世纪70年代由美国数学家A.L.Satty提出的，是一种定性分析与定量分析相结合的评价方法。该方法的基本思路是：评价者将复杂风险问题分解为若干层次、要素，并对分解后的同一层次的各个要素地进行分析比较、计算，得出不同风险水平结果，从而为风险控制方案提供决策依据。该方法有以下特点：能够将风险评价因素体系和权重体系细化，使其更具合理性；在对方案进行评价时间，采用两两比较法可以提高评价的准确度；能够分析处理评价结果，并对结果的逻辑性、合理性进行辨别和筛选。层次分析法在风险评价中运用灵活，易于理解，而又具有一定精度，其既可用于评价单项风险水平又可用于评价综合风险水平。3、模糊评价法模糊评价法是使用模糊集合理论来评价项目风险的一种方法。因为在所识别出的项目风险中有相当一部分是很难用非常精确的数据去量化描述的，所以这种无法完全定量的特性即为模糊性。美国学者L.A.Zadeh早在1965年就提出了模糊集合理论，该理论被较为广泛地应用在在工程技术和管理领域中。4、等风险图法风险事件发生的概率和风险损失的多少都与风险的大小有很大的关联性，而等风险图法便是通过在此二者构成的二维坐标图上画出风险曲线来比较风险大小的一种方法。2010年读书节活动方案一、 活动目的：书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！ 二、活动目标： 1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。 2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。 三、活动实施的计划 1、 做好读书登记簿 （1） 每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。 （2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。 （3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。 2、 举办读书展览： 各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。 3、 出读书小报： -精品 文档-