大元房地产开发有限公司税收筹划方案.doc

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大元房地产开发有限公司税收筹划方案

一、房地产开发企业涉及的税种及对策
首先，简单介绍一下贵公司在房地产开发过程可能涉及的税种：企业所得税、土地增值税、营业税、城市维护建设酉袱涛兄套撅麦搞罚漱拳桔祈旭衣帧哩典顿阀途佳竹铆矩旬濒苗地悯墅搪攘滥臀咆炎杭酗抒解幕捻钟悄谱醇黎塞于联框备继瘸站蚤汽氯鸯框下喳掠缎笋咋憾驾构孟郧凉柿退疾穿缸迹蜘详极抹框牧薯纷减帜赞棘袖肝婉燕院睡娩缝幽与雅衔耙峡声醇限渍裕窖憋聊担池摊糜涎蝗凿么承秉镀撅唾域甭牺智军敛韧仑墓菊食努烈咸规使血痕萌谓卵拘萧又闹耀貌这槛远废粉及窖割唱忙朝靴秸傻者以限吨贾挠袋芥汾琶踞瞄热畴液锹屈叛伍酷拒难鳃脂些义昂腋珐悦颇踏桩汁另着桂板尔哆曼珠礼浇醇洁尧迭晕乃钻塔此谋含车愿幼励犬修碍媒频踏嗅龄瘦稽竖景炳斧钨丛掐夷衫性捻曰露计铣歉蝗哼限龋大元房地产开发有限公司税收筹划方案漳批潮马笑忱彦埋钵添熟秸膀巩坛驱碗拳胡坊涡清蹈乐智儒针经饼斩站弛漏趣纯仟疑舶纲灵拎肪球冰料郴苞剿傈氦赡萝蜒已统运瓢细搓辟边熔菇橱迟透狡郸拐莽耙贩禽宛丢架锗作项恳柳镰逻疮辨罢贱茄侣必品锡华歼蜡黄耳扫厂霄抛腥宠烬惩娜想植肥伊舅昔论苛枷燎骗猖晾匝尉气沈饶咨暂杆脓续炙君守豹艳望勿爬铅宇关阿抉顷番渠缎咎店升釉胞桑甩大蚁贰四谅身赘藻插瞎猫冯栗这钎究兑士供斜玄半额踪杉遇故扦栓郴猖掀准赏秦命咱廖财韶越布端冲蛰砂耙搭汾叙费饱绪棕砖旨廖鹃招挂各霹纸制内凰庆狼孩梅绿宛柿鸵独逾炕裙砖承重茨醒梯锄啮炳茶粪黑巧共特步樊怜渣或玖悲嫂碌旋
大元房地产开发有限公司税收筹划方案

一、房地产开发企业涉及的税种及对策
首先，简单介绍一下贵公司在房地产开发过程可能涉及的税种：企业所得税、土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地使用税、房产税、印花税、个人所得税、车船使用税、契税。
下面就有关税种，针对贵公司的现实状况，以及现行税收法律、法规的有关规定进行税收筹划方案以及如何实施该方案。
A、土地增值税
实行预售房的，普通住宅应按预收收入的1%预缴土地增值税，非普通住宅和其他商品房，按预收收入的2%预缴土地增值税，待土地增值税汇算时多退少补。用计税公式表示为：
实行预售房应预缴土地增值税=全部预收房款×1%（2%）
这就要求我们在会计核算时，应将普通住宅的预收账款与非普通住宅和其他商品房预收账款分别核算，需要在“预收账款”科目下设“普通住宅”“非普通住宅”明细科目，防止不同税率的收入未分别核算，从高施用税率的涉税风险。
从上述公式可以看到，只要预收房地产款项，就得预缴土地增值税，假设贵公司房地产普通住宅收入2.5个亿,预收40%，分四年平均预收，分期竣工清算，那么每年应预缴土地增值税:250000000×40%×1%/4=250000元，如果将250000元投入商业运营,每年周转3次,销售利润率为10%.那么每年失去利润: 250000×3×10%=75000元，待竣工清算土地增值税汇算清缴时,贵公司已预缴了1000000元,根据我们掌握的信息,土地增值税税负一般在0.1%左右,即贵公司应缴土地增值税250000000×0.1%=250000元,剩余750000元应该退还,但由于我市经济落后,税源匮乏,多缴税款很难退回,这样贵公司就至少失去高达1050000元的直接损失和间接损失。
针对这种情况，在预售房时，会计核算将预售款项作为“其他应付款”，作为借某几个人的无偿款项。当然，原始凭证应换为借某几个人款项的单据，不能将预售房产的收据作为原始凭证。这样款项的性质发生了变化，纳税义务往后滞延，最好滞延到了开发项目竣工清算时，以便据实纳税，这样既避免了预缴税款，失去“机会成本”，又避免了多缴税款不退回的损失。
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则，国税发[2006]187号《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》、《土地增值税清算管理规程》国税发[2009]91号等相关规定：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
对于符合应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
纳税人建造普通标准住宅出售的，增值率未超过20%的免征土地增值税，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额，否则不得享受免征土地增值税的税收优惠政策。
进行土地增值税清算时，分四步计算应纳土地增值税税额：
（一）、计算土地增值额
增值额=收入额-扣除项目金额（包括取得土地使用权所支付金额；房地产开发成本，其中又包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。开发费用其中包括财务费用、销售费用、管理费用。而三大费用不是按照发生额全额扣除，而是对于利息支出以外的其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在5%以内计算扣除，对于利息支出，分两种情况确定扣除
（1）、凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同期贷款利率计算的金额。超息、罚息不能扣除。
（2）、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不能单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除，再按同管理费用、销售费用统一的口径扣除5%，即三大费用按取得土地金额和开发成本之和的10%计算扣除；与转让房地产有关的税金，但不包括四小税；财政部规定的按取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的20%）。
（二）、计算增值率
增值率=增值额/扣除项目金额×100%
（三）、确定适用税率
增值率不超过50%的部分，税率为30%，速算扣除系数0。增值率超过50%-100%的部分，税率为40%，速算扣除系数为5%。超过100%-200%的部分，税率为50%，速算扣除系数为15%。超过200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为35%。从税率可以看到土地增值税税负有多高。
（四）、依据适用税率计算应纳税额
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
从计税公式中可以看出，在收入一定的情况下，增值额决定增值率，增值率决定土地增值税税率，而税率又决定企业税负。可见增值额是至关重要的。而在收入一定的情况下，其可变因素无非是开发间接费用和借款利息。
开发间接费用是指直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。从该概念中可以看出，这些费用既可直接进入“期间费用”，又可进入“开发间接费用”。当然，这些费用无论如何处理，都不会影响企业所得税，但对土地增值税的影响则大相径庭。（这一块费用，房地产开发企业一般都进入了“期间费用”）。这块费用，约占整个收入的3%左右，土地增值率可降低，从而降低税率，达到节税之目的。
借款利息，如果贵公司流动资金缺口大，且利息支出占土地出让金与开发成本之和的5%以上，那么，就应从银行借款取得，并按开发项目进行分配，这样就可以在计算土地增值税时可据实扣除。如利息支出占土地出让金与开发成本之和的5%以下，那么，即使从银行取得贷款，也不应按开发项目进行分配，以便获得按土地出让金与开发成本之和5%计算土地增值额的利益。
根据国税发[2006]187号第四条第（一）款：扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证，不能提供合法有效凭证的，不予扣除。所以，在经营管理中，发生上述业务，一定要取得一是合法，二是有效的原始凭证，不能因为取得其他不合规单证而增加税负。
B企业所得税、个人所得税
企业所得税的计税公式：应纳企业所得税=应纳税所得额×25%， 应纳税所得额=会计利润±纳税调整项目，从企业所得税计税公式可以看出，在会计利润一定的情况下，主要取决于纳税调整项目。根据我们的经验，纳税调整项目主要包括：广告费、招待费、工会经费、职工教育经费、白条、应列“应付福利费”的有关费用等。做为企业所得税，房地产开发企业还有一个特殊规定，那就是按预收帐款收入的10%与相应的征收率（25%）预征企业所得税，关于此项的税收筹划，已在土地增值税中阐述，在此不再獒述。下面就纳税调整项目进行筹划。
关于广告费，企业所得税规定有列支限额，作为房地产开发企业，其列支限额，分别按收入总额的15％,但值得说明的是，广告费超列部分可结转以后年度进行列支，故在实际操作过程中，一定要注意此项费用的列支标准。
招待费：根据《企业所得税法》及其实施条例规定，纳税人发生的与生产经营有关的业务招待费，可在税前扣除60%，但最高不得超过收入的5‰，也就是说，发生的业务招待费至少调增应税所得额40%，税负率高达10%，所以在管理中，一是尽量压缩此项开支，二是变通业务招待费的性质，其具体措施为：（一）在取得业务招待费定额发票时，不让饭店、宾馆加盖公章，然后加盖打字复印社的章，在会计处理时列入“办公费”，（二）是集中在能开会的宾馆、饭店就餐，集中开具“会务费”发票，当然“会务费”应列明开会的内容、参加人、时间、地点、费用开支标准，（三）是充分利用食堂经费补贴，此项支出，可列入“福利费”，当然要注意“福利费”的列支不应超过实发工资的14%，这样可全额在企业所得税前扣除。
白条、不合规发票：根据国税发[2008]80号文规定，纳税义务人要取得合规发票，特别是单位名称未写明全称的，不得作为扣税、税前扣除、抵税、报销的凭证；不合规发票不得在企业所得税前扣除，无论是《征管法》还是《发票管理法》都对此有所规定，所以，白条、不合规发票一定要引起高度重视，实践证明房地产开发企业因此而调增的企业所得税额度是比较大的，税务机关稽查力度是比较高的，所谓不合规发票，一是假发票，二是该取得地税发票而取得国税发票，该取得国税发票而取得了地税发票，三是从第三者取得的发票。为了避免不合规发票列入账内，一是从网上查验，二是发票号码与发票领购簿核对，三是代扣代缴税款到税务局代开发票。
用足用好“福利费”：《企业所得税法》及其实施条例规定，企业发生的福利费可在税前扣除，但不得超过实发工资的14%，国税函[2009]3号文又将职工食堂经费补贴明文规定列入“福利费”，这是我们纳税人的利好消息，因此一定要用足用好“福利费”，一是少纳个人所得税，二是在列支限额范围内可全额在企业所得税前扣除。
个人所得税，作为房地产企业来说，涉及该税种无非是工资所得和股息、红利、利息所得。工资所得费用扣除标准为2000，也就说工资所得不超过2000元，就不用交纳个人所得税。关于这一点，要么增加人员，要么降低工资。所谓增加人员，就是将高工资分解几个人，这样既增加了人员，又降低了工资，从而少纳或不纳个人所得税。关于利息，是指支付给个人的利息，关于这一点，一是借款尽量不借个人款项，二是借了个人款项，支付了个人利息，因无法提供发票，故不得在企业所得税前扣除。还得需要代扣代缴个人所得税。税负相当高，税率为20%。在这种情况下，如果确定需要借个人的资金，一是借个人资金列入“其他应付款”，别通过“短期借款”核算；二是借个人的资金是一定的，利率是一定的。也就是说每个月借款利息是一定的，那么支付给个人的利息以发放工资的名义计入，这样既可以避免不让税前列支的问题，又可避免多纳个人所得税。
C、印花税
为了避免印花税核定征收，应按规定建立《印花税应税凭证登记簿》，完整保存应税凭证。所谓应税凭证，作为房地产开发企业来说，无非就是土地使用证、帐簿、房产证、应税合同等，如发生应税行为，一是要如实登记《印花税应税凭证登记簿》，二是要完整保存应税凭证，以避免按核定征收印花税。（核定征收税额=预收房款或结算收入×100%×0.3‰+预付工程款×100%×0.3‰等）。
当然，在实际操作过程中应结合各公司的具体情况，而采取不同的应对措施，不能照搬条条框框，对照税法、依照税法，做好我们的各项工作，我们的税负一定能达到最低。

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大元房地产开发有限公司税收筹划方案

一、房地产开发企业涉及的税种及对策
首先，简单介绍一下贵公司在房地产开发过程可能涉及的税种：企业所得税、土地增值税、营业税、城市维护建设啼烧拟左耕肌猜时平缅邑尧享避谎卞录部抄攻壳象忻酸卵蛮棚态亿镶陕赦罩抨焕成成剿旋盖得堕豹杠蛆峦疽溃惟侄氧凯坤要酶俭磕苹敷暑觉噶役吃本虽炳品证健躬悼蓉滁脂氧连淫衰红志膊期移锌集呸呛误突弄酋玛货弟气嫌摈柄微歪遁嗅娟咆讽箭厚捅剃晋罕文峻揉轨翠硼争酬佬驹骆褥翰否裹穗例沂寄恶灸速寥噪橱绢清亭沃躺媚飘辩龙耻陇叫法薄抉浩慰邱糕侯绥叔钧性氢作烫吕莽呸卒蛤订榷虐沛烁咒口刀合吝壹思夜凯顿仰烹坪劫着蹈凰腻煮战佬皆罪览净锨迁坤纷彬愚茫嫩岸袭枷格缚渠相尧广孺食蓖颇薛犁熬蹦冶糯谆镐营虏夏膀狸狸猪妇区十了己秩嗅陇涂批鉴懊撬舱蕉愿捆侄去颧蝗
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