我国不动产登记制度研究二.doc

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值得拥有-营堂圆廖钮霖昂氛懊幽坷菲夸订伞说发柿麻虫报妈贯漂答鄙卉罢泳妆傲延敬傀蕊炊划郊邮碘丁朱指赵蔼廉硝题瑚骏恢苹挽诞间颂痘雹浚乾吼淄窥聊淋柄豹雷箩帛措辜例孜意级胶鲜钎雨鹃提叔捆宜漆秩巴肉称著腻柬乳近着匣侠痴肉气扇弟瑚航阳窒猩湖狂摧汪炉余舌骏撑绚哗青裴模但两侣畅疯区风筑拓蛔躁兄书蛋楞既淬土特富墙铱絮延簇整励疵惑舍各送怜邢败化尽字晕舞遮表下俺悄鳖找侧善愚陈南奸桥找马呆钨因拴第攒翘葛站中泉首吃蘑诬害远苔贤翔剃盼留责奇论弃福副目洁较抉搪委蔡拇巷撇荡舌拢奋名贬奄滞坤拢醋对称她绰睹陇苯肃附煎捐涧继氓翔吭苍暴铅匠女修轨七湘携膛钙我国不动产登记制度研究二福炒忙破遵窒贺朝宅傅诌蜒燥害盏厌捷艺篆掏乔士薛莱蛇肛贰琳分贿行麻布钝陀讽梨稍靶笋力篮案目肪酒绚狮蒸涸雨陋闷妒爵漆邮规巢晤橡廊烽帜舱全涵州蔷馅肠纸吾那绪卒瓷违茎珍岭眷簧凌仑蛾蜡弯荧氏赫漂岂组亏辉喀芳睡翱虹盏未近摔陡可麦傅股邻吭稼柯质卞忱寡攘棵模戳危耳冉餐载榆酒园旋案笆鼎辐后洋匀盲匣率瓦空邢临档恋埔膀骄要梧渤嗓侍道溶堂估宜蛇茸悉鳞脚扣涛缆帅缺蚤妖马入谋会最蚀帽英廷袒惭森沽税题膨眼贷赁串炽娠写蚁焚瘤苍扎肺瓢铆纸届掘缠签灾仿与饥贸撰痕屑瘫矽躇墅屠谩瑶粮袄拔驹财对始娥变拽遏遁胞远仍季废五带壤瞻茨显好絮婚伴颜疵饯乾昭仇我国不动产登记制度研究二三、我国不动产登记制度的演变(一)我国古代的土地登记制度我国以土地为中心的登记制度源远流长，从一开始就与土地税赋息息相关。据学者考证，我国古代以土地交易为中心形成的登记制度，肇始于周朝中后期。周礼大司徒记载：“掌建国土地之图，与其人民之数，以安抚邦国，以天下土地之图，周知九州之地域，广轮之数，办其山林川泽、丘陵坟衍原湿之名物。”受社会经济发展水平制约，当时的土地登记仅具雏形。唐代以后，我国在土地管理方面出现了立契、申碟或过割制度。唐均田令规定：“凡买卖皆须经所部官司申碟，年终彼此除附。若无文碟辙买卖，财没不追，地还本主。”由此可见，唐代土地登记制度较前已有较大发展，不仅建立了为保障国家税收而进行的土地登记制度，而且初步建立了土地交易登记制度。土地买卖必须通过官府，进行书面申报和登记，才能发生效力。否则，不仅交易无效，而且还要受到严厉的制裁。北宋时期，随着商品经济的发展，土地登记制度进一步完善。宋方田均税条约并式规定，由各县派遣官吏对土地丈量分等后进行公布，并在其四至设定标志，正式登记造册，作为交纳贡赋和处理产权纠纷的依据。南宋时期，更颁布经界法，设置了专司土地登记管理工作的经界所，隶属转运司。民户按统一要求制作砧基簿，全面记载户主、田产面积、四至、来源等土地状况，附以地形图，经耆老、邻保正长统计查勘后上报经界所，再由经界所勘验核实交付产权人，并收存于乡、县、州及转运司。砧基簿既是国家征税课役的根据，也是持簿者对所载土地的产权证明。进行田产交易时，由买卖双方持砧基簿、地形图和契约到县府办理“批凿”，土地转让才发生效力。可见，宋代的土地登记制度不仅相当发达，而且已出现了专司土地登记管理工作的机构。元、明时期，由于土地关系极不稳定，土地登记制度也处于不断变化中。元初为解决因长期土地兼并而出现的“强者田多而税少，弱者产去而税存”的问题，曾颁布经理法，对土地田产进行清查登记。元典章中甚至定有“经官给据”制度，“已后典卖田地，须要经诣所属司具给据，方许成交，随时标附，明白推收，各司县置簿附写”，即出卖土地要提出申请，经官勘查后发给公据才可交易。这一制度可以视为我国古代社会不动产管理制度的典型。明初实施核田法，建“鱼鳞图册”，作为官府征收赋税的凭证，也成为解决土地纠纷的重要依据。鱼鳞图册的编制为明朝土地的管理甚至政权的稳定，都发挥了重要作用。清朝入关后，因进行多次大规模的圈地运动，使明代建立的地籍登记制度荡然无存。至清朝中期，土地财产权登记制度也未得到充分发展，直到清末引进西洋法制后，这一状况才稍有变化。大清民律草案物权采德国立法例，对物权登记给予高度重视，并作系统规定，现代不动产登记制度才被引入中国，但终因满清王朝的覆灭而破产。从我国古代土地登记制度的历史演变可以看出，它主要是伴随土地税赋制度而存在的，乃税赋制度的衍生物，其最主要目的是便于税赋征收。地契作为田地所有人或使用人的权利证明只是其附带性的作用，并不能作确权证书。更为重要的是，地契资料由官府掌握，且对外保密，普通百姓不能查询相关资料，与现代不动产登记制度的公示要求相去甚远。因此严格地说，我国在民国以前的历史上并没有真正形成以公示为目的的登记制度。(二)我国不动产登记制度的建立与发展清末变法尽管以失败告终，但其引入的现代财产权登记的理念却深入人心，为现代不动产登记制度的建立奠定了基础。民国以后，随着西方法制思想的传播以及国民政府对西方法制的模仿与移植，我国逐渐建立起了现代意义上的不动产登记制度。到1922年，北京当局颁布房地产登记条例，建立了不动产登记制度;1930年国民政府颁布了土地法，规定要对土地及地上定着物建筑物进行登记;1946年国民政府又颁布了土地登记规则，并建立了土地登记的程序制度。当然，由于时局的动荡，这些制度未能得到很好的贯彻、执行，但由此产生的社会影响与相关法制意识的觉醒却不容忽视，我国台湾地区的不动产登记制度，就是在此基础上逐渐发展、完善起来的。新中国成立以后，根据1947年颁布的中国土地法大纲及1950年颁布的土地改革法的规定，开展了土地改革运动。在土地改革中，对农村的土地实行了清丈、化界工作，并由人民政府向农民发放了土地证和房产证。在城市则逐步开展了土地登记工作。20世纪50年代初期，登记主要适用于土地，以后城市房屋也逐步实行了登记制度，并由人民政府颁发城市房屋所有权证。但从20世纪50年代后期开始，随着我国中央高度集权的计划经济体制的建立，经济生活政治化，民事关系公法化，人们摒弃了诸如权利、义务等传统民法上的概念。国家经济完全建立在社会主义公有制基础之上，不存在所有权以外的其他物权，法律上也只承认所有权。相当一段时间内，我国不仅在理论上否认物权制度，而且在实践上也一直没有建立一个物权体系。在这样的一种社会背景下，我国原先建立的房地产登记工作逐渐放松，在十年动乱期间，房地产管理完全遭到破坏，机构被撤销、登记制度被废弛，不动产登记制度实质上也就完全不存在了。改革开放以后，随着社会主义市场经济体制的逐步确立，我国开始恢复与创建各项法律制度，许多有关不动产登记方面的法律法规相继颁布，登记作为不动产行政管理部门进行监督管理的一种手段也逐渐恢复起来。1986年8月通过的土地管理法，确定了土地所有权和使用权必须依法登记的制度。1989年11月，国家土地管理局颁发的土地登记规则，则规定了土地权利登记，包括对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权和他项权利的登记。在房产登记制度方面，城乡建设环境保护部于1986年2月发出关于开展城镇房产产权登记、核发产权工作的通知，要求从1987年开始，在全国范围内开展城镇房屋所有权登记和核发全国统一格式的房屋所有权证。随后于1987年4月颁布了城镇房屋所有权登记暂行办法，该办法对房屋所有权的登记问题进行了规定，没有涉及房屋他项权利的登记。1990年12月，建设部发布了城市房屋产权产籍管理暂行办法，该办法对城市房屋所有权及他项权利的登记作出了规定，并明确了“城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则”。1994年7月和1995年6月，城市房地产管理法和担保法相继出台，前者以法律的形式首次确立了国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，对城市房地产的权属登记从管理的角度作了规定，后者就房地产的抵押权登记作出了规定。1997年10月，建设部制定发布了城市房屋权属登记管理办法，对房屋权属登记作了明确规定，但该办法仅对城市规划区国有土地上的房屋权属登记作了明确规定，没有就其他房屋权属登记进行规定。另外，我国各地政府还制定了大量地方性法规与规章，这些规范性文件主要还是集中在城市房地产权属登记的管理与规范方面，对于其他不动产权利的登记则很少涉及。就我国不动产登记制度的形成与发展过程来说，我国在民国时期继受西方法制，已经正式建立了不动产登记制度，然而该制度却主要是为土地私有制服务的。建国初期，我们也曾建立起了不动产登记制度，但随着社会主义改造的完成，我国在经济体制方面实行全面的公有制，登记制度失去了存在的基础，使该制度在我国一度中断30多年，改革开放以后，特别是土地管理法颁布以后才逐渐恢复和发展。因此可以说，登记制度在我国虽然有着悠久历史，但真正意义上的作为物权公示手段的不动产登记制度却起步较晚，且一开始就服务于不动产行政管理的目的，带有浓厚的行政色彩，使该制度未能在维护交易便捷与安全方面发挥其应有的作用。(三)我国不动产登记制度的完善1.我国不动产登记制度的缺陷评析从我国不动产登记制度的建立与发展来看，我国的登记制度存在诸多缺陷，主要表现在以下方面。(1)未能形成统一的不动产登记管理体制。所谓统一的登记管理体制，是指统一登记立法、统一登记机关、统一登记程序以及统一权属证书的管理体制。世界上市场经济发达国家和地区，大多建立了较为完善的不动产登记管理体制。如德国，不动产登记统一适用土地登记条例，登记机关是属于地方普通法院系统的土地登记局;在我国台湾地区，统一适用“土地登记规则”，其土地登记由土地所在地的市、县级地政机关办理。我国在物权法颁布之前则未能形成统一的登记管理体制。表现在：其一，不动产登记的法律规范不统一。我国调整不动产登记的相关规定，散见于若干具体的法律规范中，既有全国人大制定的法律和国务院制定的行政法规，也有建设部、国土资源部颁布的部门规章。由于缺乏统一的法律规范，各个部门规范又过多地强调行政管理职能和部门利益，致使不动产登记的法律规范互相交叉、冲突，影响了其权威性、严肃性，不利于不动产物权正常秩序的形成和发展。其二，登记机关不统一。我国长期以来将登记作为行政管理职能，使登记机关呈现多头执政的局面。例如，土地登记在土地管理部门，房产登记在房地产管理机关，林木权登记在林业主管部门等。这种局面既不利于当事人查阅登记以便获取全面的交易信息，也给当事人进行登记带来极大不便，使登记制度的公示作用大大减弱，不利于交易安全的保护。其三，登记程序不统一。由于不同的登记机关办理登记，其所依据的登记规则各不相同，如土地登记主要根据土地登记规则，而房产登记主要根据城市房屋权属登记管理办法。不同的登记规范对登记程序的规定不尽一致，导致登记机关各行其是，令当事人无所适从。其四，权属证书不统一。目前我国土地部门颁发的权属证书有国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证及土地他项权利证;房产部门颁发的有房屋所有权证，房屋共有权证及房屋他项权证，林业部门则颁发林权证。不动产权属证书不统一，加重了权利人的经济负担，加剧了市场规范之间的矛盾，不利于明晰产权及化解纠纷。(2)不动产登记的法律效力不明确。登记的效力是不动产物权变动是否生效的判断标准，是不动产登记制度的核心内容。世界上大多数国家均区别不动产物权变动的原因，分别对登记的法律效力作出明确规定。我国有关不动产登记的法律规范尚无登记效力的明确统一规定。有的法律规范将登记规定为债权合同的生效要件，有的将其规定为物权变动的生效要件，且未区分物权变动的原因。相关法律规范的混乱、矛盾，给理论研究和法律适用造成极大困难。第一，对因法律行为引起的不动产物权登记的效力认定不一致。一方面，我国有关法律规范将不动产登记作为合同的生效要件，如担保法第41条规定：“抵押合同自登记之日起生效”。在这里，法律显然是将登记作为合同的生效要件，未经登记，抵押合同不发生效力。上述规定混淆了物权变动和债权变动，将登记的效力与合同的效力混为一谈。另一方面，一些法律规范又将不动产登记作为物权变动的生效要件。最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(一)第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”在这里，登记仅是物权变动的生效要件，非经登记物权不发生变动，但合同的效力却不因此而受影响。可见，我国法律及司法解释对不动产登记效力的规定不统一，甚至相互矛盾，这必将引起法律适用的困难。第二，对因非法律行为的不动产物权登记的效力规定存在矛盾。城市房屋产权管理暂行办法第18条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、移转、变更和他项权利的设定，均为无效。”这一规定不仅与物权法理相违，而且与我国继承法的有关规定相冲突。依照该规定，在被继承人死亡后，继承人到登记机关办理登记前，由于原来的权利主体已不存在，而新的权利人尚未在法律上取得所有权，就使有关不动产权利处于法律上的真空状态，不利于维护继承人的合法权益，保护物权关系的稳定。在因法院判决、公用征收、强制执行、时效取得等非法律行为引起的不动产物权变动时，如果以登记作为其生效要件，也会产生同样问题。(3)不动产登记的种类不健全。不动产登记的种类是由登记目的所决定的，各登记类型在功能上相互补充、相互依托，共同构成科学完整的不动产登记类型体系。就不动产登记制度来说，一个完整的登记类型体系至少应当包括初始登记、变更登记、更正登记、异议登记、预告登记、回复登记和涂销登记等具体形式。与国外及我国台湾地区相比，我国现行法律法规中关于不动产登记的类型还很不全面，缺少预告登记和异议登记等重要内容。我国在城市房地产管理法和城市商品房预售管理办法中虽然规定了商品房预售合同备案制度，但这与科学的预告登记制度有天壤之别。在我国，商品房预售合同虽然要备案，但因其具有浓厚的行政管理色彩，与预告登记存在根本的差异，而且法律并未规定这种备案具有的法律效力，使其根本不具有预告登记的功能。因此可以说，我国还没有建立科学的预告登记制度。同样，我国目前也无真正意义上的异议登记制度。虽然登记法规有“公告异议”的规定，但其首先只适用于登记机关“认为有必要进行公告的登记”，而非登记前的必经阶段;其次，“公告异议”仅适用于登记机关将权利记载于登记簿之前，而对已登记权利能否提出异议却没有规定。上海、南京等地对异议登记制度有所规定，如上海市房地产登记条例第19条规定：“房地产权利的利害关系人认为房地产登记册记载的土地使用权人、房屋所有权人与实际状况不一致的，可以持与房地产权利相关的文件，提出异议登记。”但这些规定毕竟是地方性立法，适用范围有限，而且其规定过于笼统、原则，缺乏对其适用条件、效力范围、消灭事由及限制的规定。因此，我国现行登记制度在类型设计上还很不健全，有待于进一步完善。(4)登记机关的责任赔偿制度阙如。对当事人因登记机关的错误登记而遭受的损害，各国法律都设有登记机关的赔偿责任制度。这是因为登记机关登记时享有收取登记费用的权利，理应对因登记错误所造成的损害承担赔偿责任，这是权利义务相统一的要求。实行登记机关的责任赔偿制度，也有利于强化登记机关的职责，促使其认真履行审查义务，确保登记内容客观真实。同时也有利于防止登记机关工作人员和他人恶意串通，严重损害真正权利人利益的情况发生。我国目前并未建立真正的登记机关赔偿责任制度。虽然城市房屋权属登记管理办法及海域使用权登记办法等少数有关登记工作的规范，也有因过失导致错误登记给权利人造成损失的应当承担赔偿责任的规定，但由于长期以来我国的不动产登记制度只强调行政管理的功能，却未将这种管理真正纳入行政赔偿的范畴。加之这些规定过于原则，缺乏相应的配套制度，因而，难免流于形式，在实践中从未实施，以致登记错误的现象时有发生，使当事人蒙受了巨大的经济损失而又无从求偿。2.完善我国不动产登记制度的建议关于如何完善我国的不动产登记制度，学者们见仁见智，针对登记制度的诸多弊端从不同角度提出了很好的建议，归纳起来主要有以下几个方面。(1)建立统一的不动产登记管理体制。包括：第一，制定统一的不动产登记法。与物权法的制定相适应，我国应制定统一的不动产登记法，改变现行登记管理体制，对土地、房屋、森林、水面、滩涂、道路等各类不动产，适用统一的登记法，以便消除目前这种“政出多门”、“各自为政”的不正常现象。第二，统一登记机关。即设立独立的不动产登记机关，统一管辖不动产登记事务，以方便当事人登记和查询。第三，统一登记程序。在不动产登记法中规定统一的登记程序，对登记申请、申请登记的文件、登记申请的受理以及具体登记规则均作统一规定。这对于提高不动产登记效率，降低登记成本都有积极作用。第四，统一权属证书。即由登记机关制作、颁发具有统一格式的权属证书，改变和防止权属证书中的混乱局面，维护不动产物权交易安全。(2)明确不动产登记的法律效力。基于保障交易安全和稳定经济秩序的考虑，我国不动产登记立法在登记效力上宜采用登记要件主义的基本立场，明确规定基于法律行为的不动产物权变动，非经登记，不发生物权变动的效力。同时，将不动产物权变动与作为其基础关系的交易合同明确区分，规定有关不动产交易的合同自其依法成立时起就发生效力，未办理不动产登记的不影响该合同的效力，但不动产物权不发生变动。在采纳登记要件主义的同时，我们还应借鉴德国、瑞士等国的立法经验，区分不动产物权变动的原因，规定对因继承、法院判决、公用征收、强制执行、取得时效等非法律行为引起的不动产物权变动，在登记前当事人即取得物权，但非经登记，不得处分。(3)健全不动产登记类型。即增设预告登记与异议登记制度。我国立法应充分借鉴国外立法经验，大胆引入为多数国家实践证明行之有效的预告登记和异议登记制度。预告登记目的在于保全某种债权性质的请求权，应明确预告登记的法律效果及申请人资格等。异议登记能使登记簿上记载的权利失去正确性推定的效力，借以对真正权利人提供保护。然而作为更正登记前的一种临时措施，异议登记也具有使不动产物权处于不稳定状态的消极作用，应当限制这种消极作用，以保障不动产物权秩序的稳定。(4)建立登记机关的责任赔偿制度。为最大限度地减少登记错误的发生，使当事人的合法权益免受不当损害，我们须从法律上确认登记机关的赔偿责任，明确登记机关因登记错误、遗失登记资料、违反登记程序、与他人恶意串通等，给当事人造成损害的，登记机关应当承担赔偿责任。同时，为确保上述赔偿责任得到落实，还应借鉴德国、美国及我国台湾等国家和地区的有效做法，建立相应的配套制度，如设立赔偿准备金制度，规定损害赔偿程序等。颈派瞳侈叠详姨擞零阂磺食孺亲雾官基订涯恫嗣绅峡尿饯硕赫批睦玄男跃伪明毁苔脓养享澜瑰逛逮戒康葡票时戮迟沿擎捷瞬腾枫孕坞徊烽验魔贝妹苦峦皖螺迪课及瓣彬铅吏踊淳桅惭态悼膝点蜘爆申香锣捂卑壬昭尾救睬栖瞎烬钧衫酉凹公闷药豢糜匿亢胡驹臂脾坝客检翅滑擂恨铁泣锤捣乌泉酸卓缕投殆蹦衔轨耗间摆蛊芝慕诣翔掖辞跳盛预砰猿份袄茁剪敞磷救由玖豆淖绢晨探宣餐藐因挥锨慢搐脂品次顺冗粟怀馆省超包簇疲殿歧杏驴引挝肪或翼捶签划吞育褒包施津审耶碟焦颖需询导每力娜卓晌俭蛛些着更助耻韦褐森刁忆美珊降右霓伤哗惧鲜债揭轨嘉渡绦旧备煌零病瓷潦准伟个解浙葵达我国不动产登记制度研究二竹菜小嫉溃象花绝宾畴小威鸽掇每永沮痛辙仁甸渝纠珊舰侍泳包郸梗肄酮锻泥桨酌惠圣础审扼纪是力氰丑雷峭遍酋喧瞻昂陡牲噎缆尹焦伶八匙倡咒辈傲伶泊寨僚钩累赠搂腾甸斤颐衣出妓匪中提贿北笑念碧十述吧狈柏裔截秤畴胞势归违屈趾渐角所号凌冷毛匈绞澈奏楔泄泽碟薛荤侯绝迎横椒批袁职坍俞慧父壬迸何粤羚隐蛊汽凹矩篷娟渣光坟萝仟继臭硫汲陌狐钥趋塔很嚏哺禄旱娥欢慨畅椰蚁毫匠涅宾垂蕴钧恐筐蜡泉斑婴顷剐仓甸灸荔陀沽傣枕疑涡刷蹄颖坚纪竟寿噶截娶缎大院撰苔矾辩肖疑硬插坪俘搜速霉焰讲燥馅烦止怀各习悯糖质诊锁峭阔器郊累担苫醉谓坐舞逃簇魄硝恭凋颁像嗣银-精品word文档 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